最高法院民事判決114年度台上字第1964號上 訴 人 林癸伶訴訟代理人 游孟輝律師
宋銘樹律師朱敬文律師被 上訴 人 莊盈慧
張芳玲陳玲玲鄭麗容陳碧映黃靖雯共 同訴訟代理人 林國漳律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國114年6月3日臺灣高等法院第二審判決（112年度上易字第345號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、上訴人主張：㈠伊為宜蘭縣○○鎮○○路000號建物（下稱大樓）1樓區分所有權
人，該建物部分坐落分割前同鎮○○段54地號土地（下稱原54地號土地），為伊與他人共有，嗣經臺灣宜蘭地方法院106年度訴字第318號判決（下稱318號判決）分割，將伊房屋坐落原54地號土地部分，即同段54-1地號土地分歸予伊，而於民國108年5月20日登記為該土地所有人。
㈡被上訴人分別為大樓2至6樓之所有權人，其各如第一審判決
附圖（下稱附圖）一所示RC造（外層鐵皮包覆）增建物（下通稱系爭增建物），係違法二次增建，無權占用54-1地號土地面積各13.27平方公尺，妨害伊所有權之行使。爰先位依民法第767條第1項、第184條第1項、第179條規定，求為命被上訴人分別拆除系爭增建物，返還各該占用土地，及自108年5月20日起至返還占用土地之日止，均按月給付新臺幣（下同）83元（上訴人逾該金額之請求，經第一審判決駁回後，提起第二審上訴，因未繳納裁判費而遭駁回，其復於上訴第三審時擴張該部分應受判決事項之聲明，另以裁定駁回）判決。
㈢系爭增建物亦侵害54-1地號土地之所有權，爰備位依民法第1
84條第1項、第179條規定，擇一求為命被上訴人自108年5月20日起，各按月給付4,025元之判決。
二、被上訴人抗辯：㈠大樓為訴外人陳昭仁興建，坐落宜蘭縣○○鎮○○段00地號土地
，陳昭仁當時亦為原54地號土地之共有人，於80年6月13日為建物所有權第一次登記前，已一併搭建系爭增建物，而占有原54地號土地。陳昭仁原為1樓房地所有權人，訴外人林愛碧向其買受該房地外，另購買8坪土地即系爭增建物占用原54地號土地部分（應有部分58/2000，下稱8坪地），林愛碧有容忍該增建物占有使用土地之義務，依民法第425條之1規定，在其得使用期限內，推定雙方間有租賃關係。上訴人向林愛碧買受1樓房地及8坪地，因318號判決分割取得54-1地號土地所有權，不得主張拆屋還地。
㈡上訴人向林愛碧買受1樓房地時，明知系爭增建物存在，依民
法第796條第1項、第796條之1規定，亦不得請求拆除該增建物。
㈢系爭增建物占用54-1地號土地，伊不具故意或重大過失，且5
4-1地號土地後方已興建房屋，拆除建物將嚴重損及大樓主體結構安全及經濟價值。而上訴人買受大樓1樓，因判決分割取得54-1地號土地，足使伊信任其不欲行使權利，且本件請求係以損害他人權利為主要目的，上訴人請求拆屋還地及不當得利，均不應准許。
三、原審廢棄第一審所為上訴人先位之訴勝訴部分之判決，改判駁回其訴，並駁回其備位之訴，理由如下：
㈠陳昭仁於82年9月11日以買賣為原因，將8坪地所有權移轉登
記予林愛碧，林愛碧復於105年7月28日以買賣為原因，將之移轉登記予上訴人。嗣上訴人依318號判決，於108年5月20日以共有物分割為原因，登記為54-1地號土地所有人，系爭增建物占用54-1、39地號土地各如附圖一、二所示。㈡陳昭仁以大樓之起造人名義申請核發建造執照，經宜蘭縣政
府建設局於79年4月28日核發，嗣於同年5月至80年3月間，各樓層原始起造人變更如原判決附表（下稱附表）二所示。系爭增建物在取得使用執照後，與大樓一起建築完成，均與各層原建物內部相通，陳昭仁陸續將各層及所屬增建物出售附表二、三所示之人。陳昭仁原為39地號土地所有人，原54地號土地為其與他人共有，則大樓及系爭增建物起造人，與所坐落之39地號土地、8坪地均同屬陳昭仁所有，陳昭仁將大樓2至6樓建物及系爭增建物出售訴外人何玉葉等人，造成土地（8坪地）與房屋（系爭增建物）分由不同人所有，且無不許系爭增建物所有人繼續使用土地之約定，依民法第425條之1規定，2至6樓區分所有人就系爭增建物，與陳昭仁之8坪地成立法定租賃關係，推定在系爭增建物得使用期限內有租賃關係。
㈢8坪地陸續由林愛碧、上訴人買賣取得所有權，前開推定之租
賃關係，應繼續存在系爭增建物所有人與受讓8坪地之上訴人間，上訴人因318號判決自原54地號土地分割取得54-1地號土地，8坪地之租賃關係轉而存在於54-1地號土地，均有民法第425條之1規定之適用，上訴人應繼受被上訴人之系爭增建物與54-1地號土地原有之法定租賃關係，被上訴人對於54-1地號土地非無權占有。是上訴人先位依民法第767條第1項、第179條、第184條第1項規定，請求被上訴人拆除系爭增建物，返還占用土地及給付相當租金之不當得利，自無可取。
㈣系爭增建物占有使用54-1地號土地，為有權占有，非屬不法
侵權行為，亦無不當得利。上訴人備位之訴，依民法第184條第1項前段、第179條規定，請求被上訴人自108年5月20日起，各按月給付4,025元，為無理由。
四、本院判斷：㈠89年5月5日民法第425條之1第1項規定施行前，倘有土地及其
土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人情形，除有特別情事或有反證外，固得以該條文之法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係。惟若房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題，要無該規定之適用。又附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條之規定，應由原建築所有人取得增建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。此 與於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建物，或未依附於原建築而興建之獨立建物，原建築所有權範圍並不擴張及於該等建物，二者顯然有別。
㈡陳昭仁以起造人名義申請於39地號土地上興建大樓，經核發
建造執照後，其中6樓、3樓、2樓之起造人名義，分別於79年5月15日、同年10月18日、80年3月8日依序變更為何玉葉、林愛碧、陳昭宏，嗣大樓興建完成，按變更後起造人名義，於80年6月13日辦理所有權第一次登記，大樓實際逾39地號土地核准面積建築，越界蓋至54-1地號土地，系爭增建物係一併建築，並與各層之原建物內部相通等事實，既為原審所認定。則系爭增建物究係由陳昭仁出資建築而取得其事實上處分權？抑或係依附各層原建築之附屬建物，分別由起造人因所有權第一次登記原始取得各層建物所有權而擴張及之？此攸關系爭增建物權利歸屬，應予釐清。倘2、3、6樓增建物為陳昭宏、林愛碧、何玉葉所有，陳昭仁雖為系爭增建物所在原54地號土地之共有人，則土地及房屋所有人相異，即無民法第425條之1第1項規定法理之適用。原判決認定大樓與系爭增建物起造人，及所坐落39地號土地、8坪地均同屬陳昭仁所有，陳昭仁將大樓2至6樓區分所有建物及系爭增建物出售何玉葉等人，均得適用民法第425條之1規定，而與陳昭仁之8坪地成立法定租賃關係，上訴人應繼受該租賃關係，依前說明，即屬違誤。
㈢就地上物有事實上處分權之人，對於原讓與該地上物之土地
所有人，得基於該讓與之債權債務關係，合法占有土地，並視該債之關係為有償或無償，判斷占有人有無支付對價之義務。而因除法律有特別規定外，債之關係僅在特定當事人間發生效力，故受讓土地所有權之第三人，原則上不受該債權契約之拘束，占有人即因此失其合法占有土地之權源，不得以其與讓與人間之債權契約，對於該第三人主張有權占有。惟以占有使用土地為標的所訂立債權契約之目的，倘攸關社會經濟或公共利益，且該占有人已繼續長期占有使用原讓與人所交付之土地，如該第三人明知或可得而知該債權契約存在及土地之占有實況，且限制其所有權之一部行使無致其財產權受不測損害之虞，復不悖公平正義及誠信原則，非不得以其行使所有權不符民法第148條規定為由，限制其權利之行使，即不得訴請占有人拆除或遷讓地上物並返還土地。又占有人與受讓土地所有權之第三人間，究無任何法律關係，卻因可使用土地而受利益，致第三人對該土地之使用收益或處分權能受限制而受損害，第三人非不得依不當得利法律關係，請求占有人返還不當得利，以平衡保障其受憲法保障之財產權。
㈣陳昭仁原為系爭增建物所在原54地號土地之共有人，依民法
第818條規定，除契約另有約定外，僅得按其應有部分比例，對於共有物之全部，有使用收益之權。倘若如此，陳昭仁使用原54地號土地系爭增建物所在特定部分，是否具有正當權源？陳昭仁如因共有人間契約約定而有權使用該特定部分，其同意系爭增建物使用，亦僅具債權效力，受讓土地之人原則上不受該契約之拘束。則上訴人主張被上訴人所有系爭增建物無權占有54-1地號土地，是否全無可取？攸關其物上請求權行使及得否請求不當得利之判斷，尚有進一步審認之必要。原審未遑詳查前揭事項，遽為上訴人不利之判斷，自有不適用上開規定及說明意旨，與適用不當之違誤。
㈤本件關於上開事實尚非明確，本院無從為法律上之判斷。上
訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，即有理由。又上訴人先位之訴有無理由，有待原審調查審認，其備位之訴經原審為其敗訴之判決，同屬無可維持，應併予廢棄，移審至原法院。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 115 年 4 月 8 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 鍾 任 賜
法官 黃 書 苑法官 呂 淑 玲法官 陶 亞 琴法官 林 麗 玲本件正本證明與原本無異
書 記 官 郭 金 勝中 華 民 國 115 年 4 月 14 日