最高法院民事判決115年度台上字第839號上 訴 人 吳 文 華
李 添 祥（即李沈秀玉之承受訴訟人）
鄧 毓 葳羅 苡 茹莊 松 茂莊 松 光上六人共同訴訟代理人 劉 祉 妍律師
許 惠 峰律師上 訴 人 陳 昌 宏
翁 林 權
郭 鴻 華謝 雅 婷陳張玉青朱 德 鄰上六人共同訴訟代理人 陳 家 慶律師被 上訴 人 葉 美 玉訴訟代理人 路 春 鴻律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國115年1月13日臺灣高等法院第二審更審判決（113年度重上更一字第147號），提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件於第三審上訴程序中，上訴人李沈秀玉於民國115年4月7日死亡，其繼承人為李添祥，有戶籍謄本、死亡證明書在卷可憑，李添祥具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
二、本件被上訴人主張：伊為○○市○○段188地號土地(下稱系爭土地)之所有人，上訴人係如原判決附表（下稱附表）1各編號「房屋門牌」欄所示房屋（下合稱系爭房屋）事實上處分權人，系爭房屋分別無權占用該土地如附表1各編號「房屋占用土地位置」欄、「房屋占用土地面積」欄所示位置、面積等情。爰依民法第767條第1項前段、中段規定，求為命上訴人各拆除系爭房屋並返還占用土地之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
三、上訴人則以：系爭土地原共有人於42年以前即存在分管契約（下稱分管契約），並於各自分管範圍同意系爭房屋起造人興建房屋，迄被上訴人受讓系爭土地所有權時，分管契約未經變更或廢止。縱共有人間未有明示分管，亦因各自管領占有狀態歷有年所而成立默示分管契約，被上訴人應受系爭土地原共有人間明示或默示分管契約拘束。伊或買受原共有人應有部分，或與原共有人間有使用借貸、租地建屋契約關係，系爭房屋使用系爭土地均有合法權源。上訴人陳昌宏、郭鴻華、謝雅婷、朱德鄰，及上訴人翁林權之被繼承人范玉媛（下合稱陳昌宏等5人）曾買受系爭土地部分應有部分而為系爭土地之共有人，系爭土地移轉予被上訴人時，與被上訴人間有民法第425條之1規定之適用。系爭房屋坐落系爭土地長達60餘年，被上訴人之被承當人於107年間始提起本訴，被上訴人明知有占有權源爭議，意圖排除伊之合法占有而惡意買受系爭土地，顯違誠信。又拆除坐落系爭土地範圍之系爭房屋，剩餘建物有傾倒之虞，被上訴人以損害伊為主要目的而提起本訴，亦屬權利濫用等語，資為抗辯。
四、原審就上開部分，維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：
㈠系爭土地原為日據時期○○市○○○段8-1地號土地（下稱原8-1地
號土地），共有人74名即附表2所示鄭邦汀等38人（下稱原始共有人）、鄭淮泗等36人。42年間實施耕者有其田條例後，原8-1地號土地於42年9月17日分割出同段8-5、8-6、8-7、8-8、8-9、8-10、8-11、8-12地號等8筆土地。原8-1地號土地剩餘部分面積為40公畝54平方公尺，原始共有人間就其分管部分（含系爭土地），基於自任耕作原因，由政府於43年4月29日辦理持分交換移轉登記而登記為共有人，該地重測並分割出188-1地號後所餘部分即為系爭土地（面積現為2
683.77平方公尺）。上訴人為系爭房屋之事實上處分權人，系爭房屋占用該土地如附表1各編號「房屋占用土地位置」欄、「房屋占用土地面積」欄所示位置、面積。陳昌宏等5人於被上訴人取得系爭土地所有權前，曾為系爭土地共有人等情，為兩造所不爭。
㈡按共有物之使用借貸及出租，屬於共有物之管理行為，依98
年7月23日修正施行前民法第820條第1項規定，應得全體共有人同意。上開兩造不爭之事實及系爭土地自62年至107年間已大致遍佈房屋等情，僅可認原始共有人與後手對於土地遭系爭房屋占用之事實沈默以對，無從認定原始共有人全體已同意系爭房屋起造人在系爭土地建屋、使用該地。系爭房屋於50至79年間始陸續興建完成，原始共有人中鄭紹枝、鄭邦汀、鄭廷增、鄭述棟依序於35年3月10日、52年12月31日、68年7月14日、73年1月13日死亡，鄭紹枝死亡時系爭房屋均未興建，上訴人不能證明系爭房屋原始起造人於何時、與何人達成使用借貸合意，及原始共有人全體曾同意使用借貸，難認系爭房屋原始起造人與原始共有人全體間就房屋基地存在使用借貸契約關係。上訴人抗辯附表1編號2、3、5、7、8、9、10所示系爭房屋事實上處分權人，前於83年間與原始共有人蘇木榮（81年7月18日死亡）之繼承人代表蘇陳素錱合意以代繳地價稅方式，就各人房屋基地成立附負擔使用借貸，及羅金生（上訴人羅苡茹之父）與原始共有人徐阿森、徐阿森之子徐添喜就附表1編號8、9房屋，依序於58年、65年訂立房屋基地租賃契約，僅能認系爭房屋之事實上處分權人與共有人之一成立使用借貸或租賃契約，無法證明業經系爭土地全體共有人同意，對其他共有人自不生效力。
㈢陳昌宏等5人取得系爭土地應有部分之時間係在104年7月30日
之後，然其等房屋於59年至79年間即已存在，陳昌宏等5人不能證明斯時系爭房屋為系爭土地所有人所有，而將房屋與土地同時或先後讓與相異之人，或系爭房屋興建時已取得基地利用權，自不能以陳昌宏等5人嗣後取得系爭土地少許應有部分，即依民法第425條之1第1項規定，認定其等房屋就系爭土地存在法定租賃關係。
㈣被上訴人之被承當人於107年間提起本訴，嗣系爭土地部分共
有人依土地法第34條之1規定處分系爭土地予被上訴人，被上訴人係為自己利益而行使權利，系爭土地係具高度開發價值之建築用地，依上訴人所辯系爭房屋原有結構不足，遭受外力破壞之際將發生傾倒之風險，衡情非不能事先施作適當補強防護予以克服，衡酌被上訴人取回系爭土地所得利益，與上訴人因系爭房屋遭拆除所受損害，並無被上訴人所得利益極少，而上訴人所受損失甚大之情形，被上訴人請求上訴人拆屋還地係權利之正當行使，非以損害上訴人為主要目的，並非權利濫用。
㈤從而，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求
上訴人各自拆除系爭房屋返還占用之土地，均應准許等詞，為其判斷之基礎。
五、本院之論斷：㈠按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。98年7
月23日修正施行前民法第820條第1項定有明文。此所謂契約另有訂定者，應包括共有人全體所成立之分管契約。共有土地之出借或出租，屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍，共有人就共有土地已訂有分管契約者，對各分管部分即有單獨使用、收益之權，其將分管部分出借或出租他人，自無須得其餘共有人之同意。查日據時期原8-1地號土地於42年分割後，原8-1地號土地剩餘部分面積為40公畝54平方公尺，原始共有人間就其分管部分（含系爭土地），基於自任耕作原因，由政府於43年4月29日辦理持分交換移轉登記而登記為共有人，為原審認定之事實。果爾，能否謂原始共有人38人間就各「自任」耕作之範圍，未成立單獨使用、收益之分管契約？倘存在分管契約，共有人就各自分管範圍出租、出借予系爭房屋事實上處分權人，是否猶須經全體共有人同意？非無研求餘地。本件上訴人於事實審一再抗辯：系爭房屋之事實上處分權人於83年間與原始共有人蘇木榮之繼承人代表蘇陳素錱成立房屋基地附負擔使用借貸契約，及與原始共有人徐阿森、其繼承人徐添喜間成立房屋基地租賃契約，原審未遑審究上情是否為真，及前開原始共有人（或其繼承人）出借、出租部分是否為其分管範圍，逕以上訴人上開抗辯無法推認其借用、承租系爭土地已得共有人全體之同意為由，即為不利上訴人之認定，自有可議。
㈡次按民法第425條之1第1項規定之土地及其土地上之房屋同屬
一人所有，而僅將土地所有權讓與他人者，應包括土地共有人之一基於分管契約約定，於共有土地上有房屋，而僅將土地所有權讓與他人之情形。查陳昌宏等5人自104年以後，陸續取得系爭土地應有部分，曾為系爭土地共有人，且分別為如附表1編號2、3（嗣由上訴人翁林權繼承）、6、10、12所示系爭房屋事實上處分權人，系爭土地於111年間因部分共有人依土地法第34條之1第1項規定處分予被上訴人等情，既為原審所認定。則原始共有人間倘存在分管契約並輾轉為陳昌宏等5人所繼受，陳昌宏等5人前開房屋坐落部分未逾其等所繼受之分管範圍，即符土地及其土地上之房屋同屬一人所有之要件，於被上訴人取得系爭土地所有權時，似難謂無民法第425條之1第1項規定之適用。原審未調查審認陳昌宏等5人是否繼受分管上開房屋坐落之基地，徒以陳昌宏等5人取得上開土地應有部分之時間後於上開房屋建造時間，遽謂本件無民法第425條之1第1項規定之適用，進而為上訴人敗訴之判決，亦有未洽。㈢上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
六、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。中 華 民 國 115 年 9 月 23 日
最高法院民事第九庭
審判長法官 張 競 文
法官 黃 莉 雲法官 陳 秀 貞法官 紀 文 惠法官 王 本 源本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 書 英中 華 民 國 115 年 10 月 6 日