最高法院民事判決114年度台上字第790號上 訴 人 業晟企業有限公司法定代理人 鄭貴名訴訟代理人 蔡東泉律師被 上訴 人 吳朝輝訴訟代理人 郭俐瑩律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國114年1月15日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（111年度上字第246號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由
一、上訴人主張：㈠坐落○○市○○區○○○段1304地號土地（嗣分割出1304-1、1304-2
地號，其中1304-1地號土地於民國106年9月再分割增加1304-3、1304-4、1304-6地號土地；1304-6地號土地又於111年4月併入1304-1地號土地）及同段1311-7地號土地（下分稱地號，合稱系爭2筆土地）原為訴外人張松所有，其上坐落同段65-1、65-3、65-4、65-7、2638、3661-1、3661-3、3661-4、3661-6建號等9筆建物（下合稱系爭9筆建物）原為訴外人周桂如所有。張松、周桂如（下稱張松2人）於100年4、5月間與伊簽訂不動產買賣契約、買賣契約附註條款⑴、⑵（下合稱系爭100年契約），將系爭2筆土地其中約3000坪及系爭9筆建物出售予伊，並約定張松2人辦理第1期土地分割後，將分割後1304地號、1304-2地號、1311-7地號土地及系爭9筆建物出售予伊，張松則保留1304-1地號土地所有權，俟日後再辦理第2期土地分割及出售予伊。伊已依約給付價金，並取得上開土地及系爭9筆建物之所有權。㈡惟張松2人於104年7月28日另與被上訴人簽訂不動產買賣契約
書（下稱系爭104年契約），由張松將1304-1地號及同段1311-8地號土地，周桂如將其上同段65-8、65-9、3661-2建號建物（下合稱系爭3筆建物）出售並移轉登記予被上訴人，致張松未能履行前述第2期土地分割及出售之約定。為解決該購地爭議，兩造於107年6月1日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於同日與張松簽訂協議書（下稱系爭協議書），約定被上訴人將如第一審判決附圖壹編號A、B所示面積各為130、43平方公尺之土地（下分稱系爭A地、系爭B地，合稱系爭土地）辦理分割後，以每坪新臺幣（下同）5萬8000元計價，並以每坪5萬元價格出售予伊，價差每坪8000元則由張松負擔。詎被上訴人拒不履行，更於109年5月26日寄發存證信函（下稱系爭存證信函）解除契約等情。爰依系爭協議書、系爭買賣契約及民法第348條第1項規定，求為命被上訴人移轉系爭土地所有權予伊之判決。
二、被上訴人則以：伊基於土地相鄰關係和諧之目的，受張松請託幫忙解決購地爭議，始與上訴人分別簽訂系爭協議書及系爭買賣契約，兩造係以不損害既存65-8建號建物前提下，互換找補之土地，亦未特定買賣標的物，尚待地政機關鑑界，系爭買賣契約僅具有預約性質。又系爭土地依法令無法自原有土地分割，上訴人請求伊辦理分割後將之出售，違反系爭買賣契約第9條約定，應屬無效。上訴人遲未向地政機關提出鑑界申請，以確定兩造買賣交換之面積，經伊以系爭存證信函解除契約，上訴人不得請求伊移轉系爭土地等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，理由如下：
㈠張松依系爭100年契約將分割前1304地號土地一部及1311-7地
號土地出售予上訴人，先辦理第1期土地分割及所有權移轉登記，上訴人因而取得分割後1304地號、1304-2地號、1311-7地號土地及系爭9筆建物所有權，張松則保留1304-1地號土地所有權，並約定張松日後再辦理第2期土地之分割並出售予上訴人；惟張松又與被上訴人簽訂系爭104年契約，將1304-1地號土地全部出售予被上訴人，並辦妥所有權移轉登記，致張松無法履行第2期土地分割及出售予上訴人之義務，為解決該購地爭議，兩造遂簽訂系爭買賣契約，並與張松簽訂系爭協議書。
㈡系爭協議書將系爭104年契約及張松提供之分割示意圖（下稱
系爭分割圖）作為附件，系爭買賣契約亦將系爭分割圖作為附圖成為契約之一部，被上訴人同意將其依系爭104年契約取得1304-1地號土地之一部以每坪5萬元出售予上訴人。觀之系爭分割圖係以被上訴人所有65-8建號建物西南側外牆標示紅線，而該紅線以西、以南之1304-1地號土地範圍即為系爭土地。佐以系爭買賣契約就兩造買賣之不動產標示為1304-1地號土地內「分割以（另附圖）以建築主結構（即65-8建號建物）為準，確定面積以地政事務所分割為準」，堪認兩造締約真意係被上訴人將系爭土地出售予上訴人，僅當時尚未申請地政機關鑑界測量，致未予記載實際出售面積，兩造間就買賣土地之面積已可得特定；復約定上訴人向被上訴人購買土地之價金為每坪5萬元，並於「分割後確定面積一次付清」，就買賣標的物、買賣價金、付款期限及方式等必要之點均已達成合意，而成立買賣契約之本約。被上訴人辯稱：系爭買賣契約僅屬預約性質，且兩造係約定互換土地，並以65-8建號建物外牆再加2公尺空地為分割線云云，固無可採。
㈢惟系爭買賣契約第9條約定：「乙方（指被上訴人）保證該出
售標的物，絕無合併計算面積作法定空地或禁建管制，否則本買賣契約無效」。查被上訴人依系爭104年契約買受取得系爭3筆建物，坐落地號為1304-1地號土地，早於100年5月20日即辦理法定空地分割，其中65-9建號建物（係地下層建物）毗鄰65-8建號建物（含第1層及地下層）西側，則系爭買賣契約之標的物即系爭土地，包含65-9建號建物應留設之法定空地。經原審囑託孫永吉建築師事務所鑑定結果（下稱系爭鑑定報告），系爭A地屬於65-9建號建物於100年辦理法定空地分割之建築基地，倘65-9建號建物無完成法定拆除及滅失之程序，建管機關即無法辦理法定空地分割，自1304-1地號土地分割出系爭土地。而兩造應受另案原法院111年度上字第329號確定判決爭點效之拘束，被上訴人所有65-9建號建物與其占用坐落基地即上訴人所有之1304-2地號土地間成立民法第425條之1規定之法定租賃關係，具有合法占用權源，無法完成法定拆除及滅失程序，1304-1地號土地即無法辦理法定空地分割而分割出系爭土地。系爭土地亦有與1304-1地號土地其他部分合併計算系爭3筆建物法定空地之情事，不符合建築基地法定空地分割辦法第3條規定建築基地之法定空地併同建築物之分割要件，致未能達成兩造締約辦理系爭土地分割及所有權移轉登記之目的。是依上開約定，系爭買賣契約應屬無效。
㈣從而，上訴人依系爭協議書、系爭買賣契約及民法348條第1
項之規定，請求被上訴人移轉系爭土地所有權，非屬正當，不應准許。
四、本院廢棄原判決之理由：㈠按契約成立生效後，債務人除負有主給付義務外，為準備、
確定、支持及完全履行之主給付義務，尚可基於誠信原則或契約之補充而發生從給付義務，並得以訴訟請求履行，俾當事人締結契約之目的得以實現或滿足。又解釋契約，應探求雙方當事人之真意，於文義上及論理上詳為推求，不得偏信一方當事人事後片面之說詞，致失當時立約之真意。㈡查：張松為解決其重複出售1304-1地號土地之爭議，遂與兩
造簽訂系爭協議書，並由兩造簽訂系爭買賣契約，約定被上訴人以每坪5萬元出售系爭土地予上訴人，為原審確定之事實。綜觀系爭買賣契約或系爭協議書之全文，雖無任何契約文字提及被上訴人應拆除65-9建號建物之約定。惟系爭鑑定報告記載：「65-9建號建物拆除後，編號A、B部分土地、面積共173平方公尺辦理分割並移轉上訴人，不會導致被上訴人所有建築基地之法定空地不足，需完成該建物法定拆除及滅失之程序，方能辦理法定空地分割」等旨(參外放系爭鑑定報告8、10頁)。被上訴人所有65-9建號建物係地下層建物，毗鄰65-8建號建物西側，復為原審所是認。原審先謂65-9建號建物坐落1304-1地號土地；繼又謂該建物與上訴人所有之1304-2地號土地成立法定租賃關係，似認65-9建號建物坐落1304-2地號土地。就該建物坐落土地位置，前後論列不一，已有判決理由前後矛盾之失。如認65-9建號建物坐落系爭土地，原審既認定被上訴人為65-9建號建物之所有人，似具有拆除該建物之權限。上訴人並主張：被上訴人與伊簽訂系爭買賣契約，自已考量其具體情況後才締約，日後不能於65-9建號建物地面上加蓋鋼架，且應知悉日後賣予伊土地下的地下室（即65-9建號建物），將來需回填土方移轉予伊等語（見原審卷㈢43頁），似係主張被上訴人依約負有拆除65-9建號建物之義務。果爾，原審自應調查審認被上訴人有無自行拆除65-9建號建物回填土方以移轉系爭土地之從給付義務，俾利判斷系爭土地有無供其他建物作為法定空地，而有系爭買賣契約第9條約定契約無效之情形。倘若被上訴人負有拆除該建物之從給付義務，如因其不履行該義務，即認有系爭買賣契約第9條約定之適用，無異將系爭買賣契約有效與否，繫於被上訴人片面決定，是否為兩造締約之真意，亦待進一步推敲。乃原審僅憑65-9建號建物未完成法定拆除及滅失程序，遽認系爭買賣契約無效，進而為不利上訴人之論斷，自有可議。㈢上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。末查，
上訴人自第一審起訴時均僅請求被上訴人移轉系爭土地所有權，該聲明是否含有請求被上訴人拆除坐落系爭土地範圍之65-9建號建物之意思？又系爭土地如未先辦理自1304-1地號土地（含已併入該地號之1304-6地號土地）分割，在土地登記實務上，上訴人如何請求被上訴人移轉系爭土地所有權登記，案經發回，宜併闡明注意及之。又因本件事實尚待原審調查審認，即無就法律上爭議先行言詞辯論之必要，均附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中 華 民 國 114 年 7 月 23 日
最高法院民事第三庭
審判長法官 魏 大 喨
法官 李 瑜 娟法官 周 群 翔法官 王 怡 雯法官 胡 宏 文本件正本證明與原本無異
書 記 官 謝 榕 芝中 華 民 國 114 年 7 月 29 日