臺灣臺東地方法院民事判決 九十年度簡上字第二號
上 訴 人 丁○○訴訟代理人 丙○○
黃健勇
送被 上訴人 台東縣政府法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十九年十二月十三日台灣台東地方法院台東簡易庭八十九年東簡字第三一九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）駁回被上訴人在第一審簡易之訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用者外，補稱：
（一）被上訴人所有坐落台東市○○段第一八一地號寧波街第四市場完工後，閒置十餘年未曾使用，嗣於八十四年間由全聯社公教福利中心（以下簡稱全聯社）簽約六年，承租二樓營業，被上訴人藉此公開招租一樓店鋪，因商機有限僅出租三間店鋪，上訴人於八十六年四月二十一日與被上訴人簽訂「台東縣政府公共造產第四零售市場店鋪出租契約」（以下簡稱系爭契約）約定承租至八十九年四月二十一日，共三年，其間如期繳付租金從未延誤，未料被上訴人卻提前與全聯社解除租約，全聯社於八十八年九月結束營業，上訴人獲知此一訊息時，即在八十八年九月二十二日函告被上訴人，基於商機盡失之事實，申請停租或退租請求退還保證金等情事，並於九月底關店結束營業並搬離，惟被上訴人拖至同年十二月二十七日方函覆上訴人催繳八十八年十、十一、十二月三個月之租金，被上訴人在三個月前既未答覆上訴人退租之申請，應視為被上訴人已默示同意解除租賃契約。
（二）按出租人應於租賃關係存續中保持其租賃物合於約定使用、收益之狀態，被上訴人無故卻與全聯社終止租約，使上訴人承租該店鋪商機盡失，喪失租賃之目的，上訴人自得終止租約。
（三）依據契約第四條規定：「乙方積欠租金，經催繳仍未繳納達三個月者，翌月起終止本契約、、、」，被上訴人於八十八年九月二十七日以（八八）府民事字第一五一三四七號函，催告上訴人未繳納三個月之租金並沒收被上訴人所繳納之保證金，依上開契約約定，則系爭租約應於八十九年一月起業已終止，被上訴人請求八十九年一至四月之租金十七萬三千四百三十一元無理由。
（四）被上訴人形式上雖有債權依據，但實質上其權利之行使，漠視上訴人權益，事先既未通知上訴人欲與全聯社終止租約，事後又只同意另外二家店鋪以八千元解決，卻執意對上訴人請求全部未繳之租金，實有違誠信公平原則。
三、證據：除原用第一審所提證據外，補提八十八年九月二十二日陳情書、台東縣政府八十八年十二月二十七日函、八十九年五月十六日陳情書、八十九年八月三十日陳情書各一份。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：
（一）上訴人稱當初會承租被上訴人之標的物，係因被上訴人與全聯社簽訂租賃契約之故，惟此乃上訴人主觀認定全聯社為誘因，並非雙方契約內容，故被上訴人無維持與全聯社訂約之義務，被上訴人依租賃契約將租賃物交付上訴人使用收益，於租賃關係存續中，始終保持租賃物合於約定使用收益之狀態，租賃物並無滅失，上訴人無權終止租約。
（二）被上訴人在行文上訴人催繳八十八年十、十一、十二月之租金時，並無終止租約之意思，且上訴人從未為終止租約之意思表示，何來默示同意終止？又上訴人違約未繳租金，依契約第四條約定是被上訴人取得契約終止權，被上訴人未行使終止權，上訴人自應依約給付租金。
（三）被上訴人基於雙方所定之租賃契約，行使債權，並無權利濫用之情形。理 由
一、被上訴人起訴主張與上訴人於八十六年四月二十一日簽訂系爭契約，租期已於八十九年四月二十一日屆至，惟上訴人僅繳納租金至八十八年九月份，尚積欠八十八年十月起至八十九年四月止之租金及遲延費用十七萬三千四百三十一元，為此本於兩造所約定之租賃契約，請求上訴人給付租金及遲延費用。上訴人則以被上訴人於八十八年九月未回覆上訴人退租之申請，應視為被上訴人已默示同意終止租約，且被上訴人於租賃存續期間，無故與全聯社解約，未保持租賃物合於使用、收益之狀態，上訴人亦得終止租約，又系爭契約第四條約定，上訴人既未繳納租金達三個月以上，系爭契約應視為於八十九年一月已終止，及被上訴人請求本件租金有違誠信公平原則等語置辯。
二、本件被上訴人主張其與上訴人在八十六年四月二十一日簽訂系爭契約，約定租金每月為一萬七千六百九十七元，租賃期間三年，於八十九年四月二十一日屆至，並約定租金未繳逾三個月者，應按欠繳費額加收百分之四十之遲延費，而上訴人自八十八年十月起，即未繳納租金等事實，業據被上訴人提出租賃契約書及被上訴人於八十八年十二月二十七日所發之催告函為憑，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。是以本件所應審酌者，在於被上訴人得否請求自八十八年十月起至八十九年四月止共七個月之租金及遲延費。經查：
（一）上訴人抗辯其於八十八年九月二十二日函告被上訴人，基於商機盡失之事實，申請停租或退租請求退還保證金，被上訴人未於當時拒絕上訴人終止租約之請求，應視為被上訴人已默示同意解除租賃契約云云，然意思表示須經當事人之表示行為為之，擬制之意思表示，除當事人有特約外，需法律有特別規定，方能視當事人之沈默行為為默示之意思表示，本件上訴人並未提出兩造有何特別約定，可擬制被上訴人未答覆上訴人終止租約之請求即視為同意終止契約，且經查法律上亦無此一擬制規定，故上訴人此一抗辯無理由。
（二）又上訴人抗辯被上訴人於租賃存續期間，無故與全聯社解約，未保持租賃物合於使用、收益之狀態，上訴人自得終止租約云云，惟上訴人於本院審理時自認「被上訴人與全聯社訂立租賃契約僅係上訴人當時會簽訂系爭契約之個人動機，當時並未列為契約之內容」（見九十年三月八日準備程序筆錄）。與全聯社訂約既然不是系爭租賃契約所約定之給付內容，被上訴人自不負有繼續與全聯社訂約之義務，因此被上訴人事後與全聯社解除契約，使上訴人喪失商機，此乃上訴人自己投資營業判斷錯誤所致，上訴人既然可以繼續使用所租賃之店鋪，是被上訴人並無債務不履行之情事，上訴人不得據此終止租約，上訴人此一抗辯無理由。
（三）上訴人雖抗辯契約第四條約定「乙方積欠租金，經催繳仍未繳納達三個月者，翌月起終止本契約、、、」係指，上訴人只要超過三個月未繳租金，經被上訴人催討，翌月起系爭租約即視為終止，因此被上訴人於八十八年九月二十七日以（八八）府民事字第一五一三四七號函，催告上訴人未繳納三個月之租金並沒收上訴人所繳納之保證金，則系爭租約應於八十九年一月起業已終止云云，惟被上訴人則認為該款約定僅是被上訴人因上訴人超過三個月未繳租金，即取得終止權，若被上訴人未行使契約終止權，該契約仍繼續有效。按契約之解釋應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，系爭契約第四條約定：「乙方積欠租金，經催繳仍未繳納達三個月者，翌月起終止本契約、、、」依一般交易習慣及探求當事人之真意，應解釋為承租人欠繳租金達三期以上，出租人得終止系爭租約，故本件上訴人積欠三個月以上之租金未繳，僅係被上訴人取得契約終止權，並非契約當然終止，而契約終止權之行使，應向他方當事人以意思表示為之，被上訴人既未向上訴人為終止租約之意思表示，則上訴人自不得因自己之違約事由而主張該契約已於八十九年一月終止，故上訴人此項抗辯不可採。
（四）又上訴人雖抗辯本件被上訴人租金請求權之行使有違公平誠信原則，但觀之本件被上訴人行使租金請求權之過程，被上訴人均係依兩造所訂立之租賃契約行使債權，並無以損害上訴人之權利為目的，而其間被上訴人亦有考量上訴人之困境，與上訴人協商，卻因上訴人自己無法接受先繳納所積欠之租金，導致協商破裂，被上訴人方提起本件訴訟請求，且上訴人亦自承當時未去繳納協商之租金八千元，是本件被上訴人租金請求權之行使，並無違反誠實信用及公平原則，上訴人此一抗辯亦不可採。
（五）按承租人應依約定日期，支付租金，民法第四百三十九條第一項前段定有明文，而承租人逾期三個月未繳納租金者，應按欠繳費額加收百分之四十之遲延費，亦為系爭契約第三條第四款所約定，本件租賃契約既未於租賃期間提前終止，上訴人自八十八年十月起至八十九年四月止，共積欠上訴人七個月之租金未繳納，依前揭民法規定及契約之約定，被上訴人自得請求上訴人給付所積欠之租金及遲延費。
三、綜上所述，被上訴人主張上訴人應給付被上訴人七個月租金及遲延費共十七萬三千四百三十一元為可採，上訴人所辯均無可取。依兩造所約定之租賃契約及民法第四百三十九條第一項前段之規定，被上訴人自得請求上訴人給付租金及遲延費用。從而，被上訴人本於租賃契約之約定，請求上訴人給付租金、遲延費用共十七萬三千四百三十一元及自支付命令聲請狀送達翌日起即八十九年十月十四日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 四 月 二十七 日
臺灣臺東地方法院民事庭
審判長法官 林雅鋒
法官 魏于傑法官 黃明展右為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十 年 四 月 二十七 日
法院書記官 程志賓