最高法院民事判決112年度台上字第425號上 訴 人 徐 登 翔訴訟代理人 林 君 鴻律師
林 育 瑄律師被 上訴 人 彭郭金娥訴訟代理人 黃 叙 叡律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國111年10月11日臺灣高等法院第二審判決（110年度重上字第659號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件被上訴人主張：訴外人華星廣告有限公司前向伊承租所有坐落新竹縣○○市○○段000、000、000地號土地（下合稱系爭土地），並於其上搭建未辦保存登記樣品屋1間（下稱系爭樣品屋），租期屆滿後將該屋移轉為伊所有。伊將系爭土地與系爭樣品屋出租予上訴人，兩造先後簽訂租期為民國99年10月5日至104年10月5日、104年10月5日至105年10月5日、106年10月5日至107年10月5日之租約（下依序稱第1、2、3次租約），並約定第3次租約之租金為每月新臺幣(下同)4萬5,000元。嗣上訴人在系爭土地上興建如原判決附圖(下稱附圖)所示之紅色區域即同段0000建號建物（下稱系爭房屋，門牌號碼：新竹縣○○市○○路0段00號，面積266.25平方公尺），並搭建如附圖所示之綠色區域即第一層增建A區域與第一層增建B區域、藍色區域即增建鋼構雨遮之建物（下合稱系爭增建物）。伊於107年8月29日以存證信函通知上訴人租期屆滿不再續租，上訴人占用土地即無正當權源，致伊受有相當於租金之損害等情，爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，求為命上訴人將系爭增建物拆除，騰空返還占用土地，並自107年11月5日起至騰空拆除建物、返還占用土地之日止，按月給付伊4萬5,000元；又於原審追加依民法第767條第1項前段、中段規定，先位求為命上訴人將系爭房屋拆除，返還占用土地，暨依民法第767條第1項前段、中段、第455條規定，備位求為命上訴人返還系爭房屋，並塗銷該房屋第一次登記之判決(上訴人經第一審判命其給付被上訴人31萬5,000元部分，未據其聲明不服，該未繫屬本院部分，不予贅述)。
二、上訴人則以：兩造成立之第1次租約為租地建屋契約，被上訴人同意伊拆除系爭樣品屋，並興建系爭房屋，始出具土地使用權同意書予伊，系爭房屋為伊所有。第1次租約屆滿後，兩造陸續簽訂第2、3次租約，其中第3次租賃標的物僅為系爭土地，不及於地上物。伊於第3次租約屆期後，繼續使用租賃物並支付租金，兩造已默示更新成立不定期租約，伊有權使用系爭土地。況伊曾表明被上訴人於租約終止後須支付對價，始能取得系爭房屋，被上訴人竟請求拆屋還地，顯然違反誠信原則，並構成權利失效。縱認伊無權占用系爭土地，被上訴人請求不當得利金額亦屬過高等語，資為抗辯。
三、原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：依第1次租約第1條所載文義，兩造係約定自99年10月5日至104年10月5日，由上訴人向被上訴人承租系爭土地及地上物，並未提及租地建屋情節，且第2、3次租約全文亦無租地建屋相關約定，難認兩造係成立租地建屋性質之租約。對照空白同意書印製及上訴人出具委託書予訴外人陳富山建築師事務所申辦建造執照(下稱系爭建照)之時間，可知上訴人於第1次租約訂立後，始於99年10月7日至同年月13日間要求被上訴人出具土地使用權同意書供其充分利用土地，惟不足以證明兩造合意變更原租約為租地建屋契約。依兩造於100年4月28日合意於第1次租約記載追加條款：「租賃契約終止時，承租人應即將土地返還出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利」、「租賃契約終止時，承租人同意將建物執照過戶於出租人」(下稱系爭追加條款)之文義，仍未將租約變更為租地建屋性質，僅修正上訴人負有返還土地及過戶建照之義務。再由第2次租約第1條記載租賃標的物為系爭土地及地上物，第11條約定租用期間屆滿，上訴人應無條件拆除土地上建築物，將租用土地回復原狀；第3次租約第18條約定租賃期滿遷出時，上訴人若有留置不搬者，應視作廢物論任憑被上訴人處理等內容觀之，均與民法第422條之1規定不同，益證兩造租約不具租地建屋之性質。上訴人以其為起造人，於99年10月28日向新竹縣政府申請核發系爭建照獲准，並於100年8月4日辦畢所有權登記，即為系爭房屋所有權人。對照系爭追加條款所載租賃契約終止時，承租人同意將建照過戶於出租人之內容，亦與申請系爭建照、所有權登記資料相符，堪認被上訴人亦認系爭樣品屋業經上訴人拆除、另興建系爭房屋，兩造始訂立系爭追加條款。雖第3次租約第1條記載房屋所在地及使用範圍，惟系爭房屋係上訴人所有，且兩造均認系爭增建物亦為上訴人所搭建，為上訴人所有，則被上訴人於第3次租約僅需提供系爭土地由上訴人使用，即可達成租賃目的，堪認第3次租約租賃範圍限於系爭土地，不包含地上物。又被上訴人於107年8月29日發函予上訴人，表示第3次租約屆滿不再出租，經上訴人於次日收受，兩造間租賃關係即於107年10月5日屆滿時消滅。上訴人迄未支付107年10月5日後之租金，亦難認兩造默示更新而成立不定期租約。兩造間租賃關係既已消滅，上訴人無權繼續占有使用系爭土地，自應拆除系爭房屋及系爭增建物，返還占用土地予被上訴人。參酌兩造租約內容一再約定上訴人於租賃期滿負有回復原狀義務，被上訴人客觀上並無不行使所有物返還請求權與妨害除去請求權之外觀，自無違反誠信原則、構成權利失效之情事。審酌第3次租約第3條約定租金為每月4萬5,000元，且上訴人自承曾將地上物一部分出租予第三人，月租金8萬元等語，堪認上訴人於租期屆滿後無權占用土地期間，每月至少獲得相當於租金之不當得利4萬5,000元，即應返還被上訴人，尚無土地法第97條第1項規定之適用。從而，被上訴人依上開法律關係，請求如其上述聲明(不含追加之訴備位聲明)，即有理由，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊、防禦方法及證據為不足取，與不再逐一論述之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並判決如被上訴人追加之訴先位聲明。
四、按建築法第30條規定，起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。查被上訴人出具之土地使用權同意書記載：「……為申請建造執照特立此同意書為憑」、「本同意書應從同意日起1年內提出申請執照，逾期無效」等內容(見一審卷第176頁)，經上訴人持向新竹縣政府申請核發系爭建照，有建照申請書、審查表、系爭建照等件足稽(見同上卷第160至168、323頁)，兩造並合意於第1次租約記載系爭追加條款(見同上卷第29頁)，原審本此論斷兩造租約不具租地建屋之性質，因以上揭理由為上訴人不利之判決，經核於法尚無違背。又查，第二審法院因民事訴訟法第255條第1項但書規定，而許訴之變更或追加之裁判，不得聲明不服，此觀同法第463條準用第258條第1項之規定自明。原審既認被上訴人追加關於系爭房屋之聲明，與其原請求之基礎事實同一(請求返還占有土地)，依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項但書第2款規定應予准許，而予以裁判，上訴人自無聲明不服之餘地。另系爭建照之核發，是否屬違法行政處分，並非本件先決問題，原審未將該部分裁定移送行政法院，亦無違誤。上訴論旨，執此並就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使暨其他贅述而與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。至上訴人於本院提出關於土地使用權同意書是否為未定期限之使用借貸契約、是否為借地建屋等主張，係屬其於原審所未提出之新攻擊方法，依民事訴訟法第476條第1項規定，非本院所得斟酌，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 8 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 林 麗 玲法官 翁 金 緞法官 黃 明 發法官 吳 麗 惠本件正本證明與原本無異
書 記 官 賴 立 旻中 華 民 國 112 年 3 月 20 日
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