最高法院民事判決113年度台上字第2072號上 訴 人 黃 維 卿
黃 政 道黃 忠 信黃 政 富黃 閔 澬共 同訴訟代理人 江 鶴 鵬律師
林 月 雪律師被 上訴 人 朱 振 衣
朱 振 中共 同訴訟代理人 何 文 雄律師
謝 允 正律師被 上訴 人 鄭 萬 成
鄭 昭 明林 堅 立林 蓮 對陳 萬 力陳 金 照王 春 城王 書 擎王 鳳 珠王 書 耘王 鳳 蓮
許 正 吉許林秀桂劉 建 新梁 玉 華呂 進 來共 同訴訟代理人 胡 大 中律師被 上訴 人 陳 映 汝
譙 閎 少（原名陳宇威、譙宇威）
陳 宇 翔
陳 春 蘭鄭 得 宏上 列一 人訴訟代理人 粘 舜 權律師
粘 世 旻律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國113年7月2日臺灣高等法院第二審更審判決（111年度重上更一字第91號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件上訴人主張：伊為○○市○○區○○段1043、1043-1地號土地（下合稱系爭土地）之共有人，原判決附表(下稱附表)所示被上訴人（其中陳春蘭係於原審追加)所有建物（下各以該號房屋稱之，合稱系爭建物），各無權占用如附表所示系爭土地，無法律上原因，受有相當於租金之利益等情。爰依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第179條規定，求為命被上訴人各將占用系爭土地如附表所示房屋拆除，將該部分土地返還伊及全體共有人，並各給付如附表所示金額，及加付本院發回前原法院判決附表二之二編號1、3至9、11、13至15及附表二之二之2編號1所示遲延利息，暨陳春蘭加付自民國112年4月7日民事聲請狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：㈠朱振衣、朱振中（下合稱朱振衣等2人）：訴外人王甚多於56
年12月3日與系爭土地所有權人及訴外人即分管人黃萬基簽訂杜賣證書，買受系爭土地約500坪，因所有權人未完成繼承登記致無法為移轉登記。伊父朱星於57年間向王甚多購入17號房屋坐落系爭土地範圍，由當時系爭土地共有人出具土地使用權證明書(下稱使用證明書)申請核發使用執照等，迄今歷時40餘年，伊依民法第772條規定，因時效取得使用借貸權。上訴人請求拆屋還地及不當得利，屬權利濫用，縱認伊有拆屋還地義務，應依兩公約適足居住權酌定履行期間。㈡鄭萬成：訴外人徐敏男向訴外人即王甚多之配偶王陳蕉購買
系爭土地供訴外人徐敏煌、徐陳秀（下合稱徐敏煌等)興建19號房屋，伊於73年間向徐敏煌購買該屋及坐落土地之使用權，基於連鎖買賣關係及使用證明書，得占有系爭土地。
㈢鄭昭明：徐敏煌等興建21號房屋後，輾轉由伊取得，伊基於連鎖買賣關係及使用證明書有權占有系爭土地。
㈣鄭得宏：23號房屋係伊父鄭國川向訴外人劉王阿邁買受，伊基於連鎖買賣關係及使用執照，有權占有系爭土地。
㈤林堅立：訴外人王世傑、王鄭金玉、王世慶（下合稱王世傑
等3人）於取得系爭土地共有人出具使用證明書後興建25號房屋，由伊母即訴外人林江不向王陳蕉、王世傑買受，再讓與伊。伊基於連鎖買賣關係及使用證明書有權占有系爭土地。
㈥林蓮對：王世傑等3人興建27號房屋，伊係基於連鎖買賣關係
及系爭土地全體共有人出具使用證明書有權占有系爭土地。
㈦王春城、王鳳珠、王鳳蓮、王書耘、王書擎（下合稱王春城
等5人）：訴外人王懷清於62年間向王陳蕉購買系爭土地後興建29號房屋，嗣由伊繼承。伊基於連鎖買賣關係及系爭土地全體共有人出具使用證明書有權占有該土地。
㈧陳金照、陳宇翔、陳映汝、譙閎少、陳春蘭(下稱陳金照等5
人)：伊等父親即訴外人陳維命向王甚多買受系爭土地後，自行興建31號房屋，於62年間取得使用執照，嗣由伊等繼承取得該屋所有權。伊等基於連鎖買賣關係及系爭土地全體共有人出具使用證明書有權占有系爭土地。
㈨陳萬力：王甚多於60年間出賣系爭土地予伊後，由伊自行興
建33號房屋。伊係基於連鎖買賣關係及系爭土地全體共有人出具使用證明書有權占有系爭土地。
㈩許正吉、許林秀桂（下合稱許正吉等2人）：許林秀桂向王甚
多購買系爭土地，由伊在其上興建37號房屋並取得使用執照，且於96年間辦理建物所有權第一次登記，基於連鎖買賣關係及系爭土地全體共有人出具使用證明書有權占用系爭土地。
梁玉華：伊父梁琳於69年間向訴外人何右復買受45號房屋及所坐落土地，伊有權占有系爭土地。
呂進來：何右復在系爭土地上興建47號房屋後出賣予伊，伊
基於連鎖買賣關係及系爭土地全體共有人出具使用證明書有權占用系爭土地。縱認伊無權占有，上訴人取回土地所得利益極少，卻使伊拆屋還地喪失安身立命住所，屬權利濫用。劉建新：伊父即訴外人劉桂秋於53年間向系爭土地共有人買
受部分系爭土地，再將其餘部分售予王甚多。劉桂秋於系爭土地興建55號房屋後移轉予伊，伊基於連鎖買賣關係為有權占有；且該屋坐落系爭土地超過50年，未有該土地共有人提出反對，已默示伊同意使用各等語，資為抗辯。
三、原審廢棄第一審就上開部分（除陳春蘭部分外)所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其在第一審之訴，並駁回其追加之訴。理由如下：
㈠上訴人為系爭土地共有人，被上訴人之房屋及所占用系爭土
地地號、面積及位置如附表所示。㈡17至33號之單數門牌房屋、37號、45號、47號房屋係王甚多
，55號房屋係劉桂秋，分別向系爭土地當時共有人買受各該房屋坐落土地所興建：
⒈黃氏宗親先祖分為六大房，系爭土地由長房、二、四至六房
共有，於27年間登記所有權人為長房黃水圭、黃靜、黃沈麵，二房黃戇眛，四房黃萬基、黃萬言、黃烏傑（以下合稱黃萬基等3人)，五房黃家齊、黃霸旺，六房黃諒盛、黃垂。其中黃諒盛、黃靜、黃沈麵、黃戇眛、黃家齊於36年至55年間死亡，是系爭土地於56年間之所有權人為黃水圭（長房）、黃奕風、黃信義、黃奕雨（上3人為長房黃靜、黃沈麵繼承人，下合稱黃奕風等3人）、黃則潤、黃水木、黃順天、黃添福、黃碧桃、黃金環、黃嬌鳳（上7人為二房黃戇眛之繼承人，下合稱黃水木等7人）、黃萬基等3人、黃霸旺（五房）、黃松山、黃松海、黃松村、黃則賢、王黃金蓮、張黃金秀（上6人為五房黃家齊之繼承人，以下合稱黃松山等6人）、黃垂（六房）、黃健平、黃則均、黃秋桂、黃水溪（上4人為六房黃諒盛之繼承人，下稱黃健平等4人）。
2.上訴人提出二份56年12月3日杜賣證書，均記載：買賣標的為「…鶯歌鎮…面積五百坪左右」；買主為王甚多、呂阿進、洪承；賣主為「共有人（分得分管人）黃萬基，黃霸旺、黃靖、黃水圭、黃松山、黃心、黃垂、黃烏傑、黃萬言、黃水溪」，其中一份於黃萬基後另加記「黃萬基分管無誤此證」。上開賣主包括56年間系爭土地之共有人，且17至33號單數門牌、37、45、47號房屋之建造執照所附使用證明書上有長房黃奕風等3人、黃則潤、黃水木、黃順天、陳杏（上4人為二房黃戇眛之繼承人或再轉繼承人）、四房黃萬基等3人、五房黃松山等6人、五房黃霸旺（五房）、六房黃健平（黃建平）、黃則均、黃林秋鑾（上3人為六房黃諒盛之繼承人或再轉繼承人）、六房黃垂之用印。可見長房及四至六房成員將土地出賣予王甚多，並與二房子嗣於62年至64年間之使用證明書用印，堪認系爭土地斯時之全體共有人將系爭土地出賣予王甚多興建建物。
3.杜賣證書詳細記載出賣人地址，使用證明書則就地主逐一記載其為何人子嗣、長幼排行、地址與身分證統一編號個資，且⑴杜賣證書上之「黃靖」與「黃靜」、使用證明書之「黃奕鳳」與「黃奕風」讀音相似，數份使用證明書亦書寫正確之「黃奕風」並蓋用「黃奕風」印文。⑵使用證明書「黃戇眛」雖誤為「黃惷眛」，惟「黃惷眛」其下方亦蓋有正確之「黃戇眛」印文。⑶杜賣證書所載「黃心」，固無法證明為黃戇眛第五子黃添福之配偶「陳杏」，然黃戇眛之繼承人或再轉繼承人黃則潤、黃水木、黃順天、陳杏已於使用證明書上用印。⑷黃靜於50年間死亡，惟黃靜之長男曾出具附於66鶯2217號建造執照卷宗之62年9月18日同意書記載：「本件土地使用權同意書經土地所有權人（繼承人）之全部同意使用」；黃水圭及黃萬言於62年間死亡，其後之使用證明書雖仍有其等印文，惟其2人於61年間之使用證明書已有用印，可見黃靜、黃水圭、黃萬言於死亡前已為同意出賣土地之意思表示，不因其死亡而失其效力，均無從遽認杜賣證書、使用證明書為王甚多偽造。
⒋55號房屋坐落土地部分，係劉桂秋向黃萬言買受，並由黃萬
言孫女黃曦奕出面於53年9月1日簽立購地契據記載「收到三十一號電線桿以南地一段款壹仟整。黃曦奕53，九月一日。
見證人楊炳輝。買主劉桂秋」，出售杜賣證書記載買賣標的所扣除之部分，倘非杜賣證書出賣人告知，黃姓地主何能查悉上情並特別將上開部分排除於買賣標的範圍？堪認杜賣證書及購地契據為契約當事人所出具、用印。
⒌系爭土地所在位置非人煙罕至之處，且距二房黃戇眛之子黃
順天設籍居住之黃家祖厝約700公尺。內政部國土測繪中心辦理地籍圖重測時，通知黃水木、黃順天到場，並經黃信義到場指界，黃姓地主及子嗣長達3、40多年均無爭執系爭土地遭人無權占用，僅二房黃奕隆於103年間對被上訴人及王甚多提起竊佔等告訴，可見系爭土地地主於56年間確係將系爭土地出賣予王甚多，並於使用證明書蓋印。
㈢被上訴人所有系爭房屋有占有系爭土地之權源：⒈17號房屋坐落土地，為朱振衣等2人父親朱星於57年間向王甚
多購買後再由其等繼承。黃奕風等3人及黃水圭（長房）之繼承人黃俊雄於93年11月16日出具之承諾書，與王甚多出賣予朱星之系爭土地無關。⒉19、21號房屋坐落土地為徐敏男於62年間向王陳蕉、王甚多
買受後而興建，由鄭萬成、鄭昭明等輾轉取得，彼等本於占有連鎖取得該房屋占用系爭土地之權利。
⒊23號房屋坐落土地為劉王阿邁向王甚多買受後興建，於67年
間將之出賣予鄭得宏之父鄭國川，再由鄭得宏繼承，其基於占有連鎖取得該房屋占用系爭土地之權利。⒋25號房屋係王甚多以王世傑等3人名義興建，再出賣予林江不
後，由林堅立繼承，其本於占有連鎖取得該房屋占用系爭土地之權利。
⒌27號房屋以王世傑等3人名義興建後，由林蓮對於67年間向王
世慶買受，並於103年11月間辦理建物所有權第一次登記為所有權人，其基於占有連鎖取得該房屋占用系爭土地之權利。
⒍29號房屋坐落土地為王懷清於62年間向王陳蕉買受後，於65
年間興建完成，再由王春成等5人繼承，其等本於占有連鎖取得該房屋占用系爭土地之權利。⒎31號房屋坐落土地為陳維命於60年間向王甚多買受，於62年
間興建完成申請使用執照，再由陳金照等5人繼承，其等本於占有連鎖取得該房屋占用系爭土地之權利。⒏33號房屋坐落土地為陳萬力於60年5月間向王甚多買受，於62
年間在其上興建完成，並於104年7月間辦理建物所有權第一次登記為所有權人，其本於占有連鎖取得該房屋占用系爭土地之權利。⒐37號房屋坐落土地為許林秀桂於58年8月間向王甚多買受，由
許正吉等2人於62年5月間於其上興建完成並申請使用執照，再於96年12月間辦理建物所有權第一次登記，其等本於占有連鎖取得該房屋占用系爭土地之權利。
⒑45號、47號房屋坐落土地係何右復向王甚多買受後，於其上
興建完成。梁玉華之父梁琳、呂進來之配偶陳素芬於69年3月間、7月間向何右復買受該房屋及坐落土地，嗣由梁玉華、呂進來繼受，其等本於占有連鎖各取得占用系爭土地之權利。
⒒55號房屋坐落土地為劉桂秋於53年9月間向黃萬基買受，劉建
新繼承劉桂秋本於該買賣契約對系爭土地之權利，自屬有權占用。
㈣綜上，上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條、第
179條規定，請求被上訴人分別將如附表所示房屋拆除，將該部分土地返還被上訴人及全體共有人，並各給付如附表所示不當得利，均為無理由。
四、本院之判斷：㈠系爭土地於56年間之所有權人為長房黃水圭及黃奕風等3人，
二房黃水木等7人，四房黃萬基等3人，五房黃霸旺、黃松山等6人及六房黃垂、黃健平等4人。二份杜賣證書記載之出賣人為黃萬基、黃霸旺、黃靖、黃水圭、黃松山、黃心、黃垂、黃烏傑、黃萬言、黃水溪，為原審所認定。果爾，杜賣證書所載系爭土地出賣人似未包括長房黃奕風等3人、二房全部、五房除黃松山外之5人及六房黃健平、黃則均、黃秋桂等人。原審雖認長房黃奕風等3人，二房黃則潤、黃水木、黃順天，五房黃松山等6人及六房黃健平、黃則均嗣於使用證明書用印等情，惟仍缺二房黃添福、黃碧桃、黃金環、黃嬌鳳於杜賣證書及使用證明書具名或用印，則能否謂56年間系爭土地全體共有人有將系爭土地出售予王甚多，非無疑義。況上訴人主張使用證明書仍有所有權人短少部分(見原審卷㈣259至260頁），鄭昭明等亦自陳使用證明書欠部分共有人用印(見原審卷㈣53至59頁)，攸關當時系爭土地全體所有權人是否將系爭土地出售予王甚多等，自應予以究明。乃原審未遑調查審認，遽為不利於上訴人認定，自嫌疏略。
㈡原審雖以杜賣證書上所載「黃靖」，與黃靜讀音相似，認其
非王甚多偽造。惟黃靜於50年間死亡，既為原審所認定，自不可能於56年間之杜賣證書用印，而其長男為黃有全於16年(昭和2年)死亡(附外放64鶯551使用執照卷)，亦不可能在62年9月18日出具同意書，且第一審卷㈣第274頁為公務員所書寫之便條係記載：「一、黃沈麵及黃靜之長男不明？二、本件土地使用權同意書『未』經土地所有權（繼承人）之全部同意使用？三、退查」，乃原審逕將該便條誤為黃靜長男所出具之同意書，復略去文内「未」字，稱系爭土地已經全體繼承人同意使用，進而謂黃靜生前已為同意出售系爭土地之意思表示，自有認定事實與卷内資料不符之違法，此攸關黃靜或其繼承人是否出售系爭土地予王甚多，自有再予釐清之必要。
㈢原審雖謂使用證明書將二房「黃戇眛」記載為「黃惷眛」，
因其下方有蓋用正確印文，故係誤載。惟依上訴人提出使用證明書記載「黃惷眛」下方似無蓋用正確之「黃戇眛」印文(見原審卷㈠636至648頁)，且僅部分繼承人及再轉繼承人於使用證明書用印（見原審卷㈣259至260頁)，原審所稱使用證明書有蓋用黃戇眛正確之印文，究有何依據？此與二房黃戇眛是否出售系爭土地予王甚多等，所關頗切，原審未遑詳為調查明晰，徒以上述理由為不利於上訴人之認定，亦有理由不備之違法。
㈣原審一方面認定劉建新所有55號房屋所坐落系爭土地係劉桂
秋向黃萬言買受，復又認定係向黃萬基買受，前後不一；且出賣人既僅有系爭土地斯時所有權人中之1人，乃原審竟又認定係全體共有人出售該土地予劉桂秋，其理由安在？未見說明，亦嫌疏略。倘上開土地係劉桂秋向黃萬基或黃萬言買受，能否僅以杜賣證書出賣人告知上開買賣情事，及黃姓地主與王甚多買賣系爭土地時將上開部分排除於買賣標的範圍，即足據以推論劉桂秋、王甚多等分別向系爭土地當時全體共有人買受系爭房屋所坐落土地，亦滋疑義。
㈤上訴人稱系爭土地為黃氏長房、二房及四至六房共有，且其
子嗣眾多，其所有權人於94年間辦理重測時即高達70人，而黃順天繼承之土地有166筆以上，不知系爭土地坐落位置，迄80年間始辦理繼承登記，而系爭建物最早係於84年間辦理建物所有權第一次登記，上訴人於102年間辦理系爭土地繼承登記始知悉其上有系爭建物等語(見原審卷㈡544頁、卷㈣173至174頁)。果爾，倘劉桂秋、王甚多等未於53年、56年間向系爭土地全體共有人買受系爭土地，能否以黃姓地主及子嗣（黃奕隆除外）未爭執系爭土地遭人無權占用，即得推論系爭土地共有人全體將之出賣予劉桂秋、王甚多等，非無再斟酌餘地。
㈥上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又原審
似未將上訴人聲明(除附表編號8)請求不當得利之遲延利息列載於附表，案經發回，宜併注意及之。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 10 月 16 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 彭 昭 芬
法官 邱 璿 如法官 游 悦 晨法官 蘇 姿 月法官 蘇 芹 英本件正本證明與原本無異
書 記 官 郭 麗 蘭中 華 民 國 114 年 10 月 21 日