臺灣臺東地方法院民事判決 102年度訴字第135號原 告 梁菊珍被 告 林義男上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年1月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾貳萬肆仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）590萬元」，嗣於民國102年11月27日準備程序當庭變更上開聲明為：「被告應給付原告295萬元」，核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：兩造於101年3月20日簽訂不動產買賣買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定伊以總價28,755,000元向被告購買被告與訴外人陳秋源所共有坐落臺東縣臺東市○○段○○○○號、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地），伊並已依約給付第一期款495萬元、第二期款45萬元，合計540萬元予被告，其中，295萬元為伊所出資，另245萬元則為訴外人洪進福所出資。嗣因被告未依約交付產權移轉登記相關證件及資料，且又無法取得聯繫，伊因而未交付第三期款項及其餘尾款。然被告竟無正當事由即沒收伊所交付上開款項，屢經催促，仍拒不返還，爰提起本訴，請求被告返還伊所出資交付之價金295萬元等語。並聲明：被告應給付原告295萬元。
二、被告則以：系爭土地買賣契約價金為28,755,000元，原告僅依約給付第一期及第二期款合計540萬元，惟第三期款9,342,000元及其餘尾款原告均未依約給付，屢經催促，原告均不予理會，是原告顯已違約，伊乃據系爭契約第10條之約定，解除系爭買賣契約，並沒收原告已繳納之全部價金540萬元作為違約金等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）經查：兩造於101年3月20日就系爭土地簽訂系爭買賣契約，原告並已依約給付第一期及第二期款合計540萬元，且原告未依約給付第三期款及其餘尾款等情，業據兩造分別提出系爭買賣契約影本、支票影本、匯款申請書等證在卷可稽，復為兩造所不爭執，堪認屬實（本院卷第4至7、17、25至27、37頁）。
（二）原告雖主張：被告未依約交付產權移轉登記相關證件及資料，且無法取得聯繫，伊始本於民法第264條同時履行抗辯權之行使而未交付尾款等語。惟查，系爭契約第4條約定賣方即被告應於101年3月26日交付辦理過戶之相關資料，而被告於系爭買賣契約簽約當天即已將系爭土地所有權狀正本及身份證影本交付予承辦系爭買賣契約之土地代書陳俊成，僅印鑑章未交付土地代書，惟此係因土地代書本不收受委託人之印鑑章；又因原告早在101年3月26日前即已表示資金方面有問題，兩造復已就系爭買賣契約是否合意解約等問題進行協商，是承辦代書為免向稅務局辦理過戶事宜後，另又再行撤件，將導致印花稅2萬多元之損失，因而未送件，而被告係於101年6月19日始自土地代書處取回所有權狀正本等文件；且原告未曾向土地代書表示因無法聯繫到被告致無法給付後續尾款等情，業據證人陳俊成證述並提出所有權狀簽收單影本在卷（本院卷第36、47頁）。則依證人陳俊成所述，被告既已交付所有權狀正本及身份證影本予土地代書，而本件未送件申辦所有權移轉事宜，復係因原告資金方面之問題所致，從而本難認被告有何未依約交付辦理產權移轉登記相關證件之情事；再者，兩造既已於第三期款項交付日期前就系爭買賣契約進行協商，且原告復未曾向土地代書表示無法與被告取得連繫之情，則亦難認原告主張無法與被告取得連繫等情屬實。是原告上揭主張顯與證人陳俊成所述不符，而原告就其主張，復未提出其他證據以資佐證，則其空言主張，本院尚難驟為採信。
（三）又查，原告及其合夥人即訴外人洪進福於第三期款應給付日即101年3月26日之前，即曾向土地代書陳俊成表示：因系爭土地買方之內部合夥人間就出資方面有些問題，致後續尾款無法支付，無法完成買賣等語，因而請土地代書陳俊成向被告轉達希望能解除契約、違約金即第一、二期款項540萬元不要全數沒收等情，亦據證人陳俊成證述在卷（本院卷第36頁），是堪認原告未依約給付買賣價金，乃係因原告與其合夥人間內部間之資金籌措問題所致，從而被告所辯原告未依約履行而有違約之情事等情，足堪信實。
（四）本件違約金應酌減為2,875,500元：
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條、第252條分別定有明文。
次按關於違約金之約定是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。最高法院79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例要旨參照。準此，在契約自由原則之下，當事人雙方雖得於訂約時，盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，然倘當事人雙方約定之違約金數額超過違約他方之實際損害額，以致雙方利益失衡時，為期公平，法院自仍得酌予核減違約金。
2.經查：系爭買賣契約簽訂後，倘甲方即買受人不買或不按約定日期付款時，願將既付價款全部由乙方即出賣人無條件沒收，抵作違約金，並解除契約。系爭買賣契約第10條第1項定有明文，有前揭系爭買賣契約影本在卷可稽。而原告確有未依約給付第三期款項及其餘尾款之違約情事，業如前述，是被告本於上開約定沒收原告已給付之價款抵作違約金，固非無據。惟兩造就系爭買賣契約之違約金性質既未為特別約定，則揆諸前開規定及說明，系爭買賣契約所約定之違約金應視為損害賠償總額預定性質之違約金，是應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以判斷其約定之違約金是否相當。據此，系爭買賣契約僅以「買受人已支付之價款全部」抵作違約金，並未慮及被告實際損害額，復未就違約金之數額設有上限，已有未洽。爰審酌系爭買賣契約之履行，被告原有一定之銷售利潤，因原告未依約履行，致被告受有未能如期取得價金、實現銷售利潤，且喪失依約收取價金所能獲取之孳息收入等損害，又被告因原告違約而解除契約，則被告就系爭土地再為銷售，將另生管銷費用之支出，或相當期間不能出售之資金成本等損失，並審酌被告業將系爭土地轉售予他人等情狀，認本件違約金應以系爭買賣契約總價百分之10計算即2,875,500元為適當【計算式：28,755,000元×10％＝2,875,500元】。是故，本件被告以買受人即原告所給付之價款540萬元全部抵作違約金，顯然過高，應予核減為2,875,500元。
四、綜上所述，被告雖得依約以原告已給付之價款抵作違約金而予以沒收，然所得沒收之違約金應以2,875,500元為限。又系爭買賣契約既經被告以原告違約而予以解除，則依民法第259條之規定，被告尚負有返還價金予原告之回復原狀義務，從而就原告已給付之價金540萬元扣除被告得沒收之違約金2,875,500元後，所餘款項2,524,500元，被告自負有返還原告之回復原狀義務。是原告請求被告給付2,524,500元，核屬有據，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 1 月 22 日
民事庭 審判長 法 官 盧怡秀
法 官 徐晶純法 官 趙彥強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 1 月 22 日
書記官 林傳坤