臺灣臺東地方法院民事判決 九十三年度訴字第一二七號
原 告 甲○○訴訟代理人 王丕衍律師
乙○○被 告 丙○○訴訟代理人 劉秀真律師當事人間給付房屋租金事件，本院於民國九十四年七月二十七日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖拾陸萬玖仟貳佰零伍元，及自民國九十四年一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴，原請求被告給付新臺幣（下同）六十六萬零五百九十四元，及自民國九十三年二月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣於訴訟中擴張訴之聲明為請求被告給付原告一百六十四萬六千三百八十九元及自九十四年一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。參諸首揭規定，自為適法，合先敘明。
二、原告主張：訴外人大道行銷股份有限公司（下稱大道公司）邀同被告為連帶保證人，向原告承租原告所有坐落臺中市○區○○段○○○○號土地上同段四七八五建號即門牌號碼為臺中市○區○○路四段一七六號之房屋一棟共三層樓（下稱系爭房屋），約定租期自九十一年八月一日起至九十二年七月三十一日止，每月租金十二萬元，期滿應即將系爭房屋遷讓交還原告，租約並經臺灣臺中地方法院公證處公證，詎大道公司自九十二年五月起即未依約給付租金，經原告於同年月二十四日以臺中民權路郵局第二二一六號存證信函催告大道公司及被告依約履行，大道公司及被告均置之不理，嗣九十二年七月三十一日租期屆滿後亦不依約遷讓交還系爭房屋，原告再於九十二年八月二十六日以臺中淡溝郵局第四七一○號存證信函催告，被告等猶不理會，原告乃於九十二年十一月六日向臺灣臺中地方法院聲請對大道公司核發九十二年度促（一）字第五○二三號支付命令，請求給付欠租三十六萬元，該支付命令嗣經確定。原告復於九十三年二月二日再以臺中大隆路郵局第四七號存證信函催告大道公司及被告依約遷讓交還系爭房屋，並於同年月四日再聲請臺灣臺中地方法院對大道公司核發九十三年度促字第五五○八號支付命令，請求相當於租金之損害金七十二萬元，該支付命令亦經確定，原告遂分別據上開支付命令為執行名義，聲請對大道公司強制執行，經臺灣臺中地方法院民事執行處以九十三年度執字第一四四六○號併九十三年度執字第四二三六號執行事件強制執行大道公司之財產後，原告僅受償本息及執行費用四十四萬元，尚餘六十六萬零五百九十四元未獲清償，有該院核發之債權憑證可佐，被告為大道公司之連帶保證人，自應負連帶清償責任。再依租約第七條第一款約定，承租人應負擔水電費及稅捐。原告已代償大道公司積欠之水電及管理費共十九萬四千二百零五元；又租約第七條第二款亦約定承租人遷出時，如遺留傢俱物品不搬者，視為放棄，任由出租人處理，其處理所支付之費用，由承租人負擔。原告因之僱人處理系爭房屋裝潢拆除及清運共費十三萬五千元；另原告為拍賣大道公司留置之物品，而支出動產鑑定費一萬六千五百九十元，以上諸項支出依約應均可向承租人請求清償。末依租約第六條約定，大道公司不於租期屆滿時交還系爭房屋，應給付違約金一百萬元。綜上原告得請求之金額再與保證金三十六萬元相抵，尚餘一百六十四萬六千三百八十九元，原告自得本於連帶保證之法律關係，請求被告給付。並聲明：被告應給付原告一百六十四萬六千三百八十九元及自九十四年一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告則以：大道公司於租期屆至後已遷出系爭房屋，且也沒有阻礙原告取得系爭房屋鑰匙，原告隨時可取回系爭房屋，訴外人葉奉忠邀同被告投資大道公司後，即以高於市價行情之月租十二萬元向原告承租系爭房屋，原告與葉奉忠為好友，自可隨時取回系爭房屋鑰匙或直接強制執行，若有損害，則原告就損害之發生與擴大均與有過失。且租約第六條約定，應該是違約損害賠償總額的預定，自不能再按月另計違約金，再原告請求一百萬元違約金金額太高了，且損害賠償的範圍，應依實際所受損害金額為準，請求鈞院依此予以酌減，又依租賃契約，原告負有返還保證金三十六萬元予大道公司之義務，被告自可據此主張抵銷違約金。再依租約第七條第二款約定，遺留物已視為放棄，原告自可自行處理，有關裝潢拆除清運費部分，由執行卷內勘驗照片可知沒有多餘裝潢需要拆除，且不需找室內設計公司處理，原告既已承受大道公司留置之動產，其運送係運送己有之物，與被告無關。末依租約第七條第三款約定，連帶保證的範圍僅為租金違約金而已，並不及於水電及管理費等部分等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、本件訴外人大道公司邀同被告為連帶保證人，於九十一年七月四日與原告訂立房屋租賃契約，約定以每月十二萬元之租金承租原告所有系爭房屋，租期自九十一年八月一日起至九十二年七月三十一日止，該租約並經法院公證，載明：「承租人如不於租賃期滿時，交還租賃標的物，或不遵約給付租金，或違約時不履行違約金，應與連帶保證人逕受強制執行。又出租人於承租人返還房屋後不交還保證金三十六萬元時，亦應逕受強制執行。」，嗣大道公司自九十二年五月起即未依約給付租金，經原告於同年月二十四日以郵局存證信函催告大道公司及被告依約履行，大道公司及被告均置之不理，九十二年七月三十一日租期屆滿後，原告再於同年八月二十六日以郵局存證信函催告，被告等猶不理會，原告遂於同年十一月六日向臺灣臺中地方法院聲請對大道公司核發九十二年度促（一）字第五○二三號支付命令，請求給付積欠之租金三十六萬元，並於九十三年二月二日再以郵局存證信函催告大道公司及被告依約遷讓交還系爭房屋後，續於同年月四日再聲請臺灣臺中地方法院對大道公司核發九十三年度促字第五五○八號支付命令，請求相當於租金之損害金七十二萬元。原告即分別以上開支付命令為執行名義，聲請對大道公司強制執行，經臺灣臺中地方法院民事執行處以九十三年度執字第一四四六○號併九十三年度執字第四二三六號執行事件強制執行大道公司之財產後，原告僅受償四十四萬元，尚餘六十六萬零五百九十四元未獲清償之事實，有土地登記謄本、建物登記謄本、房屋租賃契約、公證書、郵局存證信函、郵政掛號郵件收執回執、支付命令、支付命令確定證明書、債權憑證等件附卷可稽，並經本院依職權調取臺灣臺中地方法院九十三年度執字第四二三六號卷宗（併該院九十三年度執字第一四四六○號、九十二年度促（一）字第五○二三號、九十三年度促字第五五○八號卷宗）查閱屬實，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。經本院於審理時協調兩造確認爭點為：⑴系爭房屋於何時交還原告？⑵系爭違約金的性質如何？金額是否過高？⑶原告之請求是否有理？⑷原告追加起訴狀所附明細表內所支出之費用是否為被告連帶保證之範圍？本院自應就此而為審究。
五、經查：
（一）按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。民法第四百五十五條定有明文。而所謂返還租賃物，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而言，而依民法第九百四十六條第一項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力，如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第二百四十一條所定之情形，始得免其給付之義務。（最高法院七十三年度臺上字第四三六三號判決參照）本件原告與大道公司訂立租賃契約後，即將系爭房屋交付大道公司使用收益之事實為兩造所不爭，則系爭租賃契約終止後，大道公司自負有返還租賃物即移轉系爭房屋之占有予原告之義務，惟查：
１、被告雖自承在九十二年七月中旬就沒有使用系爭房屋，也沒有阻礙原告去拿系爭房屋鑰匙，又通常房東都有房屋鑰匙（見本審卷第六九頁），且租期屆滿後被告就沒有繼續占用，原告得隨時取回系爭房屋（見本審卷第九八頁）云云。惟查：⑴原告曾於九十二年八月二十六日以臺中淡溝郵局第四七一○號存證信函催告大道公司謂：租期於同年七月三十一日屆滿，請於文到五日內搬遷交還房屋，逾期不搬將依法處理等語（見本審卷第一○一頁），顯見承租人大道公司於租期屆滿後，並未依債務本旨，移轉系爭房屋之占有予原告。⑵原告復於九十三年二月二日再以臺中大隆路郵局第四七號存證信函催告大道公司及被告謂逾期六個月未搬離交還房屋等語（見本審卷第一○二頁），可認迄九十三年二月二日止，大道公司尚未將系爭房屋返還原告。⑶縱如被告所言大道公司已於九十二年七月中旬租期將屆滿前遷出系爭房屋，然大道公司並未履行交付系爭房屋予原告之義務，也未向原告表示其欲拋棄對系爭房屋之占有，且原告亦無受領遲延之事實，則其所辯原告得隨時取回系爭房屋乙節自不足採。
２、證人即大道公司職員葉奉忠結證稱：「（問：甲○○或乙○○有無與你聯繫，索回公司事務所鑰匙？若有，係何時聯絡的？你何時交付？交付鑰匙之過程如何？是否有向公司主管報告？）公司大門鑰匙每個人都有，鑰匙是公司事務人員打好之後分給公司員工一人一支。沒有索回事務所鑰匙，是公司結束營業後，乙○○找我泡茶，在環中路一段六四六號神壇，我們二個人都到那裡拜拜，我主動跟他說鑰匙請他收回去，我交還鑰匙沒有向公司主管報告，鑰匙交給乙○○是在九十三年，正確時間我忘記了。」、「（問：公司負責人丙○○有無指示如何處理公司事務所鑰匙？）不曾交代過鑰匙如何處理。」等語（見本審卷第一三一頁至一三二頁），由證人前開證詞可知，證人交付鑰匙給乙○○既未向被告報告，顯然，證人並未獲授權，將鑰匙之交付，作為租賃物占有之交還甚明，由此益足佐證大道公司和被告並未主動將系爭房屋鑰匙交付予原告，承租人即大道公司顯未盡返還系爭租賃物予出租人即原告之義務應極為灼然。原告在大道公司尚未將系爭房屋遷讓交還之前，自無權擅入系爭房屋內，被告抗辯原告隨時可取回系爭房屋，如不為此而受有損害，亦與有過失云云，與事實不符，不足採信。
３、再依臺灣臺中地方法院九十三年二月二十日查封筆錄所載：債權人即原告之代理人乙○○稱查封標的之鑰匙已由債務人交我持有，請求會同管區員警到場執行，並稱查封標的之建物為其所有，動產部分為債務人所有等語，嗣查封後，即將查封之標的物留置現場，交由債權人自行保管（見該院九十三年度執字第四二三六號卷『下稱執行卷』附查封筆錄），是執行法院會同管區員警及原告之代理人，依強制執行法第四十八條規定，於九十三年二月二十日啟視債務人即大道公司事務所所在之系爭房屋時，原告即因持有上開證人葉奉忠所交付之系爭房屋鑰匙進入系爭房屋內，並依執行法院命令，就留置現場之大道公司所有動產負保管之責，而取得對系爭房屋事實上管領之力，被告既自承租期屆滿後沒有繼續占用，原告得隨時取回系爭房屋已如前述，則依民法第九百四十六條規定，即有觀念交付之適用，因法院查封行為使原告占有系爭房屋之時即大道公司交還系爭房屋予原告之日，應毋庸疑。
（二）再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第二百五十條定有明文。又所謂懲罰性之違約金，依民法第二百五十條第二項規定，必須於契約中明定，如債務人不於適當時期或不以適當方法履行債務時，而須支付違約金者，始足當之。否則，契約縱有履行期或履行方法之約定，其所定違約金，仍應視為賠償總額之預定（最高法院七十年度臺上字第四七八二號判決參照）。本件系爭房屋租賃契約第六條僅載：「乙方即大道公司如違約不於租賃期滿時交還房屋，或違反第四條第二款之規定者，甲方即原告得請求乙方給付違約金新台幣壹佰萬元。」等語（見本院九十三年度促字第五○四五號卷『下稱支付命令卷』附房屋租賃契約書），依上說明，自無從解為屬於上開懲罰性違約金之特別約定，是應認系爭租約違約金之約定，為賠償總額之預定，自屬當然。又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第二百五十二條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院九十二年度臺上字第二七四七號判決參照）。本件系爭房屋位處臺中市○區○○道公司租用一至三樓三層房屋需支付月租十二萬元，原告於租期屆滿後因大道公司債務不履行致原告無法使用收益達八個月，所受損失極大，則約定違約金一百萬元即屬相當，此外被告復無法舉事證以實其說，空言違約金過高云云，自不足採信。
（三）復按當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：三租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。公證法第十三條第一項第三款定有明文。本件系爭房屋租賃契約既已依法公證，且於公證書上明載承租人違約時，違約金部分應與連帶保證人逕受強制執行（見支付命令卷附公證書）。則原告依此固可直接聲請法院為強制執行，然取得逕受強制執行之公證書，為訴訟外所取得之執行名義，既未經法院就該執行名義所載私權之存否加以裁判，債務人非不得於該執行名義成立後，另行提起消極確認之訴，請求法院以判決否認其效力，如債權人於訴訟外取得執行名義後更行起訴，將來獲得有既判力之勝訴判決確定後，足可防止債務人另行提起否認執行名義效力之消極確認之訴，殊難謂無保護之必要（見吳明軒著中國民事訴訟法，中冊，第六九九頁，九十三年九月修訂六版），尤以債務人對違約金是否過高已有爭執時為然，是本件原告起訴請求被告給付約定之違約金，即有權利保護之必要，合先敘明。再查：
１、按違約金，如為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害。最高法院著有六十二年臺上字第一三九四號判例可資參照。本件原告曾以大道公司自租期屆滿後竟違約拖延六個月未搬遷交還系爭房屋，而聲請臺灣臺中地方法院核發九十三年度促字第五五○八號支付命令，請求大道公司給付九十二年八月至九十三年一月止共六個月相當於租金之損害金七十二萬元及其法定遲延利息，嗣再執上開確定之支付命令聲請臺灣臺中地方法院以九十三年度執字第一四四六○號併同院九十三年度執字第四二三六號事件強制執行，並受償本金五萬九千四百零六元及自九十三年二月十九日起至同年三月三十一日止之利息四千一百四十二元共六萬三千五百四十八元本息，尚餘六十六萬零五百九十四元本金未獲清償之事實，有各該卷宗及臺灣臺中地方法院九十三年四月十二日九十三年執夏字第一四四六○號債權憑證在卷可佐（見支付命令卷附債權憑證），復為兩造所不爭執，自堪信為真實。再者，系爭租賃契約內違約金約定係屬損害賠償總額之預定，且大道公司違約未依期遷讓交還系爭房屋，均已如前述，則原告依約請求連帶保證人之被告給付違約金一百萬元，自屬於法有據，應予准許。被告抗辯損害賠償之範圍，應以被害人實際所受損害為限度，如預先約定之賠償數額與實際損害相懸殊者，法院應依當事人實際受損害為標準予以酌減云云，然查損害賠償總額預定性違約金之約定，乃係當事人為避免就損害之發生及損害額之多寡等事項之舉證困難，而預先將賠償額約定，一方面確保債務之履行，一方面如債務不履行時，損害賠償之請求亦屬簡單易行，也可避免紛爭，故債權人只要證明債務人有債務不履行之事實，即可請求預定之違約金，不論實際損害額是否大於或少於賠償預定額，是類此賠償總額預定性違約金，即屬民法第二百十六條所謂契約另有訂定之例外約定，被告抗辯應依實際損害額酌減云云，與契約之約定不合，自不足採。其次，原告依約請求被告給付一百萬元違約金後，依上說明，自不能再請求相當於租金之損害金及其遲延利息，故原告請求未受償之六十六萬零五百九十四元洵非正當，不能准許。
２、原告依租賃契約第七條第一款約定：乙方即大道公司水電費及營業上必需繳納之稅捐，自行負擔（見支付命令卷附租賃契約書）。請求被告給付代償系爭房屋自九十一年七月至九十三年二月間之水電及管理費共十九萬四千二百零五元，有上開單據八張附卷可證（見本審卷第八五頁至九十頁），此部分費用係管理租賃物所必需，且與債務不履行之損害賠償無關，原告依連帶保證之法律關係請求被告給付，核屬正當，應予准許。被告抗辯水電費等不是被告及大道公司使用的云云，與大道公司占有系爭房屋至九十三年二月方移轉占有予原告之事實不符，自不足採。
３、又依租賃契約第七條第二款約定：乙方即大道公司遷出時，如遺留傢俱，物品不搬者，視為放棄，任由甲方即原告處理，其處理所支付之費用歸乙方負擔。原告取回系爭房屋後，即委由陸雨室內設計有限公司將系爭房屋之舊裝潢拆除，將廢棄物清運，共費十三萬五千元，有統一發票一張附卷可憑（見本審卷第九一頁），復經陸雨室內設計有限公司經理吳中世結證明確（見本審卷第一二三頁以下之訊問筆錄），自堪信為真實，依約此部分之費用，自應由被告連帶負擔，被告抗辯拆除及清運不需找室內設計公司，且費用沒有這麼高，又不能證明是用在系爭房屋上面云云，既與上開事實不符，復無法舉事證以實其說，所辯自不足採。
４、原告復主張於前開強制執行程序中支出動產鑑定費一萬六千五百元尚未獲清償，應由被告連帶負清償之責，並提出統一發票一張為據（見本審卷第九二頁），然按強制執行之費用，以必要部分為限，由債務人負擔，並應與強制執行之債權同時收取。債權人因強制執行而支出之費用，得求償於債務人者，得準用民事訴訟法第九十一條之規定，向執行法院確定其數額。強制執行法第二十八條第一項、第二十九條第一項分別定有明文。查本件動產鑑定費統一發票核與執行卷內鑑定報告書所附統一發票相同，惟債權憑證並未將之列入執行費用先受清償，亦未見原告就該債權憑證核發內容之強制執行處分，為任何異議之聲明，是該筆動產鑑定費是否必要？可否由債務人負擔？在原告未依上揭強制執行法規定聲請執行法院確定前，猶屬未定之天，自不能遽認被告有連帶清償之義務，原告此部分之主張核屬無據，不能准許。
５、再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第三百三十四條第一項亦有明定。本件租賃契約第三條第三項明載：保證金新臺幣三十六萬元，於租賃期滿交還房屋並履行全部義務時無息返還（見支付命令卷附租賃契約），是大道公司於租期屆滿交還房屋並履行全部義務後，原告方負有無息返還保證金之義務，今大道公司尚積欠水電費等未清償，自不能認已履行全部義務，被告抗辯應以保證金抵銷違約金，不能用來抵銷水電費乙節，核屬無據，不足採信。惟原告亦主張以保證金扣抵上開金額，雖用語不同，惟其真意應為抵銷甚明，而原告就此為主張抵銷，顯然已放棄大道公司尚未完全履行義務，致不能主張抵銷適狀之利益，是原告主張應返還三十六萬元之保證金予以抵銷自屬有據。自應予以抵銷。綜上，原告得請求之部分為違約金一百萬元、水電管理費用十九萬四千二百零五元及裝潢拆除清運費十三萬五千元共計一百三十二萬九千二百零五元，再以保證金三十六萬元抵銷，是原告請求被告給付在九十六萬九千二百零五元範圍內方為正當，應予准許。
（四）末按保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔。民法第七百四十條定有明文。又保證債務之所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務，對於債權人各負全部給付之責任而言，此就民法第二百七十二條第一項規定連帶債務之文義參照觀之甚明。最高法院亦著有四十五年臺上字第一四二六號判例可資參照。本件被告為主債務人大道公司之法定代理人兼連帶保證人，有房屋租賃契約書及公證書在卷可憑（見支付命令卷附租賃契約書及公證書），依上說明，應負與主債務人大道公司同一之債務，被告雖抗辯依租賃契約第七條第三款約定：如有連帶保證人時，就承租人之租金違約金負完全保證責任。公證書載明金錢債務逕受強制執行時，其效力亦及於連帶保證人。所以原告請求之水電等費用均不在連帶保證範圍內云云，然查：⑴依系爭租賃契約第七條第三款約定之文義觀之，並非限定連帶保證範圍之約定，由其用字遣詞可知，上開約定僅係強調連帶保證人應負責任之重點而已。⑵再租賃契約第七條第三款約定，兩造既已依公證法相關規定於公證書內載明應逕受強制執行，自可認租賃契約之約定應屬強調性質，非限制連帶保證之範圍。⑶再由租賃契約第八條約定出租人於承租人返還房屋後不交還保證金三十六萬元時，亦應受強制執行，且已載明於公證書上之事實觀之，益可佐證上開連帶保證之約定，並非限制連帶保證範圍極明。被告抗辯與上述說明不符，自不足採。
六、綜上所述，本件原告本於租賃及連帶保證之法律關係，於請求被告給付在九十六萬九千二百零五元，及自九十四年一月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息範圍內，核屬正當，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十四 年 八 月 十七 日~B臺灣臺東地方法院民事庭~B審判長法 官 王漢章~B 法 官 簡芳潔~B 法 官 曾宗欽右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十四 年 八 月 十七 日~B 法院書記官 蕭家玲