臺灣臺東地方法院民事判決 104年度訴字第170號原 告即反訴被告 林金雄訴訟代理人 王舒慧律師被 告即反訴原告 清真城有限公司法定代理人 曾文雅訴訟代理人 文志榮律師
鄭淑芬曾雪克上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國105年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰參拾肆萬捌仟捌佰零參元，及自民國一百零五年二月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔十分之三，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項於反訴原告以新臺幣肆拾伍萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹佰參拾肆萬捌仟捌佰零參元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連者，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。舉凡為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。
查，原告起訴主張被告向其承租房屋，未依約給付租金，因而請求被告遷讓返還租賃物並給付積欠之租金。而被告就此則以原告未依約維持租賃物合於約定狀態致其不能使用等情為辯，並以此為由而於民國105年1月27日具狀提起反訴，請求原告即反訴被告負債務不履行之損害賠償責任，是被告所提反訴之訴訟標的與其於本訴作為防禦方法之抗辯，顯有牽連關係，故被告所提反訴，自屬合法，應予准許，合先敘明。
二、次訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。
訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1項、第2項、第4項亦有明文。查原告起訴時之聲明原為：「（一）被告應將門牌號碼臺東縣臺東市○○路○段○○○號房屋（下稱系爭200號房屋）及同路段202號房屋（下稱系爭202號房屋）除1、2樓部分外，騰空遷讓返還予原告，並自104年7月21日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）35,000元。
（二）被告應給付原告140,000元及自起訴狀送達翌日起按週年利率百分之5計算之利息」，嗣於105年3月17日之具狀撤回上開第一項之訴，並屬減縮應受判決事項之聲明而變更第二項聲明如後所示，而被告就此並未為反對之表示，是原告所為訴之一部撤回及訴之變更，核與上開規定均相符，應予准許。次查，反訴原告提起反訴時之聲明原為：「反訴被告應給付反訴原告4,764,286元，及自105年2月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息」，嗣於105年3月22日具狀變更上開聲明如後所示，亦屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，同應准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：被告前向伊承租系爭200號房屋及系爭202號房屋除1、2樓部分，約定租期自101年10月起至106年8月31日止，自102年10月1日起之每月租金為35,000元，被告應於每月10日前給付。詎被告自104年4月起即未依約給付租金，經伊於104年7月9日以存證信函催告被告於該月20日前支付該年4月份至7月份之租金共140,000元，惟被告無正當理由而拒絕給付，伊因而業依民法第440條第1項規定終止租約在案，爰提起本訴請求被告給付前開積欠之租金。又被告於上開租約終止後，即應自上開租賃物遷出，惟被告係於本件起訴後之105年2月5日始自租賃物遷出，則其自104年8月起至105年1月止之6個月間，無法律上原因而占有使用上開租賃物，自受有相當於租金之不當得利，並致伊因而受有損害，爰併依民法關於不當得利之法律關係，請求被告返還所受利益等語。並聲明：被告應給付原告350,000元，及其中140,000元自起訴狀送達之翌日起、其中210,000元自民事變更訴之聲明狀送達之翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告則以：兩造間租賃契約之租賃範圍已經兩造於102年2月27日重新簽約確認，而依租賃契約第1至3條之記載及契約所附「租賃範圍圖示表」所示，本件租賃範圍為：「臺東市○○鄉○○路0段000號全部區域」、「臺東市○○鄉○○路0段000號除了房東住家1樓及2樓中間內部外，其餘皆為承租範圍，包含後面李先生種植花草區到達倉庫大門右側垂直線止」，故及於系爭200、202號房屋中間之庭園等區域。又伊承租本件租賃物乃係用以作為經營穆斯林餐廳即「益臺灣餐廳」使用，並已投入相當多的人力、財力改善餐廳及庭園區，詎原告於104年3月間竟不顧伊之反對、違反民法第423條所定出租人之租賃物保持義務，而強行在租賃範圍所及之庭園區即系爭202號房屋旁興建房屋，造成系爭200、202號房屋間之視野、動線形成嚴重阻礙，致伊無法就租賃物為整體營業利用，原告女兒一家人甚且在所興建房屋周圍飼養犬隻而嚴重違背伊斯蘭教之誡律，又於該房屋後方陽台掛曬內衣褲等衣物，亦嚴重破壞伊以庭園景觀作為營業之要求，是原告雖有交付部分租賃物予伊，但該部分交付已無實益，則依民法第441條反面解釋、租賃契約第4條第1項之約定，伊於原告依約交付全部租賃物前，自得免除租金給付之義務，並得本於民法第264條同時履行抗辯權而拒絕給付租金，從而原告以伊積欠4個月租金為由起訴主張終止租約並請求伊給付租金及相當於租金之不當得利，自屬無據。又伊嗣後承租系爭202號房屋乃係為改裝為穆斯林祈禱處、伊斯蘭文化交流中心籌備處使用，且已經交通部觀光局審核通過、給予補助，然因原告違約在興建上開房屋，致系爭202號房屋無法繼續做為上開目的使用，而原告就此固曾同意賠償伊修繕費用，然經伊提出修繕單據後卻又反悔等語資為抗辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告即本訴被告主張：伊承租本件租賃物乃係用以作為經營專供信仰伊斯蘭教之信徒即穆斯林用餐為目的之「益臺灣餐廳」使用，並已投入相當多的人力、財力以改善所承租之餐廳及庭園區，而依其宗教信仰，嚴禁在本件租賃範圍即餐廳範圍內飼養犬隻，然反訴被告不僅違反民法第423條所定出租人之租賃物保持義務而強行在前述租賃範圍所及之庭園區域內興建房屋，致伊就本件租賃物無法為整體利用，且反訴被告甚至有在所興建之房屋周圍飼養犬隻、遛狗等嚴重違反其宗教誡律之行為，是伊顯已無法就本件租賃物為利用而喪失原有之營業效能，從而反訴被告已交付之租賃物，對伊已無利益或利益甚微，則依民法第227條第1項準用第226條第2項之規定，伊自得拒絕該部分之給付而請求反訴被告負全部債務不履行之損害賠償責任。為此，爰依民法第256條之規定，以反訴起訴狀為終止本件租賃契約之意思表示，併依前揭民法第227條第1項、第226條規定，請求反訴被告就下列項目共計4,358,213元負債務不履行之損害賠償責任：①伊因修繕本件租賃標的物所受損失合計179,985元；②依租賃契約第4條第13項約定，反訴被告應賠償伊雙倍投資額之損害合計2,929,378元；③預期營業利益之損失1,248,850元等語。並聲明：（一）反訴被告應給付反訴原告4,358,213元，及自105年2月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告即本訴原告則略以：兩造締結之書面契約封面乃記載「『房屋』租賃契約書」，內容並記載「茲因『房屋』租賃事件，雙方合意訂立本契約」、「『房屋』坐落：臺東市○○鄉○○路○段○○○號和202號」、「第一條…1-1承租『房屋』屋齡約20年」、「第四條…12.租賃關係消滅時，乙方應即日將租賃『房屋』回復原狀」，足見兩造租賃契約之標的物僅為「房屋」；而兩造簽訂之書面契約復係以「臺東市○○鄉○○路○段○○○號和202號」之門牌號碼特定租賃標的物，亦顯見係以該門牌號碼所指涉之「房屋」之使用收益作為租金之對價，至於庭園區則非租賃標的物。況系爭202房屋「後面李先生種植花草區」之部分既經反訴原告單獨列為承租範圍而未包含在系爭202號房屋之租賃範圍內，更足見未明文記載於租賃契約書面之其他房屋「周圍庭園」並非租賃標的，從而伊並無交付庭園區予反訴原告之契約義務，反訴原告亦無排除伊使用該部分之權利，是伊在庭園區建屋自無違反租賃契約，反訴原告就此主張伊債務不履行而終止租約、請求損害賠償，實無理由。又，就反訴原告主張損害賠償部分：①修繕本件租賃標的物所受損失中，樓地板修繕費用95,763元係交通部觀光局東部海岸國家風景區對「益臺灣餐廳」而非反訴原告之補助，而其餘部分則未經反訴原告舉證證明；②租賃契約第4條第13項所指之「投資額」，應限於反訴原告保持租賃標的物於租賃期限內合於使用狀態，所預先投入之費用，並因租賃關係提前消滅而無法全部收回收益部分；③伊建屋期間，反訴原告之營業稅銷項額並未明顯減少，足見伊興建房屋對於反訴原告餐廳之經營，應無不利之影響，且營業利益應以營利事業所得稅結算申報之「營業淨利」欄所載金額為準。此外，伊所收取之租金總計僅861,507元，然反訴原告卻要求高達4,358,213元之賠償，顯然過高而與其實際損害不相當等語資為抗辯。並答辯聲明：（一）反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造不爭執事項：
一、被告前向原告承租系爭200號房屋及系爭202號房屋除1、2樓內部外（系爭202號房屋1、2樓內部仍由原告居住使用），以經營「益臺灣餐廳」使用，租期自101年10月起至106年8月31日止，被告應於每月10日前給付租金。自102年10月1日起，被告每月應繳租金為35,000元。（兩造間之租賃契約書如本院卷第45至49頁所示）
二、被告所經營之「益臺灣餐廳」，為經交通部觀光局認證之「穆斯林餐廳」，實際經營者為鄭淑芬、曾雪克2人，原告就「益臺灣餐廳」係「穆斯林餐廳」乙節，至遲於被告開設該餐廳時即已知悉。
三、原告於104年3月間起在系爭200、202號房屋中間之庭園區即系爭202號房屋東側，搭建系爭202號房屋之附屬建物（下稱系爭附屬建物）供原告之女兒林呈鳳及其配偶等人居住使用。原告之女兒等人並有於系爭附屬建物內飼養犬隻、飲酒之行為。
四、系爭202號房屋外牆東側原有設置金屬材質樓梯以通往2樓外部平台之櫃臺及用餐處等區域，然因原告於該東側興建系爭附屬建物，上開樓梯遂改設置於系爭202號房屋後方即北側。
五、被告自104年4月起以原告擅自於其承租範圍搭建系爭附屬建物，並於其中飲酒、飼養犬隻等情為由，拒絕依約繳納租金，並於104年5月17日寄發存證信函予原告以其違約為由，要求以恢復原狀或賠償修繕費用、設立圍牆等方式處理。原告遂於104年5月20日寄發存證信函予被告，表示被告未善盡維護花園造景之責、多次未按期繳納租金而違約在先等情。原告再於104年7月9日寄發存證信函促請被告於7日內繳納積欠之4個月租金共計14萬元，並表示若未依限繳清，則終止兩造間之租約。而被告於收受該存證信函後，未依原告所定期限繳納積欠之租金。又原告另於104年7月27日寄發存證信函予被告，表示願將系爭200號房屋及坐落基地以每月租金2萬元出租予被告，租賃範圍如本院卷第13頁附圖粗黑線條所示之範圍（包含系爭200號房屋之建物本身及西側庭園區等，不包含系爭202房屋及原告嗣後搭建之系爭附屬建物）。
六、被告前向交通部觀光局申請以所承租之系爭202號房屋之一部分設置穆斯林祈禱處、伊斯蘭文化交流中心籌備處，經交通部觀光局審核通過並撥款補助95,763元，被告因而於103年1月間就所承租之系爭202號房屋雇工進行整修，並經交通部觀光局東部海岸國家風景管理區於103年3月15日驗收通過後，由交通部觀光局東部海岸國家風景管理區將該95,763元直接給付予承包廠商。原告曾於104年6月間就原告於系爭202號房屋旁興建系爭附屬建物之行為，對被告所生損害，與被告進行賠償金額之核對，惟嗣未達成賠償方案之協議。
七、伊斯蘭教之教義有禁止飲酒、避免與犬隻接觸之誡律，餐廳內亦不得攜入犬隻。
八、被告已於105年2月5日自系爭200、202號房屋遷出，另覓得位於臺東縣太麻里鄉之處所經營「益臺灣餐廳」。
肆、本件爭點：
一、本訴部分：原告本件以被告積欠租金為由，主張終止租約並請求被告給付積欠租金，是否有理由部分，其爭點為：被告得否以原告興建系爭附屬建物為由，主張同時履行抗辯而拒絕給付積欠之租金？以及，被告得否依民法第441條之反面解釋，主張減免租金？亦即：
（一）兩造間租賃契約之租賃範圍是否及於系爭200、202號房屋中間之庭園等區域？抑或僅及於系爭200、202號房屋（不包含1、2樓內部部分）之建物本身？
（二）原告興建系爭附屬建物之行為，對於被告是否係屬未依民法第423條之規定保持租賃物合於約定使用、收益之狀態？兩造間的租賃契約是否有因被告同意原告興建系爭附屬建物，而排除系爭附屬建物坐落基地為承租範圍之情形？
二、反訴部分：反訴原告以反訴被告未保持租賃物合於約定使用、收益之狀態，主張反訴被告有債務不履行之情形，而請求反訴被告賠償其所受損害及所失利益，有無理由部分，其爭點為：
（一）同本訴部分之爭點。
（二）若反訴被告有債務不履行之情事，則反訴原告得請求損害賠償之金額為若干？
伍、本院得心證之理由：
一、本訴部分：
（一）租賃範圍包含系爭200、202號房屋中之庭園等區域：
1.經查，系爭200號房屋門前及202號房屋東側間有一設置涼亭、池塘、小橋等庭園造景之庭園區，而系爭202號房屋東側於原告興建系爭附屬建物前，原設置有可直接通往該房屋2樓外部平台以上區域之樓梯，從而被告進出系爭200號房屋及系爭202號房屋2樓平台以上區域，勢需經由該庭園區始得以通行；又系爭200、202號房屋並共用一圍牆而與公路相隔等情，業經本院至現場勘驗無訛，有勘驗筆錄及現場照片可資參照（本院卷第151至170頁），是系爭200房屋、202號房屋2樓外部平台以上區域與前開庭園區本具有相當程度之整體性，無法割裂使用。
2.次查，依兩造所締結房屋租賃契約書所示（見本院卷第45至48頁），第1條第2項就「使用範圍」乃約定：「臺東市○○鄉○○路○段○○○號全部區域」、「臺東市○○鄉○○路0段000號除了房東住家1樓及2樓中間內部外，其餘皆為承租範圍包含後面李先生種植花草區到達倉庫大門右側垂直線止（附件1：租賃範圍圖示表）」，據此，上開約定既載明「全部區域」、「房東住家1樓及2樓中間內部外，其餘皆為承租範圍」，並未將承租範圍限制於「房屋」或「主建築物」，且所附租賃範圍圖更有將「庭園區」為特別標示之情，則衡諸前開建築物與庭園無法割裂使用之情，本足認本件租賃範圍包含前開庭園區在內。
3.再查，本件租賃契約書第1條第4項「使用家具」第1-0款亦載明「承租範圍臺東市○○鄉○○路0段000號主建築全棟以及周邊帆布亭『庭園區』含後面窯烤區」，則更足認前開租賃範圍圖所標示之「庭園區」確在本件租賃範圍內。復以，同條項第1-3款亦載明：「庭園有5個原木桌，由房客負責除蟲保養，並擁有使用權」、第1-8款並載明：
「租賃範圍之任何草木桌椅，屋主不能變賣或更動取走」，則若租賃範圍不包含庭園區，兩造豈需特別就庭園區物品、「草木桌椅」之使用、維護或更動為約定，是益足見本件租賃範圍確實包含庭園區在內。
4.況查，原告另於104年7月27日寄發存證信函予被告，表示願將系爭200號「房屋及坐落基地」以每月租金2萬元出租予被告，並以附圖標示租賃範圍，而所標示之範圍除包含系爭200號房屋之建物本身外，亦包含其前方庭園區在內等情（附圖見本院卷第13頁），為兩造所不爭執，據此，亦足見原告所認知之系爭200號「房屋及坐落基地」同亦包含該系爭200號房屋前方之庭園區在內。再者，被告曾在104年5月17日發函原告表示原告興建系爭附屬建物違反契約且破壞伊所承租之庭園美觀等語（本院卷第40頁），原告就此僅函覆「自台端承租開始，花園造景及向本人租借之原木桌椅言明負責保養上漆，至今均未善盡維護之責」等語（本院卷第51頁），顯未否認庭園區域為承租之範圍，是更足認原告亦認該庭園區確在本件租賃範圍內。
5.綜上，系爭200房屋、202號房屋2樓外部平台以上區域與前開庭園區既具有相當程度之整體性而無法割裂使用，且兩造租賃契約書復載明租賃範圍包含「全部區域」、「庭園區」等語而未限制於「主建築物」，契約書所附租賃範圍圖更有將「庭園區」特別標示，而原告所認知之租賃標的物亦足以推認除系爭200、202號房屋之主建物外，尚包含上開建物間之庭園區在內，從而自應認兩造間本件租賃範圍除系爭200、202號房屋之主建築外，尚包含其間之「庭園區」在內。
（二）原告未交付合於約定使用、收益狀態之租賃物：按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。又出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。民法第423條、第441條亦有明文。而前揭租賃物之交付與合於約定使用、收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於約定使用、收益狀態，即與債之本旨不符，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務；若致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權，而拒絕租金之給付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院99年度台上字第526號、98年度台上字第222號、96年度台上字第1692號民事裁判參照）。經查：
1.被告所承租之範圍既包括前述庭園區在內，業如前述，則原告於租賃關係存續中之104年3月間，在被告所承租之庭園區上興建系爭附屬建物，本已有違前揭民法第423條所定出租人交付及保持租賃物之義務。且系爭附屬建物之存在，復致使被告或其餐廳顧客於通行動線上，難以直接自系爭200號房屋經由前方庭園區通行至系爭202建物2樓外部平台以上之區域，而需繞行系爭附屬建物後方空地始得通行；且視野上亦因系爭附屬建物之阻隔、遮蔽，而無法從系爭202號房屋2樓外部平台以上區域，望見庭園區或系爭200號建物等情，亦經本院至現場勘驗確認，是原告興建系爭附屬建物所造成上開動線、視野之阻礙，確已致被告無法就本件租賃物為整體經營使用，則更足認原告確有違反前揭民法第423條所定出租人交付及保持租賃物之義務。
2.次查，被告承租本件租賃物乃係用以經營「益臺灣餐廳」使用，且原告至遲於被告開設該餐廳時即已知悉該餐廳係屬「穆斯林餐廳」等情，為兩造所不爭執。而依被告所提社群網站「Facebook」上所張貼「益臺灣餐廳」之資料所示，該餐廳係於101年10月間即開始營業，網頁上並標明係「清真認證餐廳」，而原告之女林呈鳳亦曾就該張貼內容於網頁上「按讚」回應（見本院卷第114、115頁），足見原告於101年10月間應即已知悉被告係以本件租賃物做為經營「益臺灣餐廳」使用。
3.又查，被告主張兩造於102年2月27日時曾重新簽約而確認本件租賃範圍乙節，核與本件租賃契約書第4條第18項所載「此本新契約於102年2月27日訂立，於法即日起生效」等情相符（見本院卷第47頁），而原告就此亦未為爭執，足見原告乃係在知悉被告承租目的係經營「穆斯林餐廳」之情形下，與被告重新簽約而將本件租賃物出租予被告，則衡諸契約上之誠信原則，原告所負交付、維持合於約定使用、收益狀態之租賃物之義務，解釋上自應認為交付、維持可供被告經營「穆斯林餐廳」之租賃物亦為其所負義務之內涵。
4.再查，伊斯蘭教之教義有禁止飲酒、避免與犬隻接觸之誡律，餐廳內亦不得攜入犬隻等情，為兩造所不爭執，揆諸前開說明，原告所負民法第423條之交付、維持合於約定使用、收益狀態之租賃物義務，自不得與此誡律相牴觸，否則被告承租本件租賃物之目的即經營「穆斯林餐廳」之目的，即無從達成。詎原告除於被告租賃範圍興建系爭附屬建物外，竟又將系爭附屬建物提供其女居住而有從事飼養數隻犬隻及飲酒之行為，且所飼養犬隻之位置係於系爭附屬建物之週圍，僅以低矮柵欄與本件租賃範圍之其他庭園區相隔等情，亦有本院勘驗照片可資參照。據此，原告於庭園區內興建建築並提供做為飼養犬隻、從事飲酒行為之用，顯已嚴重牴觸伊斯蘭教之戒律，被告自難在此情形下達承租賃之目的而繼續經營「穆斯林餐廳」。
5.綜上，原告在本件租賃範圍興建系爭附屬建物，致被告難以就本件租賃物為整體利用，已難認原告確有依租賃契約債之本旨對被告為給付，復又將系爭附屬建物提供其女以飼養犬隻、飲酒之用，更已嚴重牴觸伊斯蘭教之教義，而顯違反其依民法第423條所負租賃物維持義務，並致被告不能達其租賃目的即經營穆斯林餐廳，揆諸首揭規定及說明，被告自得主張同時履行抗辯而拒絕租金之給付。是原告本件起訴以被告積欠租金為由主張終止租約，並請求被告清償欠租及返還不當得利等情，均非有理由。
（三）至原告雖另以：縱認庭園區亦為本件租賃標的物，但原告在104年3月下旬興建系爭附屬建物時，被告之實際負責人鄭淑芬曾寄發簡訊予原告之女林呈鳳協調調整系爭202號房屋使用方式，並無反對興建之意思等情為由，主張兩造間之租賃範圍於104年3月下旬已合意減少而不包含系爭附屬建物所坐落之基地等語（本院卷第131頁），並提出簡訊通訊內容翻拍照片為佐（本院卷第133至135頁）。但查，無論原告此節主張是否為真，均無解於前述原告將系爭附屬建物提供其女以飼養犬隻、飲酒之用，嚴重牴觸伊斯蘭教之教義而有違其依民法第423條所負租賃物維持義務，被告因而得主張同時履行抗辯之權利，是原告此節主張，已非可採。況查，原告此節主張乃經被告以：伊於原告動工興建前，並不知悉原告要興建系爭附屬建物，且於知悉後，亦有向原告表示強烈反對，後因系爭建物已興建，因而與原告尋求解決之方法等語所否認（本院卷第126頁反面），而被告之實際負責人鄭淑芬於前開簡訊中僅曾表示「妳們地板的方形石磚，能否請工人舖設連到2樓樓梯階梯處」等語，並未表示同意變更本件租賃範圍而將系爭附屬建物坐落之土地排除在外，且鄭淑芬並於上開簡訊表示「有宴席要辦在那棟。需要有步道。之前沒問題，現在改後面就需要了」等語，顯見其確係因系爭附屬建物興建後，而尋思、處理因系爭附屬建物興建所生經營上之問題，核與被告前揭所辯相符，是益難認原告此節主張為真實。此外，原告曾於104年6月間就其興建系爭附屬建物之行為，對被告所生損害，與被告進行賠償金額之核對等情，亦為兩造所不爭執，並有行動通訊軟體「Line」通訊內容翻拍照片可資參照（本院卷第76、77頁），更顯見原告亦知悉其有「違約」而需負賠償責任之情事，從而更難認原告主張兩造曾於104年3月合意減縮租賃範圍等情可採。
二、反訴部分：
（一）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。民法第226條定有明文。上開規定，於因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，亦有準用。民法第227條亦有明文。而出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，已如前述。準此，本件租賃範圍既包含系爭200、202號房屋中之庭園等區域，且反訴被告在本件租賃範圍興建系爭附屬建物等行為，復有違反其依民法第423條所負租賃物維持義務，並致反訴原告不能達其租賃目的即經營穆斯林餐廳等情，亦如前述，揆諸前開規定及說明，反訴原告自得本於債務不履行之規定向反訴被告請求損害賠償。
（二）次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250條定有明文。又契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利，此觀民法第250條之規定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號民事裁判可資參照）。而賠償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定。當事人有損害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務（最高法院102年度台上字第889號民事裁判可資參照）。查：
1.兩造於本件租賃契約書第4條第13項業已特別約定：「當乙方（即反訴原告）投資人力與金錢後，甲方（即反訴被告）無理由的要求停止契約，乙方有權利要求求償投資額之雙倍。」（本院卷第46頁），而上開約定核其實質，乃係以確保本件租賃契約之履行為目的，就出租人即反訴被告無正當理由而拒絕繼續履行租約時，所為債務不履行之違約金賠償之約定，且該違約金既未經明訂為「懲罰性違約金」，揆諸上開規定及說明，其性質自應視為係「損害賠償總額預定性」之違約金，從而反訴原告本此為請求時，自不得再併同請求反訴被告賠償預期營業利益損失等其他因債務不履行所生之損害。
2.次查，反訴被告就兩造間本件租賃契約既有前述可歸責事由致債務不履行之情事，而無主張提前終止本件租賃契約之權利等情，業如前述，然卻於104年7月間寄發存證信函、於同年8月間提起本件本訴而主張提前終止租約，終致反訴原告於租賃期限屆至前，即需另覓他處以繼續經營「益臺灣餐廳」，是反訴被告顯有前開約定所指「無理由的要求停止契約」之債務不履行情形，從而反訴原告本於前揭租賃契約書第4條第13項之約定，請求反訴被告賠償投資額雙倍之違約金，核屬有據。惟反訴原告除上開違約金外，併同請求反訴被告賠償修繕費用及預期營業利益之損失等其他因債務不履行所生損害，則非有據。
3.再查，上開契約第4條第13項雖係以反訴原告「投資人力與金錢」作為求償「投資額之雙倍」之要件，則所稱「投資額」固應包含反訴原告所投入「人力」與「金錢」之投資額。惟審酌此違約金既仍為「損害賠償」之性質，解釋上自應限縮於因租賃契約提前終止致反訴原告因無從繼續利用租賃物而「受損之投資」，至其於歷年經營期間所支出維持營運之必要人事、水、電等「經常性支出」、「消費性支出」之成本費用等，則不宜作為本件認定違約金之基準。否則於愈接近租賃期限屆至時，反訴被告違約對於反訴原告之損害衡情本應愈低，然卻可能因反訴原告歷年所投入之各項費用累計金額愈高，致反訴被告恐須在反訴原告損害愈低之情形下，賠償愈高額之違約金，此顯非事理之平。準此，爰就反訴原告請求賠償之項目及金額是否可採，析述如下：
（1）租賃物修繕費用179,985元：①反訴原告主張其修繕、維護本件系爭202號房屋而支出
共計179,985元【其中，3樓地板改善維修費95,763元、2樓環境營造設計費15,000元、噴漆修繕人員工資13,000元、油漆及五金材料費5,582元、修繕期間所支出額外人事費用50,640元】，業據提出與所述相符之收據、統一發票、職務加給金提撥簽單等影本為證（本院卷第230至231頁），足認屬實。且審酌反訴原告承租系爭202號房屋2樓外部平台以上區域，乃係為設置「益臺灣餐廳」所附設之穆斯林祈禱處、伊斯蘭文化交流中心籌備處等使用，然因反訴被告前揭違約情形，致其此部分投資付諸流水，則以此部分損失之投資金額自應作為本件違約金計算之基準。
②反訴被告就前開3樓地板改善維修費95,763元部分，雖辯
稱：該筆金額係交通部觀光局東部海岸國家風景管理區為補助「益臺灣餐廳」而直接給付予承包廠商，非反訴原告所給付，因而非其損害等語。但查，反訴被告所辯前揭補助款項付款情形，固為兩造所不爭執，惟此筆補助款項雖非來自反訴原告之固有財產，然既係因反訴原告申請而取得，並用以投入改善其所承租之系爭202號房屋，本應屬反訴原告就本件租賃物所投資之有益費用。且反訴原告另覓新址經營益臺灣餐廳後，若欲按原規劃設置穆斯林祈禱處、伊斯蘭文化交流中心籌備處，則勢必尚須再就該筆費用為支出，從而該筆費用之流失，自屬反訴原告之損害，從而反訴被告此節所辯，尚非可採。
（2）員工工資部分，不得作為違約金計算基礎：反訴原告主張其實際經營者鄭淑芬、曾雪克自104年3月份至105年1月份按基本工資每人每月20,008元計算之勞力投資；103年1月起至104年12月止聘請工人之工資共137,600元，均為其投資額乙節。然查，反訴原告此部分費用支出，乃為其繼續經營「益臺灣餐廳」期間所經常支出之必要人事費用，揆諸前揭說明，此部分支出不得做為本件計算違約金之基礎。
（3）雜項購置等費用以1,168,818元為限：①反訴原告主張其購置桌椅、餐具、廚具等營業設備及
交通費、通訊費等雜項費用共計支出1,175,801元乙節，業據提出反訴原告自101年1月1日至104年12月31日間之總分類帳影本為據（本院卷第234至240頁），而反訴被告就反訴原告確有此部分支出乙節，並不爭執，僅辯稱：桌椅、鍋具等可移動之動產，業經反訴原告於105年2月5日遷出本件租賃物時，搬移至其於太麻里鄉所另覓之營業地點繼續使用，並未受有損害；至於其他交通費、通訊費、skype點數費、審查費、網域註冊費、代宰手續費等費用，均屬反訴原告營業之必要費用，非屬「投資額」等語（本院卷第241頁反面），自足認反訴原告上開費用支出之主張為真實。
②又查，反訴原告此節主張之支出項目中，桌椅、鍋具等
可移動之動產，均係反訴原告為營業需求而投資於本件租賃物之設備費用，非前述「經常性」、「消費性」支出，且因反訴被告主張終止本件租賃契約，致反訴原告無從繼續於本件租賃物中利用該投資，是無論反訴原告是否確有將此部分購置之設備移至他處使用，均應認該部分支出係屬反訴原告投資於本件租賃物而因無法於本件租賃物繼續營業所受之損失項目，從而反訴被告上開所辯，核非可採。
③惟查，反訴被告所爭執之其餘項目中，經核反訴原告所
支出之交通費共計120元、通訊費共計1,521元、skype點數費共計3,052元、審查費共計600元、網域註冊1,190元、代宰手續費共計500元等，其中交通費、通訊費、網域註冊費、代宰手續費應屬反訴原告經營期間所支出維持營運必要之「經常性」、「消費性支出」，揆諸前開說明，此部分支出金額不得做為計算違約金之投資額；而skype點數費、審查費與反訴原告在本件標的物經營餐廳有何關連，並未具反訴原告具體敘明，同亦難認係屬反訴原告就本件標的物所支出之投資額，從而反訴被告此節所辯，則屬有據。
④據上，反訴原告此節主張違約金計算之基準應以1,168,8
18元為限【計算式：雜項購置等費用共計1,175,801元－交通費共計120元－通訊費共計1,521元－skype點數費共計3,052元－審查費共計600元－網域註冊1,190元－代宰手續費共計500元＝1,168,818元】
4.綜上，反訴原告依本件租賃契約書第4條第13項約定得請求以投資額2倍計算之損害賠償總額預定性違約金應為2,697,606元【計算式：（179,985元＋1,168,818元）×2＝2,697,606元】。
（三）本件違約金應酌減為1,348,803元：
1.按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。而關於違約金之約定是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。最高法院79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例要旨參照。準此，在契約自由原則之下，當事人雙方雖得於訂約時，盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，然倘當事人雙方約定之違約金數額超過違約他方之實際損害額，以致雙方利益失衡時，為期公平，法院自仍得酌予核減違約金。
2.經查，本件違約金之約定僅以「投資額之雙倍」作為違約金計算之基準，並未慮及反訴原告實際損害額，亦未限定計算「投資額」之期間，復未就違約金之數額設有上限，已有未洽。爰審酌反訴原告於101年度至103年度營利事業所得稅所申報之營業收入淨額分別為21萬餘元、154萬餘元、149萬餘元，扣除各項費用後之營業淨利則為負234,925元、76,011元、負119,220元，有營利事業所得稅申報書在卷可稽（本院卷第218至220頁），而本件租賃契約原約定租期乃於106年8月31日屆止，則本件租賃契約若按約定履行而使反訴原告得以完備其空間設置及規劃，衡酌前開營業情形，反訴原告應尚能就租賃物之利用而獲得相當之營業收入及利潤。又反訴原告因反訴被告違約及終止租約，而需另覓處所並重新規劃、裝潢以供經營使用，亦將另受有此相關費用之支出等損失，並審酌反訴被告前開違約之情狀、歷年收取之租金、上開損失之項目及金額，認本件違約金應予酌減百分之50，亦即以1,348,803元為適當【計算式：2,697,606元×50％＝1,348,803元】。是故，本件反訴原告請求反訴被告給付違約金4,358,213元，就逾越前揭金額之部分，顯然過高，應予駁回。
陸、綜上所述，本件本訴部分，原告以被告積欠租金為由主張終止租約，並請求被告清償欠租及返還不當得利，為無理由，應予駁回。反訴部分，反訴原告以反訴被告債務不履行為由，請求反訴被告給付之損害賠償額，在1,348,803元及自105年2月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息之範圍內，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
柒、兩造就反訴部分分別陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行之宣告，經核反訴原告勝訴部分，核與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至反訴原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
玖、據上論結，本件本訴部分為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文；本件反訴部分為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
民事第一庭 法 官 趙彥強以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日
書記官 陳憶萱