最高法院民事判決112年度台上字第735號上 訴 人 黃若瓔訴訟代理人 林輝明律師被 上訴 人 吳安世訴訟代理人 盧美如律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國111年12月14日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（111年度上字第173號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、本件被上訴人主張：伊為彰化縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）所有權人，兩造間原存在彰西民字823號耕地三七五租約（下稱系爭租約），因上訴人多年未自任耕作，將系爭土地交給訴外人即其堂哥黃義悌耕作，違反耕地三七五減租條例(下稱三七五條例)第16條第1項規定，系爭租約無效。又上訴人於民國90至109年間多次未繳交地租，累計積欠地租已達2年以上總額，伊於109年7月6日發函催告未果，依三七五條例第17條第1項第3款規定，於同年月20日對上訴人為終止租約之意思表示，並於同年10月19日再次發函催告上訴人給付地租及屆期終止租約之意思表示，系爭租約已無效或經終止等情，爰擇一依民法第767條第1項前段及於原審追加同法第455條規定，求為確認兩造間就系爭租約之租賃關係不存在，並命上訴人返還系爭土地之判決。
二、上訴人則以：伊親自從事灌溉、人工除草、施肥、灑農藥等工作，因黃義悌擁有農機，始請其協助耕作，仍由伊總理農事，並不違反自任耕作之本旨。又伊原將地租給付系爭土地原所有人即被上訴人之父吳充第，吳充第死亡後，因訴外人即被上訴人胞姐吳關關向伊收取地租，伊乃自104年起至109年3月11日將地租匯至吳關關之郵局帳戶，109年9月7日至今之地租則匯至被上訴人之郵局帳戶，並無積欠地租達2年之情事；縱有積欠地租，伊就超過5年部分為時效抗辯，被上訴人已無該地租請求權。況系爭租約之地租給付方式為往取債務，被上訴人催告給付地租與往取債務之方式不合，不發生伊給付遲延之效果，被上訴人終止系爭租約不合法。系爭租約於109年10月14日始變更出租人為被上訴人，則被上訴人以個人名義於109年7月6日催告及同年月20日為終止租約之意思表示，均不生效力；至其於同年11月2日申請租佃爭議調解，距離其變更為出租人不到1個月，亦無伊積欠地租達2年之情事等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：系爭租約原為吳充第與上訴人祖父黃枝南所訂定，吳充第於94年1月2日死亡後，其繼承人為被上訴人、吳關關、訴
外人吳安民(下合稱吳安民等3人)及吳安國，嗣吳安國於106年2月23日死亡後，其應有部分由吳安民等3人繼承取得，吳安民、吳關關於109年6月15日以贈與為原因將其等應有部分移轉登記予被上訴人，並於同年10月14日將系爭租約出租人變更為吳安世。黃枝南死亡後，由上訴人母親黃月繼承成為系爭租約之承租人，黃月死亡後，再由上訴人繼承成為承租人。而證人黃義悌結證稱：伊是代工，農機部分是伊做的，是做割稻、插秧、耕田、噴農藥，上訴人則有割草、巡田，種田肥料的錢是上訴人出的等語，固與被上訴人提出其與黃義悌之對話錄音光碟及譯文歧異，惟審酌該對話錄音內容，難以推認上訴人在系爭土地未自任耕作。反觀黃義悌於第一審係就系爭土地之耕作情形具結作證，應無甘冒偽證罪風險而為虛偽證述之必要，自較為可採。雖上訴人出資僱用黃義悌操作噴藥機、施肥機、割稻機等農機，而由黃義悌代為從事部分農事，惟上訴人本身仍有從事割草、巡田等農作，且於108年1月25日至110年11、12月期間，確有向彰化市農會購買農藥及肥料，並將收成之稻穀過磅秤重，交由該農會收購或出售第三人，足見上訴人仍總理其事，未變更耕作主體，並無不自任耕作之情事，自難認系爭租約無效。又依系爭租約第4條記載：「……租額兩期均分繳納，繳納實物地點在彰化區平和里」，及該租約承租人住址欄填載「彰化區平和里(原判決第10頁第2、3列均誤繕為和平里)105號」，可知系爭租約約定之地租繳納地點為承租人住所，固屬往取債務性質，而以債務人之住所為清償地；惟依上訴人之陳述，及兩造不爭執系爭租約原訂租額為每年422台斤稻穀，嗣合意變更為以稻穀折算現金，每年分兩期給付，折算後之地租為每年新臺幣(下同)4,794元，於每年農曆7、8月及農曆年前各給付2,397元等情；再參酌上訴人自承其將地租直接匯款給被上訴人，足認吳充第與黃月約於3、40年前，就系爭租約之地租種類及給付方式，已合意變更為折算現金，並由黃月或上訴人將現金拿去給吳充第或其指定之人收取，其後再由上訴人將地租匯款給被上訴人，雙方就地租之給付合意由往取債務變更為赴償債務。被上訴人主張上訴人自90年至109年間，應繳納之地租合計為9萬3,483元，亦為上訴人所不爭，其中上訴人自104年1月1日起至109年9月7日分別匯入被上訴人、吳關關帳戶之金額依序為3,014元、2萬0,930元；然系爭土地之地租於吳充第死亡後，係屬公同共有債權，上訴人應向全體公同共有人給付，而上訴人未證明吳關關有得全體公同共有人同意收取地租，則其匯款給吳關關之地租，不生清償效力，堪認上訴人確有積欠地租達2年總額之事實。雖被上訴人於109年7月6日發函向上訴人催告及同年月20日為終止租約之意思表示時，因系爭租約之出租人除吳安國已死亡外，尚有吳安民及吳關關，而不生終止系爭租約之效力；惟被上訴人於109年10年14日已變更登記為系爭租約之唯一出租人，其於同年月19日寄發存證信函，向上訴人催告於函到7日內繳納積欠之地租，並表示屆時如未付清，系爭租約即行終止，經上訴人於同年月20日收受，然其逾期仍未履行，應認被上訴人終止租約意思表示之停止條件已成就，發生合法終止系爭租約之效力。而消滅時效完成之效力，僅發生債務人拒絕給付之抗辯權，並非使請求權當然消滅。上訴人對於被上訴人地租請求權超過5年部分之時效抗辯，不影響被上訴人已合法終止系爭租約之結果。從而，被上訴人請求確認兩造間就系爭租約之租賃關係不存在，及依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人返還系爭土地，均應准許等詞，為其判斷之基礎。
四、按耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第440條第1項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務者，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約。又所謂往取債務，係指以債務人之住所為清償地之債務而言。此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任。查系爭租約原約定之地租繳納方式，屬往取債務性質，為原審確定之事實，且系爭租約多次依三七五條例第20條規定續訂租約，並為出租人異動登記，仍未變更該租約第4條關於繳納地租地點之記載，亦有系爭租約足稽(見一審卷第25至26頁)；而上訴人陳稱：「……當初是對造派人來收，有時候是收錢，有時候是收稻穀」、「大約3、40年前就改成以給付金錢方式來給付租金，大約農曆7、8月給一次，農曆年底給一次，拿去給吳充第，有時候吳充第叫我拿去給吳安國，最早的時候是吳充第委託人來我們家收，一開始是收稻穀，後來就是改為收現金」等語(見原審卷㈠第88頁、卷㈡第42頁)， 似見兩造之被繼承人僅約定地租之種類由稻穀改為現金，並未改變地租債務之清償地點。果爾，能否以上訴人曾主動前往繳納地租或將地租匯款給被上訴人收取，遽謂兩造關於地租之給付已合意由往取債務變更為赴償債務？自滋疑義。究竟兩造有無變更為赴償債務之意思？何時達成變更之合意？尚有未明。凡此攸關上訴人是否負地租給付之遲延責任及被上訴人終止系爭租約合法與否之判斷？即非無進一步研求之必要。原審未遑詳加調查審認，遽以上述理由為上訴人不利之判決，不免速斷。上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 3 月 23 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 盧 彥 如
法官 林 麗 玲法官 翁 金 緞法官 黃 明 發法官 吳 麗 惠本件正本證明與原本無異
書 記 官 賴 立 旻中 華 民 國 112 年 3 月 31 日