臺灣臺東地方法院民事判決 94年度小上字第4號上 訴 人 辛○○
己○○庚○○癸○○兼上四人訴訟代理人 戊○○上 訴 人 丙○○
乙○○上 二 人訴訟代理人 壬○○被上訴人 知本富野渡假村區分所有權者管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國94年3月4日本院臺東簡易庭94年度東小字第13號第一審小額民事判決提起上訴，本院判決如下：
主 文原判決關於命上訴人庚○○、丙○○、乙○○給付被上訴人新臺幣之部分及該部分假執行之宣告，暨該訴訟費用部分之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。
上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○之上訴駁回。
第一審訴訟費用新臺幣壹仟元，第二審訴訟費用新臺幣壹萬零伍佰元，由上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○負擔新臺幣陸仟伍佰柒拾元，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按當事人之法定代理人其代理權消滅者，應由有代理權之法定代理人承受訴訟，此觀民事訴訟法第170條之規定自明。
本件被上訴人之原法定代理人王松懿業經卸任，改由甲○○接任，有知本富野渡假村區分所有權者管理委員會民國94年5月21日會議記錄一份在卷可稽 (見本審卷第63頁至第64頁)，並經甲○○為被上訴人聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第170條、第175條第1項之規定相符，應許其承受訴訟並續行訴訟，合先敘明。
二、被上訴人起訴主張：上訴人為附表所示建物即知本富野渡假村之區分所有權人或住戶，依據知本富野渡假村公寓大廈管理規約 (以下簡稱系爭管理規約)及知本富野渡假村區分所有權者管理費管理辦法，有繳納管理費之義務。惟自92年1月起至同年12月止，上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○分別積欠管理費新臺幣 (下同)6,960 元，上訴人庚○○積欠管理費7,200元；自92年4月起至同年12月止，上訴人丙○○、乙○○分別積欠管理費10,440元，均經被上訴人以存證信函催告限期繳清，上訴人均置之不理，爰依系爭管理規約第32條第2項，請求上訴人給付管理費，並聲明求為判決：㈠上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○應各給付被上訴人6,960元，及自93年9月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡上訴人庚○○應給付被上訴人7,200元，及自93年9月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢上訴人丙○○、乙○○應各給付被上訴人10,440元，及自93年9月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、上訴人辛○○、己○○、庚○○、癸○○、戊○○則以：系爭管理規約第25條規定知本富野渡假村應設立管理服務處及管理服務人，其職務依該條第2項第5款明定為代收、代送、代繳之服務及有關事項之轉達，系爭管理規約第26條第4項第6款並規定被上訴人應負責履行代收管理費服務。本件上訴人於知本富野渡假村所有建物除保留1間使用外，其他都出租他人，承租人為系爭管理規約第2條第6款所稱之住戶，上訴人已通知承租人繳交管理費，並以存證信函告知被上訴人應直接向承租人收取管理費，原判決曲以迴護，竟謂為被上訴人所否認，顯然不公，悖離事實。又被上訴人係依公寓大廈管理條例所訂定之系爭管理規約請求給付管理費，非依民法第301條取得債權請求權，蓋承租人承租房屋後其身分即為住戶，得為繳納管理費用之主體，上訴人與被上訴人間無債之關係，上訴人與第三人亦無向被上訴人為債權債務之移轉，何需被上訴人同意？原判決引用民法第301條認事用法違背法令。92年1月至3月之管理費，上訴人願意繳納，惟同年4月至12月之管理費，依系爭規約第25條第2項第5款、第26條第4項第6款及第27條規定應向承租人收取，原判決未適用系爭管理規約論判，顯然違背法令及系爭管理規約第25條第2項第5款、第26條第4項第6款之規定等語，資為抗辯 (原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴)，並聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
四、上訴人丙○○、乙○○則以：上訴人雖向傑廣建設股份有限公司 (以下簡稱傑廣公司)購買知本富野渡假村內房號B1437、B1439號2戶建物，但未取得所有權，上開建物仍登記為傑廣公司所有，縱令傑廣公司曾將上開建物鑰匙交給上訴人，上訴人得以使用，惟上訴人仍非上開建物之區分所有權人，亦非承租人；又上訴人自84年1月8日購買上開建物後，上開建物即無水電設施，雖曾於87年至92年間出租豐泰大飯店股份有限公司 (以下簡稱豐泰公司)，豐泰公司均以借水、借電方式處理，且豐泰公司於92年4月停租後，上開建物即回復為無水電之狀態，上訴人未曾用使用過上開建物，亦未經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者，故上訴人非系爭管理規約第2條第6款之所稱之住戶，自無庸繳納管理費，原判決命上訴人給付管理費，顯有民事訴訟法第468條規定之判決適用法規不當情形等語，資為抗辯 (原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴)，並聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
五、按對於小額程序之第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。又上訴狀內應記載上訴理由，表明：㈠原判決所違背之法令及其具體內容。㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實，民事訴訟法第436條之24第2項、第436條之25分別定有明文。另依同法第436條之32第2項準用同法第468條、第469條第1款至第5款之規定，判決不適用法規或適用不當，為違背法令；判決有同法第469條第1款至第5款情形之一者，為當然違背法令。而當事人對於小額程序之第一審判決提起上訴，如以判決有同法第468條規定不適用法規或適用法規不當為理由者，其上訴狀或理由書應有具體之指摘，並揭示該法規之條項或其內容。若係成文法以外之法則，應揭示該法則之旨趣。倘為司法院解釋或最高法院之判例，則應揭示該判解之字號或其內容。如以同法第469條第1款至第5款情形為理由時，其上訴狀或理由書，應揭示合於該條款之事實，最高法院著有71年臺上字第314號判例要旨可資參照。本件上訴人業於其上訴狀內及本院94年6月30日準備程序 (見本審卷第56頁之94年6月30日準備程序筆錄)表明原判決違背之具體內容及事實，足認本件上訴，已合於民事訴訟法第436條之25規定之形式要件。
六、兩造不爭執事實：
(一)上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○為知本富野渡假村房屋之區分所有權人（依序為臺東縣○○里鄉○○段2222建號、2182建號、2224建號、2216建號），為自住戶，庚○○購買同上地段2210建號建物，但未辦理所有權移轉登記。本件被上訴人起訴請求者為上開建物自92年1月起至92年12月止之管理費，除上訴人庚○○購買建物之管理費為7,200元外，上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○所有建物之管理費均為6,960元，上訴人辛○○、己○○、庚○○、癸○○、戊○○就上開區分所有建物確有未繳該年度管理費之事實不爭執。
(二)上訴人丙○○、乙○○分別向傑廣公司購買知本富野渡假村內即臺東縣○○里鄉○○段1895建號、1897建號建物，為出租型購屋者，但未辦理所有權移轉登記。本件被上訴人起訴請求者為前開2建物自92年4月起至同年12月止之管理費，各為10,440元，上訴人丙○○、乙○○就其確未繳納該期間之管理費不爭執。
(三)兩造就系爭管理規約之真正不爭執。
七、得心證之理由：本件所應審究者，厥為：㈠上訴人辛○○、己○○、庚○○、癸○○、戊○○有無繳交附表編號1至5號建物自92年1月至同年12月管理費之義務？㈡上訴人丙○○、乙○○有無繳交附表編號6、7號建物自92年4月至同年12月管理費之義務？㈢原判決有無民事訴訟法第468條不適用法規或適用法規不當情形？經查：
(一)按所謂「規約」，係公寓大廈所有之區分所有權人及住戶，就所居住的環境及使用上的相互關係，經溝通、協調後，所達成共同利益的複雜意思表示，惟因區分所有權人意見未必一致，且依私法自治原則，規約之效力只能拘束對規約曾表示同意者，不同意或未參與訂定者，因未有享受規約權利及負擔義務之承諾，規約不得對其發生拘束力，基此，未避免發生區分所有權人不願同意規約，不負擔規約義務，卻仍享受規約利益之行為，公寓大廈管理條例就有關規約之訂定方式採取多數決而非一致決 (92年12月31日修正公布前之公寓大廈管理條例第31條參照)，亦即對於不同意規約內容之少數區分所有權人，規約仍有其拘束效力，此即民主原則中少數服從多數之重要原則，因此規約性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，其法律性質類似於團體協約，係一種經由多數合意而形成之社區內之自治規章；又未避免區分所有權受讓人以契約效力不及於第3人為逃避規約義務之藉口，規約訂定後加入之區分所有權人或住戶，自須受此協約或自治規章的拘束，此乃團體法制的原理所必然，公寓大廈管理條例第24條規定亦是基此原理而制定，以強制區分所有權受讓人應承受規約上權利義務，維持法律秩序之安定性。是以，規約既由區分所有權人所共同訂定，基於私法自治、契約自由原則，規約內容於不抵觸法律之強制、禁止規定，或有違背公共秩序或善良風俗情形下，應均為有效，且就規約所定有關區分所有權人及住戶之權利義務、公寓大廈共同使用管理或分管事項，優先於公寓大廈管理條例而適用，至為灼然。
(二)次按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明文，是依前開法文內容，區分所有權人或住戶固均有繳納管理費之義務，惟系爭管理規約係於88年3月21日經知本富野度假村區分所有權人會議決議通過訂定，有系爭管理規約附卷可稽 (見原審卷第57頁至第65頁)，且為各區分所有權人及住戶承認並遵守，揆之上揭說明，本諸私法自治、契約自由原則，系爭管理規約應優先於公寓大廈管理條例而適用。是以，系爭管理規約第32條第2項就管理費之收取，既有明定「徵收對象：知本富野渡假村區分所有權者 (含投資戶、自住戶、商場、停車場)」等語 (見原審卷第63頁)，自屬知本富野渡假村區分所有權人會議就管理費徵收對象所為之特別約定，而優先公寓大廈管理條例第21條適用，被上訴人為知本富野渡假村共同事務之管理、執行機關，依爭管理規約第32條第2項規定，自僅得向知本富野渡假村之區分所有權人收取管理費至明。本件被上訴人請求上訴人給付附表所示建物之管理費，係以系爭管理規約第32條第2項為其請求之依據，而上訴人庚○○、丙○○、乙○○雖分別向訴外人傑廣公司購買附表所示編號3、6、7號之建物，惟未辦理該等建物所有權移轉登記等情，為兩造所不爭執，並有被上訴人提出建物登記謄本在卷可稽 (見本審卷第95頁至第96頁、第109頁至第114頁)，則買賣契約係以移轉物權為目的之債權契約，不生物權變動之效力，本諸物權行為獨立性，附表所示編號3、6、7號建物於辦理所有權移轉登記為上訴人庚○○、丙○○、乙○○名義前，渠等仍非該等建物之區分所有權人，被上訴人自不得依系爭管理規約第32條第2項規定請求上訴人庚○○、丙○○、乙○○給付附表所示編號3、6、7號建物之管理費，要無疑義，上訴人庚○○、丙○○、乙○○抗辯渠等非知本富野渡假村區分所有權人，被上訴人不得向其請求給付管理費，應為可採。原審判決未及審酌系爭管理規約為知本富野渡假村區分所有權人多數合意而形成具有自治規章性質之團體協約，應優先於公寓大廈管理條例而適用，即以上訴人庚○○為知本富野度假村之住戶，上訴人丙○○、乙○○經傑廣公司同意而為附表所示編號6、7建物之使用收益，依公寓大廈管理條例第21條、第3條第10款規定負有給付管理費之責，自有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分適用法規不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2項所示。
(三)至於上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○抗辯已將所有如附表所示編號1、2、4、5號建物出租他人，管理費約定由承租人負擔，其並以存證信函告知被上訴人此情，被上訴人應直接向承租人收取管理費云云。惟管理費之徵收對象為知本富野渡假村區分所有權人，乃系爭管理規約第32條第2項所明定，已如前述，上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○係附表所示編號1、2、4、5號建物之所有權人，渠等並未繳納上開區分所有建物自92年1月至同年12月之管理費之事實，為上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○所自認，並有建物登記謄本附卷足憑 (見本審卷第89頁至第94頁、第97頁至第98頁)，是以不論上訴人有否將其所有建物出租他人使用、是否與承租人約定應由承租人給付管理費、是否告知被上訴人上情，惟上訴人迄未提出該免責本件債務承擔，業經被上訴人承認之證據，是系爭管理規約第32條第2項既以區分所有權人為管理費徵收對象，上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○就其區分所有建物即有給付管理費之義務，上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○前開所辯，自不足採。是以，上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○為被上訴人管理之知本富野渡假村之區分所有權人，未繳納自92年
1 月起至同年12月止之管理費，被上訴人本於系爭管理規約第32條第2項規定，聲請本院核發支付命令，命上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○給付上述期間積欠之管理費各6,960元，及自93年9月30日 (支付命令聲請狀繕本送達上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○之翌日)起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原審因而為上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，依法核無不合。上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○仍執陳詞求為廢棄改判，為無理由，應予駁回。
(四)再者，知本富野渡假村之收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用，屬被上訴人權責事項，為系爭管理規約第19條第4款所明定，則管理費之收取既為被上訴人固有職務，系爭管理規約第25條第2項第5款所稱「代收、代送、代繳」之服務、第26條第4項第6款所指「代收管理費」之代辦服務，顯然與本件被上訴人收取之管理費屬不同事項，且無涉於被上訴人有收取管理費之權責；上訴人前開引述系爭管理規約第25條第2項第5款所定管理服務人有代收、代送、代繳之服務，乃指被上訴人應為住戶服務之工作項目，如幫住戶代收水電、瓦斯費，並替住戶代繳，幫住戶代送稅單、繳費通知單、郵件等，系爭管理規約第26條第4項第6款所指代收管理費，係指接受委託代收瓦斯費、停車費、飼養寵物之管理費、保全費，與本件請求管理費無關聯等情，業據被上訴人陳述明確 (見本審卷第137頁之94年10月11日準備程序筆錄)，上訴人抗辯依系爭管理規約第25條第2項第5款、第26條第
4 項第6款及第27條規定，被上訴人應直接向承租人收取管理費等語，容有誤會，並無足取，附此敘明。
八、末按法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436條之19第1項定有明文，此依同法第436條之32第1項規定，於小額事件之上訴程序準用之。查上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○提起本件上訴既經駁回，則上訴人辛○○、己○○、癸○○、戊○○應負擔之本件訴訟費用額為其敗訴部分之第1、2審裁判費，依卷附證物確定為如主文第4項所示金額。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之32第1項、第2項、第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項前段、第436條之19第1項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 28 日
民事庭 審判長法 官 王漢章
法 官 曾宗欽法 官 簡芳潔右為正本係照原本作成本件判決不得上訴中 華 民 國 94 年 11 月 28 日
書記官 李春菊附表：
┌──┬──────┬───────────────┬─────────┐│編號│上訴人姓名 │被上訴人請求管理費之建物建號 │前開建號在知本富野││ │ │ │渡假村之房號 │├──┼──────┼───────────────┼─────────┤│ ⒈ │辛○○ │臺東縣○○里鄉○○段○○○○號 │C2007 │├──┼──────┼───────────────┼─────────┤│ ⒉ │己○○ │臺東縣○○里鄉○○段○○○○號 │C2910 │├──┼──────┼───────────────┼─────────┤│ ⒊ │庚○○ │臺東縣○○里鄉○○段○○○○號 │C2021 │├──┼──────┼───────────────┼─────────┤│ ⒋ │癸○○ │臺東縣○○里鄉○○段○○○○號 │C2005 │├──┼──────┼───────────────┼─────────┤│ ⒌ │戊○○ │臺東縣○○里鄉○○段○○○○號 │C2015 │├──┼──────┼───────────────┼─────────┤│ ⒍ │丙○○ │臺東縣○○里鄉○○段○○○○號 │B1439 │├──┼──────┼───────────────┼─────────┤│ ⒎ │乙○○ │臺東縣○○里鄉○○段○○○○號 │B1437 │└──┴──────┴───────────────┴─────────┘