臺灣臺東地方法院刑事判決 105年度易字第246號公 訴 人 臺灣臺東地方法院檢察署檢察官被 告 林裕祥上列被告因侵占等案件，經檢察官提起公訴（105年度偵字第1286號），本院判決如下：
主 文林裕祥犯業務侵占罪，處有期徒刑壹年伍月。未扣案之犯罪所得新臺幣參佰捌拾壹萬陸仟元沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
事 實
一、林裕祥係址設花蓮縣○○市○○路○○○ 號順利不動產開發有限公司（下稱順利公司，於臺東縣○○市○○路○○○ 號設有辦事處〈下稱順利公司臺東店〉，均於民國105年6月6 日解散）之總經理及實際負責人，其從事不動產買賣等經紀業務，為從事業務之人，竟為下列行為：
(一)其明知順利公司臺東店之店長劉遠、會計洪品薇於104年5月23日與王明義（由其女王清英代理，王明義於同年7月10 日歿）簽訂不動產委託銷售契約書（下稱委託銷售契約），約定王明義將其所有位於臺東縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地及其上門牌號碼臺東縣○○市○○路○段○○巷○○號房屋1棟（同市○○段○○○號建地；下合稱本案房地）委託順利公司銷售，委託期間自104年5月23日起至同年8月23 日止，委託銷售總價為新臺幣（下同）350 萬元，及服務費（仲介費）為房地委託成交價之百分之4 。嗣其接手處理本案房地後續之仲介出售事務，王清英亦簽署授權書（下稱授權書）對其授予本案房地買賣契約簽訂之代理權。嗣王清英因訂立委託銷售契約時漏未將部分土地計價，而於同年5月 27日，出具同意書（下稱售價同意書）與林裕祥，改以420 萬元賣清本案房地。林裕祥明知不動產經紀業管理條例、民法委任、居間之相關規範，應以善良管理人之注意義務，忠實為賣方王明義、王清英及買方張至善處理本案房地買賣之相關事務並報告，及本案房地售價僅420 萬元之情形下，竟意圖為自己不法之利益，於同年7月11 日，違背其經營不動產仲介業務之受託義務，向張至善隱瞞賣方價額，張至善遂簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），以670 萬元購買本案房地；復林裕祥對王清英隱瞞張至善上開出價。是因而致王清英、張至善受有250 萬元價差利益之損害（下稱犯罪事實一）。
(二)買方張至善於同年7月6日，由其母曾貴交付訂金1 萬元與林裕祥、黃桂青（林裕祥當時之配偶，2人於105年1月22 日離婚），嗣於同年7月7日、11日、15日前之某日，曾貴再分別交付訂金9萬元、買賣價金140萬元、220 萬元與黃桂青，嗣曾貴於同年9月30日前之某日，再交付價金20 萬元於林裕祥；末於同年9月30日，張至善將向銀行貸款而得之280萬元匯入順利公司開立之花蓮第一信用合作社帳號00000000000000號帳戶（下稱花蓮一信帳戶），而給付價金完畢；張至善另給付林裕祥1萬8,000元之仲介費。林裕祥明知王清英於同年9月1日已以書面同意無償提供土地供本案房地買受人張至善通行使用（下稱通行同意書），並於同年月11日在有關價金給付時點之協議書（下稱付款協議書）上捺按指印，亦知悉張至善對於路權不以為意，及申請貸款成功而得以給付買賣價金完畢，其意圖為自己不法之所有，基於業務侵占之犯意，經王清英多次催促交付價金後，僅陸續交付王清英本案房地售得之價金合計140萬元，而將扣除法定仲介報酬上限 40萬2,000元後之所餘價金，及超出該法定報酬上限之仲介費1萬8,000元，合計491萬6,000 元，以擅自挪用等方式侵占入己，未轉交王清英或退還部分款項於張至善（林裕祥於偵查中再分次給付王清英10萬元、100 萬元；下稱犯罪事實二）。嗣曾貴告知王清英已給付買賣價金完畢，王清英對林裕祥提出告訴，始悉上開二情。
二、案經王清英告訴臺灣臺東地方法院檢察署檢察官偵查起訴。理 由
壹、程序部分：被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159 條之1至第159條之4 之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159條第1項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159條之5定有明文。本案判決所引用具傳聞性質之各項證據資料，業於審判期日依法踐行調查證據程序，檢察官、被告林裕祥對於該等證據之證據能力均表示無意見，且於言詞辯論終結前亦未聲明異議，復查無依法應排除證據能力之情形，依上開規定，均應有證據能力。至認定事實引用之卷內其餘非供述證據，並無證據證明係公務員違背法定程序取得，依同法第158條之4規定反面解釋，均有證據能力。
貳、實體部分：
一、訊據被告固坦承為順利公司之總經理，知悉房仲法規，為從事不動產買賣仲介業務之人，及順利公司有與告訴人即本案房地原所有人王明義之代理人王清英（嗣為王明義之其一繼承人）簽訂委託銷售契約，及就本案房地之後續買賣事務，與告訴人王清英交涉，而取得告訴人出具之授權書、售價同意書、路權同意書、付款協議書，並於告訴人提出告訴前，陸續交付告訴人10萬元、20萬元、40萬元、70萬元，嗣於偵查中再交付告訴人10萬元、100萬元，以及於104年7月11 日，以670萬元之價額出售本案房地與張至善，張至善於同年9月30日給付價金完畢，並對於張至善支付其仲介費1萬8,000元不爭執，惟否認有何背信、業務侵占犯行，並以下列情詞置辯：
(一)104年5月23日簽訂之委託銷售契約不是我處理的，是洪品薇、劉遠與告訴人洽談的，如果有背信，應是洪品薇背信。
(二)當初是向告訴人談買賣本案房地，不是談仲介，故才會先給付王清英10萬元、20萬元；公司先把價金給賣方，表示由公司買下，我有跟告訴人講清楚是由公司買下，且我也沒有收到服務費，故與告訴人無委託關係。又本案房地有路權問題，告訴人立了售價同意書、付款協議書，所以是告訴人將本案房地賣給順利公司而不是賣給張至善。從而，將本案房地賣與張至善之出賣人為順利公司。
(三)因本案房地有路權問題，故沒有在張至善付清尾款後，馬上給付告訴人買賣價金。買方付清尾款時，還是有要求要取得路權，後來於105年1月21日至臺東地檢開庭時才不追究路權。路權問題至105年10月18 日（本院準備程序期日）都未解決。
(四)因案外人黃桂青及案外人即順利公司花蓮店店長林世聰挪用公司款項，導致無法依照協議書付款。本案偵查時，黃桂青要求我委任律師張靜，偵查中委任後，張靜律師叫我與黃桂青離婚，把財產歸給黃桂青用以脫產，並扛下本案。黃桂青也不准我用登記在順利公司名下之土地來還被害人。後來我才知道黃桂青與張靜關係不尋常，黃桂青有住在張靜的事務所。
二、經查：
(一)被告上開坦承不諱部分，業據被告於偵查、本院準備程序及審理中供述明確（見偵卷1第12、13頁、偵卷2第27、28、46、47、63、64頁、本院卷㈠第40-44、119-123頁、本院卷㈡第134、135頁），核與證人即告訴人王清英、證人即被害人張至善於偵訊及本院審理中之指述或證述相符（見偵卷1 第
13、26頁、偵卷2第46、47、63、64、68、69 頁、本院卷㈠第44、45、85-115頁、本院卷㈡第129-133 頁），並有順利公司基本資料查詢、順利公司臺東店基本資料查詢、委託銷售契約、授權書、售價同意書、路權同意書、付款協議書、系爭買賣契約書、被告與告訴人LINE對話紀錄截圖、張至善購屋付款說明、花蓮一信帳戶存摺影本各1 份，及本案房地土地謄本影本4紙在卷可稽（見偵卷1第15、16、28頁、偵卷2第6-14、34、35、37-40、54-56、79、80 頁、本院卷㈡第149頁），是被告此部分之自白核與事實相符，堪以採信。
(二)被告辯詞不可採之理由：
1.被告抗辯本案責任應歸屬於洪品薇部分：委託銷售契約係告訴人與案外人即順利公司臺東店之店長劉遠及會計洪品薇簽訂，其上並記載承辦人為洪品薇，為被告及告訴人所不爭執，且有該契約書影本存卷可參（見偵卷 2第6、7頁）。惟證人即告訴人於本院審理中經具結後證述：
簽完委託銷售契約後沒多久，被告的會計沒在那邊上班，被告說這件事是他及他太太來接手處理，及答應幫其賣本案房地；被告曾經幾次帶人來看房子、給與其金錢急用、於 104年6 月告知有買主，及說本案房地要過戶給買主張至善等，（見本院卷㈠第90-95、97、100、101 頁）。被告亦自陳：
後來買家出現，但因系爭土地有建築線問題而導致買家無法辦理貸款，所以時間又繼續拖延下去；售價同意書是洪品薇及劉遠去簽的，委託銷售契約書、售價同意書有交給公司等語，並以下列問題詰問告訴人：「30萬我在6月多的時候就交給你了，因為你好幾次沒有賣出去，這中間還有人好幾次去看房子你記得嗎？」、「當初我有跟你說道路的嚴重性，所以路權一定要分割給張至善對嗎？我才有辦法把尾款給你」、「我是不是有跟你講這個路權還沒有建築權，所以貸款貸不出來？」（見本院卷㈠第41、97、98、103 頁）。準此，被告接手處理委託銷售契約之後續事宜，乃屬無疑。洪品薇僅處理本案房地委託銷售之前階段事務，被告則著手處理本案房地之含括尋找買家、帶看房屋、路權爭議、收受買賣價金等後續主要事項，被告自不得僅因洪品薇曾短暫係委託銷售契約之承辦人，而將責任推卸之。
2.被告辯稱與告訴人之法律關係為買賣契約一節：⑴被告固於偵查中即辯稱：王清英一開始委託時，王清英的產
權有問題，買賣會有糾紛，我想說他有困難，就想說先幫他買斷等語，惟其就所給與告訴人之30萬元（10萬元+20 萬元），陳稱：當時王清英經濟有問題，我先借王清英30萬（見偵卷1第12 頁）。倘告訴人係將本案房地出售與被告，被告當負有給付買賣價金之義務，豈有先「借」告訴人金錢之舉；況被告自始自終均未提出其與告訴人間，除有買賣契約外，亦存在消費借貸契約之事證。是以，被告對於該30萬元之交付原因為何，說詞已略見矛盾。
⑵被告堅稱其向告訴人購買本案房地，然僅以言詞與告訴人約
定，且迄至本院言詞辯論終結前，未能提出任何人證、書證等證據資料以實其說。徵諸被告係以從事仲介不動產買賣為業，且於順利公司解散前，任該公司之總經理一職，自當對於不動產買賣之流程、契約行為、所需相關文件，及該等文件之法律上重要性知之甚詳。因此，其僅與告訴人口頭約定以順利公司或其本人之名義承買本案房地，放任日後可能衍生買賣契約是否成立、買賣價金數額多寡、買賣價金如何交付、稅捐及登記等費用何方負擔等爭議，顯與社會常情及一般人之經驗法則不符。其次，縱使被告曾向告訴人表示買下本案房地，然此一單方意思通知並不能拘束告訴人，亦不能因告訴人曾因家裡急需用錢，自被告處收受若干金錢，即謂2人有由順利公司或被告買下本案房地之意思表示合致。
⑶證人王清英於本院審理中具結證述：我們是委託仲介幫我們
賣這個房子，不是賣給被告，我沒有說過要賣給被告；一開始在我爸爸住院時，被告先給我訂金10萬塊，我是要繳醫藥費而先跟被告商量給我10萬塊；委託被告幫我們賣這個房子，被告說先拿10萬塊給我急用這樣；後來被告在6 月時說已經有買主；那時候剛好我爸爸已經快往生了，被告很急，說要土地權狀什麼資料都拿給他，急著要過戶；被告有講說買主是張至善；被告的老婆也有來跟我們在那邊講，有人要買這塊土地，趕快過戶；我們在辦爸爸喪事時，被告說買主有給一些錢了，陸續再拿20萬元，及要我們趕快找房子住等語（見本院卷㈠第88-93 頁）。是告訴人已從締結委託銷售契約、尋找買家、收受金錢之過程與緣由之面向，就本案房地係委託被告出售一情證述甚明。
⑷按書面意思表示之解釋，應通觀書面全文，於文義上及論理
上詳為探求，並斟酌書寫或簽署當時之情形及過去之事實，及其經濟之目的與交易之習慣，而本於經驗法則，基於誠信原則以為判斷。細觀告訴人所訂立之委託銷售契約，及署名出具之授權書、售價同意書、路權同意書、付款協議書，其等之全文，均無從看出本案房地有出售於順利公司或被告之文字內容，復依前開說明解釋該等文件，亦無從探知告訴人有與被告達成本案房地出售於順利公司或被告之意思表示合致。又售價同意書已明載「委託貴公司代賣房地」，並就價金部分，表示：「同意新台幣肆佰貳拾萬元正賣清，其餘價款作為順利不動產之服務報酬與增值稅、代書費等相關費用」；授權書載明授權人為告訴人，被告為被授權人，授權事項為：「授權人有關右列指示房地之出賣授權被授權人全權代理與簽訂專任委託銷售契約書及其他相關事項並授與簽訂買賣契約之代理相關事宜。」；路權同意書則記載：「立同意書人王清英茲同意將其名下所有座落於台東縣○○市○○段○○○○○○○號土地，面積：33.99 平方公尺，無償提供台東市○○里○鄰○○路○段○○巷○○ 號房屋所有權人張至善先生做道路通行使用」、「此致張至善先生」等文字；付款協議書其中載有：「四、等賣方承租原民會產權核準後，路權割讓給予買方」，被告於此協議書自稱「見證人」，並簽名、捺按指印，有各該文書資料在卷可憑（見偵卷1第28 頁、偵卷2第33-35頁），核與告訴人上述證詞一致，足可信為真實。
⑸被告既辯稱其係先向告訴人購買本案房地，果爾，本案房地
應係由被告以出賣人之身分轉售於張至善為是，惟證人張至善於本院審理中具結證稱：我是委託被告當我的仲介； 104年7 月初時，是被告太太跟我接洽，後來是被告跟我接洽，他們是以仲介的身分跟我接洽；被告及黃桂青，沒有跟我說他們或是他們公司已經將本案房地承買下來；系爭買賣契約書的簽約當下，王清英不在場，在場的有被告、代書，被告解釋說是王明義生病了，沒辦法親自來，及如果王明義過世後再辦，會變比較複雜，就是變成要繼承到子女，再跟王明義的子女簽約；當初跟被告約定的仲介費是百分之1 ，後來他口頭承諾減免，折了5萬元最後是付1萬8,000 元；因為所有權狀上都是寫王明義的名字，故簽訂系爭買賣契約書時，我認為是王明義委託被告代理，所以下面才會寫一個代字等語（見本院卷㈠第104、107、108、110、115 頁）。經本院檢閱系爭買賣契約書，買主及賣主分別為張至善、王明義，契約書最末之簽名欄，賣主姓名亦為王明義，被告則在賣主姓名後簽署自己姓名，及在自己名字下方寫上「代」字，並將該字圈起（見偵卷2第79、80 頁），與證人張至善上開證詞相符，故此一證言亦值採信。
⑹小結：被告辯稱其與告訴人間法律關係係買賣契約而非委託
銷售契約，實與證人王清英、張至善之證詞及客觀事證迥異，且其未踐行立證負擔之形式上舉證責任，故此部分辯詞誠無可採。
3.本案房地路權爭議一節：本案房地於買賣過程曾有道路通行之路權問題，固有路權同意書、付款協議書等證據資料可證，然證人張至善於本院審理中具結證稱：路權爭議大概是104年8月發現，我們已經簽完約要付錢了，我要跟臺灣銀行貸款時，臺銀跟我說土地沒有直接的路權，所以沒辦法核貸；後來在同年9 月底有貸款成功，是找中國信託用軍公教貸款；知道有路權問題後，有請代書找告訴人處理，告訴人就於同年9月1日簽署路權同意書，我於核貸不過後沒多久收到該同意書；我與曾貴沒有要求被告或黃桂青或順利公司的人，在路權處理完之前，不能把支付的價金交付給告訴人或其家人；在貸款不順利期間，沒有跟被告仲介那方或是賣方說因為有路權爭議所以不交付尾款；沒有人告訴我道路通行的問題什麼時候解決，因為我沒有在意這個部分，且那是原住民保留地所以不可能過戶給我，我只要有實質進出就好；我所購買的土地旁邊都是別人的土地，從看屋到購買一直都可以通行別人的土地，我完全都沒有在意這個事情；告訴人書立路權同意書，是想要證明給銀行，讓銀行可以順利核貸，但我核貸成功跟此事無關，因為我用軍公教貸款所以銀行比較寬；同年9月28日或29 日就告知被告核貸成功等語（見本院卷㈠第 106、110、111、
114、115頁）。復證人張至善前於偵訊時業證述：買賣房地的尾款交給被告，就同意把尾款給告訴人（見偵卷2第63 頁）。因此，被告始終以路權問題作為不交付告訴人全部買賣價金之理由，與本案房地買受人張至善之意思相左，並非為仲介事務所為之正當處置。
4.被告以他人挪用公司款項及黃桂青不准其變賣公司土地清償一節：
⑴被告以林世聰挪用順利公司款項，作為無資力交付告訴人款
項之辯解，惟查被告於本院106年7月12日當庭提出之刑事告訴狀，告訴之犯罪時間，係發生於000年0月及9 月間，早於本案房地之買賣時間及價金交付時間近1 年，顯與本案欠缺關聯性。
⑵用以交付告訴人之價金，固無庸將張至善、曾貴所給付之價
金，原封不動轉交告訴人，惟被告仍須善盡善良管理人之注意義務，於合理之期限內，將價金轉交告訴人，不得任意扣留而遲延交付或拒絕交付。倘若被告辯稱黃桂青不同意其變賣順利公司土地用以向告訴人清償非虛（是否有登記於順利公司名下之土地，尚屬有疑），然被告將張至善及曾貴給付之價金用罄或所餘無幾，而須另行變賣土地籌措金錢，難認係對買賣價金為合乎善良管理人注意義務之忠實管理。
⑶張至善於104年9月30日匯款280 萬元至花蓮一信帳戶後，被
告於同日提領現金50萬元，並匯出9萬6,000元，嗣於同年10月1日提領現金5萬元，於同年月2日支票付款186萬元，於同年月5日提領現金6萬元、支票付款6萬5,000元，於同年月 6日支票付款100 萬元，業據被告於審理中供承在卷，且有花蓮一信帳戶存摺內頁影本1 份、取款憑條、匯款申請書及支票翻拍照片共9張附卷可參（見偵卷2第56頁、本院卷㈡第15、17、21、23、135-137 頁），足認被告對於花蓮一信帳戶有實質管領權限，可自由動用該帳戶內之存款。被告迄今共交付告訴人250萬元，其中110萬元於105年2月、3 月之偵查期間方為交付，有被告之自白、告訴人之證詞，及刑事陳明狀可佐（見本院卷㈠第42、99頁、偵卷2第86 頁）。復被告亦未退還部分款項於張至善，此經證人張至善於審理中證述明確（見本院卷㈠第111 頁）。是可知被告收受張至善交付之本案房地買賣尾款後，至告訴人提起告訴之日止，僅交付140萬元與告訴人。
⑷小結：被告明知張至善已付清買賣價金，並不追究本案房地
日後通行之路權事項，且同意將價金交付告訴人，被告竟於張至善付清價金後，於無足夠資力交付告訴人價金之情況下，將該筆款項逕自挪作他用，而需另行籌措款項以交付告訴人，且於偵查中交付110 萬元後，迄至本案言詞辯論終結時，無法再行交付告訴人價金，足證被告已於告訴人提出告訴前，將買方給付之價金侵占入己。
(三)綜上所述，被告上開所辯為無理由，均無可採；其背信行為所致之損害為價差250 萬元；其業務侵占之金額計算，以告訴人提出告訴之時點為界，應以本案房地實際成交價，扣除該成交價之百分之6（40萬2,000元；法定報酬上限，詳後述）、已交付告訴人之金額（共110 萬元）、被害人給付被告之報酬（1萬8,000元），得出之數額為491萬6,000元。本件事證明確，被告上開犯行堪以認定，應予依法論科。另查黃桂青於本案房地委託出售期間為被告之配偶，及登記為順利公司臺東店之經理。再依證人張至善之證詞、曾貴書立之付款說明，本案房地買賣仲介，被告與黃桂青一同接洽張至善及曾貴，曾貴並將訂金1 萬元以現金交付與被告或黃桂青，嗣再將訂金9萬元、價金140萬元、220 萬元以現金交付黃桂青（見偵卷1第16頁、本院卷㈡第129-131、149 頁），堪認黃桂青介入本案房地之買賣事務甚深，則其是否為本案之共同被告或共犯，應由犯罪偵查機關另行偵辦，附此敘明。
三、論罪科刑：
(一)按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或1個半月之租金，不動產經紀業管理條例第19條第1 項、不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1 條分別定有明文。次按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務，所收取之金錢、物品及孳息，應交付於委任人；稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，民法第528 條、第535條、第541條第1項、第565條、第567條第1項前段規定甚明。查告訴人與順利公司簽訂委託銷售契約書，並約定被告由買方收受價金再交付告訴人，是該契約之性質定性為委任及居間之混和契約為宜，從而除立約雙方另有特別約定外，應受民法委任、居間之規定拘束，被告另尚需遵循不動產經紀業管理條例、不動產仲介經紀業報酬計收標準規定之限制。其次，告訴人雖同意以420 萬元底價出售本案房地，高出此金額之售得款項均歸順利公司，惟依前開規定與說明，被告仍應據實向告訴人說明不動產經紀業管理條例第19條第1項、不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條之法規，並詳予說明委託銷售契約書中之約定，不得利用其資訊及不動產交易知識之優勢，隱瞞委託人而獲取利益，從而解釋上，告訴人前述超出底價要求之賣得價金，僅能認被告得獲取不動產實際成交價金百分之6 之法定上限報酬，而扣除該報酬後之餘額，應認告訴人並未有將之歸屬賣方或順利公司之意思表示。被告對告訴人及被害人張至善隱瞞本案房地實際成交價，有違前揭規定，其將該餘額侵占入己亦有不法，均應依法論科。至張至善簽訂系爭買賣契約書時，王明義業已死亡，告訴人之代理權於斯時消滅，然縱告訴人於嗣後之本案房地買賣過程欠缺其他王明義繼承人之授權，此乃告訴人與其等之內部糾紛，不影響被告犯行之成立，併此敘明。
(二)核被告就犯罪事實一、二所為，依序係犯刑法第342條第1項之背信罪、同法第336條第2項之業務侵占罪。被告以1 個背信行為，對告訴人及被害人違背忠實義務，係一行為觸犯數罪名，為想像競合，應從一之背信罪處斷。又檢察官認被告所犯上開2 罪間，犯意各別，行為互殊，應予分論併罰，固屬有據，惟被告對告訴人及被害人背信，係為獲取自己之不法利益而為之，而此不法利益之實現，係以嗣後侵占買方所給付而應轉交賣方之價金，或應退還部分款項於買方之價金為手段，且被告之背信、業務侵占犯行均係侵害告訴人、被害人之財產法益，是該2 犯行於刑法上乃有「不真正競合關係」。申言之，被告在前之背信行為，為「與罰之前行為」，該部分之不法及罪責內涵，應為在後之業務侵占行為所包括，故僅論以業務侵占罪即足。
(三)爰審酌被告為不動產經紀業之從業人員，利用其從業之資訊與專業優勢，違反善良管理人之注意義務及居間之忠實義務，向本案房地買賣雙方隱瞞交易資訊，致告訴人及被害人受有價差之損害，且被告甚且將於扣除法定上限之報酬後之本案房地價金，於無法確保交付同等金額與告訴人之情況下，以擅自挪用等方式侵占入己，致告訴人及被害人受有無法取得應得價金或退還部分款項之龐大金錢損失，殊值非難。復考量被告犯後除否認犯行外，尚推諉卸責於他人、飾詞狡辯，犯後態度不佳，且虛耗有限之司法資源，兼衡其犯罪之動機、目的、手段、所生之危害、尚未賠償告訴人及被害人（但偵查中返還部分價金與告訴人），暨其於審判期日自陳高職畢業之教育程度，前從事業務，現無業，收入不穩定，無扶養他人之生活狀況等一切情狀，以被告責任為基礎，本於罪刑相當之比例原則，量處如主文所示之刑。
四、沒收：
(一)沒收、非拘束人身自由之保安處分適用裁判時之法律；犯罪所得，屬於犯罪行為人者，沒收之；但有特別規定者，依其規定；前2 項之沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額；犯罪所得已實際合法發還被害人者，不予宣告沒收或追徵，刑法第2條第2項、第38條之1第1項、第3項、第5項分別定有明文。又已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅；但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅；「土地漲價總數額之計算，應自該土地所有權移轉或設定典權時，經核定之申報移轉現值中減除下列各款後之餘額，為漲價總數額：一、規定地價後，未經過移轉之土地，其原規定地價。規定地價後，曾經移轉之土地，其前次移轉現值。」；前項第1 款所稱之原規定地價，依平均地權條例之規定；所稱前次移轉時核計土地增值稅之現值，於因繼承取得之土地再行移轉者，係指繼承開始時該土地之公告現值，土地稅法第28條、第31條第1項第1款、第2項前段規定明確。
(二)查被告受委任而從事本案房地居間買賣之經紀業務，應得之法定報酬上限已如前述，而被告於偵查中返還告訴人合計110萬元，依刑法第第38條之1第1項但書、第5項規定，不予宣告沒收及追徵。再本案房地出售與被害人，係發生於王明義死亡後之翌日，依前揭土地稅法規定及常情，規定地價不致於頻繁變動，且被告亦稱代書教王明義過世後，繼承本案房地，可省下土地增值稅，故本案房地過戶給被害人時，少了原應吸收之40幾萬增值稅成本（見本院卷㈡第237-239 頁），是於計算被告犯罪所得，毋庸扣除起初告訴人轉嫁於被告，被告預定負擔之土地增值稅應納稅額。準此，犯罪所得之計算，應以本案房地實際成交價，扣除被告法定報酬上限40萬2,000元（670萬元×6%）、已交付告訴人之金錢總計 250萬元（140萬元+110 萬元），再加計超領之報酬即被害人給付被告之仲介費1萬8,000元，從而得出被告本案之犯罪所得為381萬6,000元。本院乃依刑法第38條之1第1項前段、第 3項規定，就被告此筆未扣案之犯罪所得，宣告沒收，並諭知於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。
據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，刑法第2條第2項、第336條第2項、第342條第1項、第38條之1第1項前段、第3 項，刑法施行法第第1條之1第1項、第2項前段，判決如主文。
本案經檢察官謝慧中到庭執行職務。
中 華 民 國 106 年 8 月 9 日
刑事第一庭審判長法 官 唐光義
法 官 陳盈螢法 官 陳昱維以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人對於本判決如有不服，請書具不服之理由狀，請求檢察官上訴者，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。
中 華 民 國 106 年 8 月 10 日
書記官 許婉真附錄本案論罪科刑法條：
中華民國刑法第336條（公務公益侵占罪、業務侵占罪）對於公務上或因公益所持有之物，犯前條第 1 項之罪者，處 1年以上 7 年以下有期徒刑，得併科 5 千元以下罰金。
對於業務上所持有之物，犯前條第 1 項之罪者，處 6 月以上
5 年以下有期徒刑，得併科 3 千元以下罰金。前二項之未遂犯罰之。
中華民國刑法第342條（背信罪）為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處 5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 1 千元以下罰金。
前項之未遂犯罰之。