臺灣臺東地方法院民事判決 八十九年度重訴字第二九號
原 告 甲○○訴訟代理人 李百峰律師被 告 台東縣政府法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求終止租約事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：（一）被告應給付原告新台幣（下同）九百六十三萬九千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）本件訴訟標的金額為九百六十三萬九千元，雖依耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定，免收裁判費用，惟並非民事訴訟法第四百二十七條第一項或同條第二項所定之簡易案件，應不得適用簡易程序審理。鈞院將本件分案為簡易案件，恐有不合，因於言詞辯論前先為程序上之異議，謹先敘明。
（二）緣被告於民國（下同）七十九年三月五日與原告訂立台東縣公有耕地租賃契約（七九地權字第○一七六九三號），出租坐落台東市○○段○○○○○號，旱地目，面積零點八五零五公頃土地（下稱系爭土地）一筆予原告，原定租期由七十九年一月一日起至八十二年十二月三十一日止，此有租約為憑。
（三）前開租賃期間屆滿後，原告仍在前開租地上耕作使用，被告並無任何反對之意思，且由台東市公所代理被告，於八十五年七月二十二日發函定期向原告催繳八十三年全期及八十四年全期之地租，原告隨即遵期繳清，並申請續租，而由被告之代理人台東市公所派員於八十五年九月八日赴現場勘查，原告嗣後並陸續按期繳交八十五年全期及八十六年全期之地租，依民法第四百五十一條規定，自應視為以不定期限繼續契約。
（四）嗣因原告所承租之台東市○○段○○○○○號土地，位在台東縣第十一期利家市地重劃區內，被告除以八十五年元月十八日（八五）府重劃字第六九六九號函通知原告參加業主座談會，又陸續以八十五年六月二十八日（八五）府重劃字第六八一八九號函通知原告，關於自八十五年七月一日起至八十五年十二月三十一日止公告禁止土地移轉、分割、設定負擔、建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形，再以八十六年一月七日（八十六）府重劃字第○○一五三二號函通知原告，關於上開限制繼續自八十六年一月一日起至八十六年六月三十日止再延長半年。。
（五）而原告於八十六年五月二十九日參加被告所召開之台東縣第十一期利家市地重劃區土地分配公聽會後，被告更曾以八十六年九月十日（八六）府重劃字第一○○三五三號函覆原告，謂俟其擬妥處理方式後，再行召開縣有出租耕地承租戶之協商會議，以辦理該重劃區內之縣有出租耕地清理及協商云云，復以八十七年七月十三日（八七）府地重字第七六七一六號函通知原告到場指界，以進行地上物查估作業。自足見被告亦係認業以不定期限繼續租約無訛。詎被告突於八十七年七月二十一日以（八七）府地權字第八○四七三號函謂前開土地經現場勘查堆置訴外人永豐餘公司之工業廢料，該公司表示係由原告承諾提供使用，原告違反公有耕地放租辦法及租賃契約書規定，自即日起終止租約云云。惟查：被告片面主張終止兩造間本件租約，並不合於耕地三七五減租條例第十七條，或平均地權條例第七十六條之規定，且其與原告間不定期限之耕地租約，亦非得以其片面之說而終止。被告無非在藉詞規避依法應給予耕地承租人即原告之補償，其所為終止並非合法，自不生租約終止之效力。
（六）然原告承租之前開土地既因實施市地重劃，雖非得任由被告片面終止租約，亦因有市地重劃之法定事由而告終止。按「出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。」「依前項規定註銷租約者，承租人得依左列規定請求或領取補償：一、重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。二、重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。」，平均地權條例第六十三條第一項、第二項分別定有明文。
（七）查台東縣第十一期利家市地重劃計畫書，經台灣省政府核定後，係由八十五年元月十八日至八十五年二月十六日公告三十日乙節，此有前述被告八十五年元月十八日（八五）府重劃字第六九六九號函足憑，而上開重劃計畫書公告時，該豐田段一二五五地號土地當期之公告現值為每平方公尺三千四百元，按該筆土地面積為八千五百零五平方公尺計算，其重劃計畫書公告當期之公告土地現值三分之一即為九百六十三萬九千元，自應由被告給付予原告。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告之代理人台東市公所先於八十五年七月二十二日即通知原告繳納租金，有台東市公所八十五年七月二十二日東市民地字第一五四五三號函附卷足按，原告隨即於八十五年八月五日即遵期繳清八十三年全期及八十四年全期之地租，亦有繳納代金地租聯單可憑。足見原告主張其曾於八十二年底通知原告換約云云，或原告係遲至八十五年八月二十六日向台東市公所申請續租時，台東市公所主辦人請原告先繳納八十三、八十四年二年期之欠租並通知二次至場會同勘查，但原告均未會同云云，均非事實，應非可採（況且倘已駁回，為何仍繼續填發公有土地繳納代金地租聯單，要求原告繼續繳租，並予收受？）。
（二）被告於八十九年八月二十二日答辯狀內復自認其代理人即台東市公所，主辦人陳鏡榮於八十五年間曾至場勘查，「發現現地並無耕作之跡象及堆置永豐餘紙業公司之事業廢棄物，故依不自任耕作之規定駁回所請，並請恢復原狀後再辦理。」云云。足見原告倘有被告所指違反租約之情事（假設話氣），被告亦早於八十五年間即已查覺。被告於八十二年十二月三十一日原定租期屆滿後，一則不與原告續訂書面租約，一則又分別於八十五年十一月二十九日及八十六年十二月二十六日，繼續填發八十五年全期及八十六年全期之公有土地繳納代金地租聯單，要求原告繼續繳納地租，對原告於原定租期屆滿後，仍在承租土地上耕作使用，又未為任何反對之表示，依民法第四百五十一條規定，自應視為以不定期限繼續契約，被告於八十九年十月二日準備程序期日對此節亦當場為自認。
（三）被告除八十三年全期及八十四年全期之地租外，又繼續收取原告所繳八十五年全期及八十六年全期之地租，並一再陸續以八十五年元月十八日（八五）府重劃字第六九六九號函通知原告參加業主座談會，以八十五年六月二十八日（八五）府重劃字第六八一八九號函通知原告，關於自八十五年七月一日起至八十五年十二月三十一日止公告禁止土地移轉、分割、設定負擔、建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形（請參見前呈原証七號）；再以八十六年一月七日（八十六）府重劃字第○○一五三二號函通知原告，關於上開限制繼續自八十六年一月一日起至八十六年六月三十日止再延長半年；以八十六年九月十日（八六）府重劃字第一○○三五三號函覆原告，謂俟其擬妥處理方式後，再行召開縣有出租耕地承租戶之協商會議，以辦理該重劃區內之縣有出租耕地清理及協商云云，以八十七年七月十三日
（八七）府地重字第七六七一六號函通知原告到場指界，以進行地上物查估作業。在在均足見被告並不認為其於八十五年間「發現現地並無耕作之跡象及堆置永豐餘紙業公司之事業廢棄物」有何違約可言，兩造間仍係以不定期限繼續租約。更引起原告之正當信任，認被告不致任意終止兩造間早自五十七年間起即已存在之系爭耕地租賃關係。
（四）詎被告遲至八十七年七月間，始以其自認早於八十五年間即已發現之事由，主張終止兩造間之租約，自有違誠信原則，實務上及學者見解亦認已生被告「失權」，或「權利失效」之效果，其主張終止租約，自非合法。被告主張終止租約，無非在規避依平均地權條例第六十三條規定，應給付予原告之系爭補償費。
（五）又被告所謂之「永豐餘紙業公司之事業廢棄物」，並非不可作為肥料。且訴外人永豐餘造紙股份有限公司自八十三年間起亦未再有於原告所承租之坐落台東市○○段○○○○○號土地上堆放所謂廢土之舉，此節亦可向該公司函查，或傳訊該公司人員陳榮本，即可明原告於不定期租約期間，要無任何違約可言。
（六）系爭坐落台東市○○段○○○○○號土地，面積廣達八千五百零五平方公尺，有土地登記簿謄本在卷足按，被告顯難徒以區區數張乃其片面所攝，又不明確實拍攝日期之照片，即能顯示出該筆土地之全部地貌，況且該等照片所示，系爭土地因實施市地重劃而分割或合併，為開闢道路、設置排水溝等工作物，而破壞地上原狀之餘，亦有攝得原告所種植之椰子等作物，加以被告前於調處程序中尚且自承原告於八十六年間猶在該土地上耕作等語，自亦不容被告臨訟空言否認原告在其主張終止租約前，確有耕作使用該筆土地，並無違約之事實。
四、證據：提出台東縣公有耕地七十九地權字地○一七六九三號租賃契約、台灣省台東縣政府地租收據、台東市公所八十五年七月二十日東市民地字第一五四五三號函、台東市公所八十五年九月三日東市民地字第一八四七八號函、台東縣政府八十五年一月十八日府重劃字第六九六九號函、台東縣政府八十五年六月二十八日府重劃字第六八一八九號函、台東縣政府八十六年一月七日府重劃字第一五三二號函、台東縣政府八十六年六月五日府重劃字第六四三六八號函、台東縣政府八十六年九月十日府重劃字第一○○三五三號函、台東縣政府八十七年七月十三日府重劃字第八○四七三號函、台東縣政府台東縣第十一期利家市地重劃區土地分配公聽會記錄、地價証明書、土地登記簿謄本影本各一份。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示，並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）依據耕地三七五減租條例第一條規定，耕地之租佃，依本條例第三條規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律規定。本件土地係由原告依耕地租賃與被告訂定租約，故本件仍應適用耕地三七五減租條例第二十六條第一項規定辦理。
（二）原被告係自五十七年起與被告訂立台東縣公有耕地租賃契約（五十七府五二五三號）起迄至八十七年七月二十一日一八十七府地權字八○四七三號函終止，此有原租約及放租公有耕地農戶清冊為憑。前開租賃期間屆滿時，被告於八十二年底通知換約，原告並未如期換約，遲至八十五年八月二十六日向台東市公所申請續租時，台東市公所主辦人請原告先繳納八十三、八十四二年期之欠租並通知兩次至場會同勘查，但原告均未會同，主辦人陳鏡榮乃獨自至場勘查，發現地並無耕作之跡象及堆置永豐餘紙業公司之事業廢棄土，故依不自任耕作之規定駁回原告所請，並請恢復原狀後再辦理。
（三）嗣因台東縣第十一期利家工業區市地重劃案被告於八十七年清理耕地租約時，原告承租之台東市○○段○○○○○號之現有耕地上即堆置永豐餘紙業公司之事業廢棄物，乃函請該公司清除事業廢棄物時，該公司稱係由原告承諾供其使用處理，並於七十七年七月五日訂立公有耕地承租讓渡合約書，讓渡價款計三百七十一萬五千二百元，因上述之原因，被告遂於八十七年七月二十一日八十七府地權字第八○四七三號函知原告違反耕地租約之規定終止租約。縱上述之事實，原告違反耕地三七五條例第十六條之規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，承租人違反前項規定時，原訂租約無效。及台東縣耕地租賃契約第九條第二項、第三項及第十二條之規定，有關原告訴請地價補償事宜，原訂租約既已無效，及依台東縣耕地租約第十條，承租人違約時，不得向出租機關要求任何補償之規定，本府不予補償。本案系爭土地租約終止，非因平均地權條例第六十三條第一、二項註銷租約，原告據引上開規定求補償，自與上開規定要件不符。
（四）另原告依民法第四百五十一條規定，上述土地應視為以不定期限繼續契約乙節，原告於該筆土地上並未使用收益，且讓渡與他人確定，故無民法第四百五十一條規定之適用。
三、證據：台東縣政府放租公有耕地農戶清冊、永豐餘造紙股份有限公司台東廠八十七年三月十日、八十七年六月一日、八十八年五月二十日、八十八年九月一日函、台東縣政府八十七年七月二十一日府地權字第八○四七三號函、台東縣政府八十八年七月二十七日府地權字第九六六五六號函、公有耕地承租權讓渡合約書、會議記錄、台東縣政府八十八年三月三十日府地權字第三六三三三號函、台東縣縣有耕地農戶卡、台東縣政府府地權字第一七六九三號函、台東縣政府府地權字第二三六五九號函、台東縣政府八十七年三月三日府地權字第四四八五號函、台東縣縣有土地清查調查表影本各一份及相片十幀。
理 由
一、原告主張被告與原告就系爭土地訂立公有耕地租賃契約（下稱系爭契約），租期由七十九年一月一日起至八十二年十二月三十一日止，系爭契約屆滿後，原告仍在系爭土地上耕作使用，被告並無任何反對之意思，且定期發函向原告催繳八十三年全期及八十四年全期之地租，原告隨即遵期繳清並申請續租，而由被告於八十五年九月八日赴現場勘查，原告嗣後並陸續按期繳交八十五年全期及八十六年全期之地租，系爭租賃契約自應視為以不定期限繼續契約。嗣因原告所承租之系爭土地，位在台東縣第十一期利家市地重劃區內，被告並陸續通知原告參加業主座談會及禁止原告對系爭為土地移轉、分割、設定負擔、建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形之行為，詎被告於八十七年七月二十一日函原告謂前開土地經現場勘查堆置訴外人永豐餘造紙股份有限公司（下稱永豐餘公司）之工業廢料，該公司表示係由原告承諾提供使用，原告違反公有耕地放租辦法及租賃契約書規定，自即日起終止租約。然被告與原告間不定期限之耕地租約，並非被告得以片面終止，且被告遲至八十七年七月間，始以早於八十五年間即已發現之事由，主張終止兩造間之租約，亦有違誠信原則，已生被告失權效果，其主張終止租約，自非合法。原告承租系爭土地既因實施市地重劃，非得任由被告片面終止租約，而係因有市地重劃之法定事由而告終止，為此請求被告應按重劃計畫書公告當期之公告土地現值三分之一給付予原告。被告則以兩造係自五十七年起訂立系爭租賃契約迄至八十七年七月二十一日被告發函終止系爭契約，系爭租賃契約期間於八十二年屆滿時，被告於八十二年底通知換約，原告並未如期換約，遲至八十五年八月二十六日向台東市公所申請續租時，台東市公所主辦人請原告先繳納八十三及八十四年期之欠租並通知兩次至場會同勘查，但原告均未會同，嗣後發現系爭土地並未耕作並堆置永豐餘公司之事業廢棄土，故依不自任耕作之規定駁回原告所請，並請恢復原狀後再辦理。嗣因台東縣第十一期利家工業區市地重劃案被告於八十七年清理耕地租約時，原告承租之系爭土地即堆置永豐餘公司之事業廢棄物，乃函請該公司清除事業廢棄物時，該公司稱係由原告承諾供其使用處理，並於七十七年七月五日訂立公有耕地承租讓渡合約書，因上述之原因，被告遂於八十七年七月二十一日函知原告違反耕地租約之規定終止租約。縱上述之事實，原告違反耕地三七五條例第十六條之規定，原訂租約無效，原訂租約既已無效，依系爭租賃契約第十條，承租人違約時，不得向出租機關要求任何補償之規定，本府不予補償。且本件系爭土地租約終止，非因平均地權條例第六十三條第一、二項註銷租約等語置辯。
二、原告主張兩造就系爭土地訂立系爭契約，租期由七十九年一月一日起至八十二年十二月三十一日止，系爭契約屆滿後，被告定期發函向原告催繳八十三年全期及八十四年全期之地租，原告隨即遵期繳清並申請續租，嗣後並陸續按期繳交八十五年全期及八十六年全期之地租。嗣後原告所承租之系爭土地，因位在台東縣第十一期利家市地重劃區內，被告陸續通知原告參加業主座談會及禁止原告對系爭為土地移轉、分割、設定負擔、建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形之行為等情，為被告所不爭執，堪信原告此部分主張為真實。
三、按以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。土地法第一百零六條第一項定有明文。本件依兩造所訂立之台東縣公有耕地租賃契約內容所示，兩造係以系爭土地之收益為目的訂立耕地租賃契約，並就系爭土地之標示、租率、租額及租賃期間等細節詳加約定，核其性質係屬耕地租賃契約。在法規之適用上，依特別法優於普通法原則，有關以自任耕作為目的之耕地租用，應先適用耕地三七五減租條例，次適用土地法第三編第四章有關耕地租用之規定，最後始適用民法，核先敘明。
四、按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效。耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項前段定有明文。本件被告抗辯稱原告於七十七年七月五日將系爭土地承租權讓渡於永豐餘公司，並收取永豐餘公司三百七十一萬五千二百元之土地改良費及地上物補償費，永豐餘公司於系爭土地上堆置事業廢棄土等情，為原告所自認在卷，並有原告與永豐餘公司所簽訂之公有耕地承租權讓渡合約書一紙及相片十幀在卷可憑，堪認被告此部分抗辯為真實。依據前揭耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項前段之規定，系爭契約因原告違反耕地不得轉租於他人之強制規定而歸於無效，應可認定。
五、「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」民法第四百五十一條固定有明文。然系爭契約因原告違反耕地不得轉租於他人之強制規定而歸於無效既經認定。而所謂法律行為之無效，係指法律行為因欠缺有效要件，自始的、當然的、確定的不發生法律行為上之效力而言。本件系爭契約係因原告違反耕地不得轉租於他人之強制規定而歸於無效，並非因租賃期限屆滿而失其效力，縱因被告嗣後於八十五年七月二十二日向原告催告繳納租金，而原告陸續繳納八十三年至八十六之租金於被告，亦難認為該收取租金之行為有使無效之法律行為復活，而有得視為不定期限租賃契約之情形存在。
六、此外，本件系爭契約本應於於八十二年十二月三十一日屆滿，然原告早於七十七年七月五日即將系爭土地違法轉租於永豐餘公司，原告因被告於八十五年七月二日通知繳納租金後，於八十五年八月五日繳清八十三年及八十四年期租金，被告於八十五年間發現原告有不自任耕作之情形並於八十七年六月一日經永豐餘公司函知系爭土地為原告所違法轉租，嗣後於八十七年七月二十一日函知原告違反耕地租約之規定終止租約等情，為兩造所不爭執，並有台東縣公有耕地七十九地權字地○一七六九三號租賃契約、公有耕地承租權讓渡合約書、台東市公所八十五年七月二十日東市民地字第一五四五三號函、台東縣政府地租收據、台東縣政府八十七年七月二十一日府地權字第八○四七三號函及永豐餘公司台東廠八十七年六月一日含在卷可資佐證。被告既於發現原告有不自任耕作情形後之兩年間即函知原告終止系爭契約，衡諸通常情形，並無長期間不行使權利，而足以使原告信任被告不欲其履行義務之情形存在。況原告於七十七年起至八十三年間因違法轉租系爭土地於永豐餘公司堆置大量事業廢棄土，明顯與法律規定耕地租賃契約係以自任耕作為目的，期以保障承租人之立法意旨相違，原告既有如此明顯及重大之不自任耕作情事存在，殊難認原告能有合理期待並認為被告將不欲行使其權利之信任存在，是原告主張被告行使權利有違誠實信用原則而失權云云，亦無可採。
七、綜上所述，兩造間系爭契約已因原告違法轉租而無效既經認定，從而原告主張系爭契約因平均地權條例第六十三條第一項、第二項之因實施市地重劃而註銷並請求補償，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果不生影響，不另一一論述，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十四 日
臺灣臺東地方法院民事庭~B法 官 黃莉莉右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十一 月 十五 日~B法院書記官 彭添財