臺灣臺東地方法院民事判決 103年度原訴字第9號原 告 張發財訴訟代理人 王丕衍律師被 告 蔡忠輝訴訟代理人 陳信伍律師被 告 蔡連花
蔡小菊蔡連美蔡連妹上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104 年6 月4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○號土地如附圖所示A部分（面積二十五點七一平方公尺）上之地上物拆除，並將土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔十分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告蔡連花、蔡小菊、蔡連美及蔡連妹未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：坐落臺東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地（重測前為池上段3-28地號，下稱系爭土地）為伊所有，前因念及訴外人即被告之父蔡却生無居住處，同意無償出借系爭土地予其興建門牌號碼為臺東縣○○鄉○○村○○鄰○○路○ ○○ 號之房屋（下稱系爭房屋），並使用曬穀場。然上開揭使用借貸契約於蔡却生死亡後已終止，被告即蔡却生之繼承人仍以系爭房屋、曬穀場，並增設貨櫃屋，無權占用如附圖所示A部分二只貨櫃占用面積為25.71 平方公尺，B 部分為系爭房屋占用面積為162.80平方公尺，C 部分曬穀場占用面積為15
0.99平方公尺，伊多次要求被告拆除地上物並返還土地，均遭拒，爰依民法第767 條第1 項前段規定提起本訴等語。並聲明：被告應連帶將坐落臺東縣○○鄉○○段○○○ ○號土地上如複丈成果圖所示A 部分貨櫃（面積25.71 平方公尺）、
B 部分建物（面積162.80平方公尺）及C 部分曬穀場（面積
150.99平方公尺）之地上物予以拆除，並將土地返還原告。
三、被告蔡忠輝則以：系爭土地原為蔡却生所有，且於民國70年間向臺東縣政府申請興建系爭房屋。嗣因蔡却生向訴外人即原告之父張仲宏借貸，為擔保債務清償，雙方遂於73年5 月24日簽訂土地買賣附帶條件契約書（下稱系爭契約書），約定「……甲方（張仲宏）同意任由乙方（蔡却生）償還，俟上開債務全部清償時，上開土地甲方無條件將所有權移轉於乙方」、「甲方並同意由乙方自行承耕，甲方不得藉故停止乙方耕作之權利」，並移轉包含系爭土地在內之土地所有權予張仲宏，惟因系爭契約書未約定利息，故復約定除系爭房屋外之土地改由張仲宏耕作，故雙方成立者非買賣契約。嗣原告於張仲宏死亡後，因分割繼承登記為系爭土地所有權人，而被告為蔡却生之繼承人，則兩造應繼承系爭契約書之法律關係，故其等非無權占有。又倘系爭契約書為買賣契約，因系爭房屋與系爭土地原為蔡却生一人所有，而僅出賣土地，應認基地買受人即張仲宏與建築物所有人即蔡却生就基地成立租賃關係，兩造應繼承該租賃契約，故其等非無權占有等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告蔡連花、蔡小菊、蔡連美及蔡連妹經合法通知，未於本院言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述。
五、不爭執事項（見本院卷第155 頁背面至156 頁，其餘被告未於本院言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳述，依民事訴訟法第280 條第3 項，視同自認）：
㈠系爭土地原為訴外人即被告之父蔡却生所有，並於70年間在
其上興建系爭房屋，原始取得系爭房屋所有權。於蔡却生死亡後，由其繼承人即被告共同繼承系爭房屋。
㈡訴外人即原告之父張仲宏與蔡却生於00年0 月00日訂定系爭
契約書，就蔡却生所有坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號三筆及道路3-88地號土地一筆，出賣抵償積欠張仲宏之債務稻穀9 萬台斤。
㈢蔡却生於00年0 月00日以買賣為原因，移轉系爭土地所有權
登記與張仲宏。張仲宏於92年11月27日死亡，由原告於93年
2 月20日以分割繼承為原因，登記為所有權人。㈣原告所有系爭土地，經被告以二只貨櫃、系爭房屋分別占用
系爭土地如附圖所示A 部分面積25.71 平方公尺、B 部分為面積162.80平方公尺，並占用如附圖所示C 部分面積150.99平方公尺作為曬穀場使用。
六、得心證之理由㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。
㈡原告主張被告無合法占有權利，為被告所否認，並執前詞置
辯。就被告占用系爭土地如附圖所示A 、B 、C 部分是否為無權占有，茲分述如下：
⒈兩造就系爭房屋繼續使用基地成立租賃契約（下稱系爭租賃契約）：
⑴按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的
，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，亦即應認基地買受人於買受之初，即有默認房屋買受人有權繼續使用基地而成立租賃關係（最高法院48年台上字第1457號判例、63年台上字第766 號判例意旨參照）。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，故縱法律事實發生於00年民法第425 條之1 制定前，仍應為相同解釋。又按建築物與基地同屬一人所有而僅將土地出賣時，因建築物性質上不能與基地使用權分離而存在，於此情形應認基地買受人與建築物所有人就基地成立租賃關係；租金數額協議不諧時，應類推適用民法第876 條規定，當事人得聲請法院核定之。本件兩造間就租金數額如協議不諧或不能協議時，應訴請法院裁判核定。又關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之權利；而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法院核定地租之意。故當事人就地租協議不諧時，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付。最高法院84年度台上字第2707號判決意旨可參。
⑵查系爭土地原為訴外人即被告之父蔡却生所有，於70年
間在其上興建系爭房屋，而原始取得系爭房屋所有權。張仲宏與蔡却生於00年0 月00日訂定系爭契約書，就蔡却生所有坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○○○號三筆土地及道路3-88地號土地一筆，出賣抵償積欠張仲宏之債務，蔡却生並於73年6 月12日以買賣為原因，移轉系爭土地所有權登記與張仲宏，為兩造所不爭執，堪認系爭土地及系爭房屋原同屬蔡却生所有，其於73年間，僅將土地單獨出賣與張仲宏，而仍保有系爭房屋之所有權，無特別情事可解釋為當事人之真意為房屋不繼續使用土地，依前開意旨，為求房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，均應推斷土地承買人即張仲宏默許房屋所有權人蔡却生繼續使用土地，亦即應認基地買受人張仲宏於買受之初，即有默認房屋所有權人蔡却生繼續使用基地而成立租賃關係，故蔡却生與張仲宏就系爭房屋繼續使用基地成立系爭租賃契約。
⑶至於原告主張張仲宏有一起購買系爭土地及系爭房屋，
縱未同時購買，被告亦未繳納租金，且本件無民法第42
5 條之1 規定之適用等語。然未提出張仲宏買受系爭房屋之佐證，且租金之給付依上開意旨，必先經法院核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付，故無從以被告未曾繳納租金，即推論系爭租賃契約不存在。又蔡却生雖於73年間出售系爭土地，然於出售後，仍繼續使用系爭房屋，且按諸前旨，於此情形推斷系爭土地承買人張仲宏默許系爭房屋所有權人蔡却生繼續使用土地，亦即應認張仲宏默於買受之初，即有默認蔡却生繼續使用基地而成立租賃關係，為房屋所有權與基地利用權一體化，以保護房屋既得之使用權，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，縱斯時尚無民法第425 條之1 明文規定，仍應為張仲宏與蔡却生就系爭房屋繼續使用基地成立租賃關係之相同解釋。從而，原告上開辯詞，應屬無憑。
⒉系爭租賃契約約定之基地範圍，包含如附圖所示B 部分為面積162.80平方公尺，及C 部分為面積150.99平方公尺：
⑴按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房
屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，得成立租賃關係者，須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不可分離關係之附屬地（如庭院、走道等）為限，最高法院102 年度台上第1508號判決意旨可參。
⑵查被告共有系爭房屋及其前後附屬建物，占用系爭土地
即如附圖所示B 部分，面積162.80平方公尺；而被告占用如附圖所示C 部分面積150.99平方公尺部分，位於系爭房屋前方連接對外道路，而系爭房屋之兩側及後方為稻田所圍繞，有本院於103 年12月5 日現場勘驗筆錄、照片及臺東縣關山地政事務所103 年12月22日複丈成果圖即附圖在卷可參（見本院卷第98至108 及115 頁），足認為真。蔡却生興建系爭房屋而原始取得所有權，嗣經被告繼承系爭房屋所有權並繼續居住，且以C 部分作為曬榖場，及連通對外道路之使用，應認C 部分土地應為與使用系爭房屋占有之B 部分土地有不可分離關係之附屬地，揆諸前旨，應為系爭租賃契約所及之範圍，故被告辯稱就系爭房屋占用系爭土地即如附圖所示C 部分為有權占有，亦屬有憑。
⒊至於被告辯稱占用系爭土地如附圖所示A 部分面積25.71
平方公尺部分亦為有權占有等語。然被告就貨櫃屋部分係何時存在，且有何占用系爭土地之權利，均未提出相關證據以佐其說，故被告辯稱該部分為有權占有，難認可採。
㈢從而，原告主張被告無權占用系爭土地如附圖所示A 部分，
雖被告確為無權占用，然原告未提出被告有何應連帶拆除之依據，故應僅得請求被告拆除地上物後，返還占用之土地，堪以認定。而兩造就系爭土地如附圖所示B 部分及C 部分成立租賃契約，被告為有權占有，故原告主張依民法第767 條第1 項請求被告拆除地上物後返還上開土地，洵屬無據。
七、綜上所述，原告主張依民法第767 條第1 項前段，請求被告應將系爭土地如附圖所示A 部分，面積25.71 平方公尺上之地上物拆除，並將土地返還原告為有理由，應予准許。逾此部分，均屬無據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造間其餘主張及舉證，經本院審酌後認與判決之結果不生影響，不再逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 6 月 18 日
民事第一庭 法 官 徐晶純以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 104 年 6 月 18 日
書記官 楊茗瑋