臺灣臺東地方法院民事判決 96年度訴字第117號原 告 乙○○被 告 甲○○上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國96年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺東縣臺東市○○段○○○○號之土地上如附圖A部分所示之鐵架鐵管大涼棚（面積一六九點五七平方公尺）、B部分所示之鐵皮屋住宅（面積一三點四六平方公尺）及C部分所示之鋁製貨櫃屋（面積三○點一九平方公尺）拆除，並將該部分土地返還予原告。
被告應自民國九十六年六月七日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣貳仟壹佰陸拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴主張依無權占有之法律關係，訴請拆屋還地，嗣於民國96年9月4日追加主張依不當得利法律關係請求被告給付無權占有期間之不當得利。查其追加之訴與起訴請求之基礎事實相同，於證據上有其共通性，並得於同一訴訟程序一併解決爭議，且無礙被告之防禦及訴訟之終結，核與前開規定相符，自應准許，合先敘明。
二、原告主張：坐落臺東縣臺東市○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為原告所有，面積為2,705.89平方公尺（約0.27公頃），於94年10月4日出租予被告使用，兩造訂有土地租賃契約書（下稱系爭契約），約定租賃期間自94年11月1日起至99年10月31日止，承租範圍寬34公尺，面積約0.13公頃，惟未在系爭土地上明確劃分被告使用之界限，租金則約定第1年月租新臺幣（下同）8,000元整，第2年至第5年月租10,000元整，每3個月為1期，每期於5日前付租金，另約定承租人如未正常繳納租金逾2個月時，出租人得解除該契約，並不負催告之責任，並得請求其所生之損害賠償等語。惟上開有關承租人遲繳2個月租金時，出租人得解除契約之約定，兩造訂約時之真意包含承租人有該等情事時出租人得終止系爭契約，只是因對法律不熟悉，訂約當時誤認解除契約之涵義包含終止契約，所以才未載明得終止該契約。嗣被告即在系爭土地上建造如附圖A部分所示之鐵架鐵管大涼棚（面積
169.57平方公尺）、B部分所示之鐵皮屋住宅（面積13.46平方公尺）及C部分所示之鋁製貨櫃屋（面積30.19平方公尺）等地上物使用。惟嗣被告未依約繳納租金，已積欠逾2個月之租金達60,000元，原告即於96年5月29日寄送存證信函表示依系爭契約第5條之約定終止系爭契約，並給予被告7日之搬離期限，被告業於96年5月30日接到該存證信函，惟迄未搬離，自屬無權占有，爰依民法第767條前段及中段規定請求被告拆屋還地，並依民法第179條後段規定請求被告返還相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應將坐落臺東縣臺東市○○段○○○○號之土地上如附圖A部分所示之鐵架鐵管大涼棚（面積169.57平方公尺）、B部分所示之鐵皮屋住宅（面積13.46平方公尺）及C部分所示之鋁製貨櫃屋（面積
30.19平方公尺）拆除，並將該部分土地返還予原告；㈡被告應自96年6月7日（即原告表示終止系爭契約之存證信函送達被告之日起算7日後之始日）起至返還上開土地之日止，按月給付原告10,000元。
三、被告則以：兩造訂定系爭契約時確未約定被告使用系爭土地之明確界線，但在訂約前伊去現場看，系爭土地有一部分的土地較正常地面低了1米半（即本院卷第89頁被告當庭在複丈成果圖上所繪丙戊庚己壬辛部分），伊在訂約時預計只要使用如伊在上開複丈成果圖所繪之甲乙丙丁部分（包含A、B、C）就好了，雖然此範圍內的庚戊己丁部分尚未填平，但伊覺得沒關係，另伊也同意為方便原告把上開較低部分的土地填平，在伊承租系爭土地後，原告所僱請的砂石車仍可繼續使用系爭土地如伊在上開複丈成果圖上所繪星號及塗黑的部分；但在伊承租後，原告的砂石車不是走伊同意的路徑，而是經過如伊在上開複丈成果圖所繪斜線範圍的土地，導致伊不能工作，且其他較低的土地伊也無法使用，伊請人來測量後發現實際上能使用的土地面積不到0.13公頃，就要求原告減租金，但原告不同意，伊就自行決定暫緩繳租金，但仍繼續使用系爭土地，準備跟原告協議好減租數額後再一起繳付等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事項：㈠坐落臺東縣臺東市○○段第646地號之土地，面積為2,705.8
9平方公尺，所有權人為原告，於96年1月間之申報地價為每平方公尺160元，該土地鄰近土地各供種植釋迦、養牛戶使用及民用航空站機場用地使用，並無商家，惟緊臨臺東市○○路，交通尚稱便捷。
㈡兩造於94年10月4日就上開土地簽訂租賃契約，承租範圍面
積約0.13公頃之土地租賃契約書。土地租賃契約就租期、租金等事項約定：
⒈租賃期間為94年11月1日起至99年10月31日止。
⒉租金約定第1年月租8,000元整，第二年至第五年月租10,000元整，3個月為1期，每期於5日前付租金。
⒊承租人如未正常繳納租金逾2個月時，出租人得解除該契約，並不負催告之責任，並得請求其所生之損害賠償。
㈢兩造訂約當時，對於約定被告承租上開土地其中0.13公頃之範圍，並沒有明確的劃分。
㈣經地政人員測量結果，被告所興建佔用系爭土地面積之建物
共有三項：鐵架鐵管大涼棚佔用169.57平方公尺、鐵皮屋住宅佔用13.46平方公尺、鋁製貨櫃屋佔用30.19平方公尺，另被告尚興建一個小貨櫃涼棚（面積6.82平方公尺）則係位於順天段650地號上，並未佔用系爭土地，兩造對此結果均不爭執。
㈤對本院96年10月11日勘驗筆錄之內容及所附照片均不爭執。
㈥對卷附系爭土地之土地登記謄本、所有權狀（第8、9頁）、
存證信函（第10頁）、土地租賃契約書（第11至14頁）、臺東縣臺東地政事務所96年10月16日東地所地價字第0960007493號、96年10月19日東地所測量字第0960007646號函文、96年11月20日東地測量字第0960008302號函文、土地登記謄本、土地複丈成果圖（本院卷第54至56、61至64頁）、臺灣郵政股份有限公司臺東郵局96年12月19日郵字第0965001432號函文及所附被告簽收清單（本院卷第79、80頁）等文書之形式上及實質上真正均不爭執。
五、得心證之理由：本件經兩造協議同意簡化爭點為：㈠被告占有系爭土地，是否有合法權源？㈡如認為被告無權占有系爭土地，則原告請求相當於不當得利金額是否合理？茲分述如下：
㈠被告占有系爭土地，是否有合法權源？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥所用之辭
句，民法第98條定有明文。系爭契約第5條雖約定：被告如未正常繳納租金逾2個月時，原告得解除該契約，並不負催告之責任，並得請求其所生之損害賠償，惟觀之原告於96年5月29日寄發予被告之存證信函載明：被告已積欠60,000元租金，違反系爭契約第5條之約定，原告特發函解除租賃契約並終止租賃關係等語，有該存證信函可證（見本院卷第10頁），原告起訴狀亦記載「原告與被告之原租賃契約亦已於日前依照租賃契約第5條發函終止租賃關係」等語（見本院卷第4頁），參以被告自承於接獲上開存證信函後未曾就終止租賃關係乙節向原告表示異議（見本院卷第76頁），於本院言詞辯論中亦未表示不同意原告依系爭契約第5條終止契約等情，足見原告主張兩造訂約當時就系爭契約第5條有關解除契約之約定，真意係包含原告得終止契約等語，洵非無據。
⒉按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人
時，發生效力。但撤回之通知，同時或先時到達者，不在此限，民法第95條第1項定有明文；次按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物，最高法院75年台上字第801號著有判例。查被告至96年5月29日原告寄發存證信函時，已積欠逾2個月租金達6萬元未繳之事實，為被告所不爭執（見本院卷第85頁），而兩造就系爭契約第5條約定之真意包含被告遲付2個月以上租金時，原告即得不經催告終止系爭契約，已如前述，是原告未經催告，逕以上開存證信函為終止系爭契約之意思表示，核屬有據，而該意思表示之通知已於96年5月30日達到被告，有臺東馬蘭郵局郵件簽收清單附卷可稽（見本院卷第79、80頁），是系爭契約業於96年5月30日終止，被告因系爭契約而取得使用系爭土地之法律上原因已消滅，其未依原告存證信函之要求於7日內搬離，自該期限屆至之96年6月7日起仍繼續占有、使用系爭土地，自屬無權占有，參照前揭判例說明，原告本於民法第767條前段及中段規定，請求被告拆除系爭土地上之建築物後予以返還，核有理由。
⒊被告雖辯稱因系爭土地有部分未填平，且原告僱用以填平土
地之砂石車未依被告於訂約時同意之路徑出入，致其可使用之範圍不到原約定之0.13公頃，故其決定暫緩繳租金等語，惟為原告所否認，被告亦自承就上開主張並無證據可提出（見本院卷第85頁），已難遽信，參以原告於本院言詞辯論中陳稱：被告在系爭契約訂定前就知道系爭土地有部分未填平的情狀，對此亦無異議，因此兩造才沒有明確劃分被告承租的範圍，實質上系爭土地全部共0.27公頃的範圍被告均可使用，且原告在訂約時也有跟被告說為了把系爭土地上較低的部分填平，原告的砂石車需繼續出入系爭土地，被告也同意讓原告的砂石車使用系爭土地等語（見本院卷第85頁），核與被告自承：伊於兩造訂約當時即知悉系爭土地有部分尚未填平，且伊預計使用的範圍內也有包含未填平部分，但伊覺得沒關係，反正會陸續填平，伊亦同意原告的砂石車繼續使用系爭土地以便填平其餘部分等語（見本院卷第84頁）相符，足見被告於訂約時即知系爭土地有部分未填平，並認縱其使用範圍內包含未填平部分之土地，對其亦無影響，故仍與原告訂約，並同意原告之砂石車繼續使用系爭土地，則兩造既未在系爭土地上明確畫分被告承租之0.13公頃範圍，被告亦認未填平之土地無礙其使用，復未舉證證明原告之砂石車確未行走被告同意之特定路線，致影響其使用系爭土地，原告主張實質上就系爭土地共0.27公頃之範圍，被告均可使用等語，洵屬有據，被告抗辯因無法使用系爭土地未填平部分，且原告砂石車未依約定路線行走，致其可使用之範圍不到
0.13公頃云云，自不足採。況縱認被告實際使用之範圍確不足0.13公頃，惟觀之系爭契約內容並未約定被告於使用面積不足時得暫緩繳付租金，被告亦自承暫緩繳租金是其自行決定的，未經原告同意等語（見本院卷第85頁），則被告擅自停止繳納租金，亦屬無憑，自不足為不利原告之認定。
⒋綜上，被告自96年6月7日起繼續占有系爭土地，無正當權源，屬無權占有，自堪認定。
㈡如認為被告無權占有系爭土地，則原告請求相當於租金之不
當得利金額是否合理？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲致相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有61年台上字第1695號判例可資參照。本件被告於系爭契約終止後，占有系爭土地之法律上原因已不存在，其未依原告存證信函所示之7日期限搬離，自該期限屆至之96年6月7日起仍繼續使用系爭土地，屬無權占有，業如前述，其使用如附圖A部分所示之鐵架鐵管大涼棚（面積169.57平方公尺）、B部分所示之鐵皮屋住宅（面積13.46平方公尺）及C部分所示之鋁製貨櫃屋（面積30.19平方公尺），顯獲有相當於租金之不當得利，原告本於民法第179條後段規定請求被告給付，自屬有據。
而按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文；又所謂土地價額係指法定地價，即土地所有權人依土地法所申報之地價而言，土地法施行法第25條、土地法第148條亦分別定有明文，是本件相當於租金之不當得利計算標準，自應參酌上開規定，較為客觀公允。查系爭土地每平方公尺之申報地價自96年1月起為160元，有地價第二類謄本在卷可稽，本院審酌系爭土地鄰近土地各供種植釋迦、養牛戶使用及民用航空站機場用地使用，並無商家，惟緊臨臺東市○○路，交通尚稱便捷等情，認被告使用系爭土地之對價應以申報地價總價額年息6%計算為相當，是原告得請求被告給付每月相當租金之不當得利應為2,165元（160x2,705.89x6%x1/12=2,165【元以下4捨5入】）。
㈢綜上，原告本於民法第767條前段及中段、第179條後段規定
請求被告將系爭土地上如附圖所示A、B、C部分之地上物拆除，並將該部分土地返還原告，及自96年6月7日起至返還上開土地之日止，按月給付原告2,165元，核有理由，應予准許。其逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決之基礎無影響，毋庸一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 1 月 8 日
民事庭 法 官以上正本係照原本作成。
如不服本判決，得於收受本判決正本後20日內向本院提出上訴狀，並繳納上訴費用。
中 華 民 國 97 年 1 月 8 日
書 記 官陳俊吉