最高法院民事判決114年度台上字第986號上 訴 人 蔡冠英訴訟代理人 黃祿芳律師
周家瀅律師被 上訴 人 景德大廈住戶管理委員會法定代理人 劉俊俠訴訟代理人 凌見臣律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國114年1月22日臺灣高等法院第二審更審判決（113年度重上更一字第91號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件上訴人主張：伊為坐落臺北市○○區○○段○小段200地號土地(重測前為同區○○○段48-12地號，下稱系爭土地)之共有人，應有部分為3分之1(下稱系爭應有部分)，並未同意訴外人大鼎投資股份有限公司（下稱大鼎公司）或其他人在系爭土地上興建房屋，詎系爭土地自民國76年間起，遭建號臺北市○○區○○段○小段3698至3815號○○大廈【門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000至000號(原判決誤載為至000號，見一審卷一第1
01、102頁使用執照存根)，下以號碼簡稱】無權占用作為建築及騎樓共用部分之基地使用，○○大廈全體區分所有權人（下稱區權人）係無法律上原因而受利益，致伊受有損害，其等既授權被上訴人以公共基金為共用部分之管理、使用、收益及維護，伊自得請求被上訴人返還相當於租金之不當得利等情。爰依民法第179條規定及訴訟擔當法理，求為命㈠被上訴人給付新臺幣(下同)1,460萬3,400元(即自104年1月1日起至109年12月31日止之損害金)本息；㈡自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭應有部分之日止，按月給付以當年度土地公告現值乘以土地面積19平方公尺按年息10%，再除以12個月計算金額（元以下四捨五入）之判決。並於原審就上開㈡不當得利之起算日，追加自110年1月1日起算。
二、被上訴人則以：系爭土地實際所有權人為上訴人之父蔡金樹(87年8月19日死亡)，先借名登記予上訴人之母蔡林辣，並於蔡林辣62年間過世後，再與上訴人及其兄蔡冠峰(原判決誤寫為峯)、弟蔡冠炎（下合稱上訴人等3兄弟）成立借名登記契約，登記為上訴人等3兄弟共有，應有部分各3分之1。
蔡金樹於72至74年間以上訴人等3兄弟名義出具土地使用權同意書，同意大鼎公司等起造人在系爭土地上興建○○大廈，並將蔡冠峰之配偶即訴外人陳麗燕列為起造人之一。嗣○○大廈於76年1月16日取得使用執照，蔡冠峰於同年間將其名下系爭土地所有權應有部分3分之1移轉登記予大鼎公司，蔡金樹則將受分配之○○大廈000號00樓房屋（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）登記陳麗燕名義，嗣再移轉予上訴人與蔡冠炎共有，可見大鼎公司等起造人與蔡金樹間有合建或使用借貸等債之關係存在，並據此有權占有系爭土地。其等另依合建、買賣或使用借貸關係再將區分所有建物輾轉讓與他人，依占有連鎖關係，○○大廈全體區權人就系爭土地均屬有權占有。又○○大廈坐落系爭土地並將特定部分作為騎樓基地使用迄今約30年，上訴人遲至109年始主張不當得利，有違誠信原則，應屬權利濫用等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，係以：
㈠、上訴人等3兄弟於62年間因繼承其母蔡林辣之遺產，共有系爭土地，應有部分各3分之1，○○大廈000號前方騎樓走廊坐落於系爭土地。蔡冠峰於75年6月17日將其所有系爭土地應有部分3分之1移轉登記予大鼎公司，其配偶陳麗燕為○○大廈起造人之一，於76年4月10日登記為系爭建物之所有權人，並於同年7月8日以贈與為原因，將系爭建物移轉登記予上訴人與蔡冠炎共有，應有部分各2分之1。上訴人與蔡冠炎於78年3月間以系爭房地向合作金庫銀行辦理抵押貸款。臺北市稅捐稽徵處大安分處於97年7月22日發函通知上訴人，因系爭土地為○○大廈建築基地，原核免徵地價稅有誤，改按一般用地稅率課徵地價稅，並據以補徵92至96年地價稅等情，為兩造所不爭執。
㈡、依證人蔡冠炎、陳麗燕、宋鍾昭美之證述，系爭土地參與合建過程中，與大鼎公司交涉者、決定由陳麗燕出名為○○大廈起造人及系爭建物登記名義人，以及決定將系爭建物出售予宋鍾昭美之人，均為蔡金樹。又觀諸上訴人於81年9月8日以贈與為原因，將系爭建物所有權應有部分移轉登記予其兄弟蔡冠群、蔡冠峰、蔡冠青共有，系爭建物於86年12月18日以買賣為原因，移轉登記為蔡冠炎單獨所有，再於88年2月19日以買賣為原因，連同蔡冠炎名下系爭土地應有部分3分之1，移轉登記為宋鍾昭美所有等系爭房地之處分過程，並佐以上訴人之陳述、上訴人多年來配合蔡金樹辦理系爭房地之處分及借貸行為，堪認蔡金樹於蔡林辣死亡後，就系爭應有部分復與上訴人成立借名登記契約，蔡金樹始為系爭土地之實際所有權人。
㈢、系爭土地之實際所有權人為蔡金樹，蔡金樹已同意以系爭土地與大鼎公司合建，上訴人自無在6份土地使用權同意書(下稱系爭同意書)簽名之必要，上訴人主張系爭同意書非其親簽而屬偽造，委無足採。另參酌證人即○○大廈區權人陳栢齡、宋鍾昭美之證詞，堪認大鼎公司已獲蔡金樹同意而使用系爭土地進行合建。上訴人為系爭應有部分之出名人，關於系爭土地之使用、收益、處分等事項，自應受蔡金樹意思決定之拘束。
㈣、蔡金樹同意以系爭土地與大鼎公司合建，並受有系爭建物之分配，依其真意，應係同意大鼎公司等起造人及輾轉取得○○大廈之區權人使用系爭土地至○○大廈不堪使用為止，堪認大鼎公司等起造人合法取得占有權源，並基於一定債之關係，將○○大廈區分所有權輾轉讓與第三人，且歷來區權人均和平、公然、繼續占有系爭土地約30年，不違反建物坐落土地之使用目的，則被上訴人抗辯：○○大廈全體區權人依占有連鎖關係，有權占有系爭土地，堪認有據。從而，上訴人依民法第179條規定及訴訟擔當法理，請求被上訴人給付1,460萬3,400元本息，及自110年1月1日起至被上訴人返還系爭應有部分之日止，按月給付以當年度土地公告現值乘以土地面積19平方公尺按年息百分之10，再除以12個月計算之金額，非屬正當，不應准許。
四、按土地使用權同意書乃起造人使用他人土地興建建物，於申請建造執照或雜項執照時，應備具之土地權利證明文件，此觀建築法第30條規定即明。惟起造人使用他人土地興建建物之權源，原因多端，尚不能以土地所有權人出具使用權同意書，即推認其與起造人間必成立土地使用借貸關係。查系爭土地為蔡金樹借名登記在上訴人等3兄弟名下，應有部分各3分之1，其中蔡冠峰之應有部分，於76年間移轉登記予大鼎公司，並以其配偶陳麗燕為○○大廈起造人之一，於76年4月10日登記為系爭建物之所有權人；蔡冠炎之應有部分，則於88年2月19日連同受讓取得之系爭建物移轉登記予宋鍾昭美，為原審認定之事實。似見登記在上訴人名下之系爭應有部分，始終並未移轉登記予大鼎公司或隨同建物移轉登記予第三人。又○○大廈係於76年1月16日取得使用執照(見一審卷一第101頁)，斯時並無84年6月30日施行之公寓大廈管理條例第4條第2項規定、98年7月23日修正施行之民法第799條第4項、第5項規定之適用，則系爭土地雖屬○○大廈建築基地之一部分，並無土地應有部分不得與建物分離而為移轉登記之限制。另證人陳栢齡證稱：伊之土地是同小段193號，其中3分之1土地給大鼎公司，3分之2土地作基地持分持有，伊分到2戶等語(見原審更字卷一第374頁)，對照上訴人等3兄弟於○○大廈完工後，僅蔡冠峰之配偶陳麗燕登記取得系爭建物1戶之情形，能否遽謂蔡金樹同意以含系爭應有部分在內之系爭土地全部與大鼎公司進行合建，自非無疑。又審諸系爭同意書之內容，似係供大鼎公司申請建造執照之用，並無使用借貸之相關約定(見一審卷一第151至161頁)，則上訴人主張：系爭同意書僅為申請建造執照之證明，不得憑為永久無償，有權占有之依據，被上訴人不能證明大鼎公司與伊有合建關係存在，自無法主張成立占有連鎖等語(見原審更字卷四第95頁)，攸關○○大廈區權人是否有權占有使用系爭土地(含系爭應有部分)，上訴人得否對其等請求不當得利之認定，係屬重要攻擊方法。原審未說明上訴人上開主張不可採之理由，逕認蔡金樹已同意以系爭土地(含系爭應有部分)與大鼎公司合建，進而為不利於上訴人之認定，自有判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 114 年 7 月 30 日
最高法院民事第六庭
審判長法官 李 寶 堂
法官 吳 青 蓉法官 賴 惠 慈法官 林 慧 貞法官 許 紋 華本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 書 英中 華 民 國 114 年 8 月 5 日