臺灣臺東地方法院民事判決 八十九年度訴字第二三五號
原 告 甲○○訴訟代理人 吳漢成律師被 告 乙○ 住訴訟代理人 李泰宏律師右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）二百四十萬二千一百元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）原告並願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：兩造於民國八十九年五月六日就坐落台東縣台東市○○段第三二六地號土地全部、第四三六地號所分割出面積五五一點二三平方公尺土地等二筆土地（下稱系爭土地）成立買賣契約，約定每坪價金四萬三千五百元，按分割後面積計算，並於契約成立當場先行給付六十萬元作為定金。而依契約第四條、第十二條之約定，被告應於八十九年五月六日即應將有關文件交由訴外人即代書李瑞炤辦理系爭土地之所有權移轉登記予原告所有，並將系爭土地上之抵押權塗銷完畢，但迄至八十九年七月下旬仍未辦理，經原告於八十九年七月二十五日以郵局存證信函催告被告履行而未履行，反於同年月二十八日以郵局存證信函回復原告稱系爭土地中第四三六地號之部分須分割，在持續作業中及正在協同辦理抵押權塗銷登記中等語，然系爭土地中第四三六地號之部分早已於八十九年六月十六日已分割出第四三六之一地號土地並登記完成；原告再於同年八月七日以郵局存證信函催告被告於收函後五日內塗銷系爭土地上之抵押權登記，但被告亦未為塗銷，反要求原告代墊土地增值稅；原告又於八十九年九月二日以郵局存證信函通知被告解約之意思表示。契約既因可歸責於被告之事由而解除，原告自得依民事訴訟法第二百四十九條第三款規定及兩造契約第十七條後段之約定，主張被告應加倍返還所受定金合計一百二十萬元。而原告買受系爭土地，係為興建房屋出售，因此次解除契約，受有：⑴加倍返還訴外人郭榮預付購屋定金八十萬元，合計一百六十萬元⑵委託訴外人高宏工程顧問公司設計、規劃興建房屋之費用十七萬七千八百元⑶支出鑑界費用四千元、聘用工地主任張培植五個月，每個月三萬六千元，共十八萬元之人事費用等損害，原告自得依民事訴訟法第二百六十條之規定，主張被告應負損害賠償責任。爰依法訴請判決如訴之聲明所示。
三、證據：提出不動產買賣契約書二份、支票二紙、郵局存證信函四份、統一發票及收據各一紙、存款憑條二紙、薪俸袋封面五紙（均為影本）。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：八十九年四月初原告透過訴外人林季儀之仲介，向被告表示願以每坪四萬三千五百元之價金，購買被告所有之系爭土地，惟因被告前曾以所有包括系爭土地共九筆土地向台東市信用合社貸款九百萬元而為設定抵押權，原告並表示願以價金之一部作為清償系爭土地上抵押權擔保之債權之用，然因台東市信用合作社不願一部清償而塗銷系爭土地上之抵押權，因而未果。八十九年五月初原告再透過訴外人林季儀向被告表示要求訂約，有關塗銷抵押權之部分，則由兩造之仲介人共同以被告其他土地向其他行庫申貸以便塗銷，故兩造之契約內，就系爭土地何時應辦妥過戶，何時應完成塗銷抵押權均未明定日期之原因所在。兩造於簽約後，有關系爭土地過戶及塗銷抵押權事項，委由訴外人即代書李瑞炤、仲介人林季儀、黃雯菁辦理中，詎原告卻於此時表示其因股東退夥，無力續付價金，更不願依契約第十條之約定繳納增值稅，以致無法辦理過戶，被告甚且向原告表示願自付增值稅，原告仍以被告未立即塗銷系爭土地上之抵押權為由，欲解約退款，有違誠信。另依契約第二條第二款、第十條之約定，原告應於增值稅單下來後即給付二百四十八萬元作為付此稅款用，原告違約不為給付，被告主張解約，並沒收原告之定金。再訴外人郭榮為原告親戚，本件土地既未過戶，也無時限，何來規劃？何來售屋？原告主張受有損害，顯屬無稽。
三、證據：提出土地登記謄本乙份、郵局存證信函三份（均為影本）。理 由
一、本件原告起訴主張，兩造於八十九年五月六日就系爭土地成立買賣契約，約定每坪價金四萬三千五百元，按分割後面積計算，並於契約成立當場先行給付六十萬元作為定金。而依契約第四條、第十二條之約定，被告應於八十九年五月六日即應將有關文件交由訴外人即代書李瑞炤辦理系爭土地之所有權移轉登記予原告所有，並將系爭土地上之抵押權塗銷完畢，但迄至八十九年七月下旬仍未辦理，經原告於八十九年七月二十五日以郵局存證信函催告被告履行而未履行，反於同年月二十八日以郵局存證信函回復原告稱系爭土地中第四三六地號之部分須分割，在持續作業中及正在協同辦理抵押權塗銷登記中等語，然系爭土地中第四三六地號之部分早已於八十九年六月十六日已分割出第四三六之一地號土地並登記完成；原告再於同年八月七日以郵局存證信函催告被告於收函後五日內塗銷系爭土地上之抵押權登記，但被告亦未為塗銷，反要求原告代墊土地增值稅；原告又於八十九年九月二日以郵局存證信函通知被告解約之意思表示。契約既因可歸責於被告之事由而解除，原告自得依民事訴訟法第二百四十九條第三款規定及兩造契約第十七條後段之約定，主張被告應加倍返還所受定金合計一百二十萬元。而原告買受系爭土地，係為興建房屋出售，因此次解除契約，受有：⑴加倍返還訴外人郭榮預付購屋定金八十萬元，合計一百六十萬元⑵委託訴外人高宏工程顧問公司設計、規劃興建房屋之費用十七萬七千八百元⑶支出鑑界費用四千元、聘用工地主任張培植五個月，每個月三萬六千元，共十八萬元之人事費用等損害，原告自得依民事訴訟法第二百六十條之規定，主張被告應負損害賠償責任。爰依法訴請判決如訴之聲明所示等語。
被告則以：八十九年四月初原告透過訴外人林季儀之仲介，向被告表示願以每坪四萬三千五百元之價金，購買被告所有之系爭土地，惟因被告前曾以所有包括系爭土地共九筆土地向台東市信用合社貸款九百萬元而為設定抵押權，故原告並表示願以價金之一部作為清償系爭土地上抵押權擔保之債權之用，然因台東市信用合作社不願一部清償而塗銷系爭土地上之抵押權，因而未果。八十九年五月初原告再透過訴外人林季儀向被告表示要求訂約，有關塗銷抵押權之部分，則由兩造之仲介人共同以被告其他土地向其他行庫申貸以便塗銷，故兩造所成立之契約內，就系爭土地何時應辦妥過戶，何時應完成塗銷抵押權均未明定日期。兩造於簽約後，有關系爭土地過戶及塗銷抵押權事項，委由訴外人即代書李瑞炤、仲介人林季儀、黃雯菁辦理中，詎原告卻於此時表示其因股東退夥，無力續付價金，更不願依契約第十條之約定繳納增值稅，以致無法辦理過戶，被告甚且向原告表示願自付增值稅，原告仍以被告未立即塗銷系爭土地上之抵押權為由，欲解約退款，有違誠信。另依契約第二條第二款、第十條之約定，原告應於增值稅單下來後即給付二百四十八萬元價金作為付此稅款用，原告違約不為給付，被告主張解約，並沒收原告之定金。再訴外人郭榮為原告親戚，本件土地既未過戶，也無時限，何來規劃？何來售屋？原告主張受有損害，顯屬無稽等語，資為抗辯。
二、原告主張兩造於八十九年五月六日就被告所有之系爭土地訂立買賣契約之事實，業據提出不動產買賣契約書乙份為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。又原告主張依兩造前開契約之約定，被告應於八十九年五月六日將系爭土地上之抵押權塗銷並辦理所有權移轉登記完畢，然經原告先後於八十九年七月二十五日、八月七日兩次以郵局存證信函催告被告履行而未履行，故原告於同年九月二日再以郵局存證信函向被告表示解除契約之事實，亦據提出郵局存證信函三份為證，被告固不爭執原告曾以卷附郵局存證信函三份通知被告之事實，惟否認原告有何解除契約之依據，並抗辯稱兩造並未約定塗銷系爭土地上抵押權之確定期限，而係委由仲介人及代書設法辦理；且因原告未依約於增值稅單核發後給付二百四十八萬元價金以供繳稅，被告業已向原告為解除契約之意思表示，故原告之請求無理由等語，亦據提出郵局存證信函三份為證。經查，兩造契約第十二條約定買賣標的物（即系爭土地）如有設定抵押權登記者，限於所有權移轉登記以前辦理抵押權塗銷登記，此有兩造就系爭土地訂立之不動產買賣契約書附卷可稽；而證人即兩造委託辦理系爭土地塗銷抵押權登記及為所有權移轉登記之代書李瑞炤亦結證稱：「．．．至於塗銷抵押權部分是我們刻意未定日期，因我們知道（筆錄誤為到）那是很困難。」等語（見本院九十年一月五日言詞辯論筆錄）；且兩造訂立契約之日期為八十九年五月六日，衡情當不可能約定於同日完成系爭土地上之抵押權塗銷及為所有權移轉登記完竣，是被告所抗辯兩造未約定塗銷系爭土地上之抵押權登記之確定期限乙節，尚屬可採。再查，依兩造契約第二條第二款所約定：「完稅款新台幣二百四十八萬元整，詳第十條約定（稅款由價金扣除之）。雙方應同時完稅。」、第十條之約定：「．．．甲乙雙方應於增值稅單、契稅單核下（）日內完稅，不得藉故拖延．．．增值稅甲方（即被告）同意由乙方（即原告）代墊並由買賣價金中扣除之。」內容，及證人即前開代書李瑞炤之證言：「（問：兩造是否委託你辦理土地移轉登記事項？後來為何未辦成？）是的，因增值稅原告未繳所以未辦成，契約條文是我提供給仲介公司的，第二條及第十條之約定就是稅單下來後，原告要提供二百四十八萬元以供完稅．．．。」、「．．．抵押權不管塗銷與否我們都可以辦理移轉登記，但增值稅未繳我們就無法辦理移轉。」等語（見本院八十九年一月五日言詞辯論筆錄）可知，兩造係約定原告應於增值稅單核發後，即給付被告二百四十八萬元之價金，以供被告繳納稅金之用，且於繳納增值稅後，受委託之代書始得代為辦理系爭土地之所有權移轉登記，參以前述契約第十二條已約定抵押權於所有權移轉登記以前須辦理塗銷，是原告於增值稅單核發後，須先履行給付二百四十八萬元價金以供繳納增值稅之義務，否則被告無從為系爭土地之所有權移轉登記義務，而被告僅須於所有權移轉登記完成前將系爭土地上之抵押權塗銷即可，換言之，被告履行塗銷抵押權之義務得在原告履行給付二百四十八萬元價金義務之後，則原告在未完成此項義務之前，應不能要求被告履行塗銷系爭土地抵押權之義務，故被告在系爭土地所有權移轉登記前未為塗銷其上之抵押權登記，尚難認有何違背兩造契約所定義務之事實。綜上，被告既未違反兩造契約之約定義務，原告自不得據此主張解除契約，是原告所為被告未於八十九年五月六日完成約定之抵押權塗銷及所有權移轉登記義務，且經其於八十九年七月二十五日、同年八月七日催告履行而未履行，故其於同年九月二日已為解除兩造契約之主張，即無足採。原告解除契約之主張既不可採，則其進而主張因解除系爭土地之買賣契約而受有損害，請求被告賠償乙節，即無審究必要。末查，依兩造契約之約定，被告所負者為系爭土地所有權移轉登記義務及其上抵押權之塗銷義務，而此等義務，均無何不能履行之情事存在，則原告主張契約已因可歸責於被告之事由而不能履行，進而請求被告加倍返還所受定金六十萬元之主張，即屬不合；原告另主張因被告違約，依兩造契約第十七條約定，應加倍返還所收定金之事實，亦因被告並未違約，而不可採。
三、按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第二百六十條、第二百四十九條第三款各定有明文。又按若甲方（即被告）違約或不依約履行時，亦應將已收價款如數退與乙方（即原告）外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與乙方後，本約方得解除，兩造所訂契約第十七條亦有約定。本件被告並無違約情事，原告不得解除契約，而被告依契約所負義務復無何不能履行之事由，揆諸前揭法律規定及契約約定，原告請求被告賠償因契約解除所生之損害及加倍返還所受定金，即屬於法無據。
四、從而，原告依民法第二百六十條、第二百四十九條第三款規定及兩造契約第十七條規定之法律關係，請求被告給付二百四十萬二千一百元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影響，無庸一一論列，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 十九 日
臺灣臺東地方法院民事庭~B法 官 張震武右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 一 月 十九 日~B法院書記官 李學華