臺灣臺東地方法院刑事判決 八十八年度易字第八二號
公 訴 人 臺灣台東地方法院檢察署檢察官被 告 戊○○
己○○乙○○共 同選任辯護人 吳漢成右列被告等因詐欺案件，經檢察官提起公訴（八十八年度偵續一字第十號），本院判決如左：
主 文戊○○、詹信雄、乙○○均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告戊○○為麗東建設股份有限公司（下稱麗東公司）負責人，被告乙○○為該公司總經理，被告詹信雄則為土地出賣人，共同基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，於民國八十一年五月二十日間，向告訴人丙○○騙稱渠等欲在坐落於臺東縣○○鄉○○段第三三四號土地上興建麗東黃金商業廣場房屋，而該廣場旁邊已規劃興建商業大樓，保證日後必會增值，使告訴人丙○○信以為真，乃於同年五月二十五日與被告等訂立契約，以高出其餘承購戶房價數十萬元之價格購買靠近商業大樓編號Ｓ１２號房屋及基地之獨棟透天四層樓房，詎房屋已興建並移轉登記完畢，仍未見該商業大樓動工，經四方探聽，方知該公司並無動工興建之打算，且發覺所購買獨棟透天四層樓房所坐落之土地，竟與他人共有而僅移轉應有部分，且法定空地留設於與房屋不相連之私設道路處，致使日後土地無法分割，告訴人始知受騙，因認被告涉有刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實；又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定有明文。次按告訴人之告訴係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他之證據以資審認；而事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，為裁判基礎；苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據（最高法院五十二年台上字第一三００號、四十年台上字第八六號、三十年上字第八一六號判例參照）。再按刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪，係以行為人意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付，為其構成要件，如行為人並無不法所有之意圖，或不具詐欺之故意，或並未施用詐術，即與該罪之構成要件有間。
三、公訴人認被告涉有詐欺取財罪嫌，無非以右揭事實業據告訴人指訴甚詳，且依土地買賣契約書第一條意旨及一般交易習慣，建物起造人亦應於申請建物使用執照時，檢俱建物平面圖及位置圖向地政事務所申請辦理第一次測量，俾使相關土地得以分割完畢，以釐清產權；此外，復有房屋買賣契約書、土地買賣契約書、土地登記謄本及廣告宣傳影本在卷足參等情，為其論據。本件訊據被告戊○○、乙○○及己○○均堅決否認有何詐欺取財之犯行，被告戊○○、乙○○辯稱：（一）告訴人係經由案外人丁○○轉買本件房屋，並非因直接與被告三人接洽，信賴渠等而向麗東公司購買；（二）該公司原本有意在告訴人所購買房屋旁興建七層樓房一棟，惟因財務困難而作罷；（三）本件黃金商業廣場房屋係委由建築師設計規劃，以一張建築執照方式申請，土地始未能分割，渠等並不過問上情，惟每戶亦均辦理過戶完畢，尚不影響購賣人之權益等語。被告己○○則辯稱：伊提供土地與麗東公司合建分售，房屋設計規劃及銷售均由麗東公司負責，伊不了解等語。經查：
四、告訴人自購屋至訂約全程均係由銷售人員接洽說明，並非由被告三人為之，且係經由案外人丁○○轉賣而購得本件房地：
（一）坊間一般建設公司興建大批房屋時，通常將銷售工作委由專人負責，並以銷售結果作為績效，故與客戶接觸最頻繁亦係客戶獲取房屋資料之第一線者，係銷售人員，乃一般人購屋洽詢之直接途徑，因此，為達到銷售房屋之目的，銷售人員常極盡所能向客戶推銷，而有吹噓或誇大之表現，以吸引客戶買售之意願，增加銷售業績，建設公司負責人、總經理甚至提供土地之所有人並不直接向客戶作推銷之業務，亦不加干涉，此為目前建設公司銷售房屋之常態，麗東公司亦復如此。雖告訴人係與麗東公司訂約購屋，並非當然即可認係公司負責人、總經理或地主施用詐術，而欺瞞訂購該房地之消費者，仍應調查其他事證，以究明前開三人是否存有不法所有之意圖。查告訴人丙○○買受本件麗東商業廣場房屋之過程，均係透過銷售人員陳坤和及林聰喻向其說明並推銷，彼二人表示本件房屋旁邊已計劃興建商業大樓，且愈靠近該商業大樓，房屋之售價愈高，告訴人聽信後，為確定該處是否興建商業大樓，同時詢以房屋坐落基地是否係屬個人私有，數度向當時任職該公司之銷售經理陳坤和確認後，相信彼等之說詞，乃決定購買，遂經由銷售人員林聰喻與麗東公司簽訂契約乙節，已據告訴人於告訴理由中指述明確。且告訴人於歷次偵、審中均未提及被告三人究係何人以如何之方式向伊保證上開興建商業大樓等事實而使告訴人因此陷於錯誤，此有告訴人於偵查中指稱：「（銷售說明會時，有無看見己○○在場？詹某並說旁邊要蓋商業大樓？）我有聽他說旁邊要蓋商業大樓」等語（見八十六年度偵續字第五十一號偵查卷第六十六頁背面）；復於本院調查時陳稱：「（何人告訴你右邊要蓋大樓，會增值？）己○○及縣議員劉櫂彰他們都有講」等語（見本院卷宗第一卷八十九年七月十八日訊問筆錄）；另又到庭指陳：「（為何告己○○詐欺？）因為當初我們要立約時有去問銷售的陳坤和經理是不是要蓋大樓，說明會的時候地主己○○當眾宣佈說他的土地要蓋大樓‧‧」等語（見本院第二卷宗九十年五月二十二日訊問筆錄），又陳稱：「在訂約前一天晚上，我問陳坤和，與丁○○一起去問，我問他有無要蓋大樓，為何房子這麼貴，我問土地是否單獨所有，陳坤和說土地是單獨所有‧‧」等語（見本院第二卷宗九十年六月十九日訊問筆錄）、「（你向何人買？）我是和麗東公司簽約，當時說明會，己○○有說要蓋大樓，我當時問銷售人員，他說已賣給丁○○二間，我再向丁○○買一間，當時我問銷售經理陳坤和，他說要建大樓，土地是私有土地‧‧」等語（見本院第二卷宗九十年七月二十五日審判筆錄）在卷足參，告訴人不僅未曾提及被告戊○○、乙○○，即使被告己○○部分，亦僅言其宣稱該廣場旁即將興建大樓等語，仍不足以證明有何煽動告訴人或在場消費者購買之言行，顯見被告等人並未與告訴人有何言行上之直接接觸，亦不見被告等之任何保證言詞，從而，本件與告訴人全程接洽銷售事宜者係陳坤和與林聰喻二人，應無疑義。
（二）再質以證人丁○○證稱：「（戊○○、己○○、乙○○三人之中有無告知你旁邊要蓋商業大樓？所以價錢較高）有一個公司銷售陳先生，說那邊會蓋；（有將此事告訴丙○○？）有」等語，證人甲○○證稱：「（去買屋時，有無被告知廣場右邊要蓋商業大樓？）有一個小姐說的，當時乙○○也在場」等語（均見八十六年偵續字第五六號偵查卷第四十四頁）證述情節核與告訴人所述相同，當時均係由銷售人員陳坤和、林聰喻向買屋者推銷說明，尚不足以遽認被告戊○○、乙○○有何詐欺之行為。縱然，因該等銷售人員係從屬於麗東公司，為達到銷售業績恐有不擇手段，然此是否出於被告戊○○、乙○○之指示，誠難認定，而被告己○○為土地所有人，告訴人稱其在場，乃情理所然，在無具體事證之情況下，尚不得遽認銷售人員誇大之手法有何施以詐術之嫌，且觀諸本件卷證資料，更無任何證據足以證明告訴人所稱林聰喻或陳坤和二人與被告三人間有何犯意之聯絡或行為分擔，徒因被告三人曾經出現在開幕或說明會場，即指稱彼三人之言行係屬詐術，恐難以採信。矧被告戊○○、乙○○及詹信雄所關心者在於房屋是否銷售完畢，並不參與銷售過程，告訴人顯然係因聽信前開陳坤和、林聰喻之說詞，而購買本件房地，至陳、林二人究係如何向告訴人勸說，使之陷於錯誤而購買房屋，無從得知，是難就此斷定被告戊○○、乙○○、己○○主觀上有何不法所有之意圖。
（三）又被告乙○○辯稱麗東公司銷售上開房屋，原已於預定時間（五月九日至十三日）內銷售完畢，當時係由丁○○於五月十日以其妻柯素娥之名義訂購其中二戶，包括本件第Ｓ１２號房屋，並已交付訂金五萬元，銷售完畢後，始因告訴人決定購買，而經由丁○○將所購買其中一間房屋轉由告訴人承購，麗東公司才與告訴人簽訂契約等語，此為告訴人所不否認，亦於本院調查時供陳屬實，已如前述，經核與證人丁○○於偵訊及本院調查時均證稱：當時係購賣二間，因房屋推出當天即賣完，告訴人才要求他轉賣一間等語（見八十六年度偵續字第五十一號偵查卷第四十四頁、本院八十八年十二月七日訊問筆錄、本院九十年七月十日訊問筆錄）相符，並有柯素娥之購屋證明單及收入憑證各一紙附卷可憑，足認告訴人並非直接經由銷售人員推銷而購買，而係在該房屋業已銷售完畢達十日，經由告訴人自行判斷後，央求丁○○轉賣，才於五月二十五日主動與林聰喻接洽購屋訂約事宜，既係如此，該銷售人員實無施用任何詐術使告訴人因陷於錯誤而購屋之情形，而被告三人在告訴人買屋之初，既未有所接觸，房地已出售他人，在未經丁○○解除買賣契約之情形下，獲利可以預期，焉有自行放棄又再另行欺騙告訴人之理？況且麗東公司與原購買人所約定之價格係新臺幣（下同）五百二十萬元，與告訴人轉買所購買之價格相同，有該預定房屋買賣契約書、預定土地買賣契約書及上開購屋證明單各一件可考，被告戊○○、乙○○及己○○三人並未因出售房地予告訴人而從中獲取不法利益，益徵被告三人均無為自己不法所有之意圖，至為明顯，被告所辯，堪以採信。
五、關於麗東公司興建大樓乙節：
（一）告訴人指稱麗東公司推出銷售麗東黃金商業廣場時，宣稱旁邊即將規劃興建商業大樓，屆時可帶動地方繁榮，而告訴人所欲購買之房屋因靠近該大樓，故價格較其他戶數為高，但因被告等一再保證，告訴人始以五百二十萬元之高價，購買其中編號Ｓ１２號之房屋及基地，並提出之廣告圖一紙及照片二張為憑。然查，麗東公司於八十一年五月二十五日與告訴人訂立契約後，即在告訴人所購買坐落臺東縣○○鄉○○路○○○號房屋旁即同路第二五九號旁邊，興建地下一層地上七層之大樓一棟，並於同年八月二十六日，向臺東縣政府建設局申請取得建造執照，且該第一層建築物之用途亦確實登記為店舖，此有上開建設局所核發東建管字第一三六○號建造執照影本一紙附卷可稽，嗣後該棟大樓因暫緩開工，而延長開工日期至八十二年五月二十六日，亦經該建設局核准在案，並有上開執照所載內容可證，迄八十三年始因建築界景氣衰退而未再繼續竣工，復有證人庚○○建築師到庭證稱：「當時整個一併規劃，就有大樓及住宅、店舖，所以有申請執照，但是執照申請下來後，八十二年間遇到臺東房地產不景氣，所以大樓部分沒有施工」等語（見本院卷宗第一卷八十九年八月十七日訊問筆錄）在卷可證，足見麗東公司計劃在告訴人所購買之房屋旁興建大樓乙節，確係屬實。
（二）又按，實務上或有預售屋之廣告對房屋及周邊設備之品質有所誇大，惟此係廣告本身具有引起消費者注意之特性使然，綜合目前社會中人民所受教育、商業化、資訊化之程度等相關條件判斷，預售屋廣告誇大，只須不誤導消費大眾對所銷售房地基本所具有品質：如地點、產權歸屬、可具基本遮風避雨、安全居住等認知範圍內，均尚難遽認為引人錯誤之廣告，其廣告中所涉及主觀判斷之字眼，尤為亦然；且目前預售屋消費市場之習慣，預售屋之廣告往往僅可認為具有要約引誘之特質，原非當然成為契約內容之一部分，容或為保障相對於財團為弱勢之消費者，將廣告中關於房屋土地產權及基本品質外所陳述之其他附隨內容一律視為買賣契約之條款，因預售屋之出賣人與負責設計廣告行銷之公司通常並非同一主體，苟無積極證據證明出賣人，尤其建設公司負責人於契約訂立之初，即無為該項附隨給付之真意，並以該項內容為詐術手段致使消費者為錯誤判斷，仍不能以詐欺取財罪相繩。觀諸麗東黃金商業廣場之廣告圖，內容標示本件麗東別墅庭園社區係「東部開發、獨占鰲頭」、「超級地段、增值黑馬」、「繁華街景、冠蓋地上」、「大家風範、居家珍品」等標語，並宣稱
上該地段位於南橫公路起點新舊省道交會處，交通方便，坐落金融、市場、超市及車站旁，社區統一管理等特色，對於本件商業廣場旁邊是否興建商業大樓一事，未有隻字片語之描述，再細繹廣告上之房屋圖示，告訴人所承購房屋右方之七層大樓上除第一、二層為落地窗玻璃外，其餘與一般住宅房屋外觀並無不同，尚難以一眼即可認定屬於商業大樓，是本件廣告宣傳重點尚不在於商業大樓之興建，亦未以該大樓作為促進房屋銷售之手段，惟麗東公司之宣傳廣告中或有興建大樓之表示，但非標榜商業大樓，縱然有使人為錯誤判斷之情形，要為廣告本身吸引客戶之特性所致，尚難指摘該項廣告內容引人錯誤，而以此認定該公司之負責人及總經理即被告戊○○、乙○○有何施用詐術之犯行。
（三）至告訴人又指稱麗東公司於八十三年間在本件廣場附近○○○鄉○○路○○○號旁又興建樓房，故被告等並非財務困難等語。惟查，麗東公司所興建之上開樓房僅有四層樓高，為一般透天式住宅，而建造執照早已在八十一年八月十九日核發，有臺東縣政府建設局東建管字第一六二五號建造執照影本一紙在卷可按，係在前述七層大樓取得建造執照前就已計畫動工，再就七層樓高之大樓與四層樓高之一般樓房相比，後者建築成本較低，容易出售獲利，麗東公司自以選擇興建一般樓房為先，猶以發生財務困難之際，當須繼續興建房屋以求轉虧為盈，俾籌措資金以繼續其他未完成之工程，此乃自由經濟市場之常態，從而，告訴人所指麗東公司因尚有其他建物之興建工程而並未陷入財務困難等情，不足憑採。
六、再查，本件集合式住宅坐落之土地移轉登記為每戶分別共有之部分：
（一）告訴人指稱被告戊○○及乙○○故意隱瞞承購戶所買之獨棟房屋坐落基地，係屬與他人共有而非各別所有，且將法定空地留設於與房地未直接相連之私設道路處乙節。查麗東公司所銷售之麗東黃金商業廣場房屋，坐落位置緊鄰同一公司所建屬而於同一社區之其他房屋，其後方之建築基地業已於八十三年二月四日，○○○鄉○○段第三四四號土地辦理分割完畢，使每一建物坐落之土地成為單獨所有，此有數值區地籍圖謄本、土地登記簿謄本及基地平面參考圖影本各一件在卷可稽，因此，本件在建築規劃時，因房屋後方土地業已分割，前方又緊臨道路，即受有相當之限制，亦即，法定空地之留設與建蔽率之計算必須符合法律規定，倘使興建住宅多戶時，則每一戶房屋之建築面積必將減縮，然基地若採取分別共有之方式，將法定空地集中留設，則建蔽率可就整體基地面積計算，必然可以增加每一戶可使用之建築面積，蓋以建設公司之立場，莫不以銷售利潤為優先考量，若能增加戶數及每戶內部設計，自以前開方式為之，此有證人庚○○建築師到庭證稱：「依據建築技術規則規定，私設道路三十五公尺內得作法定空地檢討，當初設計基於整體社區規劃及個別房屋的最大建築面積考量，所以是以公同共有的設計，使每戶都有最大的建築面積‧‧‧如果這些店家以個別所有權的設計，每戶均要符合建蔽率的規定，就很難整體規劃以及爭取最大建築面積，這是站在建築公司本身立場考量」等語可參，然因上開設計之結果，個別房屋之建蔽率即與當時法令規定不符，致建築完成後，無法就每戶所佔面積再申請土地分割，亦據證人庚○○結證屬實（均見本院卷宗第一卷八十九年八月十七日訊問筆錄）。而本件在規劃設計時，已先和麗東公司討論過，並由被告乙○○接洽，並得其同意，復據證人庚○○證述在卷，且經本院詢問時亦稱，本件房地因係緊密鄰接，為避免每一戶之面積減小，將另行加蓋其他利用空間，故而規劃成集合式住宅，利用合法的法定空地來增加建築面積，可避免違章建築之形成，這些情況乙○○都知道，業主會選擇對他們最有利的方案等語（見本院卷宗第二卷九十年七月十日訊問筆錄），足見麗東公司於申請取得建造執照之際，被告等即應知悉上情，被告戊○○、乙○○身為建設公司負責人及總經理，不得諉為不知，是其所辯，顯不可採。
（二）然被告戊○○及乙○○就麗東公司所銷售之前開土地係規劃為分別共有，而非個別所有，且法定空地留設於私設道路處等情，並未主動告知告訴人之舉，是否即構成刑法上之詐欺罪，則為此應審酌者。按所謂之詐術，固不以積極之作為為限，即利用人之錯誤而使其為財物之交付者，亦不失為詐欺；然於社會交易上，事實之不告知並非在任何場合均值以刑法非難之，仍應依一般不作為犯之原則，須具有告知義務者，始克相當，而該告知義務僅以因「法義務」所構成者為限，至如倫理、道德、宗教或社會等理由所形成者，則不屬法義務，而無由構成不作為犯；且刑事被告依法不負自證無罪之義務，故在別無積極證據之情形下，自難以被告單純債務不履行之狀態，推定被告自始即有不法所有之意圖而施用詐術。查房屋暨建築基地之規劃，採取何種方式申請建造執照及土地如何分割辦理，本屬建設公司之權限，即使在法定範圍內，採取合一請領建造執照之方式，亦得於建築完工後再就基地予以分割，惟仍必須符合容積率或建蔽率之規定，縱因嗣後無法辦理分割，亦僅屬民事上債務不履行之問題，要非因此即課以建築業者主動告知之義務，而為刑法上之非難。誠如前述，被告等人關於房地規劃為分別共有乙節固為明知，然渠等並非因此即負有主動告知之義務，被告戊○○、乙○○僅係消極未告知承購戶土地分割型態，要難以刑法上之詐欺罪相繩，告訴人單憑所謂本地交易習慣係移轉登記為個人自有乙節，卻未舉出任何本件房屋所在地之人均信憑以為交易習慣而具有拘束力之事實，自難認被告等人有施用詐術之嫌。
（三）且查，麗東公司既將本件房屋坐落基地採取分別共有之方式辦理移轉登記，而前開土地總面積為一三一七點七一平方公尺，共計十三戶，每一戶分別按房屋所佔面積大小分得應有部分，則告訴人所有之應有部分即占全部面積一三一七分之七五，有卷附之土地登記簿謄本及土地所有權狀可考。易言之，告訴人所購得土地之面積，依上開比例計算，僅約七一點零四平方公尺，相當於二二點七坪，相較於原本契約所約定之二六點九二坪，土地面積減少約四坪多，是關於該部分之爭議，麗東公司業與告訴人等承購戶達成協議，已據告訴人自承在卷，並經證人丁○○證述無訛，復有預定土地買賣契約書、告訴人記載土地退款情形及建物面積計算文書、八十一年十二月二十四日臺東縣○○鄉○○路麗東建設公司黃金商業店舖協調會記錄在卷可稽。然此係因土地部分以「個別所有」或「分別共有」之不同方式移轉登記，始生不同之計算結果所致，亦即，坪數短少與土地共有之問題息息相關，要不可分開處理，雙方雖就此點屢有爭議，然就上開契約內容觀之，其中第一條土地部分，僅概括約定訂購面積，實際面積以地政機關測量為準；又第四條其他權屬部分，其中第二項就公共設施之範圍、各戶持有比例及空地比，亦均約定由乙方（即麗東公司）統籌規劃分配，甲方（即告訴人）絕無異議，顯見雙方並未直接約定本件集合式住宅坐落基地之移轉登記方式，若此係告訴人所重者，大可在契約內約定特別條款，而未另外加註，則就土地移轉登記部分，適足以證明被告己○○所為係與告訴人所訂契約內容並無違背之處，且已依債之本旨履行債務，自亦難認被告己○○有詐騙告訴人之不法情事。
七、另查，被告己○○係麗東商業廣場建築用地之提供人，而本件麗東公司興建房屋係採「合建分售」模式來興建，由地主提供土地，建商負責興建，並採預售方式，以利興建資金之取得，其中並保留部分房屋為地主所有，此為社會一般具普通知識經驗者所週知之事實，建商只須依約留設地主保留戶，至於規劃銷售部分，地主並非精通此業，尚不加以干涉。而麗東公司興建麗東黃金商業廣場，乃一整體性規劃銷售方案，除建築基地之取得須與地主協商外，房屋如何設計，週邊是否興建另一大樓，房地面積多寡、法定空地留設、土地如何分割及所有與建築相關之規劃等，均係由建設公司與建築師商討，而屬於建設公司之職權範圍，土地所有人或許得提供意見以備參考，惟最後決定權仍屬建設公司，尤其房地之銷售，更係建設公司所屬之銷售人員賴以爭取業績之部分，自宣傳廣告至現場促銷，均有專業人員分工，以利全部房地之銷售，並非土地所有人所得與聞。再者，辦理第一次測量分割土地，係屬建物起造人之義務，且建物之使用執照、建物平面圖及位置圖等，亦非土地所有人所擅長得以參與，況本件所供預留之空地規劃為道路用地，並未記入土地價金總額，是難認被告己○○有何告訴人所指詐欺之犯行。另告訴人所稱匯款一事，本件雖以被告己○○為買賣價金之收款人，但己○○並不因此多得土地以外部分之價金，且承購戶在交付訂金同時，麗東公司所出具之購屋證明單上賣方收款人亦記載為被告己○○，此舉純係為支付價金方便之故，亦難認定被告己○○有何共同不法所有之意圖。
八、此外，復查無其他積極證據足以證明被告戊○○、乙○○及己○○有何詐欺取財之犯行，既不能證明被告三人犯罪，依首揭說明，自應為被告三人無罪之諭知。
九、末按法院認為應科拘役、罰金或應諭知免刑或無罪之案件，被告經合法傳喚無正當理由不到庭者，得不待其陳述逕行判決，刑事訴訟法第三百零六條定有明文，本件被告己○○於審判期日，經合法傳喚而未到庭，依前開規定，本院不待其陳述，逕予判決，附此敘明。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項、第三百零六條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 三 日
臺灣臺東地方法院刑事庭
審判長法 官 蔡勝雄
法 官 陳兆翔法 官 黃怡玲右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）「切勿逕送上級法院」
書記官 王敏玉中 華 民 國 九十 年 八 月 六 日