最高法院民事判決114年度台上字第399號上 訴 人 廖裕健訴訟代理人 黃泓勝律師被 上訴 人 徐文崇
何恭喜廖宇垣劉欽乾鍾英城何有妹上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國113年9月10日臺灣高等法院第二審判決（112年度上字第766號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人請求被上訴人徐文崇、鍾英城、何恭喜、何有妹、劉欽乾就如第一審判決附表一編號1至10、14、19至23所示土地之每年租金調整逾土地各該年度申報地價年息百分之八之金額，及該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。
其他上訴駁回。
第三審訴訟費用關於駁回其他上訴部分，由上訴人負擔。
理 由
一、本件上訴人主張：㈠伊為坐落第一審判決附表一（下稱附表一）編號1至10、13至
23「地號」欄所示11筆土地（合稱系爭土地）之所有權人，被上訴人為同上編號「位置」欄所示地上物（合稱系爭地上物）之事實上處分權人。被上訴人未經伊同意，無權占有系爭土地，伊自得本於所有權請求返還占有土地。縱兩造間就系爭土地有租地建屋契約（下稱系爭租約）存在，然系爭地上物於日治時期興建，已逾加強磚造35年之耐用年數，應認該契約目的已達，依土地法第103條第1款規定，系爭租約因年限屆滿而消滅。被上訴人於系爭租約消滅後繼續占有系爭土地，即欠缺占有之合法權源，並受有相當於租金之利益等情，爰先位依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，求為命被上訴人拆除系爭地上物、騰空返還占有部分土地，及按月給付如原判決附表三所示金額之判決。
㈡倘認系爭租約未消滅，伊及前手自民國81年起每年均按每坪
新臺幣（下同）70元收租，然系爭土地自93年起至111年之公告現值漲幅近50%，顯非訂約當時所得預見，原約定之租金過低，應予調高等情，爰備位依民法第227條之2第1項規定，求為命系爭土地自111年5月1日起之每月租金調整如附表一「調整後月租」欄所示之判決（未繫屬本院部分，不另贅述）。
二、被上訴人則以：伊等係基於系爭租約占有系爭土地，且該租約未定有期限，縱系爭地上物已逾耐用年數，但原出租人仍持續向伊等收租至109年間止，難謂系爭租約已因契約年限屆滿而消滅，伊等占有使用系爭土地具有合法權源，亦非無法律上原因受有利益。被上訴人廖宇垣、劉欽乾（合稱廖宇垣等2人）為附表一編號13、15至18所示3筆土地（合稱系爭3筆土地）承租人，原地主即訴外人廖子龍出售該3筆土地時，未以書面通知廖宇垣等2人行使優先購買權，依民法第426條之2、土地法第104條規定，上訴人不得以土地所有權人或出租人地位對抗廖宇垣等2人。系爭租約自81年起之年租金為每坪70元，系爭土地非位於繁榮區域，伊等占有系爭土地非供營業使用，上訴人備位請求調整租金，就超過原判決附表二（下稱附表二）編號11、13至16「調整後月租金」欄所示金額，及附表一編號1至10、14、19至23所示土地（合稱系爭8筆土地）每年租金逾土地各該年度申報地價年息8%之金額部分，顯屬過高，不應准許等語，資為抗辯。
三、原審廢棄第一審判決關於准許調整㈠系爭3筆土地每月租金逾附表二編號11、13至16「調整後月租金」欄所示金額，及㈡系爭8筆土地每年租金逾土地各該年度申報地價年息8%之金額部分，改判駁回上訴人此部分在第一審之備位之訴，其餘部分則予以維持，駁回上訴人之附帶上訴。理由如下：
㈠先位之訴部分：
⒈上訴人為系爭土地之所有人，被上訴人為系爭地上物之事實
上處分權人，系爭租約為不定期限之租地建屋契約，且原出租人持續向被上訴人收取地租至109年間，雙方並無就系爭租約以租至原興建房屋不堪使用為止之約定，即無土地法第103條第1款所定契約年限屆滿之情形，系爭租約不因而消滅，被上訴人非無權占有，亦無不當得利。
⒉上訴人無法證明廖子龍確有以書面將系爭3筆土地之買賣條件
通知廖宇垣等2人行使優先購買權，難認廖宇垣等2人已放棄優先購買權。廖子龍於110年5月間先後將系爭3筆土地所有權移轉予上訴人，對於廖宇垣等2人不生效力，上訴人不得以其為系爭3筆土地所有權人地位對抗廖宇垣等2人。
⒊從而，上訴人先位依民法第767條第1項前段、中段規定，請
求被上訴人拆除系爭地上物，及依民法第179條規定，請求被上訴人按月給付相當於租金之不當得利，均屬無據。
㈡備位之訴部分：
⒈關於請求調整系爭8筆土地租金部分：
系爭租約之年租金自81年起為每坪70元，迄今未調整，而系爭8筆土地之公告現值，自93年起至111年1月提高近50%，非訂約當時所得預料，依原租約計收租金對上訴人顯失公平，上訴人自得依民法第227條之2第1項規定請求調整。審酌系爭8筆土地鄰近内彎線鐵路富貴站，區域内有水電供應、電訊、學校、郵政、加油站等公共設施，並以中豐公路（台3線縱貫公路）為主要聯絡道路，交通堪稱便利。系爭地上物位於系爭8筆土地部分，為被上訴人徐文崇、鍾英城、何恭喜、何有妹與劉欽乾自用，並無出租，應自111年5月1日起調整其年租金為按其坐落土地各年度申報地價年息8%為適當。至中聯不動產估價師事務所估價報告書（下稱系爭估價報告書），未考量土地法第97條第1項、第105條之規定，倘以最低之附表一編號3至8所示土地每月每坪115元換算每平方公尺之年租金為417.45元，逾該土地111年申報地價年息74.5%，且換算每年每坪租金為1,380元，為原約定租金之19.7倍，顯非可採。
⒉關於請求調整系爭3筆土地租金部分：
上訴人既不得以其為系爭3筆土地之所有權人地位對抗廖宇垣等2人，已如上述，自亦不得以出租人地位對抗之。上訴人訴請調整該3筆土地月租金逾附表二編號11、13至16「調整後月租金」欄所示金額，即不應准許。
四、本院之判斷：㈠關於廢棄發回（即備位請求調整系爭8筆土地之年租金逾土地申報地價年息8%之金額）部分：
⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。依土地法第105條規定，同法第97條第1項之規定，於租用基地建築房屋準用之。上開所稱「城市地方」係指依法發布都市計劃範圍內之土地而言，此觀之平均地權條例第3條第1款、土地稅法第8條之規定自明。查系爭8筆土地位於○○縣○○鄉，其土地登記謄本所載使用分區為「鄉村區」或「山坡地保育區」，使用地類別則為「乙種建築用地」或「農牧用地」（見一審卷㈠2
7、33、35、37、381、383頁，原審卷157、159、245頁），似均非依法發布都市計劃範圍內之土地。果爾，系爭8筆土地既非城市地方土地，即無土地法第105條準用第97條第1項規定之適用。乃原審未查明系爭8筆土地是否位於城市地方，徒以系爭估價報告書估算土地租金，未考量上開規定而否採，進而駁回上訴人請求調整該土地租金超過土地申報地價年息8%部分，即不免速斷，並有判決不備理由之違誤。上訴意旨，指摘原判決此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。⒉上訴人備位之訴係請求「調整租金」及「命被上訴人依調整
後之租金額為給付」，被上訴人雖僅就第一審判決前者敗訴部分提起第二審上訴（見原審卷493頁），然後者既以前者之裁判結果為前提，則被上訴人有無併就後者敗訴部分提起上訴之意？又附表二、三就第一審判決附圖一編號H1所在之地號記載不一，案經發回，應併注意及之，附此敘明。
㈡關於駁回上訴（即⒈先位之訴、⒉備位請求調整系爭3筆土地之
月租金逾附表二編號11、13至16「調整後月租金」欄所示金額）部分：原審本於調查證據之結果及全辯論意旨，認定系爭租約非訂有租用期限之租約，無土地法第103條第1款規定之適用，且廖子龍出售系爭3筆土地予上訴人前，未依土地法第104條規定書面通知承租人廖宇垣等2人行使優先購買權，上訴人不得本於該3筆土地所有權人地位對抗廖宇垣等2人，其先位依民法第767條第1項前段、中段及第179條規定，請求被上訴人拆除系爭房屋及按月給付相當於租金之不當得利，為無理由。又上訴人既不得本於系爭3筆土地所有權人地位對抗廖宇垣等2人，亦不得以出租人地位對抗該2人，其備位請求調整該3筆土地之月租金逾附表二編號11、13至16「調整後月租金」欄所示金額，亦屬無據。因而為上訴人此部分敗訴之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，仍執陳詞，以原審認定事實、取捨證據之職權行使及其他與判決結果不生影響之理由，指摘原判決此部分不當，求予廢棄，非有理由。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項、第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 10 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 彭 昭 芬
法官 蘇 芹 英法官 李 國 增法官 游 悦 晨法官 邱 璿 如本件正本證明與原本無異
書 記 官 胡 明 怡中 華 民 國 114 年 7 月 18 日