臺灣臺東地方法院民事判決 93年度訴字第103號原 告 乙○○訴訟代理人 蘇建榮律師被 告 丁○○訴訟代理人 甲○○
邱聰安律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國94年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺東縣臺東市○○段○○○○號土地應有部分一萬分之一九一之所有權及其土地上之臺東縣臺東市○○街○○○號六樓之一之房屋所有權移轉登記為原告所有。被告應自上開房屋遷出，將房屋交還原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬伍仟伍佰柒拾貳元，及自前開土地及房屋所有權移轉登記為原告所有之日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得就原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告起訴時請求：㈠被告應將坐落臺東縣臺東市○○街○○號6樓之1之土地及房屋所有權辦理移轉登記返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣 (下同)500,000 元。嗣於民國93年8月19日訴訟進行中，具狀追加訴之聲明為：㈠被告應將坐落臺東縣臺東市○○段○○○○號土地應有部分10,000分之191之所有權及其土地上之臺東縣臺東市○○街○○號6樓之1之房屋所有權 (以下簡稱系爭不動產)移轉登記為原告所有；又被告應自上開房屋遷出，將房屋交還原告。㈡被告應給付原告391,571元，並自93年8月1日起，迄交還房屋之日止，按月給付原告8,000元。(見本審卷第70頁)，復於94年9月21日言詞辯論期日當庭追加民法第179條不當得利請求權為訴之聲明第1項之請求權基礎，並將訴之聲明第2項之請求金額原為391,571元擴張為391,572元 (見本審卷第183頁、第184頁)，原告前揭訴之變更及追加，其請求之基礎事實同一，且係擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆之前揭規定自屬合法，應予准許。被告抗辯不同意原告追加民法第179條為訴之聲明第1項之請求權基礎云云，核屬無據，不足為採。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)兩造於89年8月29日就系爭不動產訂立買賣契約 (以下簡稱系爭買賣契約)，約定買賣總價金為1,720,000元，因被告表示其於89年10月中將有一筆現金收入，故約定除定金100,000元、尾款20,000元外，被告應於89年10月31日前清償原告向華南商業銀行 (以下簡稱華南銀行)之貸款 (以下簡稱系爭貸款)，並將原告以系爭不動產向華南銀行貸款所設定之抵押權登記 (以下簡稱系爭抵押權)塗銷。詎訂約後被告除給付定金100,000元、尾款20,000元、銀行結存款40,000元外，屆期並未塗銷系爭抵押權，兩造乃協議同意被告延期履行，由被告於89年11月15日書立切結書同意自89年9月16日起按期繳付系爭貸款本息，因被告仍遲付系爭貸款本息，原告業於91年5月27日以存證信函催告限被告於30日內履行約定，則因被告遲延給付，原告依法自有權解除系爭買賣契約，爰以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示。至於被告於92年7月10日書立之切結書，乃被告要求延期所書立，不影響原告前揭已為催告之解除權行使。
(二)系爭買賣契約解除後，被告仍居住系爭不動產，每月租金以8,000元計算，自89年9月起至93年7月止合計租金為376,000元，此為被告自認應給付原告。再依系爭買賣契約書第8條約定，被告應賠償原告已收價金2倍之金額即320,000元 (原告已收價金為定金100,000元、尾款20,000元、銀行結存款40,000元，被告已付金額合計為160,000元)，是被告應給付原告之金額為696,000元，扣除已由被告繳納，應屬原告不當得利之系爭貸款本金144,428元及合計160,000元之定金、尾款、銀行結存款，故被告尚應給付原告391,572元 (696,000-144,428-160,000＝391,572)。爰依民法第259條契約解除後之回復原狀請求權、及民法179條不當得利請求權，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，自上開建物遷出，將建物交還原告。並依系爭買賣契約書第8條、及民法第179條不當得利請求權請求被告給付391,572元，及自93年8月1日起至交還上開建物之日止，按月給付原告8,000元相當租金之利益，並聲明求為判決：㈠被告應將坐落臺東縣臺東市○○段○○○○號土地應有部分10,000分之191之所有權及其土地上之臺東縣臺東市○○街○○號6樓之1之房屋所有權移轉登記為原告所有；又被告應自上開房屋遷出，將房屋交還原告。㈡被告應給付原告391,571元，並自93年8月1日起，迄交還房屋之日止，按月給付原告8,000元。
二、被告則以：系爭不動產係訴外人陳世宗介紹向原告買受，訂約時係約定除定金100,000元、尾款20,000元外，其餘買賣價金1,600,000元，因被告無資力，由被告向華南銀行辦理系爭貸款之移轉承接，承接方式以借新還舊、或變更債務人為被告方式為之。惟訂約時原告未告知系爭貸款利率高達百分之7點多，故訂約後被告向華南銀行辦理貸款移轉承接時，華南銀行即以經濟不景氣，系爭不動產價值降低，如要承接系爭貸款需原告同意擔任保證人，否則需先清償700,000元始可設定較低額之抵押借款，因原告不同意擔任保證人，被告又無能力支付700,000元現金，故無法辦理貸款承接，系爭貸款無法移轉承接非被告之過失，被告並無違約情形。本件兩造於92年7月10日協議，由被告書立切結書同意如被告於92年12月31日前未將系爭貸款移轉或塗銷系爭抵押權登記，即無條件將系爭不動產返還原告，此乃附條件之合意解除契約，故系爭買賣契約於92年12月31日因條件成就而合意解除，原告主張系爭買賣契約經法定解除容有可議。縱認係經法定解除，原告請求之違約金加倍，顯然過高，應予核減。又被告雖自89年8月29日起使用系爭不動產，此係被告繳納系爭貸款本息應有之權利，原告無權請求相當租金每月8,000元之損害。再者，被告就系爭不動產已支出系爭貸款本金144,428元、系爭貸款利息395,876元，自備款100,000元、尾款20,000元、銀行結存款40,000元、契稅35,000元、房屋稅28,000元、買賣介紹費55,000元、裝潢210,000元，上開金額於系爭買賣契約解除後，原告自應返還被告，爰以上開原告應返還被告之金額與原告請求之金額抵銷之等語，資為抗辯，並聲明求為判決：駁回原告之訴。
三、下列事實為兩造所不爭執（見本院卷第185頁），自堪信為真實，本院爰採為判決之基礎：
(一)兩造於89年8月29日就系爭不動產訂立買賣契約，總價金1,720,000元，定金100,000元，尾款20,000元，餘1,600000元，於訂約後由被告負擔繳納系爭貸款本息，被告應於89年10月31日前將系爭抵押權登記塗銷。被告已經給付原告定金100,000元，尾款20,000元，及銀行結存款40,000元。
(二)系爭不動產於89年9月18日辦理所有權移轉登記為被告名義，並已於89年8月29日點交被告居住使用。
(三)89 年11月15日、92年7月10日之切結書為被告自願簽立，被告承認該2份切結書為真正。
(四)被告就系爭貸款本息繳納之部分為華南銀行放款往來明細表所示交易日期自89年11月8日起至93年4月29日止，違約金亦同。其後貸款本息餘額由原告清償完畢 (見本審卷第34頁至第36頁)。
(五)被告使用系爭不動產之損害金，兩造合意每月為8,000元。
(六)前開貸款遲延繳款之違約金應由被告負擔。
(七)系爭買賣契約已經解除。
(八)被告清償之貸款本金為144,428元、清償之貸款利息經兩造合意為395,876元。
四、本件經兩造協議，並同意簡化爭點為：㈠兩造簽立系爭買賣契約書時，有無約定由被告以貸款移轉承接方式支付買賣價金？㈡被告有無違反系爭買賣契約之約定？㈢本件買賣契約解除之性質為法定解除或合意解除？㈣就被告所支付之貸款利息，原告應否返還？經查：
(一)兩造就系爭買賣契約有關買賣價金之付款方式，並未約定由被告以貸款移轉承接方式支付之情，業據證人即辦理系爭買賣契約之代書丙○○於本院證稱：「【 (提示89年8月29日契約書)是否看過此份契約書？】有看過，是我幫兩造辦理。」、「 (當時有無談過向銀行辦理貸款的事情？)沒有。
有談到原告方面的貸款問題，被告並沒有表示要辦貸款。被告說近期有一筆現金要進來，沒有辦理貸款的需要。」、「(付款方式第2項所定為何意？)被告方面預計3個月內有現金進來可以清償貸款。此項是預防被告未將貸款清償時的處理方式。」、「 (有無談到原告貸款利率多高？)沒有。」、「 (買賣契約，是誰該把貸款付清？)被告表示會把貸款還清。」、「 (原告高額貸款的事情，為何沒有告訴被告？)我在辦理此件契約時，並不知道高額貸款及貸款過戶的問題，是後來被告一直沒有將貸款清償，而且利息有遲繳，兩造協商之後找我幫他們寫切結書，說要辦承接貸款，我去華南銀行詢問結果，銀行行員表示，因為經濟景氣及銀行政策問題，需要被告提出20萬元，比較好辦承接，我告知被告，被告說要去籌錢，後來就沒有消息。」、「 (寫系爭契約時，被告是否詢問利率多高？)沒有。」、「 (有何補充？) 兩造在找我寫契約時，條件已經談好，我只是按照他們的意思把文字表達出來。並沒有在我面前磋商契約內容。」等語(見本審卷第62頁至第64頁)。衡之證人丙○○為承辦系爭買賣契約之代書，其就系爭買賣契約書簽訂之始末，自應知之最詳，且系爭買賣契約書係由被告訴訟代理人甲○○委託證人丙○○辦理，亦據證人丙○○證述明確 (見本審卷第64頁)，是證人丙○○前揭有關辦理系爭買賣契約書時兩造並未言及由被告辦理系爭貸款移轉承接之證詞，應無偏頗被告之虞，衡情應屬可信。參以系爭買賣契約書有關買賣價金之付款方式，於付款方式欄僅記載：「一、定金：100,000元正，訂於89年8月29日訂定契約之同時交付。二、第1次款：1,600,000元正，於訂定契約後，甲方 (即指被告)開始負擔利息支出，甲方並應於89年10月31日前負責塗銷。其有償還本金部分，應退還乙方 (即指原告)。三、尾款：20,000元正，於產權移轉完成時支付。」等語，有系爭買賣契約書附卷可稽 (見本審卷第23頁)，其中並無有關由被告以貸款移轉承接方式支付買賣價金之約定；又觀諸被告於89年11月15日書立之切結書記載：「‧‧原契約中立書人應於89年10月31日將華南商業銀行貸款塗銷，唯立書人逾期至今未能履約辦理塗銷或貸款移轉承接，，‧‧」 (見本審卷第48頁)等情觀之，前開切結書記載「貸款移轉承接」之字語，應係被告未能清償系爭貸款本息及塗銷系爭抵押權登記後，兩造為謀補救而採之措施，堪認兩造於簽立系爭買賣契約書時，並未約定由被告向華南銀行辦理系爭貸款移轉承接以支付買賣價金，要無疑義。被告抗辯簽立系爭買賣契約書時，有約定辦理系爭貸款移轉承接，由被告以借新還舊、或變更債務人為被告方式，向華南銀行辦理貸款移轉承接云云，自不足取。
(二)證人即系爭買賣契約之介紹人陳世宗雖於本院證稱：「 (貸款抵押的部分你是否清楚？)簽約之後，後來有聽被告說沒有想到落差那麼大，因為銀行當初答應可以承接的貸款金額後來變少了。」等語 (見本審卷第118頁)，惟就系爭買賣契約書簽立過程，則證稱：「 (介紹買賣的經過？)被告當時說要買房子，我就去找連皇建設，因為裡面有我認識的業務員，該人就幫我引薦原告的房子，之後就有談買賣房子的事情，他們如何談買賣的事情我不清楚，他們私底下談契約的時候，不見得有通知我，但在簽契約的時候我有在場，簽約地點我不太記得，‧‧簽約的時候，雙方是說被告先付訂金，訂金是當場付的，好像是十幾萬元，其他的部分是將原告的貸款由被告承接，其他細節部分因我是介紹人，而且時間過很久，我記不太清楚。貸款利息的部分我不是很瞭解，而且花代書比較專業，所以兩造的價金如何支付花代書比較清楚。」、「 (介紹買賣到簽約時間約有多久？)記不得。」、「 (簽約的時候，設抵押權的塗銷，有無約定應由何人負擔？)我忘記了。這比較專業的問題要問代書。」、「 (簽約過程是否花代書比較清楚？)是的。」等語 (見本審卷第118頁、第119頁)，顯見證人陳世宗就系爭不動產買賣過程，其主觀上之記憶及對系爭買賣契約內容理解程度均有未足，故於本院訊問時一再表示承辦之代書丙○○較專業，比較清楚等語，則證人陳世宗之證詞既有記憶上之瑕疵，自不足作為有利被告抗辯事實之證據。
(三)系爭買賣契約書付款方式第2項既約定被告應於89年10月31日前將系爭抵押權登記塗銷，則被告未能於約定期日前塗銷系爭抵押權登記，即有違反系爭買賣契約之約定，此後經兩造協議由被告於89年11月15日書立切結書，約定：「系爭不動產於華南銀行抵押之貸款，由89年9月16日起開始本息均由被告負責繳納。前示貸款本息若逾30日未繳納時，同意無條件將系爭不動產所有權移轉返還於乙○○，並應於所有權移轉完成前將本不動產點交於乙○○，絕無異議並不得請求任何補償。‧‧‧」等語、嗣並由被告於92年7月10日再書立切結書交付原告，記載：「本人願於92年12月31日前將乙○○在華南銀行以臺東市○○里○○街○○號6樓之1之房子抵押貸款塗銷或貸款轉移，若到期無法塗銷或貸款轉移，願無條件將房子過戶返還給乙○○」等語之情，為兩造所不爭執，並分別有89年11月15日切結書 (見本審卷第48頁)、92年7月10日切結書附卷可按 (見本審卷第47頁)。則參之前揭2份切結書內容，雖均係就被告未能履行系爭買賣契約書內容另為之約定，惟89年11月15日之切結書，係被告未依約塗銷系爭抵押權登記，故經兩造另協議由被告負責繳納系爭貸款本息，其真意顯係以被告如期繳納系爭貸款本息為條件，於被告未能繳納系爭貸款本息時，負有將系爭不動產所有權移轉登記予原告，以回復訂定系爭買賣契約前原狀之義務；而被告於92年7月10日書立之切結書，乃逕就系爭抵押權登記塗銷或系爭貸款轉移另為之約定，以被告於92年12月31日前辦理塗銷系爭抵押權或系爭貸款轉移為條件，於被告未依該切結書所載期日前清償系爭貸款，完成系爭抵押權塗銷或將系爭貸款轉移至被告名義時，被告負有將系爭不動產所有權移轉登記予原告，以回復訂定系爭買賣契約前原狀之義務，核其性質堪認兩造間已分別於89年11月15日、92年7月10日合意成立附有條件之解除契約，而於前揭2份切結書其中任一所附條件成就時，均各生合意解除系爭買賣契約之效力甚明。則原告迄至92年12月31日止未能繳清系爭貸款本息以塗銷系爭抵押權登記，或辦理系爭貸款承接轉移，乃兩造所不爭執，是該92年7月10日切結書所附條件於92年12月31日即予成就，系爭買賣契約於該日已發生合意解除之效力，應堪認定。又依卷附華南銀行放款往來明細表交易日期欄 (見本審卷第34頁至第36頁)記載，被告就系爭貸款本息，繳納交易日期自89年11月8日起至93年4月29日止，即89年9月16日起至93年2月16日止之貸款本息及至93年4月29日之違約金，其後自93年2月16日之後系爭貸款本息餘額，因被告停止繳納，而由原告清償完畢，為兩造不爭執之事實，已如前述，是於被告拒絕繳納系爭貸款本息後30日即93年5月29日，該89年11月15日切結書所附條件亦予成就，然因系爭買賣契約書於92年12月31日已生合意解除之效力，而無從再為解除而已。是以系爭買賣契約書既於92年12月31日已經兩造合意解除，原告主張因被告遲延給付系爭貸款本息，其於91年5月27日以存證信函催告限被告於30日內履行約定，並以本件起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，系爭買賣契約係經法定解除云云，自乏依據，即無可採。
(四)按契約之解除，出於雙方當事人之合意時，無論有無可歸責於一方之事由，除經約定應依民法關於契約解除之規定外，並不當然適用民法第259條之規定，倘契約已為全部或一部之履行者，僅得依不當得利之規定請求返還其利益，最高法院著有59年臺上字第4297號判例要旨參照。查兩造簽立系爭買賣契約書後，原告已於89年9月18日將系爭不動產移轉登記至被告名下，有系爭不動產登記謄本在卷可稽 (見本審卷第126頁至第129頁)，則系爭買賣契約書既經兩造合意解除，於92年12月31日發生解除契約之效果而溯及失其效力，被告登記為系爭不動產所有權人即屬無法律上原因，揆之前揭說明，原告主張依民法第179條規定請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。而系爭不動產既經本院認定應移轉登記為原告名義，此後被告占有系爭不動產即無法律上原因，是原告依民法第第179條請求被告自該門牌號碼臺東縣臺東市○○街○○號6樓之1之房屋遷出，並將該房屋返還原告，亦有理由，應併予准許。又本件原告依民法第259條契約解除後之回復原狀請求權及民法第179條不當得利請求權兩種法律關係請求被告移轉系爭不動產所有權予原告，原告就二者擇一請求，其一請求權已達目者，另一請求權即行消滅，核其性質，二者係請求權競合關係，本院既已依民法第179條不當得利請求權之規定，准予原告上開之請求，則原告另主張之民法第259條契約解除後之回復原狀請求權規定，自毋庸再予審酌。
(五)而就原告主張被告違約應給付之款項及金額，茲說明如下：
1.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占用他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採。最高法院61年臺上字第1695號判例要旨參照。又物權行為有獨立性及無因性，不因無為其原因之債權行為，或為其原因之債權行為係無效或得撤銷、或經解除而無效或失其存在，是以買賣契約與移轉所有權之契約並不相同，買賣契約不過一種以移轉物權為目的之債權契約，難謂即為移轉物權之物權契約。本件兩造於89年8月29日簽立系爭買賣契約書後，原告即於同日點交系爭不動產予被告使用，並於同年9月18日辦理系爭不動產所有權移轉登記為被告名義，為兩造不爭執之事實，已如前述，並有系爭不動產登記謄本附卷足稽 (見本審卷126頁至第129頁)，系爭買賣契約固因兩造合意解除而失其存在，惟本諸物權行為有獨立性及無因性，於辦理所有權移轉登記為原告名義前，被告仍為系爭不動產登記名義上之所有權人，其占有使用系爭不動產，自難謂係無法律上原因而受有相當租金之不當利益，是原告主張於系爭買賣契約解除後至系爭不動產所有權移轉登記為原告名義前，被告占有系爭不動產受有不當利益，即無理由。而被告占有使用系爭不動產之損害金，業經兩造合意每月以8,000計算，已見前述，是以原告請求被告應自系爭不動產所有權移轉登記為原告名義之日起至交還門牌號碼臺東縣臺東市○○街○○號6樓之1房屋之日止，按每月給付原告8,000元計算之相當租金之不當得利，應為有理，逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
2.又系爭買賣契約書第8條約定：「甲乙雙方有違反上列約定者，應賠償對方已付價金或已收價金之兩倍金額。」，有系爭買賣契約書附卷為憑 (見本審卷第23頁)，則系爭買賣契約雖經兩造合意解除而失效，惟觀之被告於89年11月15日、92年7月10日書立切結書之內容，既係就被告未能履行系爭買賣契約所為約定，其真意應未排除系爭買賣契約書第8條有關違約賠償之約定，是以被告既經給付原告定金100,000元，尾款20,000元，及銀行結存款40,000元，合計160,000元之金額，原告主張依系爭買賣契約第8條約定請求被告賠償其已付價金之兩倍即320,000元，應屬有據，堪為可採。
(六)被告辯稱其就系爭不動產已支出系爭貸款本金144,428元、系爭貸款利息395,876元，自備款100,000元、尾款20,000元、銀行結存款40,000元、契稅35,000元、房屋稅28,000元、買賣介紹費55,000元、裝潢210,000元，上開金額於系爭買賣契約解除後，原告自應返還被告云云，惟依被告89年11月15日切結書第2款約定：「前示貸款本息若逾30日未繳納時，同意無條件將系爭不動產所有權移轉返還於乙○○，並應於所有權移轉完成前將本不動產點交於乙○○，絕無異議並不得請求任何補償」等語觀之，該切結書既經載明被告未能履行繳納系爭貸款本息之條件時，不得向原告請求任何補償，則該切結書所附條件既因被告拒絕繳納系爭貸款本息而條件成就，除原告自認應返還被告之系爭貸款本金144,428元、已收價金160,000元外，被告就系爭不動產支出之貸款利息395,876元、契稅35,000元、房屋稅28,000元、買賣介紹費55,000元、裝潢210,000元等費用自不得向原告請求返還，被告以上開款項及金額所為抵銷抗辯，既與切結書內容有違，自無足取。是本件扣除原告自認應返還被告之已付價金160,000元及貸款本金144,428元，本件原告得請求之金額計為15,572元 (320,000-160,000-144,428＝15,572)，原告請求逾此金額者，即屬無據。
五、縱上所述，本件系爭買賣契約既經兩造合意解除，原告本於民法第179條不當得利請求權，請求被告移轉系爭不動產所有權為原告所有，被告應自門牌號碼臺東縣臺東市○○街○○號6樓之1房屋遷出，將前開房屋交還原告；及於依民法第179條請求被告應自系爭不動產所有權移轉登記為原告名義之日起至交還前開房屋之日止，按每月給付原告以8,000元計算之相當租金之不當得利；並依系爭買賣契約書第8條約定於扣除解除契約後原告自認應返還被告之金額後，請求被告給付15,572元之範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，核屬無據，應予駁回。
據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 10 月 5 日
民事庭 審判長法 官 王漢章
法 官 曾宗欽法 官 簡芳潔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 10 月 5 日
書記官 李春菊