臺灣臺東地方法院民事判決 九十三年度訴字第六三號
原 告 臺東縣政府法定代理人 丙○○訴訟代理人 吳漢成律師被 告 東榮聯企業股份有限公司法定代理人 甲○○
乙○○訴訟代理人 陳信伍律師右當事人間請求交還房屋等事件，本院於民國九十四年四月十八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告東榮聯企業股份有限公司應給付原告新臺幣捌拾萬貳仟肆佰肆拾柒元及自民國九十四年二月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，如對財產為強制執行無效果時，由被告乙○○給付之。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣貳拾柒萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣捌拾壹萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴請求被告東榮聯企業股份有限公司（下稱東榮聯）應將坐落臺東縣臺東市○○段四八三之二地號土地及其上坐落臺東縣臺東市○○段六五七○建號之二層建物即門牌號碼為臺東縣臺東市○○路○○○號之房屋遷讓，交還原告，並給付原告新臺幣（下同）九十一萬四千五百十九元，及自民國九十三年五月八日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告十七萬二千三百元，前開有關金錢給付部分之判決如強制執行無效果時，由被告乙○○給付之。嗣減縮為被告東榮聯應給付原告三百六十九萬七千零九元，及自九十四年二月二十一日準備書狀送達被告之翌日即九十四年二月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。如前開判決強制執行無效果時，由被告乙○○給付之，參諸首揭規定，自為適法，合先敘明。
二、原告主張：被告東榮聯邀同被告乙○○為保證人，於九十二年七月二十九日向原告承租坐落臺東縣臺東市○○段四八三之二地號土地及其上同段六五七○建號之二層建物即門牌號碼為臺東縣臺東市○○路○○○號之房屋（下稱系爭房地），雙方訂有臺東縣縣有房地租賃契約（下稱租約）在案，約定租金每月十七萬二千三百元，於每月八日繳付當月之租金，租期自九十二年八月八日起至九十四年八月七日止，租賃物由承租人依現況使用，如需修繕，應徵得出租人同意，於租約期滿時，應徵得出租人同意後自行拆除或按現況點交，修繕費用不得要求抵償租金或任何補償，如承租人積欠租金達二個月者，出租人得隨時終止租約，承租人不得請求任何賠償，承租人於簽約時另應繳交二個月租金三十四萬四千六百元之履約保證金，因出租人之事由終止租約時，退還履約保證金，如因其他事由終止租約時沒收履約保證金，承租人應按期繳納租金，逾期加收違約金，租期屆滿後，承租人仍為使用租賃物時，出租人除沒收履約保證金外，並得向承租人請求依租金計算之使用補償金，及另按日租金一倍計算之懲罰性罰金，履約保證金於租約期滿或終止，並點還租賃物後，除應沒收外，無息退還承租人等等。被告東榮聯自九十二年八月八日承租系爭房地後，原皆依約按期繳納約定之租金，惟自九十二年十一月八日起即欠繳租金，經原告於九十二年十二月十五日函被告東榮聯催繳九十二年十一月八日及同年十二月八日等兩期租金後，被告方於九十三年一月六日繳交九十二年十一月八日當期之欠租，原告於九十三年一月九日再函被告東榮聯催繳九十二年十二月八日及九十三年一月八日等兩期欠租，被告東榮聯皆置之不理，原告遂於同年月十五日函被告東榮聯，除催繳九十二年十二月八日及九十三年一月八日兩期之欠租外，並明示如有租約第十一條情形發生者，將終止租約，被告東榮聯復於九十三年二月六日再繳交九十二年十二月八日該期之欠租後，即未依約按期繳租，並編撰無關事由，於九十三年三月五日違約欲終止租約，原告於九十三年三月十八日函復不同意，並於同日以被告東榮聯積欠九十三年一月至三月共三個月租金，且已逾相當期間未繳納為由，發函被告東榮聯終止租約，並要求被告東榮聯於九十三年三月二十五日會同辦理系爭房地點交事宜，被告東榮聯竟拒不理會，繼續違約使用系爭房地，直迄九十三年十一月八日方點交返還予原告，原告除以起訴狀之送達再次為終止租約之意思表示外，爰依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告東榮聯給付：⑴終止租約前之欠租三個月計五十一萬六千九百元。⑵終止租約後，被告無權占用系爭房地共七個月，原告受有相當於租金之損害金共一百二十萬六千一百元，爰依不當得利之法律關係請求之。⑶依租約第四條約定應收違約金二十萬六千七百六十元。⑷依租約第五條、第十一條約定，沒收履約保證金三十四萬四千六百元。⑸依租約第十二條約定，請求懲罰性罰金即自九十三年三月十九日至同年十一月八日共二百三十四日計一百三十四萬三千八百六十二元。⑹依租約第六條約定，水電費應由被告東榮聯負擔，原告代繳水費六千九百九十四元，電費七萬一千七百九十三元，總計三百六十九萬七千零九元，並自九十四年二月二十一日準備書狀送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告乙○○為租約保證人，如對被告東榮聯強制執行無效果時，自應依保證之法律關係，給付上開金額及利息等語。並聲明：被告東榮聯應給付原告三百六十九萬七千零九元，及自九十四年二月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。如強制執行無效果時，由被告乙○○給付之。且願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭房地土地面積八三一平方公尺，建物總面積六○九．八六平方公尺，原為公教福利中心，因此被告才承租來作為超商使用。然事實上僅能使用二層建物之一樓約二一九平方公尺，無法達到原來預計之使用目的。雖租約第七條有按現況使用之約定，惟現況亦應符合民法第四百二十三條規定，然原告並未以合於約定使用收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態應極明顯。故被告除於九十三年三月五日以原告未能依程序原則（應係誠信原則之誤）履行契約致被告無法妥善利用該縣有房地為由函知原告解除租約外，另於九十三年四月十六日以存證信函表明願依使用面積比例繳交每月三萬二千七百三十七元租金。基此，被告所繳款項，已足給付迄今之租金，並無逾期未繳租金情事。原告主張被告逾二期未繳租金率爾終止租約為無理由。再被告訂約後，發現系爭房地不合於約定使用收益之狀態，即依租約第八條、第九條請求原告提供建物使用執照，供被告為必要之修繕。惟原告拖延近半年後始提出上蓋有「公務專用僅供參考」字樣之影本，致被告不能進行必要之修繕，顯然違反租約之附隨義務，為不完全給付，被告因而致血本無歸，原告自應負損害賠償責任，賠償被告開辦費用五百四十三萬七千四百二十九元，被告主張以之抵銷。又依民法第四百三十一條第一項規定，被告就租賃物支出有益費用，於租約終止時，原告應償還之，查系爭房屋係無水電門戶設施，被告修繕共費七十八萬九千六百五十四元，被告亦得主張抵銷，且被告已繳足租金，並無租約第四條、第十一條約定收取違約金及沒收履約保證金之情事，另租約第十二條請求懲罰性罰金部分，依約定係指租期屆滿時方有適用，本案租期尚未屆滿，自不得依此請求，再有關水電費部分，係原告未轉知被告，致被告無法繳款，並非拒繳等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件被告東榮聯邀同被告乙○○為保證人，於九十二年七月二十九日與原告訂立臺東縣縣有房地租賃契約，約定租賃物為坐落臺東縣臺東市○○段四八三之二地號土地及其上同段六五七○建號之二層建物即門牌號碼為臺東縣臺東市○○路○○○號之房屋，租金每月十七萬二千三百元，於每月八日繳付當月之租金，租期自九十二年八月八日起至九十四年八月七日止，租賃物由承租人依現況使用，如需修繕，應徵得出租人同意，於租約期滿時，應徵得出租人同意後自行拆除或按現況點交，修繕費用不得要求抵償租金或任何補償，如承租人積欠租金達二個月者，出租人得隨時終止租約，承租人不得請求任何賠償，承租人於簽約時另應繳交二個月租金三十四萬四千六百元之履約保證金，因出租人之事由終止租約時，退還履約保證金，如因其他事由終止租約時沒收履約保證金，承租人應按期繳納租金，逾期加收違約金，租期屆滿後，承租人仍為使用租賃物時，出租人除沒收履約保證金外，並得向承租人請求依租金計算之使用補償金，及另按日租金一倍計算之懲罰性罰金，履約保證金於租約期滿或終止，並點還租賃物後，除應沒收外，無息退還承租人。被告東榮聯自九十二年十一月八日起即未依約按期繳交租金，原告於九十二年十二月十五日函催被告東榮聯謂已欠繳九十二年十一月八日及同年十二月八日二期租金，請儘速繳納，否則依約終止租約並沒收保證金等語，被告東榮聯嗣於九十三年一月六日繳納九十二年十一月八日之欠租，原告復於九十三年一月九日函知被告東榮聯謂積欠九十二年十二月八日及九十三年一月八日等二期租金，請儘速繳納，如有租約第十一條情形發生者，原告得隨時終止租約，並不再另行通知等語，且於同年月十五日再次函催被告東榮聯繳納租金，被告東榮聯始於九十三年二月六日繳納九十二年十二月八日之欠租，並於同年三月五日函知原告謂原告未提供通常效用之房屋，致被告東榮聯無法妥善利用該系爭房地，損害被告東榮聯權益，故終止租約等語，原告即於同年月十八日函復被告東榮聯謂不同意被告東榮聯終止租約外，另函通知被告東榮聯謂被告東榮聯欠租逾三個月，依租約第十一條第一項第五款約定終止租約，並定於同年月二十五日現場辦理點交，惟被告東榮聯拒絕，迄九十三年十一月八日方將系爭房地點交予原告之事實，有臺東縣縣有房地租賃契約、土地登記謄本、建物登記謄本、原告及被告東榮聯往來函文等件為證，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。經本院協調兩造簡化爭點為：⑴原告於九十三年三月十八日終止租約是否合法？⑵被告九十三年三月五日之函文究屬終止租約或解除租約之意思表示？⑶被告於九十三年三月五日之終止租約或解除租約是否合法？⑷原告是否有權請求本審卷第二宗第六十頁之各款項所載金額（有關罰金部原告已減縮為一百三十四萬三千八百六十二元）？⑸被告抗辯依民法第四百三十一條第一項主張抵銷是否有理？若有理，其範圍若千？本院自應依此而為審究。經查：
（一）按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二個月之租額時，適用前項之規定。民法第四百四十條定有明文。再以承租人積欠租金總額達二個月之租額為由終止租約，必須承租人積欠租金達二個月以上時，始得依民法第四百四十條規定，催告承租人支付欠租，如承租人積欠租金未達二個月，即不能認出租人有依民法第四百四十條定期催告，並依此催告終止租約之權限（最高法院九十三年度臺上字第九六四號判決參照）。本件被告東榮聯承租系爭房地後，自九十二年十一月八日起即未依約按期繳納租金之事實為兩造所不爭已如上述，原告於九十二年十二月十五日以府財產字第○九二三○二五二○○號函通知被告東榮聯催繳同年十一月八日及十二月八日兩期之欠租，有該原告函附卷可稽（見本審卷第一宗第十六頁），被告東榮聯對此亦不爭執，自堪信為真實。嗣被告東榮聯於九十三年一月六日繳交九十二年十一月八日當期之租金及逾期違約金，原告亦已受領，有臺東縣政府縣有基地租金繳納通知聯單在卷可憑（見本審卷第二宗第九十頁上），是被告東榮聯於繳款當日止，僅欠租一個月，且遲付租金之總額亦未達二個月之租額，應係事實。原告復於九十三年一月九日以府財產字第○九三三○○一八三○號函催告被告東榮聯繳納九十二年十二月八日及九十三年一月八日等兩期之欠租，亦有該原告函在卷可佐（見本審卷第二宗第九一頁背面），續於同年月十五日再以府財產字第○九三三○○一八五一號函通知被告東榮聯催繳九十二年十二月及九十三年一月等二期之欠租，有該函附卷可按（見本審卷第一宗第十七頁），惟被告東榮聯復已於九十三年二月六日繳納九十二年十二月八日之租金及逾期違約金，亦為原告所受領，有臺東縣政府縣有基地租金繳納通知聯單在卷可考（見本審卷第二宗第九十頁下），是被告東榮聯九十三年二月六日繳納欠租當時，亦僅欠租一個月，且遲付租金之總額也未達二個月之租額，亦屬實情。原告須自同年二月九日起，即被告東榮聯積欠同年一月份及二月份租金達二個月租額後，方取得催告終止租約之權限，惟原告並未依上揭民法第四百四十條第一項規定，於被告東榮聯欠租滿二個月後，再定相當期限催告被告東榮聯支付租金，卻逕於同年三月十八日以府財產字第○九三三○○九七三四號函通知被告東榮聯謂九十三年一至三月共三期之租金迄未繳納，依租約第十一條第一項第五款約定終止租約，並以九十三年三月十九日為租約終止日等語，有卷附上開函文可證（見本審卷第一宗第二十頁），則依上開說明，原告九十三年三月十八日終止租約之意思表示即非適法，被告東榮聯抗辯原告終止租約不合法等語，自堪採認。
（二）再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第九十八條固定有明文。惟解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院亦著有十七年上字第一一一八號判例可資參照。本件被告東榮聯於九十三年三月五日以九三東榮字第○三○二號函通知原告時，即已明文謂原告未提供通常效用之房屋，並未能依程序原則（應係誠信原則之誤）履行契約，致被告東榮聯未能妥善利用該系爭房地，損害被告東榮聯權益甚巨，特終止租約等語（見本審卷第一宗第十八頁），嗣再於九十三年三月十八日向原告法定代理人即縣長陳情，陳情書說明三內敘明於同年月五日表示終止租約之意思，至今未獲原告函復，為免血本無歸，擬撤銷原終止租約之意旨，繼續承租等語（見本審卷第一宗第七四頁），復於同年月二十三日再以九三東榮字第○三○四號函通知原告謂同年月五日原以東榮字第○三○二號函表示終止租約之意，惟後以同年月十八日陳情書撤銷終止租約之意旨，並請求原告准自同年月五日起寬以一個半月之免租期限等語（見本審卷第一宗第二一頁），由被告東榮聯上開函文文字再參酌上揭法條判例意旨觀之，被告東榮聯九十三年三月五日函知原告為「終止租約」之意思表示，應極灼然，再被告東榮聯先於九十三年六月十六日答辯狀中陳明上開函係終止租約之意思（見本審卷第一宗第五二頁），後又於九十四年三月二十九日提出答辯四狀謂九十三年三月五日所行使之終止權係因原告不完全給付等語（見本審卷第二宗第八七頁），更足證明上開函文係「終止租約」之意思表示，被告東榮聯事後翻異謂係解除契約之意思表示（見本審卷第一宗第九五頁）等語，與事實不符，不足採信。
（三）被告東榮聯又抗辯系爭房地原為公教福利中心，因此才承租來作為超商使用，然事實上僅能使用系爭房地二層建物之一樓約二一九平方公尺，無法達到原來預計之使用目的，雖租約第七條有按現況使用之約定，惟現況亦應符合民法第四百二十三條規定，原告並未以合於約定使用收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態應極明顯，再被告東榮聯承租系爭房地後，多次請求原告提供建物使用執照原本，供被告東榮聯申請修繕，惟原告遲至簽約後四月餘始交付上蓋有「公務專用僅供參考」字樣之建物使用執照影本，致被告東榮聯無法修繕，故被告東榮聯不得不於九十三年三月五日以原告未能依誠信原則履行契約致被告東榮聯無法妥善利用系爭房地，為不完全給付為由，函知原告解除租約等語。然查：
１、租約第七條約定標租不動產由被告按現況使用，不另點交（見本院卷第一宗第十四頁），為兩造所不爭，且被告東榮聯亦自承：「當初我在標租前，曾經到現場看了十次，我認為房屋的租金再加上修繕費用還是很便宜，我問承辦人員可否修繕，他說可以，只要提出申請即可。後來我承租到，準備要修繕，原告承辦人員說一定要提出申請才可以，我就要求原告交付使用執照及建築結構圖正本，我才能去申請修繕，但原告先表示要找找看，後來又說系爭房屋淹過大水，上開證件都找不到。」（見本院卷第一宗九八頁），顯見被告東榮聯既已事先勘查現場十次，對系爭房地使用範圍及現存瑕疵應極明瞭，其猶決意標租，依約按現況使用，自不能認係原告以未合於約定使用收益之租賃物交付被告東榮聯。
２、被告東榮聯於訂約後，曾多次請求原告提供建物使用執照原本，俾供被告東榮聯申請修繕，而原告遲至訂約後約四月餘方提供相關文件予被告之事實，業經證人即原告公有財產課課長林淑惠證稱：「（問：被告在訂約之後有無向妳抱怨你們不給他建築使用執照讓他去修繕？）有的，我有要他用書面申請。被告是在九十二年九月八日去申請，九十二年九月十二日我們函覆他修繕要經過我們同意，我請他把修繕的計畫送來給我們審核。九十二年九月二十二日他又申請說他要請建築師畫圖，但仍然是要使用執照才可以修繕。我因找不到使用執照，所以在九月二十五日內簽准向城鄉局調閱，但城鄉局在該簽中表示無此資料，所以原告在九十二年十月二十一日函請台東地政事務所提供，台東地政所提供後，原告在九十二年十一月四日檢附使用執照給被告，被告在十二月十七日又向原告請求原告提供系爭房屋的建築圖，十二月十九日原告函覆被告正在申調中，同日我內簽請城鄉局提供建築圖，十二月二十九日取得設計圖後，原告就檢附建築圖給被告。」（見本院卷第一宗第一一○頁至一一一頁）等語明確，惟經本院訊以原告既已提供（使用執照等相關文件），為何還要爭執時，被告東榮聯則辯稱：「當初我在標到後就向證人要使用執照及建築圖原本，證人表示資料都已找不到，我因怕與原告關係弄的不好，不利於續租，所以一直容忍，不願意發函給原告請求，後來證人希望我用書面請求，以便他上簽呈，所以我在九十二年九月八日正式發函給原告，後來原告所交付的都是影本，我問過建築師影本並無法辦理修繕的聲請，建築師表示如果是影本需要請建築師簽證或另聲請補發，但要重新申請必須要十幾萬元。」（見本院卷第一宗第一一一頁）等語，然查：⑴租約第八條、第九條約定租賃物之修繕或改裝、施設，須先徵得原告同意（見本院卷第一宗第十四頁），而原告亦於九十二年九月十九日函請被告依約提出修繕詳細資料，俟原告核准後再行辦理等情，有原告九十二年九月十六日函附卷可憑（見本院卷第一宗第六一頁），而被告東榮聯迄未提出任何修繕計劃向原告申請修繕，亦為被告東榮聯所不爭（見本院卷第二宗第五六頁），顯見被告並未依約申請修繕。⑵被告東榮聯雖一再抗辯原告提供之建物使用執照影本無法使用，故未申請修繕等語，惟原告主張其為建築主管機關，該影本並無不能使用情事，且經本院依職權函臺灣省建築師公會臺東辦事處詢問申請室內裝修時所應檢附之文件是否必須提出原本時，該會函復實際上多以影本代替，僅須加蓋影本與正本相符及提供文件人之印章即可，亦有該會九十三年八月三十日台建師東字第○八○二號函在卷可佐（見本院卷第一宗第一五○頁），顯見被告東榮聯抗辯影本不能使用云云，與事實不符。⑶再租約附註條款雖有約定同意被告東榮聯於九十二年七月二十九日起至同年八月七日止修繕，惟此乃租期前之修繕，俾利被告東榮聯於租期開始後能正常營運而已，亦與租約第八條、第九條租期間之修繕無關。
３、綜上，被告東榮聯簽約前既已勘查現場多次，又知租約係約定現況點交，而仍同意與原告簽訂租約，自不能謂原告交付之租賃物未合於約定之狀態，再被告東榮聯未依租約第八條、第九條約定遵守修繕之申請程序，提出修繕計劃向原告申請修繕，竟執能使用之影本謂不能使用，於遲付租金後，率謂原告違反誠信原則而於九十三年三月五日發函原告終止租約，依上述說明，自非合法。
（四）本件原告於九十三年三月十八日終止租約和被告於九十三年三月五日終止租約皆非合法已如前述，則兩造間之租約自屬繼續有效，惟兩造於九十三年十一月八日已於現場點交系爭房地完畢之事實，亦為兩造所不爭，顯見自該日起，兩造已合意終止租約極明。上開租約既在九十三年十一月八日終止，則原告訴之聲明請求被告東榮聯給付三百六十九萬七千零九元中之各款細項部分即本院卷第二宗第六十頁所載附表是否可採，爰分述如下：
１、租金部分：被告東榮聯自九十三年一月份即積欠租金，而租約於同年十一月八日終止，原告依租約第三條約定，請求九十三年一月至三月份之租金共五十一萬六千九百元（000000元×三＝五一六九○○元），自屬合法，應予准許。再原告固主張九十三年三月十八日終止租約為合法，故九十三年四月至十月份係依不當得利請求相當租金之補償金等語（見本院卷第二宗第一○六頁），惟查原告九十三年三月十八日終止租約不合法已如前述，則被告東榮聯依租約使用收益租賃物即非無法律上之原因，原告依不當得利之法律關係請求，自屬無據甚明，此部分之請求自不能准許，至是否另依其他法律關係請求，乃屬另一法律問題，與此無涉，併此敘明。
２、違約金部分：租約第四條第二款約定：本約租金應按期繳納，被告東榮聯應依規定期限向指定處所繳納，逾期繳納在一個月以上者，每逾一個月，照欠額加收百分之五，最高以欠額之一倍為限加收違約金（見本院卷第一宗第十四頁），查被告東榮聯遲付租金之事實已如前述，則原告依租約第四條約定，請求被告東榮聯給付遲付租金之違約金二十萬六千七百六十元（九十三年一月八日當期租金逾期九個月：一七二三○○元×五％×九＝七七五三五元，同年二月八日當期租金逾期八個月：一七二三○○元×五％×八＝六八九二○元，同年三月八日當期租金逾期七個月：一七二三○○元×五％×七＝六○三○五元，總計二○六七六○元），核屬正當，自應准許。
３、履約保證金部分：被告東榮聯於簽約時已依租約第五條約定，繳交三十四萬四千六百元之履約保證金予原告，被告東榮聯如有違租約第十一條約定，原告自得依約處理，尚不得再於訴訟中請求被告東榮聯重覆給付，原告亦自承此部分被告東榮聯無庸再給付（見本院卷第二宗第一十六頁），則原告此部分之請求自屬乏據，應予駁回。
４、罰金部分：原告依租約第十二條約定，請求被告東榮聯給付懲罰性罰金自九十三年三月十九日起至同年十一月八日止共二百三十四日一百三十四萬三千八百六十二元，被告東榮聯抗辯租約第十二條約定係「租約屆滿時」被告東榮聯繼續使用系爭房地始有罰金給付問題，原告則主張依舉重明輕原則，租期屆滿繼續使用尚須處罰金，則因違約終止租約更須處罰金等語（均見本院卷第二宗第五四頁）。然查：租約係於九十三年十一月八日經兩造合意終止，則該日前租約既屬有效，自無懲罰性罰金問題，原告此部分之請求顯屬無據，自應予駁回。
５、水、電費部分：原告依租約第六條，請求被告東榮聯給付代墊之水費六千九百九十四元，電費七萬一千七百九十三元，共計七萬八千七百八十七元，被告東榮聯對此部分表示不爭執（見本院卷第二宗第一○七頁），則原告此部分之請求，自應准許。
６、綜上所述，原告請求在八十萬二千四百四十七元及其法定遲延利息範圍內核屬有據，應予准許，逾此部分，則乏依據。
（五）末按承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。民法第四百三十一條第一項固定有明文。再民法第四百三十一條第一項之規定並非強制之規定，當事人間如有相反之特約，自應依其特約辦理。最高法院亦著有二十九年上字笫一五四二號判例可資參照。查：
１、本件被告東榮聯抗辯因原告提供之建物使用執照影本上蓋有「公務專用僅供參考」字樣，致被告東榮聯無法從事必要之修繕，原告違反附隨義務，為不完全給付，造成被告東榮聯開辦費用五百四十三萬七千四百二十九元血本無歸，原告自應負賠償責任，被告東榮聯主張抵銷等語，然建物使用執照影本可供向原告申請修繕已如前述，而被告東榮聯得為而不為，迄今猶未提出計劃向原告申請修繕，其咎在被告東榮聯，原告既無不完全給付問題，自不必負損害賠償責任，且開辦費用乃被告東榮聯營運所必須支出之開支，與不完全給付之損害賠償有間，被告東榮聯上述抗辯亦屬無據甚明，其主張抵銷自不足採。
２、被告東榮聯又抗辯因系爭房屋無水電門戶設施，致被告東榮聯投入修繕費用七十八萬九千六百五十四元，依民法第四百三十一條第一項規定，原告應予償還，被告東榮聯主張抵銷等語，然查：⑴租約第一條已明載系爭房屋無水電門戶設施，且第七條亦約定現況使用不另點交（見本院卷第一宗第十四頁），被告東榮聯又自承簽約前已勘查現場十次，認為租金合理方才標租等語已如前述，則修繕水電門戶使之堪用乃承租後欲使用收益所必要之行為。⑵再依租約第八條約定，任何定著性修繕，於契約期滿應徵得原告同意後自行拆除或按現況點交，修繕費用不得要求抵償租金或任何補償。且第九條亦明定被告東榮聯於交還房屋時除可移動設備由原告收回外，其他固定設備照現狀交與原告檢查，除原告認為得照現狀無償留置外，被告東榮聯應負回復原狀交還原告之責，顯見兩造就修繕部分已有特約，依上揭判例意旨，自應依特約履行，無民法第四百三十一條第一項之適用。原告主張：「關於房屋修繕費用要依照合約第八條規定，被告經原告同意後可自行拆除或按現狀點交，修繕費用不得要求抵償租金或任何補償。」等語（見本院卷第二宗第七十頁），與兩造間之租約約定相符，自可採信。⑶綜上說明，被告東榮聯依民法第四百三十一條第一項主張抵銷為無理由，不能准許。則其抵銷範圍如何，自無庸再予論述，附此敘明。
五、從而，原告依前揭其所主張之事實，於請求被告東榮聯給付八十萬二千四百四十七元及自九十四年二月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。被告乙○○為本件租約之普通保證人，依保證之法律關係，自應於被告東榮聯財產為強制執行無效果時，負給付之責，原告此部分之請求亦核屬有據，應併予准許，逾此之請求，亦屬無據，應併予駁回。兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
六、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。中 華 民 國 九十四 年 五 月 二 日
臺灣臺東地方法院民事庭
審判長法 官 王漢章
法 官 簡芳潔法 官 曾宗欽右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十四 年 五 月 二 日~B法院書記官 蕭家玲