臺灣臺東地方法院民事判決 103年度簡上字第22號上 訴 人 陳寶雲訴訟代理人 吳松樹被 上訴人 邱久玲兼訴訟代理人 丁明輝即豅騰房屋企業社上列當事人間請求給付服務報酬等事件，上訴人對於民國103年5月12日本院臺東簡易庭103年度東簡字第63號第一審判決提起上訴，本院於104年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國102年7月10日與被上訴人丁明輝即豅騰房屋企業社（下稱被上訴人丁明輝）簽訂不動產一般委託銷售契約書（下稱系爭契約），將其與訴外人即上訴人之姐陳昱均共有坐落臺東縣○○鄉○○段0000000地號土地（下稱系爭土地）委託被上訴人丁明輝銷售。經被上訴人丁明輝居間媒介後，被上訴人邱久玲與上訴人於103年1月28日合意以新臺幣（下同）320萬元買受系爭土地，被上訴人丁明輝因而於同年1月29日將被上訴人邱久玲給付之定金5萬元匯至上訴人指定之帳戶，上訴人並於同日以行動通訊軟體Line回覆確認已收到被上訴人邱久玲之匯款。詎被上訴人丁明輝於同年2月6日通知上訴人就系爭土地簽訂不動產買賣契約書之日期後，上訴人竟以陳昱均不同意出售系爭土地為由，向被上訴人丁明輝表示欲取消系爭土地之買賣。惟上訴人既已收受定金，則依系爭契約第7條第5項第3款第1目約定，應視為被上訴人丁明輝已完成居間仲介之義務，而本件又因可歸責於上訴人之事由而不願或無法與被上訴人丁明輝所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書，被上訴人丁明輝自得依民法第565條、第568條之規定及系爭契約第7條第5項第3款第1目之約定，請求上訴人給付依成交價格320萬元之6%計算之違約金19萬2,000元；被上訴人邱久玲得依民法第248條、第249條第3款之規定，請求上訴人加倍返還所受定金10萬元等語。並聲明：㈠上訴人應給付被上訴人邱久玲10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡上訴人應給付被上訴人丁明輝19萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：其於系爭契約上簽名時並未附有買賣契約書、行情表，且被上訴人丁明輝亦未向其詳述系爭契約內容，其亦未見過被上訴人邱久玲，既系爭土地為其與陳昱均共有，系爭契約未經陳昱均簽名；其於103年2月6日收到定金5萬元後，經與陳昱均商談，因陳昱均表示不願意出售系爭土地，而當時其向被上訴人丁明輝係表示願就系爭土地應有部分二分之一部分以320萬元之價格出售予被上訴人邱久玲；系爭契約上所載「經紀人洪林佳蓉」係預先蓋印，有違不動產經紀業管理條例第22條之規定；而系爭契約所附不動產土地現況說明書亦未經經紀人簽名，此亦有違上開條例第22、29、31條等規定；又被上訴人丁明輝就系爭契約未給予審閱期間，是系爭契約有違審閱期間之強制規定而屬無效；另系爭契約屬定型化契約，依據系爭契約第7條第5項第3款第1目之約定有偏袒被上訴人丁明輝之顯失公平之情事，依消費者保護法第12條之規定，應屬無效；其委託銷售之底價為368萬元，從未與被上訴人丁明輝簽訂變更或降價契約，則被上訴人丁明輝要求其以320萬元成交自屬無據，再5萬元係斡旋金之性質，而非定金，被上訴人丁明輝在未經其同意下，擅將該5萬元匯至其帳戶，自不能以其同意收受該5萬元之斡旋金，而認為其同意以320萬元出售系爭土地，是其既未同意以320萬元出售系爭土地予被上訴人邱久玲，亦未同意收受該5萬元斡旋金，自無違反系爭契約第9條第4項之情形，況其自始未與被上訴人邱久玲簽訂不動產買賣契約，被上訴人邱久玲自不得請求加倍返還所受定金；另陳昱均為系爭土地之共有人，依土地法第34條之1規定有優先承買權，被上訴人丁明輝既未就陳昱均之優先承買權先予處理，自難認雙方買賣已達成，其有以320萬元出售系爭土地予被上訴人邱久玲之義務，並得請求其給付服務報酬及違約金等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判決被上訴人之訴有理由，上訴人不服提起上訴，除援用原審之主張及陳述外，另補陳：
（一）就被上訴人丁明輝部分：系爭土地之買賣，自始至終均未有上訴人與被上訴人邱久玲合意之買賣書面文件，原審援引民法第153條規定，無視民法第758條第2項應係民法第153條之例外規定，逕認買賣契約成立，顯有判決違背法令；另系爭契約屬定型化契約，依據系爭契約第7條第5項第3款第1目及第9條第2項之約定，有偏袒被上訴人丁明輝之顯失公平情事，依消費者保護法施行細則第14條之規定，應屬無效；另原審判決以上訴人勾選「業已行使契約審閱期權利，並充分瞭解契約內容」，難認系爭契約之締結有何違反審閱期間之情形，惟參酌98年度台上字第168號判決要旨，應由企業經營者舉證證明已提供消費者合理審閱契約之期間，原審判決顯有疏漏；縱認系爭契約有效，上訴人應依系爭契約第7條第5項第3款第1目之約定給付違約金，金額顯屬過高，請依民法第252條予以酌減等語。
並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡廢棄部分被上訴人丁明輝在第一審之訴駁回。
（二）就被上訴人邱久玲部分：系爭契約及不動產買賣契約書自始至終不成立無效，原審判決依據民法第249條第3款規定及系爭契約第9條第2、4項之約定，認上訴人應加倍返還被上訴人邱久玲定金10萬即無理由等語。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡廢棄部分被上訴人邱久玲在第一審之訴駁回。
四、被上訴人除援用原審之主張及陳述外，另補陳：
（一）被上訴人丁明輝：上訴人明顯違約在先，卻以民法758條物權的登記生效要件主義主張權利，其錯誤引用法條且與居間買賣之意背離，堪認係屬上訴卸責之詞；依系爭契約第9條第3項之約定，因可歸責於買受人（即被上訴人邱久玲）之事由而未能簽訂不動產買賣契約書時，則定金沒收之，由此可知，買賣雙方均須承擔違約責任，非僅只上訴人負違約責任而已；被上訴人丁明輝係於系爭土地達上訴人同意出售之價格後，始將被上訴人邱久玲支付之5萬元定金，非斡旋金，依上訴人指示匯至其帳戶內；系爭契約第7條第5項第3款第1目與第6條之約定兩者並無衝突之處等語。並答辯聲明：上訴人之上訴駁回。
（二）被上訴人邱久玲：系爭土地之買賣契約已成立，上訴人於收受定金5萬元後，因可歸責於己事由致未能與其簽訂不動產買賣契約書，因此依系爭契約之約定，上訴人自應加倍返還所受定金10萬元等語。並答辯聲明：上訴人之上訴駁回。
五、本院之判斷：兩造於102年7月10日簽訂系爭契約，約定上訴人將系爭土地委託被上訴人丁明輝仲介出售，委託期間自102年7月5日起至103年7月31日止，被上訴人丁明輝於系爭契約銷售期間內之103年1月28日通知上訴人業已覓得願購買系爭土地之買主即被上訴人邱久玲，被上訴人丁明輝於同年1月29日將被上訴人邱久玲給付之定金5萬元匯至上訴人指定之帳戶等情，有系爭契約、不動產買賣意願書、匯款申請書代收入收據、行動通訊軟體Line畫面等影本在卷可證（見原審卷第5至16頁、第33頁），堪信屬實。至被上訴人丁明輝主張其得依系爭契約之法律關係，請求上訴人給付違約金19萬2,000元；被上訴人邱久玲請求上訴人加倍返還定金10萬元，為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：（一）上訴人簽訂系爭契約而委託被上訴人丁明輝銷售之標的範圍為何？（二）系爭契約之締結有無違反消費者保護法第12條第1、2項及同法施行細則第14條而無效？（三）系爭契約有無違反不動產經紀條例第22條及未給予契約審閱期間而無效？
（四）被上訴人邱久玲與上訴人間就系爭土地之買賣契約是否成立？被上訴人邱久玲請求上訴人加倍返還定金10萬元有無理由？（五）上訴人是否違約？被上訴人丁明輝得請求之違約金為若干？茲論述如下：
（一）上訴人簽訂系爭契約而委託被上訴人丁明輝銷售之標的為系爭土地全部：
1.按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例意旨參照）。
2.經查，系爭土地係上訴人與陳昱均所共有，應有部分為各二分之一，有土地登記謄本可稽（見原審卷第6頁及背面）。而系爭契約第1條所約定不動產標示及委託銷售範圍，雖就土地所有權人記載為「陳昱均、陳寶雲」，而就權利範圍記載為「1/2」，惟被上訴人丁明輝於103年1月28日以行動通訊軟體Line傳送被上訴人邱久玲所簽訂擬承購系爭土地之不動產買賣意願書照片予上訴人後，上訴人即傳送其郵局存簿封面照片予被上訴人丁明輝，且於被上訴人丁明輝再次告知上訴人：被上訴人邱久玲同意以320萬元購買上訴人及陳昱均之系爭土地共2筆，並已支付定金5萬元，請上訴人及陳昱均備妥土地所有權狀、印鑑證明等相關文件等情時，上訴人乃回覆「我有去刷本子，錢有入帳了」等語，有被上訴人邱久玲所簽訂上開不動產買賣意願書及行動通訊軟體Line畫面影本可稽（見原審卷第7至12頁）。又上開不動產買賣意願書與被上訴人丁明輝上開通訊內容，均係表示被上訴人邱久玲願承購「上訴人與陳昱均共有」之系爭土地，而非表示被上訴人邱久玲願承購「上訴人所有」之系爭土地，亦未將購買標的限縮為系爭土地之「權利範圍二分之一」，而上訴人就此不僅未為反對之意思，嗣後尚且另以「我姊姊說不賣了」等語回覆被上訴人丁明輝（見原審卷第15頁），業堪認上訴人所委託被上訴人丁明輝銷售之標的為「上訴人與陳昱均」共有之系爭土地全部。
3.又上訴人於103年2月14日寄發予被上訴人丁明輝之存證信函中表示：「擬出售本人與陳昱均女士共同所有、位於臺東縣鹿野鄉之不動產，並委託全國不動產公司代為媒合買受人；經媒合後有買方邱久玲女士表達願意承買之意，爾後因共同所有人陳昱均女士不願售出」等語，並另於同日向原告丁明輝所加盟之全國不動產經紀股份有限公司臺北市大安區總部（下稱全國不動產公司）投訴時，就締結系爭契約之事表示：「她（指陳昱均）本身沒有簽名，她不要賣」、「我有告知她（指陳昱均）了，但是她也忘了」等語，有該存證信函及投訴影音光碟內容譯文在卷可稽（見原審卷第20、44頁），從而堪認上訴人就系爭土地之銷售，在其主觀上認需徵得陳昱均之同意。而上訴人委託銷售之標的若僅為其就系爭土地之應有部分二分之一，不包含陳昱均所有部分，則上訴人就其所有之財產本可自為決定是否出售，實無需經陳昱均同意，僅於委託銷售之標的亦包含陳昱均之應有部分時，始有經陳昱均同意之必要，是更足認上訴人委託銷售之標的實為系爭土地之全部。
4.綜上，揆諸首揭規定及判例意旨，綜合上開過去事實及證據資料，足認上訴人與被上訴人丁明輝締結系爭契約之真意在於：委託被上訴人丁明輝銷售系爭土地之全部。是上訴人嗣後再以上詞辯稱僅就其所有系爭土地應有部分二分之一委託銷售，堪認係屬臨訟卸責之詞，委無足採。
5.至上訴人另辯稱：被上訴人丁明輝未給予伊系爭契約之審閱期間等語。惟按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固定有明文，惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效，消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可。經查，被上訴人丁明輝係於102年7月1日出示系爭契約予上訴人，為兩造所不爭執（見原審卷第59頁），而系爭契約上關於審閱期間之記載，業經勾選「業已行使契約審閱期權利，並充分瞭解契約內容」，且經上訴人於該勾選後簽名並加註日期為「102年7月10日」，此有系爭契約影本在卷可稽，應認上訴人確已充分瞭解系爭契約之內容，難認系爭契約之締結有何違反審閱期間之情形，而上訴人就其此節所辯，又未能提出任何證據以實其說，且縱令上訴人於簽約前並未有3天以上之審閱期間，然其既持有系爭契約而得隨時查閱，難認其有未能充分瞭解契約內容，致造成不公平之情事，是上訴人抗辯系爭契約違反消保法第11條之1規定，且原告未給予3日審閱期間，應為無效云云，自非可採。
（二）被上訴人邱久玲與上訴人間就系爭土地之買賣契約已成立：
1.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之；訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第153條、第248條分別定有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院69年台上字第1710號判例意旨參照）。
2.經查：上訴人與被上訴人丁明輝締結系爭契約之真意在於委託被上訴人丁明輝銷售系爭土地之全部，業如前述，而上訴人於103年2月14日向全國不動產公司投訴時，復自承同意買賣價金為320萬元等情，有投訴影音光碟內容譯文在卷可稽（見原審卷第49頁），核與被上訴人丁明輝於上揭行動通訊軟體Line中所表示：被上訴人邱久玲同意以320萬元購買上訴人及陳昱均之系爭土地等情相符，堪認被上訴人邱久玲與上訴人就不動產買賣之必要之點，即標的物為系爭土地全部、價金為320萬元，均已達成意思合致，是揆諸前揭民法第153條規定及判例意旨，自應認被上訴人邱久玲與上訴人間就系爭土地之買賣契約業已因必要之點意思合致而成立。
3.況上訴人確有收受被上訴人邱久玲所給付之5萬元乙節，為兩造所不爭執，而上訴人就此固辯稱此5萬元係屬斡旋金性質，並非定金等語。但查，被上訴人邱久玲所簽訂前揭不動產買賣意願書第3、4條分別已載明：買方即被上訴人邱久玲交付5萬元作為斡旋金；若賣方接受買方之承買價款及本意願書之條款時，買方同意買賣契約即已成立生效，受託人即被上訴人丁明輝得全權代理買方將斡旋金視同定金交予賣方即上訴人等情，有前揭不動產買賣意願書可稽。而被上訴人邱久玲與上訴人間就系爭土地之買賣既已達成買賣價金為320萬元之合意，揆諸上開約定，被上訴人丁明輝本得將被上訴人邱久玲所交付之5萬元斡旋金作為定金交付予上訴人，是上開被上訴人邱久玲所給付該5萬元，自具有定金之性質。再者，被上訴人丁明輝於103年1月28日以行動通訊軟體Line傳送被上訴人邱久玲所簽訂擬承購系爭土地之不動產買賣意願書照片予上訴人後，上訴人即傳送其郵局存簿封面照片予被上訴人丁明輝，且於被上訴人丁明輝再次告知上訴人：被上訴人邱久玲同意以320萬元購買上訴人及陳昱均之系爭土地共2筆，並已支付「定金5萬元」等情，上訴人並未為反對之意思，是更足認上訴人同意被上訴人丁明輝代為將該5萬元定金匯款至上訴人所指定之郵局帳戶中，從而堪認上訴人已同意收受該5萬元之定金。則揆諸前揭民法第248條規定，上訴人既已收受被上訴人邱久玲所給付之5萬元作為定金，益應認被上訴人邱久玲與上訴人間就系爭土地之買賣契約確已成立。
4.至上訴人雖辯稱：伊委託銷售之底價為368萬元等語。惟查，上訴人所辯上情，固有系爭契約影本附卷可稽（見原審卷第5頁），惟上開委託銷售底價本非不得於經上訴人同意後為變動，而上訴人嗣後復同意系爭土地之買賣價金為320萬元，亦如前述，則上訴人再以原所約定銷售底價為368萬元為辯，難謂可採。
（三）違約之效果：
1.被上訴人丁明輝得請求上訴人給付19萬2,000元：
（1）按乙方（即被上訴人丁明輝）收受定金後，因可歸責於甲方（即上訴人）之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時，應視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清第2條委託銷售價格之百分之六之服務報酬為違約金予乙方，系爭契約第7條第5項第3款第1目約訂甚明。而違約金則係債務人於債務不履行時，應支付之損害賠償預定性質違約金，或懲罰性違約金。報酬重在居間仲介義務之完成，違約金則係在居間仲介義務完成前，契約當事人之一方因故違約，致契約目的無法達成，所應給付之賠償金。
（2）經查，被上訴人丁明輝向被上訴人邱久玲收取之5萬元斡旋金，於被上訴人邱久玲與上訴人間買賣契約成立時，該5萬元之斡旋金已轉為定金，系爭土地買賣契約已成立，已如前述，系爭契約契約目的係在被上訴人丁明輝為上訴人尋找買方媒介系爭土地之買賣，並促進系爭土地買賣契約之成立，本件被上訴人丁明輝已為上訴人覓得買方即被上訴人邱久玲，且買方出價已達底價，被上訴人丁明輝居間仲介系爭土地買賣之義務已完成，上訴人此時給付予被上訴人丁明輝之對價，性質上屬於報酬，至於上訴人嗣後是否願意履行出賣人義務，將系爭土地所有權移轉登記予買方，係系爭土地買賣契約當事人間，即上訴人與被上訴人邱久玲債務不履行之法律關係，不影響被上訴人丁明輝已完成居間仲介義務得向上訴人請求報酬之權利，故被上訴人丁明輝請求之金額性質上為報酬，上訴人抗辯被上訴人丁明輝請求金額性質上為違約金等語，尚不足採。而被上訴人邱久玲所交付予被上訴人丁明輝之5萬元斡旋金，於被上訴人邱久玲與上訴人間就系爭土地之買賣達成買賣價金為320萬元之合意時，已具有定金之性質，且該筆定金復經上訴人同意收受，本堪認被上訴人邱久玲與上訴人間就系爭土地之買賣契約乃經被上訴人丁明輝居間仲介而已告成立，均如前述，從而亦堪認被上訴人丁明輝已履行系爭契約之義務。而上訴人嗣後不願再與被上訴人邱久玲簽訂不動產買賣契約書，係因陳昱均不願出賣、上訴人因而欲取消交易所致，有前揭行動通訊軟體Line之通訊內容及存證信函可考，自足認有系爭契約約定所稱「可歸責於上訴人之事由而不願或無法與被上訴人丁明輝所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書」之情事，從而被上訴人丁明輝本於系爭契約之約定，請求上訴人給付按成交價320萬元之百分之六計算之報酬19萬2,000元（計算式：320萬元×6%＝19萬2,000元），核屬有據。
（3）上訴人辯稱：系爭契約約定按委託銷售價格6%計算報酬，核屬過高等語，惟按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條定有明文。本院審酌上訴人委託被上訴人丁明輝居間銷售系爭土地期間自102年7月5日起至103年1月29日上訴人收受定金之日止，為仲介買賣系爭土地，所進行帶看土地、議價，及透過各類型之廣告媒體方式如平面廣告、網路廣告、現場廣告等刊登廣告等行銷行為所支出之費用，及被上訴人丁明輝因上訴人嗣後拒絕出售系爭土地，毋須安排簽約支出相關費用等情，認系爭契約約定按委託總價320萬元之6%計算之報酬為19萬2,000元，尚屬合理，是上訴人上開所辯不足採。
（4）上訴人雖辯稱：依系爭契約第7條第5項第3款第1目及第9條第2項約定，被上訴人丁明輝收受買方之定金後，賣方即上訴人即因而負有簽訂買賣契約書之義務，且視為被上訴人丁明輝已完成系爭契約之仲介義務，此與賣方收受定金後才負有違約責任之一般交易常情不合，不顧賣方之公平交易機會，而有顯失公平之情事等語。按定型化契約並非無效之契約，而係在契約有顯失公平之情形時，法律定有調整契約當事人間關係之機制，以彌補締約地位弱勢之一方，冀達衡平之目的，或於該當法律規定之要件時，該部分約定無效，定型化契約條款並非必定對消費者明顯不利或違反誠信原則，仍須就個案為具體審查，不可遽謂定型化契約之條款當然等同於不利消費者或違反平等互惠原則。惟依照系爭契約第4條第1項、第9條第1、2項之約定：「若買賣成交時，甲方（即上訴人）願意接受買方以下付款方式，惟買方之付款方式若較有利於甲方時，乙方（即被上訴人丁明輝）亦得代理甲方收受定金」、「甲方同意乙方可為買賣雙方之代理人。買方出價達到委託價格時，乙方無須再通知甲方即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜」，有系爭契約影本可稽。是揆諸上開約定可知，被上訴人丁明輝收受買方所給付之定金，乃係在於買賣雙方已達成意思合致而成立買賣契約為前提，且係本於賣方即上訴人之代理人地位「代為」收受定金，此與上訴人所辯賣方收受定金後才負違約責任之一般買賣交易常情相去無幾，亦無不顧賣方公平交易機會之情，本難認有何顯失公平之情事。況查，現今不動產交易市場，或因資訊之公開性不足，或因不動產交易之技術性、專業性、高價性，及交易需配合金融機構之資金融貸業務與不動產登記事項，乃經由仲介業者居間並提供交易過程之協助，消費者則藉以減省買賣不動產過程中所需支出之勞力與時間。由於上開不動產交易之特殊性，仲介業者與消費者始約定，買賣成交時，由消費者支付仲介業者一定之報酬，作為仲介業者努力促成買賣完成之對價；如於委託期間內，買賣無法成交，則由仲介業者自行吸收所有行銷費用與成本。準此，系爭契約既係於買賣成交後上訴人始負有給付報酬義務之仲介契約，則藉由上開報酬之約定，以避免買賣契約於買賣雙方意思合致而告成立後，賣方惡意不簽立不動產買賣契約書致交易難以繼續履行，尚難認係屬不當限制消費者權益，從而益難認有何顯失公平之情事。
2.被上訴人邱久玲得請求上訴人給付10萬元：
（1）按因可歸責於甲方（即上訴人）之事由而未能簽訂不動產買賣契約書時，則甲方應加倍返還定金予買方（即被上訴人邱久玲），系爭契約第9條第4項約定甚明。次按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。
（2）經查，系爭契約業已成立，上訴人復已收受定金5萬元，且本件系爭土地之買賣契約無法履行係可歸責於上訴人所致等情，均如前述，則被上訴人邱久玲本於上開約定及規定請求上訴人加倍返還所受定金即10萬元（計算式：5萬元×2＝10萬元），自亦有據。
（3）上訴人雖辯稱：依民法第758條規定，關於不動產物權得喪之契約，應以書面為之，否則無效等語。然按不動產物權之移轉，應以書面為之，其移轉不動產物權書面未合法成立，固不能生移轉之效力。惟關於買賣不動產之債權契約，乃非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則其買賣契約即為成立。出賣不動產之一方，自應負交付該不動產並使他方取得該不動產所有權之義務，買受人若取得出賣人協同辦理所有權移轉登記之確定判決，則得單獨聲請登記取得所有權，移轉不動產物權書面之欠缺，即因之而補正（最高法院57年台上字第1436號判例意旨參照）。是揆諸上揭判例意旨說明，可知買賣不動產之債權契約並非要式行為，若雙方就其移轉之不動產及價金業已互相同意，則買賣契約即為成立，被告前開抗辯，顯有誤會，自不足採。
（四）至上訴人另以：系爭契約違反不動產經紀業管理條例第22、29、31條，以及未經系爭土地共有人即陳昱均行使優先承買權等語置辯。按不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產出租、出售委託契約書，應由經紀業指派經紀人簽章，不動產經紀管理條例第22條第1項第1款定有明文。查，上開條例第22條乃係規定不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，不動產出租、出售委託契約書等文件應由經紀業指派經紀人簽章等情，本未限制不得預先以蓋章方式為之，且上開條例乃係就不動產經紀業所為之行政管理，違反上開條例各項規定所生效果，乃係是否及如何課處不動產經紀業者行政罰之問題，與本件民事爭議尚屬無涉。而本件爭議乃係因上訴人於買賣契約成立並收受定金後，毀約而不願簽訂不動產買賣契約書，亦不願繼續履行買賣契約所生，此與系爭土地共有人是否依法行使優先承買權，亦屬無涉。從而上訴人上開所辯，均難認可採，附此敘明。
六、綜上所述，被上訴人丁明輝本於系爭契約第7條第5項第3款第1目之約定，請求上訴人給付報酬19萬2,000元；被上訴人邱久玲本於民法第249條第3款之規定及系爭契約第9條第4項之約定，請求上訴人加倍返還所受定金10萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即103年4月3日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審以被上訴人丁明輝本於系爭契約第7條第5項第3款第1目之約定，請求上訴人給付違約金19萬2,000元，而為上訴人敗訴之判決，其理由雖有未洽，然結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 3 月 18 日
民事第一庭審判長法 官 盧怡秀
法 官 郭玉林法 官 朱家寬上為正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 104 年 3 月 19 日
書記官 陳雅雯