臺灣臺東地方法院民事判決 96年度訴字第183號原 告 丙○○訴訟代理人 丁○○被 告 乙○○○○○○
辛○○
樓戊○○上 一 人訴訟代理人 己○○○共 同訴訟代理人 庚○○上列當事人間請求土地所有權轉登記事件，本院於民國97年6月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟參佰壹拾元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○○號土地（面積為2,816平方公尺，地目為田，使用分區為風景區，下稱系爭土地）及位於該土地上之臺東縣○○鄉○○段305建號鋼筋混凝土造建物（面積為465.17平方公尺，門牌號碼為臺東縣○○鄉○○村○○路○○○○號，下稱系爭建物），原均為被告徐維謙所有，被告徐維謙於民國95年6月1日將系爭土地及建物出租予原告使用，並簽訂不動產租賃契約（下稱系爭契約），約定租賃期間自95年6月1日起至98年5月31日止，為期3年，每月租金新臺幣（下同）2萬元整。原告承租後即在系爭土地上種植花卉、有機地瓜等園藝作物及農作物，出售予前來遊玩之遊客，參照土地法第106條第1項規定及最高法院82年台上字第1096號判例意旨，原告與被告徐維謙之間就系爭土地之租賃即屬耕地租用，原告依土地法第104條第2項之規定就系爭土地享有優先承買權。詎料，被告徐維謙未徵詢原告是否承買系爭土地，擅與被告辛○○通謀以被告辛○○為虛偽買賣之人頭，先於96年5月8日將系爭土地所有權以買賣為原因移轉登記予被告辛○○，再於96年9月6日以被告辛○○之名義，將系爭土地所有權以買賣為原因移轉登記予被告戊○○，而被告3人間之上開買賣均未依土地法第104條第2項之規定通知原告，渠等所簽立之買賣契約，自不得對抗原告，爰依土地法第107條規定，請求被告3人塗銷上開所有權移轉登記，由被告徐維謙與原告訂立書面契約並協同辦理系爭土地所有權移轉登記等語，並聲明：㈠被告徐維謙、辛○○、戊○○間，以買賣為原因，就系爭土地之所有權移轉登記應予塗銷。㈡被告徐維謙應就系爭土地與原告訂立所有權讓與書面契約並移轉所有權登記予原告。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告徐維謙與原告確於95年6月1日就系爭土地及建物簽訂系爭契約，但原告租用系爭土地及建物係用於營業設立海灘旅店、加母子灣咖啡屋餐飲，並經營潛水、透明獨木舟及小艇遊憩事業，是系爭契約僅屬一般房屋租賃，並非原告所指之耕地租賃；縱認原告與被告徐維謙間具有耕地租賃契約關係存在，惟加母子灣咖啡屋之登記負責人為林品仲，原告顯出借或轉租他人使用系爭土地，又上開咖啡屋並未向臺東縣政府工商課辦理商業登記，民宿部分亦迄未經臺東縣政府城鄉管理課完成民宿登記，原告復未曾向臺東縣政府建管課申請使用執照農舍用途變更為商業使用，顯見原告在系爭農舍及土地上從事違法違章之商業使用，並非自任耕作之農民，亦非以自任耕作為目的，自無優先承買權。而土地法第107條準用第104條第2項規定，須具有行使優先承買權之權利主體者，出賣人始有踐行通知之義務，然原告就系爭土地既無優先承買權存在，被告徐維謙將系爭土地出售予與被告辛○○，再由被告辛○○出售予被告戊○○，本無庸踐行通知原告之程序，自非不得對抗原告，且上開買賣亦無原告所謂借用被告辛○○名義出售之虛偽情事，原告請求顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地（面積為2,816平方公尺，於96年1月間之每平方公
尺申報地價為48元，地目為田，使用分區為風景區）及位於該土地上之系爭建物（總面積為465.17平方公尺，門牌號碼為臺東縣○○鄉○○路○○○○號）原為被告徐維謙所有，嗣被告徐維謙與被告辛○○就系爭土地及建物訂定買賣契約，經臺東縣成功地政事務所以96年成地字第013870號收受土地登記申請書，嗣於96年5月8日登記被告辛○○為所有權人；後被告辛○○又與被告戊○○就系爭房地訂定買賣契約，經臺東縣成功地政事務所以96年成地字第029430號收受土地登記申請書，於96年9月6日登記被告戊○○為所有權人。
㈡原告（為乙方）與被告徐維謙（為甲方）於95年6月1日簽訂
系爭契約，約定：「一、租賃標的：（一）坐落位址：臺東縣○○鄉○○村○鄰○○路三六之一號。（二）使用範圍：三層樓透天房屋一幢及該屋坐落之土地。二、租賃期限：自民國95年6月1日起至98年5月31日止。三、租金和租金繳納方式：（一）租金每月新台幣2萬元整。（二）租金繳納方式：乙方應先開具租賃期間每月1日為到期日之支票12張於簽約時交付甲方；第一年租期屆滿前30天，乙方再開立另外12張支票交付甲方，第二年租期屆滿條件亦同。．．．五、租期屆滿之遷出及保證：．．．（四）乙方遷空本件租賃標的時，應即將鑰匙交付甲方，甲方並應於同時返還前開本票。五、終止契約：（一）乙方於租期屆滿前，如須提前終止契約，應於終止前一個月以書面通知甲方。（二）甲方於租賃期間出售本件房屋、土地而須提前終止租約時，甲方應在二個月前以書面通知乙方搬遷。．．．」。
㈢原告為營利事業「普仁有限公司」之負責人，在承租系爭房
地後，在其上經營加母子灣咖啡屋、海灘民宿，其中加母子灣咖啡屋之登記負責人為林品仲，原告並於上開建物側邊種植地瓜及園藝作物，供咖啡屋內的餐飲或擺設使用，園藝作物遊客亦可選購。上開咖啡屋並未向臺東縣政府工商課辦理商業登記，民宿部分亦迄未經臺東縣政府城鄉管理課完成民宿登記，原告亦未曾向臺東縣政府建管課申請使用執照農舍用途變更為商業使用。
㈣被告徐維謙於96年9月11日寄發臺東大同路存證號碼01926號
之存證信函予原告，通知業已將兩造95年5月4日簽立不動產租賃補充協定書及95年6月1日簽立不動產租賃契約書之權利及義務關係，一併移轉予系爭房地之承買人即被告戊○○。㈤對卷附系爭契約（見本院卷第6至7頁、第35至36頁）、土地
登記謄本（見本院卷第8至9頁）、建物登記謄本（見本院卷第10至11頁）、臺東縣成功地政事務所土地所有權異動索引影本（見本院卷第12頁）、臺東大同路郵局存證號碼第01926號存證信函（見本院卷第13頁）、系爭建物現場照片22幀（見本院卷第37至47頁）、普仁有限公司營利事業基本資料（見本院卷第48至52頁）、系爭土地現場照片（見本院卷第73至80頁）等文書之形式上及實質上真正均不爭執。
四、得心證之理由：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。是主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任，而主張法律關係變更或消滅之當事人，則須就該法律關係變更或消滅所須具備之特別要件，負主張及舉證之責任，此為舉證責任分配原則。次按「以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用。前項所稱耕作，包括漁牧。」、「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第104條第2項之規定，於前項承買承典準用之。」，土地法第106條、第107條第1項分別定有明文；又土地法第107條第1項關於耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年台上字第700號判例意旨參照）。查原告主張系爭契約屬耕地租賃，其就系爭土地具有優先承買權等語，業據被告否認，自應由原告就此有利於己之事實及法律要件存在負舉證責任。是本件經兩造協議同意簡化爭點為：系爭契約是否屬耕地租賃？原告對於系爭土地是否有土地法第107條第1項之優先承買權？㈡查原告主張系爭契約屬耕地租賃，其有優先承買權等語，無
非係以：系爭契約第1條「租賃標的」約定原告使用範圍包含系爭建物及所坐落之系爭土地，且其於95年6月1日承租系爭土地後即在其上種植花卉、地瓜以供出售，有現場照片為證（見本院卷一第73至80頁），於95年9月12日前往現場測量之地政人員甲○○亦到庭證稱測量當天在現場有看到系爭土上種有花草樹木等語，參照最高法院82年台上字第1096號判例意旨，自屬農業經營等事證，為其論據。惟查：
⒈按「種植稻、麥、茶、桑等供食衣原料之植物，固為農作物
，即為改善居住、育樂環境而種植花卉樹種等園藝作物，以供出售者，既與造林有間，其所栽植之植物，係屬農業經營之一種，仍不失為農作物。」，固有最高法院82年台上字第1096號判例意旨足參，惟所謂「耕地租賃」，係以支付地租而「耕作」他人之農地為要件，所稱之「耕作」，其目的應在於定期（按季、按年）收穫，以施人工於他人之土地上栽培農作物而言。倘施人工於出租人土地之目的，係為耕作或漁牧以外之用，非在於收穫定期之農作物，不論該地目是否為「田」，應認無「耕地租賃」之適用（最高法院63年台上字第1218號判例、85年度台上字第2696號判決意旨參照）。
⒉查本件系爭契約所定有關租賃標的、租期、租金等事項（如
前揭事實及理由三、㈡所示），均與一般租用房屋居住使用之契約相類，並未顯示原告租用系爭房地係為供栽培農作物為目的，其中第6條「終止契約」並明確約定被告於租賃期間仍可出售系爭房地，僅需於2個月前通知原告搬遷，顯見該租賃契約之目的僅在供原告居住使用系爭建物，被告徐維謙只需先期通知原告搬遷，仍可隨時自由出售，自與耕地租賃之定期性有別，至系爭契約第1條「租賃標的」雖約定原告使用範圍包含系爭建物及所坐落之系爭土地，惟本件系爭建物既為透天房屋，被告徐維謙為便於原告居住使用，在契約中附帶約定原告亦具有該屋所坐落之系爭土地使用權源以免爭議，亦非悖於常情，自不得遽認此約定即表示租賃目的係在系爭土地上栽作農作物。
⒊原告主張其於95年6月1日承租系爭土地後即在其上種植花卉
、地瓜以供出售云云，雖據提出現場照片及證人甲○○之證言為證，惟上開照片拍攝日期係自96年11月起至97年1月間止（見本院卷一第73至80頁），無法證明其所稱現場自95年9月底後即有種植地瓜作物等情屬實，而證人甲○○於本院言詞辯論中固證稱：測量當天伊在現場有看到房子周圍有一些花草樹木，但因伊專心在測量，所以沒有特別注意等語（見本院卷一第175頁），亦僅足以認定當時現場種有花草樹木等園藝作物，尚不足推論原告種植該等作物之目的係供出售，亦無法證明原告嗣後確有定期收穫該等作物之行為，與前揭判例、判決意旨所認定農業經營、耕地租賃之要件仍屬有間，自無法執為有利原告之認定，況被告戊○○前於96年12月7日向臺東縣東河鄉公所申請系爭土地農用證明，經該所認定因土地上存有系爭房屋且顯有營業之實，故依據農業用地作農業使用證明審查辦法駁回其聲請，有該所96年12月25日河鄉農字第0960009813號函文附卷可憑（見本院卷一第122頁），又系爭房屋因設有上開咖啡屋及民宿，業經臺東縣稅捐稽徵處依房屋稅條例第5條第1項第2款規定按營業用稅率課徵房屋稅，亦有該處96年12月12日東稅財字第0960040024號函文可稽（見本院卷二第13頁），益見原告在系爭土地及建物上有營業之實，已與農業用地之要件不符，堪認其承租系爭土地及建物確係供營業、居住使用，而非以定期種植農作物為目的無疑。
⒋從而，原告所舉之上開事證，均不足使本院形成其承租系爭
土地之目的在於耕作以定期收穫作物之心證，此外，復查無其他積極證據證明系爭契約確屬耕地租賃，參照前揭說明，顯與土地法第107條規定優先承買權之要件不符，被告徐維謙本不受該條文之拘束，自無庸踐行通知原告之程序，即得基於所有權人地位，將系爭土地自由出售予被告辛○○、戊○○等人，是原告主張其有優先承買權，系爭土地之所有權移轉登記不得對抗原告，應予塗銷，被告徐維謙並應與原告就系爭土地訂立買賣契約云云，洵不足採。
五、綜上，原告依土地法第107條第2項準用同法第104條第2項之規定，請求被告3人塗銷上開所有權移轉登記，並由被告徐維謙與原告訂立書面契約及協同辦理系爭土地所有權移轉登記，核無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項有明文規定，經計算本件訴訟費用為12,310元（裁判費9,250元、證人旅費2,560元、500元，合計12,310元），爰判決如主文第2項所示。
七、本件事證已臻明確，被告辛○○向被告徐維謙買受系爭土地後出售予被告戊○○之買賣契約實質上是否真正，原告在系爭土地上經營咖啡屋、民宿是否違反消防法、民宿管理辦法等法規，及兩造其餘所為陳述及攻擊防禦方法，均已核與本案判決結果不生影響，自無庸一一再加論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 26 日
民事庭 法 官 黃珮茹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 6 月 26 日
書記官 陳俊吉