臺灣臺東地方法院刑事判決 104年度易字第158號公 訴 人 臺灣臺東地方法院檢察署檢察官被 告 丁明輝上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（103 年度偵字第1051號），本院判決如下：
主 文甲○○無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告甲○○為全國不動產更生店（即豅騰房屋企業社，下稱豅騰房屋）負責人，對於房屋買賣、市場行場均知之甚詳，明知其經由丁○○（經檢察官不起訴處分確定）向賴源財（經檢察官不起訴處分確定）以其妻即不知情之張佩芝（經檢察官不起訴處分確定）名義，於民國100年6月28日，以新臺幣（下同）130 萬元所購得，門牌號碼為臺東市○○○路○○號之房屋因牆面漏水而有壁癌及水泥剝落等問題，竟未針對房屋漏水問題檢查修繕或為適當之阻隔，僅僱工將上開房屋牆面重新粉刷遮掩，以隱瞞上開房屋牆面有漏水、壁癌等瑕疵後，即於豅騰房屋刊登上開房屋銷售訊息。嗣告訴人丙○○見廣告而前往豅騰房屋詢問，甲○○明知房屋是否有滲漏水情形足以影響他人購買意願，且不動產標的物現況說明書需據實填寫，仍意圖為自己不法所有，指示張佩芝於現況說明書「是否有滲漏水情形」選項中勾選「否」，使不知前情之公司仲介人員洪林佳蓉、戊○○（均經檢察官不起訴處分確定）向告訴人丙○○逐條說明上開房屋屋況時明確表示上開房屋並無滲漏水情形，使丙○○陷於錯誤，誤信上開房屋之屋況良好無滲漏水之虞，而於102年3月11日經由簽訂不動產買賣契約書，以280 萬元之價金，購買上開房屋。迨丙○○支付定金經甲○○同意遷入使用後，發現上開房屋仍有漏滲水問題，始悉受騙。因認被告涉犯刑法第339條第1項詐欺取財罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2 項、第301 條第1 項分別定有明文；又刑事訴訟法第
161 條已於91年2 月8 日修正公布，其第1 項規定：檢察官就被告犯罪事實應負舉證責任，並指出證明之方法，因此檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任，倘所提出之證據不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知（最高法院92年台上字第128 號判例意旨參照）。另被害人係被告以外之人，就被害經過所為之陳述，本質上固屬證人，然其目的在於使被告受刑事訴追處罰，與被告處於絕對相反之立場，所為陳述不免未盡實在或有所偏頗，其證明力顯較與被告無利害關係之一般證人之陳述為薄弱，為免過於偏重被害人之指證，有害於真實發現及被告人權保障，基於刑事訴訟法推定被告無罪及嚴格證明法則，被害人陳述與被告自白之證明力類同，均應有所限制。亦即被害人之陳述不得作為有罪判決之唯一證據，須其陳述並無瑕疵，且就其他方面調查，有補強證據證明確與事實相符，始得採為被告論罪科刑之基礎。所謂無瑕疵，係指被害人所為不利於被告之陳述，與社會上之一般生活經驗或卷附其他客觀事證，並無矛盾而言。又所稱補強證據，固不以證明犯罪構成要件之全部事實為必要，但以與被害人指述具有相當之關聯性為前提，並與被害人之指證相互印證，綜合判斷，已達於使一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度而言（最高法院101 年度台上字第6576號判決意旨參照）。
三、公訴意旨認被告涉有上開罪嫌，無非係以被告甲○○之供述、告訴人丙○○及證人張佩芝、洪林佳蓉、戊○○、丁○○、賴源財之證述、全國不動產更生加盟店豅騰房屋不動產買賣意願書、確認書、買賣定金契約及不動產標的物現況說明書等各1件等資料，為其主要論據。
四、訊據被告堅詞否認有何詐欺之犯行，辯稱：伊購買該屋後曾自行施作擦塗防水漆及僱工處理室內牆壁壁癌及油漆工程等方式處理該屋滲漏水之問題，修繕完成後於100年10月1日出租，期間房客均未曾反應有滲漏水情形，伊出賣系爭房屋前亦到現場確認無漏水情況後，才讓其妻在現況說明書上做勾選，且伊出賣該屋時亦依告訴人之要求，施作屋頂鐵皮屋加蓋工程，告訴人同意以現況交屋並免除滲漏水之瑕疵擔保責任，另告訴人自103 年3月22日取得該屋至同年7月18日解約前，均未曾反應該屋有滲漏水情形等語。
五、經查：
(一)被告甲○○為豅騰房屋負責人，於100年6月經由丁○○向賴源財，以130 萬元購入門牌號碼為臺東市○○○路○○號之房屋，並登記為其妻張佩芝所有，購入時知悉該屋有壁癌及二樓接三樓樓梯間有疑似滲漏水之情形，其研判係頂樓屋突外部防水牆防水功能不佳，而由其自行在該處塗上防水漆，並僱工處理室內壁癌及粉刷，整修後於100 年10月間出租予許順造（101年1月23日歿），嗣於102 年間指示張佩芝填載現況說明書（其中「是否有滲漏水情形」選項中勾選「否」）後，由甲○○持之委由豅騰房屋仲介人員洪林佳蓉、戊○○銷售該屋，嗣告訴人經戊○○帶看該屋後有意購買，戊○○依前揭現況說明書向告訴人丙○○逐條說明後，買賣雙方於102年3月11日簽訂買賣定金契約，於同年月22日簽訂買賣定金契約附帶條約並交付50萬元定金，約定同年7 月22日後簽訂買賣契約並移轉所有權，嗣因告訴人丙○○於同年7 月18日以該屋係凶宅為由聯繫洪林佳蓉要求解約，並於同年月23日向臺灣臺東地方法院檢察署申告本件詐欺犯行。洪林佳蓉將告訴人前揭訴求轉達張佩芝，張佩芝雖感震驚且未獲證實仍同意解約，並於同年7 月22日將定金50萬元匯還豅騰房屋之銀行專戶；豅騰房屋亦於同日通知告訴人丙○○願退還買賣雙方仲介服務費，請告訴人前往領取仲介服務費及定金，張佩芝及豅騰房屋分別於翌（23）日以臺東大同路郵局第249號、第250號存證信函通知告訴人丙○○上情，因雙方合意解除買賣契約，而未正式簽訂不動產買賣契約，豅騰房屋於同年8月1日退還仲介費給告訴人洪玉芬，嗣告訴人洪玉芬遷讓該屋後亦已取回定金50萬元等情，業據被告供承不諱（立字卷第60頁，偵字卷第41-42、81-85、141 頁，本院卷第16、41頁），核與證人即告訴人丙○○、證人張佩芝、丁○○、賴源財、洪林佳蓉、戊○○等人證述之內容相符（①丙○○部分：立字卷第75頁，本院卷第66背面、70頁背面；②張佩芝部分：立字卷第55頁，偵字卷第37、39-41、109頁；③丁○○部分：偵字卷第32-33 頁；④賴財源部分：偵字卷第32頁；⑤洪林佳蓉：立字卷第27-29、49頁，偵字卷第69-70、110頁；⑥戊○○部分：立字卷第27-28頁，偵字卷第74、
110 頁，本院卷第76背面、78頁），並有該房屋建物登記謄本、房屋租賃契約書、系爭房屋修繕工程單據、不動產專任委託銷售契約書、買賣定金契約及確認書、買賣定金契約附帶條約、不動產標的物現況說明書，及雙方於102年7月間互相寄送合意解除買賣契約之郵局存證信函、匯款單、豅騰公司退還服務費領據、本院臺東簡易庭和解筆錄附卷可參（立字卷第8-18、21、33-35 頁，偵字卷第48-52、53-55、56頁，本院卷第35頁）；另證人戊○○於告訴人補足定金後應告訴人之要求於該屋不動產買賣意願書（編號RC0000000）第8條特約事項部分加註「頂樓鐵皮需四面全部包覆，以負正確保無漏水之虞」字樣，及買賣雙方另於102年3月22日簽立買賣定金契約附帶條約，約定告訴人於給付定金50萬元後，取得不動產使用權，可自由使用該屋，張佩芝在收取定金後10日內完成三樓鐵皮屋增建工程，並以現況交付予告訴人丙○○，賣方不負任何瑕疵擔保之責任，雙方協議以102年7月22日後，為不動產權移轉時間，期間雙方需履行保密約定等情，業據證人戊○○於偵訊時供述明確（偵字卷第73頁），並有該屋不動產買賣意願書及確認書、買賣定金契約附帶條約等資料在卷可佐（立字卷第14、20頁），此部分之事實均堪先予認定。
(二)證人即告訴人丙○○雖於103年3月5日偵訊時指述：伊看過該屋之不動產現況說明書，說明書內漏水部分是勾「否」，但後來該屋有非常嚴重的漏水問題，如果知道該屋有漏水問題伊不會買，因伊會擔心壁癌、脫落油漆及粉塵會影響幼兒呼吸系統，且伊知道漏水問題很麻煩等語（立字卷第74頁）；於本院審理時復證稱：該屋未與鄰房相連側之牆壁中後段，重新粉刷後油漆仍一直掉，與隔壁25號相接處未裝潢之前，也有看出漏水情形等語（本院卷第67背面-68 頁）。然查，證人丙○○於102年7月23日向臺灣臺東地方法院檢察署申告訊問時已指稱：「（你對價金、屋況有意見嗎？）我對價金、屋況沒有意見，但是對有人在屋內自殺死亡有意見，我認為這一點有詐欺我的嫌疑。」（立字卷第3頁）；於103年
1 月13日第二次偵訊時亦僅提及被告等人未盡告知凶宅之義務，對於該屋有無漏水情形則隻字未提（立字卷第67頁告訴人詢問筆錄參照）；於103年8月27日偵訊時尚且稱：當時看屋時沒有看到漏水的情況，四周蓋鐵皮屋是避免雨水打進來、也避免漏水，但已經依合約包覆（按指鐵皮屋），所以沒有要告這部分等語（偵字卷第110、112頁），另於本院審理時亦證稱：「（妳去看屋過程中有無發現現場有漏水之情形？）沒有，其實漏水這部分我最開始是從鄰居那裡得知，才堅持要搭鐵皮。」等語（本院卷第71頁背面），是證人丙○○對於該屋是否真有漏水情形，前後證詞已不一致，已非無瑕。至證人丙○○於本院審理時雖證稱：伊於102 年3、4月間取得該屋後即開始裝潢，在裝潢及粉刷時，未與鄰屋相鄰側之牆面有兩個部分有泡泡，二樓屋頂與鄰居相接處，只要鄰居洗衣機的水直接排放到三樓地面，就會滲到該屋二樓形成水漬，但無水滴落，後來鄰居把洗衣機的水轉到水管不要直接流到地面上，就不會滲水了等語（本院卷第69背面- 70頁），然證人戊○○於偵訊時則供稱：沒有聽過該屋有漏水，告訴人丙○○住進去後，也沒有反應過有漏水問題等語（偵卷第73-74 頁）；於本院審理時亦證稱：「伊帶看該屋的客人應該有4 組以上，因此到現場看過很多次」、「（就妳看到的現況是有明顯漏水或哪裡有漏水嗎？）沒有。」、「（在妳把房子交給告訴人之後，告訴人確實都無向妳反應漏水情形，只有反應過是因為凶宅，所以告訴人不要簽約了？）對。」等語明確（本院卷第78、79頁），是該屋交付後之
102 年3、4月間是否曾有告訴人所指前揭滲水或因滲漏水致生壁癌等情，亦非無疑，另就此部分公訴人亦未提出相關資料為佐，尚難僅依告訴人之前揭指述即為不利於被告甲○○之認定。
(三)證人洪林佳蓉於偵訊時雖供稱：出售前伊進入該屋確認標的現況時，有看到該屋二樓牆壁有油漆剝落現象等語（偵字卷第70頁），然證人洪林佳蓉於同日經檢察官詢以該屋頂樓搭建鐵皮屋之經過後供稱：「（該屋是否還有漏水? ）沒有，沒有聽過有漏水。」等語（偵字卷第73頁），本院審酌該屋於102 年間屋齡已高達27年（立字卷第33頁建物登記謄本參照），相關建材極可能因時間因素而有自然之耗損，且牆面油漆剝落原因不一而足，可能係房屋滲漏水，亦可能因屋內過於潮濕所至，尚難據此認定該屋斯時有滲漏水情形。
(四)前揭不動產標的現況說明書第9 項「是否有滲漏水情形」，依房屋仲介慣例係根據現況填載，即便以前曾有漏水，但經修繕後若已無漏水情形，則仍可勾「否」，業據證人戊○○於本院審理時證述明確（本院卷第77背面-78 頁）。是證人賴源財固於偵訊時供稱：交屋後一個多月，丁○○向伊反應該屋有漏水情形等語（偵卷第142 頁）；證人丁○○雖於偵訊及本院審理時均證稱：當初伊看見該屋二樓牆壁有壁癌很嚴重，是整個很大片，但沒有看到漏水，因甲○○表示該屋有漏水及壁癌需再花錢修繕，伊因而將該屋轉售（偵卷第31、33、143頁，本院卷第72背面-75頁），然證人賴源財、丁○○此部分之證述至多僅能證明被告甲○○於100 年6、7月間購入該屋時二樓牆確有壁癌或漏水之情形，而本件被告購入後，陳稱已有以防水漆擦塗於疑似造成漏水之頂樓屋突處，並僱工粉刷及壁癌修繕，復經出租予案外人許順造，期間均未曾反應有漏水情形（詳如下述），是尚難以購入前有漏水、壁癌，即遽認102年3月售屋時仍有漏水之情形，自無法據此為不利被告之認定。
(五)另該房屋曾於100 年10月1日出租予許順造，租期至101年10月2日止，月租金8千元等情，有該房屋租賃契約書在卷可佐（立字卷第83-84 頁），而證人即該屋承租人許順造之子許克韋於偵訊時證稱：伊有去過該屋探視過父親許順造，伊去時沒有看到該屋會漏水，伊父親也沒有提過該屋有漏水或其他問題等語（偵字卷第103-105 頁），此外依附卷資料亦無證據顯示該屋於101年10月2日前有滲漏水之情形，足認被告辯稱：伊自100 年6、7月間購入經修繕後，已無漏水等語尚非不可採信。
(六)再者，告訴人丙○○於本院審理時自陳，伊是在102年3月22日簽訂買賣定金契約附帶約款時才同時交付50萬元定金，對於前揭附帶條約第2 點「賣方需在收取定金後，10日內完成三樓鐵皮屋增建工程(如遇天侯不佳影響施工不在此限)，水電費結清，並以現況交付與買方。本房地以現況點交，賣方不負任何瑕疵擔保之責任」之意義，伊當初解讀的意思是只要賣方有做到搭蓋鐵皮屋，若漏水的話，賣方即不負任何責任，及經伊兩次要求後鐵皮屋有搭蓋完成，因已簽署賣方不負擔保責任，因此即便發現有壁癌及滲水現象伊亦無向賣方或仲介反應，伊一開始提告時係針對凶宅部分等語明確（本院卷第68頁），足認告訴人丙○○對於該屋於頂樓鐵皮搭建完成後仍可能會有滲漏水之情形，且縱在此情形亦因賣方已依約搭蓋鐵皮屋將頂樓包覆，而仍願意買受該屋乙節堪以認定，是難認告訴人丙○○係因前揭不動產說明書漏水部分勾「否」，才使其陷於錯誤而購買之情形。至該屋是否為凶宅部分，業據檢察官以無從查證為由而未予以起訴（本院卷第2-4 頁起訴書參照），自非本院得審理之範圍，附此敘明。
六、綜上所述，公訴人所提出之論證，包括告訴人丙○○於偵訊及本院審理之證述，因有上述前後不一之處，尚非無瑕，且證人洪林佳蓉、丁○○、賴源財於偵訊或本院審理中之證述，經本院審酌後，認不足以佐證被告涉有前揭犯行。本件事證仍有不足，尚未能使本院形成被告有罪之心證，揆諸首揭說明，依法應為被告無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。
本案經檢察官乙○○到庭執行職務。
中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
刑事第三庭 審判長法 官 王麗芳
法 官 黃瀞儀法 官 朱貴蘭以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人對於本判決如有不服，請書具不服之理由狀，請求檢察官上訴者，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。
中 華 民 國 104 年 12 月 29 日
書記官 陳昭穎