最高法院民事判決114年度台上字第391號上 訴 人 凱宜企業有限公司兼法定代理人 于兆龍共 同訴 訟 代理人 陳衍仲律師被 上 訴 人 陳栗妙
陳玉紫陳唯瑄上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國113年10月30日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（112年度上字第112號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、本件被上訴人主張：坐落臺中市○○區○○段870地號土地(下稱870地號土地）及其上同段152建號建物（門牌○○市○○區○○路00○0號，下稱152建號建物）暨2棟未辦保存登記建物【下稱系爭增建物，與152建號建物合稱系爭建物，系爭建物共占用如第一審判決附圖（下稱附圖）所示編號870⑵部分，與870地號土地合稱系爭房地】均係訴外人陳俊達所有，陳俊達前於民國93年12月22日與上訴人于兆龍簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭前租約），將系爭建物出租予于兆龍，租期至96年10月30日止。嗣陳俊達於000年00月0日死亡，系爭房地由被上訴人及訴外人陳月嬌（于兆龍之配偶）繼承取得，兩造及陳月嬌於第一審法院104年度司中調字第1462號成立調解（下稱系爭調解)，被上訴人及陳月嬌同意將系爭房地出租予上訴人，租期自104年6月5日起至109年6月4日止，上訴人每月給付新臺幣（下同）4萬元租金予被上訴人（下稱系爭調解租約）。詎上訴人於租期屆滿後，無權占用系爭房地，受有自109年6月5日起至111年12月5日止共30個月，按系爭調解約定每月4萬元租金計算之不當得利共120萬元等情。被上訴人陳栗妙、陳玉紫（下稱陳栗妙等2人）爰依民法第767條第1項、第821條規定，於原審追加依民法第184條第1項、第179條規定及類推適用民法第821條規定，被上訴人爰依民法第179條規定，求為命上訴人自系爭建物遷出，將系爭建物返還予全體共有人；並給付被上訴人各40萬元。另於原審追加請求上訴人給付被上訴人自111年12月6日起至112年6月5日止之不當得利各8萬元之判決。
二、上訴人則以：于兆龍經陳俊達同意在870地號土地上出資興建系爭建物，爲所有權人，僅因配偶陳月嬌要脅離家出走，而簽名於系爭前租約，陳俊達之簽名及用印均非真正，2人間並無成立系爭前租約之合意。于兆龍於102年間興建系爭增建物，自非屬系爭前租約約定轉讓之標的；系爭增建物自建竣後均由上訴人凱宜企業有限公司（下稱凱宜公司）占用，陳俊達及陳栗妙等2人從未占有系爭增建物及取得事實上處分權。系爭前租約關於移轉系爭增建物之債權請求權已罹於時效；縱認陳栗妙等2人取得系爭增建物之事實上處分權，惟其等未證明已依陳俊達遺囑，以抽籤方式協議定其分管範圍，依民法第759條規定不得處分系爭增建物及類推適用民法第821條規定請求返還占有，況其等之侵權行爲損害賠償請求權亦已罹於時效。另被上訴人未合法終止系爭調解租約，應受土地法關於法定最高限額租金數額之限制，不得以系爭調解約定之租金額計算不當得利。又凱宜公司基於與陳月嬌間之租賃契約占有系爭建物，于兆龍僅為占有輔助人，被上訴人請求返還占有及給付相當於租金之不當得利，均無理由等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，駁回上訴人之上訴，並就被上訴人追加之訴，判決如其聲明，無非以：
㈠870地號土地原為陳俊達所有，152建號建物由陳俊達辦理保
存登記為所有權人。系爭增建物為獨立建物，非152建號建物之附屬建物，自102年9月起與152建號建物納入同一稅籍課稅，共占用870地號土地如附圖所示870⑵部分（面積1333.27平方公尺）。陳俊達於000年00月0日死亡，子女陳月嬌、陳栗妙、陳玉紫（下稱陳月嬌等3人）及孫被上訴人陳唯瑄於103年8月1日以「遺囑繼承」爲原因，依序登記取得870地號土地所有權應有部分1/5、1/5、1/5、2/5；另由陳月嬌等3人登記取得152建號建物所有權應有部分各1/3。兩造及陳月嬌成立系爭調解：被上訴人及陳月嬌同意將系爭房地自104年6月5日起至109年6月4日止出租予上訴人，上訴人於每月10日前給付被上訴人租金4萬元之事實，為兩造所不爭。審酌152建號建物所有權登記情形，上訴人辯稱于兆龍為152建號建物所有權人，為不可採。于兆龍於91年5月6日與訴外人久福工程實業有限公司（下稱久福公司）簽訂工程契約書，委由久福公司承攬興建系爭增建物，並給付工程款，是于兆龍因出資興建而原始取得系爭增建物之所有權。惟于兆龍嗣於93年12月22日與陳俊達簽訂系爭前租約，約定陳俊達將系爭建物出租予于兆龍，出租標的物於租期屆滿即96年10月30日均歸陳俊達所有。依證人陳劉阿靜（陳俊達配偶）之證述，系爭前租約為真正。參以系爭建物納稅義務人變更為陳月嬌等3人，兩造及陳月嬌於104年間成立系爭調解約定上訴人向被上訴人及陳月嬌承租系爭建物，足認系爭增建物之事實上處分權已移轉於陳俊達，其死亡後由陳月嬌等3人繼承取得。
㈡于兆龍爲系爭房地之共同承租人，上訴人亦自認系爭建物為
其2人共同占用，既未證明自認與事實不符或經被上訴人同意撤銷，上訴人撤銷該自認，自非合法。是上訴人共同占用系爭房地，惟自109年6月4日系爭調解租約租期屆滿時起，已無繼續占有系爭房地之正當權源。凱宜公司另與陳月嬌就系爭建物成立租賃契約，因租約未經建物其他共有人同意，不得作爲其有權占有之依據，則陳栗妙等2人爲152建號建物所有權及系爭增建物事實上處分權之共有人，得依民法第767條第1項、第821條、民法第831條準用第821條規定，請求上訴人遷出系爭建物並返還系爭建物予全體共有人。又被上訴人為870地號土地之共有人，因上訴人共同無權占用而受有損害，斟酌凱宜公司占用係供營業，應不受土地法關於法定最高限額租金數額之限制，並參酌系爭調解約定之租金額4萬元據以計算不當得利，則被上訴人依不當得利之法則，請求上訴人返還自109年6月5日起至112年6月5日止（36個月）按月4萬元計算相當於租金之不當得利共144萬元（被上訴人各48萬元），應屬有據。從而，陳栗妙等2人行使共有人權利，請求上訴人遷出系爭建物並返還系爭建物予全體共有人；另被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人給付各48萬元（本訴40萬元，追加部分8萬元），均為有理由，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
四、本院判斷：㈠查152建號建物為已辦理保存登記建物，系爭增建物為獨立建
物，非152建號建物之附屬建物，既為原審所認定（見原判決第5頁）。然第一審主文判命上訴人自152建號建物，如附圖所示編號870⑵部分遷出並返還該部分建物予全體共有人，而152建號建物登記面積為321.17平方公尺（見建物登記謄本，第一審卷一第29頁），152建號建物與系爭增建物共占用編號870⑵部分面積則為1333.27平方公尺，二者並非一致。究竟152建號建物坐落編號870⑵部分上之位置為何，即有未明，此攸關152建號建物所有權人得行使權利之範圍，自應查明。次按違章建築物係指違反建築法令，不能取得建築執照，致無從辦理所有權登記之建築物。是依法律行為而受讓未辦理保存登記房屋之人，固取得該違章建築物之事實上處分權，然該事實上處分權並非法律明文保護之物權，並無民法第767條規定之適用或類推適用。查陳月嬌等3人自陳俊達繼承取得系爭增建物之事實上處分權，為原審認定之事實（見原判決第8頁）。原審以陳栗妙等2人為系爭增建物事實上處分權之共有人，即認其等得依民法第831條準用第821條規定、民法第767條第1項規定，請求上訴人遷讓返還系爭增建物，於法亦有未合。原審未推闡明晰，逕為不利上訴人之判決，自欠允妥。
㈡再者，不當得利制度不在於填補損害，而係返還其依權益歸
屬內容不應取得之利益，故依不當得利法則請求返還之範圍，應以受領人所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。又無權占有他人土地、建物，所受利益為土地、建物之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額。請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人僅得按其應有部分請求返還。查870地號土地所有權人為陳月嬌、陳栗妙、陳玉紫、陳唯瑄，應有部分依序為1/5、1/5、1/5、2/5；系爭152建號建物所有權人及系爭增建物事實上處分權人為陳月嬌等3人，權利範圍各1/3。依系爭調解租約約定，「被上訴人及陳月嬌」出租系爭房地予上訴人，上訴人每月給付「被上訴人」租金4萬元之事實，均為原審所認定（見原判決第5頁）。對照陳月嬌與凱宜公司簽訂之租賃契約，陳月嬌自109年6月1日起將系爭建物出租予凱宜公司，約定租金每月1萬元（見原審卷一第369至376頁）。果爾，上訴人占用「系爭房地全部」之對價，係按月給付4萬元，而凱宜公司自109年6月1日起按月給付1萬元予系爭房地共有人陳月嬌。究竟被上訴人為系爭房地之「部分」共有人，請求上訴人返還按系爭房地「全部」計算之租金額每月4萬元之利益，有無逾越依各自應有部分得請求之範圍？而系爭調解租約約定上訴人僅需給付被上訴人月租金4萬元，是否已將陳月嬌就系爭房地之權利範圍予以扣除？攸關被上訴人得請求返還不當得利金額之認定，應予釐清。原審未予詳查細究，遽以每月4萬元計算被上訴人得請求上訴人返還之利益，進而為不利上訴人之判決，自嫌疏略。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
㈢末查，被上訴人於事實審主張於系爭調解租約終止後，請求
上訴人返還無權占有之系爭建物，有無隱含主張他項法律關係？宜由原審審判長闡明，案經發回，併請注意及之，附此說明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 4 月 10 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 金 吾
法官 陳 靜 芬法官 高 榮 宏法官 蔡 孟 珊法官 藍 雅 清本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 沛 侯中 華 民 國 114 年 4 月 22 日