最高法院民事判決113年度台上字第1117號上 訴 人 洪雪卿訴訟代理人 許英傑律師
陳亭熹律師廖芷儀律師被 上訴 人 楓丹白露社區管理委員會法定代理人 蘇錫津訴訟代理人 張獻村律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國113年1月24日臺灣高等法院第二審更審判決（109年度重上更一字第36號），提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件上訴人上訴第三審後，被上訴人之法定代理人變更為蘇錫津，有○○市○○區公所函可稽，其聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
二、上訴人主張：伊於民國102年1月24日在臺灣士林地方法院（下稱士林地院）101年度司執字第44210號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）中，拍得原為訴外人王閣嘒、余睿信（下稱王閣嘒等2人）共有坐落○○市○○區○○里○○段○○○小段459-5地號（應有部分為萬分之686）、459-7地號（應有部分為萬分之682）土地，及其上建物即同小段178、179、132、133建號，即門牌○○市○○區○○○24、40號各地下2層、2層之1房屋（下分稱24號B2、24-1號B2、40號B2、40-1號B2建物，合稱系爭建物），並於同年2月1日領得不動產權利移轉證書。詎系爭建物遭訴外人中聯信託投資股份有限公司（下稱中聯公司）於72年間興建楓丹白露社區（下稱系爭社區）時，以區分所有權人共用之變電室、冷氣機房、電機房、揚水設備等設備（下稱系爭水電設備），及儲藏室、廁所、會議室（與系爭水電設備合稱系爭公共設施）無權占用【面積及位置如第一審判決附圖（下稱附圖）一斜線部分，附圖二編號A至D，及附圖三編號A至E部分所示，下稱占用部分】。且該公共設施不定時運轉，發出低頻噪音、電磁波及二氧化碳，致伊無法正常使用，面積達1069.23平方公尺，而受有損害，得依民法第179條、第184條第1項前段（於原審追加）規定，請求被上訴人返還相當於租金之利益（賠償）。並於原審提起追加之訴，以被上訴人在士林地院系爭執行事件102年10月8日執行點交時，表示就系爭公共設施占用系爭建物部分，願按每月新臺幣（下同）3萬9657元計付租金，經伊同意後，兩造成立租賃契約，得先依民法第421條第1項規定；縱認未成立租賃契約，亦得類推適用民法第425條之1規定，請求被上訴人給付租金等情。求為命被上訴人自102年2月1日起至返還占用部分之日止，按月給付伊7萬9123元（應扣除已勝訴確定之6萬152元）之判決（上訴人逾此範圍之請求，非本院審理範圍，不予贅敘）。
三、被上訴人則以：伊非系爭公共設施之所有權人，上訴人請求伊返還遭占用部分之不當得利，當事人不適格。上訴人非伊之前請求王閣嘒等2人給付管理費事件（臺灣高等法院97年度上易字第620號，下稱前案）之當事人，又未繼受該2人之不當得利債權，該案確定判決既判力不及於上訴人，於本件亦無爭點效可言。系爭水電設備係建築物之必要設備，中聯公司興建系爭社區時，既向建管機關申請將之設置在系爭建物內，供全體區分所有權人共用，可見將系爭建物之一部供設置系爭水電設備，為中聯公司與全體區分所有權人之合意，自非屬無權占用。上訴人為系爭社區區分所有權人，對系爭建物內有系爭公共設施之情知之甚詳，依民法第799條之1第4項及公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第24條第1 項規定，應繼受前手（中聯公司）之權利義務而受拘束。況伊已依序於103年2月21日、107年8月10日及同年9月8日，終止附圖三編號B、C、D等部分會議室、儲藏室、廁所之占有。
系爭公共設施之存在，亦未影響上訴人使用系爭建物之其他空間。士林地院執行點交時，伊並未與上訴人成立任何租約等語，資為抗辯。並於第一審提起反訴主張：上訴人為系爭建物所有權人，未繳納自102年2月起至103年10月止之管理費、建設基金、購地基金、自來水費等費用（下合稱管理費等費用）共80萬5896元等情，依系爭社區之住戶規約（下稱系爭規約）第11條第1項及管理條例第21條規定，求為命上訴人如數給付，及其中36萬3190元自102年11月20日起，44萬2706元自103年10月17日起，均加付法定遲延利息之判決。
四、上訴人就被上訴人之反訴，則以：系爭公共設施占用系爭建物，致伊無法使用之面積達1069.23平方公尺，且伊於102年5月間向被上訴人申請清運垃圾亦遭拒絕，可見伊無法使用系爭建物，被上訴人不得請求伊給付管理費等費用。即令伊應給付管理費等費用，系爭建物位處地下2層，使用效益低於其他區分所有建物，被上訴人依同一標準計算費用，顯失公平等語，資為抗辯。
五、原審就本訴部分，廢棄第一審就上開部分所為命被上訴人給付除6萬152元外，按月給付2萬7612元部分之判決，及維持第一審所為駁回上訴人請求被上訴人按月給付5萬1511元部分之判決，駁回上訴人該部分之訴、上訴及追加之訴；就反訴部分，維持第一審所為命上訴人給付被上訴人79萬608元本息之判決，駁回上訴人之上訴，並判命上訴人再給付被上訴人1萬5288元本息（合計80萬5896元本息）。理由如下：
㈠系爭建物為中聯公司所興建而原始取得所有權，嗣王閣嘒等2
人於94年5月10日、上訴人於102年1月24日，先後經由法院拍賣程序拍定買受系爭建物所有權，上訴人於102年2月1日取得不動產權利移轉證書等事實，為兩造所不爭。
㈡按公寓大廈管理委員會雖非實體法權利義務之主體，惟若基
於規約或區分所有權人會議決議執行，致他人受有損害，而應負返還利得之責任者，應認被害人得基於程序選擇權，依管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當之法理，列管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定及實現私權。上訴人請求被上訴人返還所管理維護系爭公共設施占用系爭建物之不當得利，當事人並無不適格。又被上訴人前案對王閣嘒等2人請求給付管理費，經法院認定其2人共有之系爭建物一部遭系爭公共設施占用，對系爭社區全體區分所有權人有不當得利債權，經與被上訴人對王閣嘒等2人之管理費債權相抵銷，判決被上訴人敗訴確定。上訴人既非前案之當事人，亦未繼受王閣嘒等2人對被上訴人之不當得利債權，非前案確定判決之既判力所及，亦無爭點效之適用。㈢系爭社區起造人中聯公司於72年間興建完成系爭建物，依中
聯公司興建系爭社區申請建照所附之地下2層平面圖，與附圖一斜線部分及附圖二編號A至D部分之位置一致；附圖三編號A、E部分之揚水設施，雖未標示在平面圖上，惟中聯公司興建系爭社區時即以上開揚水設施供抽送地下2層蓄水池儲水，送至A、C棟頂樓水塔，再分送各住戶。可見中聯公司原始取得系爭建物所有權時，即在其內設置系爭水電設備，供全體區分所有權人共用，迄至94年間王閣嘒等2人拍定取得系爭建物所有權前，該公司從未要求被上訴人遷讓返還系爭建物或支付對價，足認該公司與系爭社區區分所有建物之買受人間，存有將系爭建物專有部分之一部約定為共用之默示合意。系爭建物登記用途為防空避難室、機房，被上訴人亦無供作其他使用。上訴人為系爭社區區分所有權人，又居住多年，對於系爭建物內有系爭水電設備知之甚詳，區分所有權人會議並於101年12月8日決議：迨法院第3次或第4次拍賣程序，投標買回系爭建物，上訴人竟於第2次拍賣程序即投標買受系爭建物。士林地院核發予上訴人之不動產權利移轉證書備考欄亦記載「建號178、132為防空避難室；建號179、133為防空避難室、機房」等詞，具有相當公示作用，應為上訴人投標買受之際所明知，為維護系爭社區公共區域共同使用及管理秩序，依誠信原則，自應受上開默示合意（契約）拘束，不因士林地院核發予上訴人之不動產權利移轉證書備考欄未特別登載中聯公司、王閣嘒等2人均無償提供系爭建物一部設置系爭水電設備之旨而有影響。上訴人主張被上訴人以系爭水電設備無權占用系爭建物，應非可採。
㈣被上訴人於103年2月21日將附圖三編號B部分（會議室）隔間
拆除，於107年8月10日將編號C部分（儲藏室）清空，於107年9月8日將編號D部分（廁所）公告停止使用，而分別終止該部分之占有，上訴人未舉證存放B、C部分之冰箱、冷氣機等物係被上訴人所有，D部分亦無被上訴人物品置放占用情形，尚難以被上訴人召開管理委員會決議公共空間應保持通道淨空及開放，即認其有繼續占用之事實。又系爭建物登記用途為防空避難室、機房，不免產生聲響、廢氣及電磁波，系爭建物噪音、空氣品質之鑑測結果亦均符合規定，被上訴人既未做其他用途使用，上訴人用益系爭建物所有權所受之限制，均難苛究被上訴人。上訴人主張被上訴人無權占用系爭建物除系爭公共設施外之空間，亦無足取。㈤參酌系爭執行事件之筆錄內容，士林地院於102年10月8日僅
確認40號B2建物內消防設備拆除後點交與上訴人，至24號B2、24-1號B2、40-1號B2建物之系爭水電設備，不在點交範圍，上訴人雖同意就未拆除設備之部分出租予系爭社區。然被上訴人並未同意向上訴人承租，上訴人主張兩造成立租賃契約，亦無所據。上訴人既知悉中聯公司與系爭社區區分所有建物買受人間有上開默示合意，猶投標買受系爭建物，應受該約定之拘束，與民法第425條之1規範情形不同，欠缺類推適用基礎，上訴人類推適用該規定，請求被上訴人給付租金，仍屬無據。
㈥依系爭規約第11條第1項規定及97年度區分所有權人會議決議
，系爭社區之區分所有權人每月每坪應繳納管理費50元、建設基金10元，及自來水費每戶160元。系爭水電設備共占用3
43.14平方公尺，非由上訴人專用，不應計算管理費等費用。系爭建物總面積1902.49平方公尺，扣除系爭水電設備占用之343.14平方公尺後，為471.7坪（1559.35平方公尺），據以計算上訴人自102年2月至103年10月止（21個月）應繳納管理費等費用，共80萬5896元，扣除第一審判命上訴人給付之79萬608元本息後，上訴人應再給付被上訴人1萬5288元本息。
㈦從而，上訴人就本訴部分，依民法第179條、第421條第1項或
類推適用民法第425條之1，及追加依第184條第1項前段規定請求被上訴人自102年2月1日起按月給付7萬9123元（應扣除上訴人已勝訴確定之6萬152元），均為無理由，不應准許。
被上訴人反訴依住戶規約第11條第1項規定及97年度區分所有權人會議決議，請求上訴人給付管理費等費用80萬5896元本息，為有理由，應予准許。
六、本院之判斷：㈠關於本訴部分：⒈債權關係原則上僅存於特定人與特定人之間，契約當事人間
之約定對於第三人並無任何拘束力，就債權人與第三人契約自由的基本權衝突，債權原則上採取債務不履行的體系（內部保護），而在特定情形下始賦予債權對抗第三人之效力，藉以防禦特定第三人之妨礙（外部保護）。區分所有建物所有人就其專有部分與其他區分所有人間所締結約定共用之契約，係物權關係上就區分所有建物用益之約定，非以發生區分所有建物之物權變動為內容，亦非區分所有建物之物權負擔，應屬債權契約，基此所生之債權既已表徵財產上的經濟利益，即應受憲法第15條財產權所保障。至於就該區分所有建物之受讓人而言，如該約定共用契約得拘束受讓人，即無法就該專有部分共用契約之「締結與否」、「締約對象」及「締約內容」，依其意志自主決定，應屬憲法所保障「私法自治」及「契約自由」範疇。因此專有約定共用契約得否突破債之相對性而拘束該區分所有建物之受讓人，即發生私人間「財產權」與「私法自治」及「契約自由」的基本權衝突。如認債權人得以其債權對抗第三人，某種程度上即發生債權不受第三人受讓取得物權影響而繼續存在之效果，此即學理上所謂「債權物權化」，應係限制人民受基本權保護之私法自治及契約自由，須符合憲法23條規定之「法律保留原則」。
⒉98年7月23日修正施行之民法第799條之1第4項規定：「區分
所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」稽其立法意旨係規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其概括繼受人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束。則上開增修之規定，經斟酌其立法政策、社會價值及法律體系精神，合於區分所有物之性質，維護債權既有用益現狀，不受物權變動影響，同時平衡兼顧第三人對其物權享有的支配、排他、處分等利益，避免債權原則上欠缺公示外觀，第三人卻因債權具有對抗效力而蒙受不測損害，應係合乎事物本質及公平原則，為價值判斷上本然或應然之理。是於前開規定施行前發生之事實，非不得以之為法理而依民法第1條規定予以適用。⒊查：中聯公司與系爭社區區分所有建物之買受人間，存有將
系爭建物專有部分一部約定為共用之默示合意，且系爭建物登記之主要用途為「防空避難室、機房」，被上訴人亦無供作其他使用，而上訴人於買受系爭建物時，明知系爭建物內設置系爭水電設施，為原審認定之事實。中聯公司與住戶間之約定，雖非規約，然仍屬民法第799條之1第4項後段規定之依其他約定所生之權利義務，足見被上訴人應受保護之債權合法存在。系爭建物登記用途為防空避難室、機房，並設置系爭水電設施，被上訴人亦無供作其他使用，合於原約定使用目的範圍，上訴人經由該公示外觀，明知或可得而知該債權存在，則依民法第799之1第4項後段之法理，上訴人應受該約定之拘束，被上訴人之債權即應優先受保護，具有對抗上訴人之效力，因而該債權既有利益狀態不受影響。準此，上訴人（第三人）對被上訴人（債權人）行使不當得利返還請求權或侵權行為損害賠償請求權，該債權對抗上訴人的結果，即是被上訴人有法律上之原因而受利益，或其行為不具備違法性，均不負返還或賠償責任。原審就本訴部分為上訴人敗訴之判決，理由雖略有不同，但結論並無二致，仍應予維持。
⒋其他上訴論旨，係就原審取捨證據、認定事實之職權行使暨
其他贅述而與判決基礎無涉之理由，指摘原判決關於本訴部分不當，求予廢棄，非有理由。
㈡關於反訴部分：
原審本於取捨證據、認定事實之職權行使，並斟酌全辯論意旨，認定：系爭建物總面積1902.49平方公尺，扣除系爭水電設備占用之343.14平方公尺後，為471.7坪（1559.35平方公尺），據以計算上訴人應繳納管理費等費用共80萬5896元，扣除第一審判命上訴人給付之79萬608元本息後，上訴人應再給付被上訴人1萬5288元本息等情，經核於法並無違誤。上訴人就反訴部分，雖聲明廢棄，但未提出上訴理由，其上訴亦無理由。
㈢上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。又本件
所涉及之法律上爭議不具原則上重要性，無行言詞辯論之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 4 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 李 瑜 娟法官 林 玉 珮法官 周 群 翔法官 胡 宏 文本件正本證明與原本無異
書 記 官 謝 榕 芝中 華 民 國 113 年 9 月 6 日