臺北高等行政法院判決地方行政訴訟庭第一庭115年度簡字第294號115年9月4日辯論終結原 告 湯俊發被 告 桃園市政府地政局代 表 人 蔡金鐘訴訟代理人 高曜堂
張建昌吳晴雅上列當事人間不動產經紀業管理條例事件，原告不服桃園市政府中華民國115年3月18日府法訴字第1150042896號訴願決定，提起行政訴訟，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、事實概要：原告前曾取得之不動產經紀營業員證書（有效期限至民國111年6月21日到期），原告於114年間未任職於不動產經紀業。被告查獲原告分別於114年4月9日、114年6月23日、114年6月24日在其經營之Facebook「小湯Tommyの日本生活」粉絲專頁（現更名為「湯帥Tommy」，下稱系爭粉絲專頁），刊登5則內容含有建物面積、土地面積、售價等售屋等資訊之廣告（下合稱系爭廣告），且於114年2月6日與民眾簽訂購屋委託書（下稱系爭委託書）。經被告審認原告非經紀業而經營不動產仲介業務，而有違反不動產經紀業管理條例第32條第1項規定，爰依桃園市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準附表類別肆規定，以114年11月24日桃地價字第1140078046號裁處書，處原告新臺幣（下同）10萬元罰鍰，並立即禁止營業。原告不服，提起訴願，經桃園市政府115年3月18日府法訴字第1150042896號訴願決定駁回（下稱訴願決定），原告仍不服，遂提起本件行政訴訟。
二、原告起訴主張：
㈠、原告在日本有工作簽證，受僱於日本不動產公司，工作內容為翻譯、業務推廣及廣告行銷，在臺灣則開設顧問公司，從事投資、廣告、行銷及稅籍登記等工作。原告於臉書刊登之日本房屋資料，均是日本公開網站可查詢之資訊，係為協助日本不動產公司作業務推廣，並非銷售房屋，如遇臉書網友請求協助購買日本房屋，亦僅提供諮詢、翻譯等服務，實際看房、買賣及簽約均由日本合法不動產公司及房仲完成。原告為協助臉書網友購買日本房屋，始下載簡單合約書及委託書作為諮詢顧問費之付費證明，且原告須陪同網友赴日看房，擔任翻譯及擔保人，所收取之諮詢顧問費，包含翻譯、合約擔保人、機票、住宿、交通、差旅等費用，原告起初不知該如何計費，才參考日本房仲係以房價百分之3為標準，嗣後才改成顧問費10萬元。
㈡、被告刻意將日本購屋委任狀之代理人欄資料塗白，誤導買賣流程係由原告所為，原告曾向桃園市政府地政局詢問類似原告之廣告模式有無違法，地政局人員表示刊登廣告並無違法，故原處分及訴願決定均有違誤，應予撤銷。
㈢、訴願決定及原處分關於罰鍰部分均撤銷。
三、被告答辯及聲明：
㈠、原告未於臺灣任職不動產經紀業且原告不動產經紀營業員證書業於111年6月21日到期，原告卻於114年間於系爭粉絲專頁刊登系爭廣告，並簽訂購屋委託書，其上載有「購買一戶建」、「代尋物件」等文字，已構成報告居間之行為。依內政部函釋意旨，不動產經紀業管理條例所稱居間業務除「媒合居間」，尚包括「報告居間」，至於居間行為的有償與否，不會影響居間行為的本質，故原告雖稱所收取費用為諮詢顧問費，仍不影響其行為屬不動產仲介業務，且原告刊登上開多則廣告並簽訂二份看房委託書，已屬反覆實施經營業務行為，已有違反不動產經紀業管理條例第32條第1項之違規。
㈡、原告招攬對象為我國國人，且係於臺灣簽訂購屋委託書，縱不動產位於日本，仍有不動產經紀業管理條例之適用。至原告主張日本購屋委任狀之代理人欄資料遭塗白部分，經被告檢視原始掃描檔，該欄位本即為空白，並非被告塗白，原處分並無違誤。
㈢、聲明：原告之訴駁回
四、本院之判斷：
㈠、應適用之法令及法理：⒈不動產經紀業管理條例：
⑴第4條第4款、第5款規定：「本條例用辭定義如下︰…四、經紀
業︰指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。五、仲介業務︰指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」⑵第5條第1項規定：「經營經紀業者，應向主管機關申請許可
後，依法辦理公司或商業登記；其經營國外不動產仲介或代銷業務者，應以公司型態組織依法辦理登記為限。」⑶第32條第1項規定：「非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主
管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人10萬元以上30萬元以下罰鍰。」⒉桃園市政府地政局處理違反不動產經紀業管理條例事件統一裁罰基準：
⑴第2點規定：「違反本條例事件之裁罰基準如附表。」⑵附表類別肆規定：
類別 違規事實 法條依據 法定罰鍰額度 （新臺幣：元）或其他處罰 統一裁罰基準 （新臺幣：元） 違反 法條 裁罰 法條 肆 非經紀業經營仲介或代銷業務者。 本條例 第5條 第7條 本條例第32條 一、禁止營業，並處10萬元以上30萬元以下罰鍰。 … 一、第一次查獲者，處10萬元罰鍰，並立即禁止營業；…
⒊依不動產經紀業管理條例第1條所規範之立法宗旨，可知不動
產經紀業管理條例係因不動產仲介經紀業影響房地產交易市場之穩定與發展至鉅，與交易當事人權利義務息息相關，為健全管理機制，以人必歸業、業必歸會方式，明定經營不動產仲介業，須以公司或商號之型態執行仲介業務；為健全不動產交易市場，確保服務品質，保障交易者權益，規定經營仲介經紀業應向主管機關申請許可後，方得營業。非經紀業而經營仲介者，依法禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人罰鍰，以杜絕個人未經申請許可而為之營業及營利之行為，始符合立法意旨。是依不動產經紀業管理條例第5條、第7條規定從事不動產買賣仲介業務之經紀業者，應向主管機關申請許可後，辦妥公司或商業登記並加入登記所在地之同業公會後方得營業。無論係公司、商號或個人，如非經紀業而有經營仲介或代銷業務者，依同條例第32條之規定，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人罰鍰。又按不動產經紀業管理條例第32條第1項裁罰規範之行為主體，包括「公司負責人、商號負責人或行為人」，故縱未設立公司、商號，而以個人名義違規經營仲介業務者，即屬以「行為人」身分違反該法條之行政法上義務，仍符合上開受規範之行為主體。
⒋內政部94年5月4日函釋：「有關非不動產經紀業而經營不動
產仲介或代銷業務者之營業行為認定……所謂『為業』之認定，請參酌法務部83年3月19日法83律決05573號函釋辦理……並請參考下列行為態樣蒐集違法事證，但不宜僅以下列行為態樣之一即遽為認定其違法營業：㈠從事不動產仲介業務之行為。...⒉未設有店面或辦公室之行為人，以看板、名片或廣告等足以使不特定多數人知悉之方法，為從事仲介業務之表示或表徵者。⒊對不特定人就特定不動產公開進行招攬或媒合不動產買賣或租賃行為者。...⒖其他具有明顯經營仲介業務之事證者。……」經核上開函釋，均係內政部本於不動產經紀業管理條例主管機關基於職權所為補充性釋示，核與前述不動產經紀業管理條例之相關規定及意旨無違，自得參酌。
㈡、本件爭點厥為：原告有無經營仲介業務，而有違反不動產經紀業管理條例第32條第1項規定，分述如下：
⒈原告對於系爭粉絲專頁為其所有，系爭粉絲專頁內所刊登5則
內容含有建物面積、土地面積、售價等日本不動產售屋資訊之系爭廣告，均為其所刊登，有系爭廣告資料附卷可佐（公開卷第53至60頁）。惟原告主張：系爭廣告僅係為日本不動產公司做業務行銷推廣，伊係收取諮詢顧問費，係日本公司帶網友看房，伊僅陪同、擔任翻譯及保證人云云。經查，本院細繹系爭廣告內容可知：原告除在廣告中載明待售不動產之建物面積、土地面積、屋齡、距地鐵距離、以及售價等明確不動產買賣資訊外，系爭廣告均提及：「日本買房找小湯」、「讓您輕鬆有個家」、且對於系爭粉絲專頁中網友之提問，原告均予以回覆。再酌以原告於系爭粉絲專頁撰文提及：「我在日本賣房跟你有什麼關係？」、「SGA的姿勢就是我賣房的態度」、「至於我賣的房子，你可以很安心放心的相信」、「很多人都不明白為何我要介紹一些鄉下的一戶建，明明可以鎖定更有錢的客戶，賣市區的公寓塔樓」、「我的客戶從60幾萬的預算到1000萬的預算都有」，且在系爭粉絲專頁聲明：...六如果你是真心要到日本購買不動產，請直接告訴我你想要的地區及預算，網路上簡單討論之後就直接約見面洽談..等語（公開卷第66、118至120頁），並將密集帶臺灣民眾至日本看房之行程全數刊出（不公開卷第32至33頁）等情觀之，足認原告經營系爭粉絲專頁均以繁體中文撰文、且已至少刊登5則以上關於日本不動產買賣資訊之內容，並將密集帶臺灣民眾看屋之行程公告於系爭粉絲專頁中，此已足以使不特定之台灣民眾清楚明確知悉原告係以不動產仲介為其業務項目，而藉此招攬或媒合臺灣民眾購買日本不動產買賣之行為，揆諸上揭內政部函釋意旨，原告上開所為應屬以經營不動產仲介為業務之人無訛。
⒉原告對於其經紀營業員證書已逾有效期限，且未任職於臺灣
經紀業乙節，並無爭執，且有查詢原告經紀營業員證書資料在卷可稽（公開卷第62至63頁）。然原告主張係受僱於日本不動產公司，被告無權干涉原告在日本之工作權云云。惟查，經本院審酌原告於系爭粉絲專頁之聲明：二、有任何問題，你在臺灣都找得到我，我跑不掉，你不用到日本打跨國官司，在臺灣法院告就可以了。四、...之前有為了幾位客戶方便，所以前往桃園青埔高鐵跟A22捷運站...所以目前只約我家附近的星巴克等語可佐（公開卷第119頁），核以原告所定之服務流程為：1.在臺灣或大阪先見面簽一份委託書（需支付訂金），...5.回臺灣之後將尾款匯入（過戶時間大約1-2個月完成），有原告與檢舉人間之通訊軟體對話內容在卷可參（不公開卷第27頁），再查，依原告與檢舉人所簽訂之購屋委託書之內容觀之：立委託書人○○○茲因日本購買一戶建房地產事宜特委託原告代為尋找合適物件，雙方同意簽訂此委託書之時支付6萬元訂金。實際費用以購買之物件金額3%+計算(保底$12萬NTD)，不足部分成交後再補差額。
受妥人需依照委託人之需求及預算提供物件讓委託人挑選3~5筆物件。之後出發前往日本實際看屋，並會協助過戶到交屋完成所有程序，倘若無合適之物件，最終沒有購買，委託人可以要求退款等語，此有委託書附卷可查（不公開卷第12頁），是原告與客戶即臺灣籍委託人係先於臺灣簽約，並支付訂金，且購屋完成後委託人亦係在臺灣匯入尾款。故臺灣確實為本件行為地，故應有上開法條及法理之適用無訛。
⒊綜上，原告確為非不動產經紀業而經營不動產仲介之營業行
為，應已合致前揭不動產經紀業管理條例第4條所稱之「仲介業務」之行為，有違同條例第5條規定。則被告以原告上揭所為，確有非經紀業而經營仲介業務之情事，核認原告未經許可即從事不動產仲介業務，違反不動產經紀業管理條例第5條規定，依同條例第32條及裁處時桃園市統一裁罰基準第2點規定，處以法定最低額度罰鍰10萬元，並立即禁止經營，經核已考量原告違章情節，未違反比例原則，並無違誤。
㈢、綜上所述，原告主張原處分違法之理由，並不可採。被告所作成之原處分，其認定事實及適用法律，均無違誤，訴願決定予以維持，亦於法相合。原告仍主張上情，起訴請求撤銷訴願決定及原處分，為無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之必要，一併說明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 115 年 10 月 2 日
法 官 游璧庄
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於送達後20日內，以原判決違背法令為理由，向本院地方行政訴訟庭提出上訴狀並表明上訴理由（原判決所違背之法令及其具體內容，以及依訴訟資料合於該違背法令之具體事實），其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內補提理由書；如於本判決宣示或公告後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造人數附繕本）。
三、上訴未表明上訴理由且未於前述20日內補提上訴理由書者，逕以裁定駁回。
中 華 民 國 115 年 10 月 2 日
書記官 蔡忠衛