臺灣臺東地方法院民事判決 94年度簡上字第25號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 甲○○被 上訴人 丁○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求交還土地等事件，上訴人對於中華民國94年7月13日本院臺東簡易庭94年度東簡字第27號第一審判決提起上訴，本院於民國94年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。民事訴訟法第446條第1項定有明文，此規定於簡易程序第一審判決提起上訴時，準用之，同法第436條之1第3項亦定有明文。本件上訴人起訴時，就請求被上訴人給付新臺幣（下同）126,000元部分，原主張被上訴人占有上訴人所有已登記之土地已逾21年，既不付款買地，亦不承租，純屬獲有不當得利，理應賠償上訴人每月租金500元，21年共計126,000元等語，嗣於本院審理中，變更為依民國72年11月24日雙方簽立之協調會紀錄第2條約定及民法第227條之2規定，請求被上訴人給付126,000元，顯係在同一之基礎事實下，由不當得利請求權變更為契約請求權及依情事變更來請求給付，應屬民事訴訟法第225條第1項第3款規定之情形，揆諸首揭法條規定，上訴人訴之變更，洵屬正當，應予准許，合先敘明。
二、上訴人主張：其於69年4月間向財政部國有財產局 (下稱國產局)承購坐落臺東縣○○鄉○○○段119之20地號土地，並於70年8月29日登記為其所有，嗣於72年間發現被上訴人所有之建物占用上開上訴人所有之土地，且於同年8月間翻修房屋時，竟有流氓恐嚇伊要讓房屋蓋不起來、要對小孩不利、要丟炸彈等語，上訴人在心生恐懼下，遂於同年11月24日兩造土地出售協調會中，簽下協議書，約定以上訴人房屋後牆外緣10公分處延線分割，即由新開園段119之20地號分割出同段119之26地號土地 (下稱系爭土地)，出售予被上訴人，92年1月間因地籍重測，將新開園段119之20地號變更為慶豐段687地號，將新開園段119之26地號變更為慶豐段686地號，熟料被上訴人於77年蓋屋時未依約定留下10公分之空隙，造成被上訴人房屋緊貼上訴人房屋後牆，致堵住上訴人廚房排油煙口，使油煙無處排放瀰漫屋內，上訴人曾函知被上訴人改善，被上訴人置之不理，上訴人只得將廚房上移至2樓後方，豈料被上訴人又重修房屋增建2樓，再次堵住上訴人廚房排油煙口，使油煙無處排放，經交涉後亦未獲置理，上訴人只得再將廚房遷移至鄰地即慶豐段685地號土地上，上述二次遷移廚房共費150,000元，皆由於被上訴人越界建屋所致，自應由被上訴人負責賠償。末查兩造簽訂之系爭土地出售協議書迄今已逾15年之請求權時效，上訴人自得依所有物返還請求權，求為命被上訴人交還系爭土地，及依民法第796條但書規定，請求賠償廚房遷移費用150,000元。再被上訴人占有系爭土地達21年，依系爭協議第2條約定，應支付使用費，雖依國產局73年3月27日函所示土地使用費以每平方公尺租金15.022元計算，17平方公尺共計255元 (見原審卷第40頁)，惟經過21年後的今日，地價飛漲，依民法第
227 條之2規定，應調整為每月500元，使用21年總計應給付系爭土地使用費126,000元。再者，兩造自72年11月24日簽立分割錯誤協議書以來，已屆滿21年，期間被上訴人違反約定，自行將不得拆除之空心磚牆拆除改建為紅磚牆，則雙方約定不得拆除之標的物既已滅失，被上訴人嗣後改建之紅磚牆，理應依約定之分割線興建，並留下10公分供排煙之用，是被上訴人違反協議約定逾越分割線興建房屋，違約在先，又不曾請求購買系爭土地及支付使用費，不僅漠視自身權利且嚴重違反協議之意旨，經上訴人先後於94年8月1日及同年月8日以存證信函催告被上訴人出面解決，然被上訴人均未出面，僅願以15,000元購買系爭土地，顯不符法理，上訴人遂於同年月15日函知被上訴人解除上開協議之契約，要求被上訴人返還系爭土地及賠償上開金額，原審為上訴人敗訴之判決，殊有未洽等語，並上訴聲明: ⑴原判決廢棄。⑵被上訴人應將坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○號，面積16平方公尺之土地返還原告。⑶被上訴人應給付上訴人276,000元。
三、被上訴人則以：兩造於60、70年間租用國產局管理之國有土地，並建屋毗鄰而居，70年間上訴人矇騙國產局，將被上訴人位在新開園段119之20地號土地後面之建物指為其所有，致國產局陷於錯誤將上開119之20地號土地全部出售予上訴人。經被上訴人查覺提出異議後，國產局遂召開協調會，兩造於72年11月24日達成協議，約定上訴人除應將119之20地號土地後面分割出119之26地號土地，並移轉登記予被上訴人外，並同意被上訴人使用119之20地號土地，不得拆除119之20地號土地上被上訴人所有之地上物。但上訴人嗣後反悔不接受協議內載明之買賣價格，致迄今未能履行契約。上訴人忽於94年8月1日以存證信函催促被上訴人履約，被上訴人遂依約加計法定利息檢同匯票寄付，豈料上訴人拒收，反而來函索取高額使用費，且主張解除72年11月24日之契約，不但催告期間過短，且主張與原約不合，解除應不生效力，被上訴人使用系爭土地有正當權源，上訴人自不得主張交還土地。再上訴人負有不得拆除被上訴人建物之義務，被上訴人在自己土地上建屋使用，並未違法，上訴人建屋不依建築法規定預留空地，以致其油煙難排，自與被上訴人無關，不可歸責於被上訴人，被上訴人自無庸賠償上訴人遷移廚房之費用。且上訴人於前開協調會中已同意被上訴人使用其所有之土地，又該協議第2條所謂之使用費，係指使用規費而言，非繳給上訴人的，上訴人請求21年之使用費，於法無據等語，資為抗辯，並聲明：駁回上訴人之上訴。
四、本件坐落臺東縣池上鄉重測前新開園段119之18地號至119之22地號等5筆土地，係於69年4月16日由同段119之17地號土地分割而來，上訴人於70年1月1日續向國產局承租上開119之20地號土地，被上訴人亦於同日續向國產局承租相鄰之119之21地號土地，雙方皆已建屋毗鄰而居，並分別於70年8月8日及71年11月4日經國產局同意後承購上開土地，嗣因兩造間發生分割錯誤出售爭議，國產局遂於72年11月3日及同年月24日召開協調會，達成: 「一、上訴人同意依11月3日協調會紀錄內容，仍依照實地現況上訴人房屋後牆壁邊外緣10公分處延線辦理分割，外延10公分內現有被上訴人建物，上訴人同意不得拆除，但是日後被上訴人興建房舍，不可損壞上訴人房屋及地基，如有毀損，被上訴人願負賠償之責。二、分割後出入坪數，其價格依72年國有土地出售價格及使用費及一切過戶費仍由蔡君負責。三、本案如雙方無任何異議，請同時簽章認可，達成此次協調事宜。」等內容之協議，雙方並簽名同意認可，嗣於72年12月21日上訴人即依協議將119之20地號土地後面被上訴人所使用之部份分割出119之26地號土地，並於73年1月5日完成登記，國產局即於同年3月27日函知被上訴人，謂上訴人已依約分割出119之26地號土地，請依約以6,205元完成協調事項移轉過戶等語，惟兩造迄今尚未辦理上開119之26地號土地所有權移轉登記，嗣後於92年1月9日因地籍重測，將上開新開園段119之20地號變更為慶豐段687地號，新開園段119之21地號變更為慶豐段688地號，新開園段119之26地號變更為慶豐段686地號等情，有土地登記謄本 (見原審卷第12頁至第15頁)、協調會會議紀錄 (見原審卷第41頁、第42頁)、國產局臺灣北區辦事處花蓮分處73年3月27日臺財產北花 (一)字第1594號函 (見原審卷第40頁)等件在卷可稽，並經本院依職權向國產局調取上開土地之國有土地租賃契約存根、讓售函及土地登記簿謄本 (見本審卷第127頁至第139頁)等件查核屬實，兩造對此亦不爭執，自堪信為真實。再經本院協調兩造，確認爭點為: ⑴上訴人主張解除72年11月24日之協議是否有理? ⑵上訴人請求被上訴人返還系爭土地 (即慶豐段686地號土地)是否有理? ⑶上訴人請求被上訴人給付廚房遷移費用150,000元是否有理? ⑷上訴人請求被上訴人給付使用費126,000元是否有理? 本院自應依此而為審究。
五、經查:
(一)按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254條定有明文。本件上訴人主張於94年8月1日及同年月8日2次定期函催被上訴人履約，被上訴人均未依約履行，故依法於同年月15日函知解除72年11月24日之協議等情，固提出存證信函二件為據，然查：上訴人於94年8月1日以池上郵局第20號存證信函 (見本審卷第60頁)通知被上訴人謂：被上訴人占用系爭土地多年，請於文到3日內履行雙方於72年11月24日所簽訂之契約，給付分割後出入坪數之土地價金及使用費及過戶費等一切費用等語，被上訴人即於同年月5日以臺東博愛路郵局第59號存證信函 (見本審卷第66頁)回覆上訴人謂: 依雙方72年11月24日協議第2條約定及國產局臺灣北區辦事處花蓮分處73年3月27日函意旨加計法定利息檢具面額15,000元郵政匯票一張 (見本審卷第61頁)請查收等語，上訴人隨於同年月8日再以池上郵局第21號存證信函(見本審卷第62頁)謂: 被上訴人使用系爭土地21年，因情事變更，土地價值及使用費亦應追加，不同意被上訴人以15,000元購買系爭土地，且被上訴人77年建屋時違反72年11月24日所簽之協議，建屋逾越協議之分割線，致其廚房排油煙口被堵住，2次遷移廚房，被上訴人應改善及賠償，故請被上訴人於3日內出面洽商解決，並退還上開15,000元匯票等語。被上訴人旋於同年月15日以臺東博愛路郵局第61號存證信函(見本審卷第70頁)回覆謂: 系爭土地價格依72年11月24日協議及73年3月27日國產局函所示已非常明確，被上訴人依此加計法定利息並無違誤，上訴人主張情事變更而退回價金顯強詞奪理等語。上訴人亦於同日以池上郵局第22號存證信函(見本審卷第64頁)通知被上訴人謂: 因情事變更，系爭土地價值及使用費亦應追加，被上訴人經2次函催皆未拿出誠意出面解決，且建屋違約致堵住上訴人廚房排油煙口，亦經催告仍未改善及賠償，故依法解除72年11月24日之協議等語。
兩造對收受上開存證信函及信函意旨均不爭執 (見本審卷第155頁、第168頁)，自堪信為真實，是:
1、依兩造簽立之72年11月24日協議 (下稱系爭協議，見原審卷第42頁)第2條約定: 分割後出入坪數，其價格依72年國有土地出售價格及使用費及一切過戶費仍由被上訴人負責等情。可知兩造約定之系爭土地買賣價金，係以分割後土地面積按72年國有土地出售價格加上72年國有土地使用費之總金額，為其買賣價金，且一切過戶費用亦應由被上訴人負擔應極為明確，此再參照國產局73年3月27日臺財產北花 (一)字第1594號函 (見原審卷第40頁)載: ○○○鄉○○○段119之20地號丙○○與鄰地丁○○君糾紛一案，依72年11月24日協調會紀錄事項，丙○○君已於73年1月5日將其土地後面丁○○君所使用部分分割出，並編定地號為119之26，面積為0.0017公頃，有關出入坪數之價格，擬請比照73年度鄰地119之18權利人陳清芳購買國有土地出售案以每平方公尺350元計算，及使用費共255元合計6,205元，請速完成協調事項移轉過戶等語。益足佐證兩造當年合意買賣系爭土地之面積為17平方公尺，價金為6,205元，一切過戶費用由被上訴人負擔應毋庸疑。
2、上訴人原承租之新開園段119之20地號國有土地面積為90平方公尺，有國有土地租賃契約存根 (見本審卷第129頁)附卷可稽，73年1月5日分割登記增加119之26地號土地後，面積餘73平方公尺，嗣於73年8月10日更正面積為74平方公尺等情，亦有土地登記簿謄本 (見原審卷第70頁)在卷可考，是系爭土地面積已於73年8月10日由17平方公尺更正為16平方公尺，與卷附土地登記謄本 (見原審卷第12頁、第14頁)相符，上訴人主張上開「分割登記」係臺東縣關山地政事務所未經申請逕為分割云云 (見本審卷第97頁)，顯與土地法及土地登記規則有關逕為分割登記之規定不符，亦與國產局73年3月27日函文所載: 丙○○君已於73年1月5日將其土地後面丁○○君所使用部分分割出，並編定地號為119之26等語 (見原審卷第40頁)相齟齬，上訴人上述主張，不足採信。
3、再按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第227條之2第1項固定有明文。
惟行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，亦為民法第148條第2項所明定。是當事人主張依情事變更原則增減給付時，除須證明情事變更非當時所得預料，且依原契約履行顯失公平外，另須聲請法院為之，不得擅行變更給付內容，致失債務本旨。況本件兩造於接獲國產局73年3月27日函知後，即已知悉給付內容，猶拖延逾21年而未依約履行，再系爭土地隨地區繁榮而增值亦為兩造所週知，自非當時所不能預料，上訴人竟主張情事變更而任意拒絕受領被上訴人依債務本旨所提出之給付，其行使權利，自有違誠信原則。
4、末查被上訴人於接獲上訴人94年8月1日函催告履約時，即於同年月5日依約提出面額15,000元之匯票一張為給付，惟上訴人竟以情事變更為由拒絕受領，並進而為解除系爭協議之意思表示，不但未表明被上訴人究應給付若干方合契約約定，空言情事變更，被上訴人應追加給付，且以契約所無之廚房遷移費用，強要被上訴人賠償，其行使權利，既與債之本旨有違，亦不合誠信原則，所稱解除契約云云，自非合法。系爭協議既未解除，自屬有效存在。
(二)又按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。且物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第345條、第348條第1項亦分別定有明文。本件兩造簽訂之系爭協議既已言明上訴人同意辦理分割，分割後出入坪數其價格依72年國有土地出售價格及使用費及一切過戶費仍由被上訴人負責，顯見系爭協議係屬上訴人出賣系爭土地予被上訴人，被上訴人支付價金之買賣契約，價金及標的物皆已約明有如前述。再觀國產局73年3月27日函明載: 上訴人已於73年1月5日將其土地後面被上訴人所使用部分分割出，並編定地號為119之26，面積17平方公尺等語，更可知系爭土地未分割前已由被上訴人占有使用中。復按「系爭房屋於兩造訂立買賣契約之前，既由被上訴人本於租賃關係而占有，則依民法第946條準用同法第761條第1項但書之規定，被上訴人就系爭房屋自買賣契約成立之日起，即已接受上訴人之交付，依同法第373條，該屋之利益由此當然歸屬被上訴人，乃上訴人猶謂原有租賃關係並未消滅，基於出租人地位請求被上訴人支付租金，顯非正當。」，最高法院亦著有46年臺上字第64號判例可資參照。由此堪認系爭協議成立之日起，被上訴人已接受上訴人之交付，則被上訴人占有使用系爭土地，係本於系爭協議而占有，為有權占有甚明，上訴人無視於依系爭協議其負有交付系爭土地予被上訴人，並使被上訴人取得系爭土地所有權之義務，竟主張依民法第767條規定，請求被上訴人返還系爭土地，依上說明核屬無據甚明。
(三)再查系爭協議係以72年11月3日協調會會議紀錄為基礎，且兩次協調會皆由國產局以分割錯誤出售為由召開，第1次會議(即72年11月3日會議)決議，被上訴人提議照實地現況分割讓渡，上訴人原則上同意，並主張地政機關分割後若有出入坪數，依國產局72年國有土地出售價格、使用費及一切過戶費用由被上訴人負責 (見原審卷第41頁背面)，嗣後雙方復簽訂系爭協議，明載: 上訴人同意依前次協調會會議紀錄內容，仍依照實地現況上訴人房屋後牆壁邊外緣10公分處延線辦理分割，外延10公分內現有被上訴人建物，上訴人同意不得拆除，但是日後被上訴人興建房舍，不可損壞上訴人房屋及地基，如有毀損，被上訴人願負賠償之責等語 (見原審卷第42頁背面)。兩者參照以觀，益可佐證系爭土地與上訴人所有慶豐段687地號土地經界線係位在上訴人房屋後牆壁邊外緣10公分處，且上訴人所有慶豐段687地號土地上現存有被上訴人所有之建物，上訴人同意不得拆除。是上訴人同意被上訴人現存之建物使用上訴人所有慶豐段687地號土地應極明確。再查:
1、系爭協議簽訂當時，被上訴人在上訴人所有慶豐段687地號土地上現存之建物，為一道空心磚牆所圍之院子，內有廁所一間，院子內空地有種樹、養雞，77年間被上訴人將空心磚牆拆除重建改為紅磚牆等情，核與被上訴人所陳:「約17、8年前，因為空心磚牆滲水，所以把它打掉在原地改成紅磚，位置均未改變。」及上訴人陳稱: 「於72年簽約時，被上訴人的牆壁是空心磚牆，裡面還種樹、養雞，有個廁所，於77年被上訴人蓋房子時才將空心磚牆拆除重蓋，我們以存證信函通知被上訴人越界，因他們房子蓋在10公分以內，當時位置並未改變。」等語相符 (均見本審卷第168頁)，是被上訴人重建上開占用上訴人所有慶豐段687地號土地之現存建物時，位置不變，並無增加占用被上訴人所有土地，應係事實。
2、再依系爭協議第1條約定，上訴人既已同意現占有其土地之被上訴人所有之建物不得拆除，且但書明載日後被上訴人興建房舍，不可損壞上訴人房屋及地基等語 (見原審卷第42頁背面)，可知協議當時，兩造係約定被上訴人現存建物占有上訴人土地部分可繼續使用，且日後興建房舍，僅負不可損壞上訴人房屋及地基之義務而已，是77年間被上訴人改建上開建物後，上訴人既未主張有何損壞其房屋或地基之情事，被上訴人自無何違約責任之可言。雖上訴人一再主張當年協議時，兩造曾口頭約定，被上訴人改建房屋時，要往後縮10公分，即依系爭土地經界線來興建房屋云云 (見原審卷第117頁、本審卷第167頁)，惟為被上訴人所否認，抗辯兩造皆應依照協調會結果履行等語，上訴人既不能舉積極證據以實其說，系爭協議亦無上開約定，空言主張有口頭約定云云，自不足採信。
3、系爭協議簽立當時，被上訴人之現存建物既已占有上訴人所有慶豐段687地號土地之一部分，而非僅存在系爭土地上，且上訴人除同意該部分不得拆除外，並約定日後被上訴人興建房屋時，僅負有不可損壞上訴人房屋及地基之義務已如前述，嗣後被上訴人興建房屋時，亦僅將原有部分拆除重建，其位置並未改變，復為兩造所不爭執，顯見被上訴人並無何越界建築房屋之事實，上訴人故意忽略系爭協議已同意被上訴人使用現存建物占用其所有土地之約定，竟主張被上訴人依約改建房屋時為越界建築，而認因而造成上訴人廚房2次遷移共損失150,000元，應依民法第796條規定請求被上訴人賠償，依上說明，核屬無據甚明。至兩造當年協議過程中是否有提及分割線要後縮1尺，亦僅屬協商過程之內容之一，與最後結論即系爭協議無涉，附此敘明。
(四)上訴人復主張被上訴人占有系爭土地達21年，依系爭協議第2條約定，應支付使用費，再依國產局73年3月27日函所示土地使用費每平方公尺租金15.022元計算，17平方公尺共計255元 (見原審卷第40頁)等情，惟經過21年後的今日，地價飛漲，依民法第227條之2規定，應調整為每月500元，使用21年總計應給付126,000元，且不主張原審所述相當於租金之不當得利等語 (見本審卷第167頁)，然查:
1、系爭協議第2條約定: 分割後出入坪數，其價格依72年國有土地出售價格及使用費，及一切過戶費，仍由蔡君負責(見原審卷第42頁背面)等語，顯係約定系爭土地買賣價金之計算基準甚明，此由上述國產局73年3月27日函文參照以觀更為灼然，上訴人主張系爭協議約定之使用費係使用系爭土地之對價，應由被上訴人給付上訴人云云，與事實不符，不足採信。
2、系爭土地於系爭協議簽立當時，已由被上訴人占有使用中，則系爭協議簽訂後，被上訴人依民法第946條第2項準用第761條第1項但書規定，即已取得系爭土地之交付而為有權占有，其依系爭協議占有使用系爭土地，核有正當權源，上訴人主張被上訴人應支付系爭協議成立以後 (上訴人主張被上訴人占用系爭土地21年，上訴人起訴時為93年12月14日，回溯21年，則為72年12月14日)之使用費，自屬於法無據甚明。
3、至於系爭協議有關使用費，乃僅係系爭土地買賣價金之計算基礎而已，有如前述，再就國產局72年11月3日及72年11月24日兩度召開之○○○鄉○○○段119之21地號土地所有人丁○○君與鄰地丙○○、陳清吉、陳清芳君，因分割錯誤出售案」協調會觀之，可認當年國產局將國有土地分割出售予兩造等人時，確有錯誤，方有上開協調會之召開，並獲致系爭協議之結論，即由上訴人依72年國有土地出售價格及使用費將系爭土地分割讓渡予被上訴人，並由被上訴人負擔一切過戶費用，當時兩造對此亦均無異議，則上訴人因錯誤分割而取得系爭土地後，隨即同意依系爭協議約定之條件將系爭土地分割讓渡予原占有人即被上訴人，是系爭土地由被上訴人占有之事實，顯在兩造預料之中，而依系爭協議，並無何顯失公平之情事，上訴人主張情事變更，亦不足採。
六、從而，上訴人主張本於系爭土地所有人之地位，請求被上訴人返還系爭土地，並依民法第796條但書規定請求被上訴人賠償廚房遷移費150,000元及依系爭協議第2條約定和情事變更原則請求被上訴人給付使用費126,000元，總計276,000元，揆之前揭說明，均屬無據，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項，第449條第2項，第78條，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 12 月 21 日
民事庭審判長法 官 王漢章
法 官 簡芳潔法 官 曾宗欽以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 94 年 12 月 21 日
書記官 蕭家玲