臺灣臺東地方法院民事判決 104年度訴字第221號原 告 曾玉釵即反訴被告訴訟代理人 邱聰安律師被 告 陳文顯即反訴原告訴訟代理人 陳信伍律師被 告 吳星輝
卓明洲上列當事人間請求撤銷買賣等事件，本院於民國105年8月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
本訴訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應在反訴原告給付新臺幣貳拾伍萬元之同時，將坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上南河段二八建號（門牌號碼臺東縣東河鄉南東河一二三號房屋）交付反訴原告。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔四分之三，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、被告吳星輝經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起」民事訴訟法第260條第1項規定。原告與被告陳文顯就後述不動產定立買賣契約，原告認為契約係乘其之急迫、輕率或無經驗所為約定，聲請法院依民法第74條第1項規定撤銷契約，提起本件訴訟。被告陳文顯也以原告未履行契約約定之給付，提起本院104年度東簡字第335號交付不動產訴訟，經2次言詞辯論後，被告陳文顯經該案法官指示而撤回該案訴訟，並以相同原因事實於本件提起反訴，被告即反訴原告陳文顯自願承擔因此虛耗之程序勞費，原告即反訴被告就反訴部分為言詞辯論，被告陳文顯即反訴原告提起反訴，乃為合法。
貳、本訴部分：
一、原告主張：原告配偶余良海於民國104年7月24日死亡，坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○號土地，及其上門牌號碼臺東縣東河鄉南東河123號房屋○○○鄉○○段28建號，土地與房屋合稱系爭房地）為余良海之遺產。①被告陳文顯從事代書，原告原委託被告陳文顯辦理系爭房地之繼承登記，被告陳文顯卻乘原告不識字、身心障礙、輕率、無經驗，於104年8月26日使原告將系爭房地以新臺幣（下同）90萬元出售予被告陳文顯（下稱系爭買賣契約），原告事後始發現系爭房地之市價達數百萬元，系爭買賣契約之售價顯然低於市價，顯失公平，原告乃依民法第94條規定，聲請法院撤銷系爭買賣契約之法律行為。②原告與余美花（即余良海妹妹）共同繼承余良海遺產，原告並非余良海之唯一繼承人，沒有出售系爭房地之權利，且系爭買賣契約未約定買方得將不動產移轉於第三人，被告陳文顯卻擅自在系爭買賣契約中將余美花列為共同出賣人，且將系爭房地於104年10月15日以買賣為原因，經臺東縣成功地政事務所辦理移轉登記，直接自原告移轉登記於被告吳星輝、卓明洲共有（成功地政事務所104年成地字第31460號，下稱系爭移轉登記），原告與被告吳星輝、卓明洲間並無契約關係，因此被告3人乃共同使公務員登載不實，系爭房地之移轉登記無效。③對被告抗辯所為陳述：余美花如果於簽立系爭買賣契約時在場，系爭買賣契約為何不逕以余美花為共同出賣人，卻單以原告1人為出賣人，迂迴使用遺產分割協議書之方式，由余美花讓與應繼分，再由原告單獨出售，且事後辦理系爭移轉登記，卻又以原告及余美花2人為移轉不動產之出賣人；被告陳文顯以90萬元向原告購買系爭房地後，迅速以3倍價格出售予被告吳星輝、卓明洲，顯見被告陳文顯利用原告輕率或無經驗，以不相當之售價出售系爭房地；關於出售系爭房地後，原有抵押債權如何辦理塗銷、代書費用如何負擔，原告均不知悉。④原告聲請撤銷系爭買賣契約之法律行為，系爭房地自原告移轉登記於被告吳星輝、卓明洲亦為無效，原告乃提起本件訴訟，請求撤銷系爭買賣契約並塗銷系爭房地之移轉登記。聲明：系爭買賣契約應予撤銷。被告吳星輝、卓明洲應將系爭移轉登記塗銷。
二、被告部分：
（一）被告陳文顯則以：原告將系爭房地出售予被告陳文顯，成立系爭買賣契約，並簽立契約書。①原告身心障礙係器官障礙，不影響原告簽訂系爭買賣契約之能力。原告於訂約前，已知悉余美花與其同為余良海繼承人，原告並與余美花於104年8月26日簽定遺產分割協議書，約定余美花將系爭房地之應繼分以27萬元讓與原告，原告有權出售系爭房地。被告陳文顯與原告簽訂系爭買賣契約時，依系爭移轉登記內容，與原告、余美花三方約定，由原告當場給付余美花15萬元，並於事後匯款12萬元予余美花，上開27萬元自系爭買賣契約之價金內扣除，被告陳文顯業已依約定匯款，因此原告將系爭房地出售予被告陳文顯，係有權處分，且知悉買賣不動產關於繼承權利、出賣人、價金、給付方式等法律關係，無「急迫、輕率或無經驗」之情形。②不動產買賣，逕登記於買方指定之人名下，乃交易常見情形，系爭買賣契約簽立時，因被告陳文顯尚未確定登記名義人，以致未在契約書第5條指定登記名義人欄位註明，但契約第4、7、9條約定內容均使用「買方或其登記名義人」一詞，顯示被告陳文顯有權利逕將系爭房地移轉登記於被告陳文顯所指定之第三人，即被告吳星輝、卓明洲。③被告陳文顯於104年9月7日將系爭房地以230萬元出售予被告吳星輝、卓明洲，為簡化登記作業，乃將系爭房地直接自原告辦理移轉登記於被告吳星輝、卓明洲共有，未有違法。聲明：原告之訴駁回。
（二）被告吳星輝、卓明洲則以：被告吳星輝、卓明洲2人共同出資向被告陳文顯購買系爭房地，被告陳文顯與原告間關於系爭房地之糾紛，被告吳星輝、卓明洲均不知情。
三、下列事項為到場當事人不加爭執，被告吳星輝經合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項前段及第1項前段，視同自認該等事實：
（一）原告與被告陳文顯於104年8月26日就系爭房地成立系爭買賣契約，約定原告將系爭房地出售被告陳文顯，買賣價金共90萬元。（原告為契約之意思表示是否得撤銷，以及買賣價金是否包含被告陳文顯給付余美花之27萬元，由法院判斷）
（二）原告於系爭買賣契約成立後，已自被告陳文顯收受買賣契約價金合計50萬元，其餘部分由法院判斷。
（三）余良海於104年7月24日死亡，原告為余良海配偶，余美花為余良海之妹，2人為余良海之繼承人。
（四）系爭房地原登記為余良海所有，原以臺東縣新港區漁會為債權人，設定最高限額40萬元之抵押權。余良海死亡後，原告與余美花於104年9月15日以繼承為原因，登記為所有權人；於104年10月2日以清償為原因，塗銷上開抵押權；於104年10月15日以買賣為原因，將所有權移轉登記於被告吳星輝、卓明洲。系爭房地現登記為被告吳星輝、卓明洲共有，應有部分比例各2分之1。及上開房地謄本、登記資料。
（五）被告陳文顯與被告吳星輝、卓明洲成立買賣契約，被告陳文顯於104年9月7日以230萬元將系爭房地出售於被告吳星輝、卓明洲。
四、按「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」民法第74條第1項規定。「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277條前段關於舉證責任之規定。本件爭執在於原告得否依民法第74條第1項規定聲請法院撤銷系爭買賣契約之法律行為，原告應舉證證明被告陳文顯有利用其急迫、輕率，或無經驗而簽訂系爭買賣契約之主觀情事，且系爭買賣契約之內容對原告而言，顯失公平，本院之判斷：
（一）契約自由經大法官闡釋為個人自主發展及實現自我之重要機制，而為私法自治之基礎（大法官釋字第576、580、602號解釋）。然而契約自由與言論自由、出版自由、隱私權等權利相比，多適用於人民之經濟活動，且其活動常屬以追求利潤為唯一或主要目標之營利性質；而契約自由之內涵，包括締約與否之自由、締約對象選擇之自由、締約內容決定之自由，其主要意旨係在排除國家對人民締結契約之干預。另一面言，契約自由與個人自主或其人格之形塑、實現、發展等，關聯性較低，社會及經濟高度發展的結果，人民交易內容與性質愈趨複雜，且交易雙方之經濟地位更可能日益懸殊，國家在無法藉由市場機能運作以達成公平合理交易及維護社會秩序之情形下，常有介入締約與否、締約對象選擇及締約內容之高度正當性。民法第74條第1項上開規定，即為一例，當法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，得聲請法院撤銷其法律行為或減輕其給付。其要件為「乘他人之急迫、輕率或無經驗」為「財產上之給付或為給付之約定」，且依當時情形「顯失公平」，法院關於「顯失公平」之判斷，乃法律條文賦與法院在契約自由與交易之合理性間，進行權衡。①對照民法其他條文之規範對象：就法律行為之內容，民法第71條規定針對違反強制或禁止之法律行為，民法第72條規定針對有背於公共秩序或善良風俗之法律行為，民法第73條規定針對不依法定方式之法律行為；就意思表示本身，民法第86條至91條規定意思表示錯誤之處理方式，民法第92條規定意思表示遭詐欺或脅迫之情形。②民法第74條第1項規定，既有別於民法其他法律行為或意思表示瑕疵之規定，可知其乃針對意思表示無瑕疵，內容符合法律之法律行為，供「顯失公平」之法律行為，獲最後救濟之機會，也使司法藉由法律規定，在特定前提下，介入契約自由。涉及民法第74條第1項之情事，勢必有一方之契約當事人因契約自由而獲得利益，同時造成另一方契約當事人因契約自由而造成高度損失，法院審理時，應衡量在契約自由下，一方獲得之利益，與一方造成之損害是否「顯失公平」。若是締結契約法律行為之意思表示本身具有錯誤、瑕疵，可逕依民法第86條至92條關於意思表示錯誤、詐欺、脅迫之規定處理，若是法律行為之內容瑕疵，則依民法第71條至73條規定處理，民法第74條第1項所欲規範者，乃法律行為之意思表示在法定重要事項以外部分之急迫、輕率或無經驗之財產上給付或為給付之約定，在發生高度不平衡之「顯失公平」情形時，由法院介入。此時本於契約自由而形式上合法之法律行為，因雙方利益高度不平衡而之事實相當明顯，其「顯失公平」之事實，達到沒有任何一位理性裁判者會做出相反之事實認定時，則契約雙方利益不平衡之事實認定，已提升為一個法律問題，而非事實問題，形式上合法之法律行為已不再具備法律上之充分正當性，法院得依民法第74條第1項規定介入調整。
（二）「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」為民法第345條關於買賣契約之定義規定。原告以系爭買賣契約之出賣人、買受人不明，且原告與余美花關於自余良海繼承系爭房地之法律關係不明，主張有民法第74條第1項情事。原告與被告陳文顯成立系爭買賣契約，簽立買賣契約，有契約書在卷（卷第13至18頁），契約書上記載原告為賣方、被告陳文顯為買方，買賣標的為系爭房地，價金90萬元。①就出賣人而言，買賣契約之債權行為，與移轉買賣標的物之物權行為，兩者互相獨立，買賣契約出賣人，本來不以有權處分標的物之人為限，若出賣他人之物，僅涉及事後契約是否得以履行之紛爭及後續之債務不履行責任，就買賣契約之債權行為本身之合法、有效成立，不以後續之移轉標的物之物權行為為前提。原告與余美花同為余良海繼承人，共同繼承系爭房地（不爭執事項第三點），2人在未分割余良海遺產之前，原告不得單獨處分系爭房地（物權行為），卻無礙原告單獨就系爭房地成立買賣契約（債權行為）。被告陳文顯於104年8月26日簽立系爭買賣契約購買系爭房地時，原告、余美花均在場，有證人吳先德正述在案（本院卷第142頁），被告陳文顯當時欲購買、取得系爭房地所有權，可選擇同時與原告及余美花2人簽訂買賣契約，再依契約向2人請求移轉系爭房地所有權；也可選擇僅與原告1人簽訂買賣契約，再透過第三人負擔之約定，使余美花與原告共同附有移轉所有權之義務（在本件之情形，即由原告與余美花成立遺產分割協議書，業據被告陳文顯提出書面在案，本院卷第83頁），被告陳文顯選擇後者之方式，存為交易方式之選擇，只影響後續之不動產移轉方式（詳後述），無證據顯示有交易高度不平衡之「顯失公平」情形。②就買賣價金而言，系爭房地逾20年未有交易，有異動索引在卷（本院卷第9至10頁），在系爭買賣契約之前，相當之市價為何，本就欠缺合理之根據，且我國現行土地登記制度，雖對於未交易之土地設有調查價值之公告現值登記制度，對於建物則有課稅現值之調查，但不論土地公告現值或建物課稅評定現值，均與市價存有不成比例之落差，無法作無市場交易價格之參考，僅有供稅捐行政執行之功能，乃目前制度無爭議之現況。系爭房地於104年8月26日時，其上設定有債權金額40萬元、債權人為訴外人臺東縣新港區漁會之抵押權登記，被告陳文顯以抵押債權金額作為系爭房地市價之量估基準，向原告購買系爭房地之價金90萬元，超出抵押債權金額之2倍，依當時之情況，尚難認定被告陳文顯故意提出顯然低於市價之價格。至於被告陳文顯事後於104年9月7日將系爭房地以230萬元出售予被告吳星輝、卓明洲（不爭執事項第五點），價額雖較系爭買賣契約之價金90萬元，超出2倍，但依兩造提出之證據，無證據顯示被告吳星輝、卓明洲事先已知悉被告陳文顯向原告購買系爭房地之價額，被告吳星輝、卓明洲僅單純向被告陳文顯購買系爭房地，不知悉被告陳文顯與前手（即原告）間關於系爭房地之紛爭，也無證據顯示被告陳文顯與原告簽立系爭買賣契約，已知悉系爭房地可以230萬元之高價差轉手出售，是以被告陳文顯以高價差出售系爭房地予被告吳星輝、卓明洲之事實，乃系爭買賣契約成立後之偶然發展，單以被告陳文顯事後出售系爭房地之事實，不能反推被告陳文顯簽立系爭買賣契約時所提出之90萬元，係故意提出顯然低於市價之價額。③就買受人而言，系爭買賣契約之買受人為被告陳文顯，關於受讓系爭買賣契約買賣標的物（即系爭房地）之登記名義人，系爭買賣契約之書面契約書第5條第3項有兩勾選項目，一為買受人本人、一為買受人指定之登記名義人，原告與被告陳文顯在系爭買賣契約之書面契約書第5條第3項未加以約定，於兩項目均留白未勾選（本院卷第15頁），依契約文字所呈現之外觀，如果賣方有意特定其一，排除另一選項，應勾選其一以明示特定登記名義人之意旨，原告與被告陳文顯在兩者均留白，顯示2人認為此非買賣契約重要內容，在不影響對方權益之情形下，買受人更改登記名義人，自非契約所禁止。且被告陳文顯選擇將系爭房地逕登記於自己名下，或登記於被告吳星輝、卓明洲名下，對於原告出售系爭房地可獲得之利益，不生影響。被告陳文顯既於向原告買受系爭房地後、未辦理移轉系爭房地所有權登記前之104年9月7日，復將系爭房地出售予被告吳星輝、卓明洲，其未將系爭房地移轉登記於自己名下，而逕將系爭房地移轉登記被告吳星輝、卓明洲，未違反法律或契約義務。
（三）系爭房地之移轉流程：①將前述原告與余美花共同自余良海繼承系爭房地之所有權、原告與余美花間之遺產分割協議書、原告與被告陳文顯間之系爭買賣契約、被告陳文顯與被告吳星輝、卓明洲之買賣契約4者合併觀察，系爭房地所有權移動之完整流程原應為原告自余美花取得其繼承權利後，單獨自余良海繼承系爭房地所有權，再由原告以出售系爭房地之價金塗銷臺東縣新港區漁會之抵押權登記後，將系爭房地所有權，以買賣為原因，移轉登記於被告陳文顯所有，再由被告陳文顯將系爭房地所有權，以買賣為原因，移轉登記於被告吳星輝、卓明洲共有。②被告陳文顯辦理為上開各契約當事人辦理系爭房地之登記事宜時，逕行簡化登記流程，由原告、余美花共同自余良海繼承系爭房地所有權，塗銷臺東縣新港區漁會之抵押權登記後，由原告與余美花為共同義務人將系爭房地以買賣為原因登記為被告吳星輝、卓明洲共同所有，有登記資料在卷（本院卷第39至79頁，不爭執事項第四點），被告陳文顯實際辦理之登記方式，雖未逐一履行各契約內容，但此結果上未違反任一契約內容之縮短給付流程，只發生行政法上課稅義務之紛爭，未能佐證被告陳文顯有利用原告之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定之事實。③系爭房地之移轉雖免納土地增值稅，有土地增值稅免稅證明書在卷（本院卷第73至75頁），而「在中華民國境內銷售、產製及進口特種貨物或銷售特種勞務，均應依本條例規定課徵特種貨物及勞務稅。」「本條例規定之特種貨物，項目如下：一、房屋、土地：持有期間在2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地。」「特種貨物及勞務稅之稅率為10%。但第2條第1項第1款規定之特種貨物，持有期間在1年以內者，稅率為15%。」為特種貨物及勞務稅條例第1條、第2條第1項第1款、第7條規定，針對房屋及其坐落基地與都市土地課徵之特種貨物稅，即所稱之「奢侈稅」（本件土地謄本使用分空白，為都市計畫區域內土地）。被告陳文顯將系爭房地原本應由原告先移轉登記至被告陳文顯，再由被告陳文顯移轉登記至被告吳星輝、卓明洲之兩次出售行為，縮短給付為逕由原告與余美花移轉登記於被告吳星輝、卓明洲一次移轉登記，此實體法之移轉登記流程，稅法上固得依其實質交易移轉流程課稅，但欠缺文件下，稅捐機關常不易發覺交易實際情況而實質課稅，稅捐短收。稅捐之核定，專屬稅捐機關依法律為之，本院乃函請稅捐機關處理。但稅捐上之違失，不影響各行為在民事法律關係上之效力。
（四）審酌上述情形，原告對於出售系爭房地與否出於自己之決定，關於系爭房地之市價本不易判斷，被告陳文顯於104年8月26日訂立系爭買賣契約當時，以逾系爭房地上抵押權擔保債權金額（40萬元）2倍之90萬元為價金，難認為被告陳文顯有意以顯不符市價之價金，利用原告急迫、輕率或無經驗而購得系爭房地；被告陳文顯將系爭房地以230萬元出售予被告吳星輝、卓明洲僅為事後交易上之偶然情形，不能反證被告陳文顯與原告成立系爭買賣契約時，有民法第74條第1項規定之情形；至於被告陳文顯辦理系爭房地之登記過程，結果上仍符合原告與余美花共同自余良海繼承系爭房地之所有權、原告與余美花間之遺產分割協議書、原告與被告陳文顯間之系爭買賣契約、被告陳文顯與被告吳星輝、卓明洲之買賣契約等4契約之內容，僅縮短給付流程而已，其稅捐上違失，亦不涉及系爭買賣契約本身成立之正當性。再觀被告陳文顯提出之錄音及譯文（本院卷第111頁），顯示原告於系爭買賣契約交易後，始對於交易結果之不利益，有所反悔，而沒有提及交易當時有何顯失公平情事。依原告舉證結果，不論就各項證據資料單獨以觀或是就所有資料綜合考量，關於被告陳文顯是否係「乘原告之急迫、輕率或無經驗，使其為出售系爭房地之法律行為，依當時情形顯失公平」而使系爭買賣契約有高度不平衡之「顯失公平」情形？仍尚屬真偽不明，本院乃依舉證責任之分配，由主張該事實存在之原告負擔不利之結果，認定該事實不存在。契約雙方利益不平衡之事實未達明顯，不符合民法第74條第1項規定之「顯失公平」要件，原告依民法第74條第1項規定，聲請法院撤銷系爭買賣契約之法律行為，本法無法支持。
（五）被告陳文顯得依系爭買賣契約請求原告移轉系爭房地所有權，被告吳星輝、卓明洲復得本於其等與被告陳文顯間之買賣契約受讓系爭房地所有權，原告請求被告吳星輝、卓明洲將系爭移轉登記塗銷，亦無理由。
五、綜上，原告與被告陳文顯間系爭買賣契約，雖自後來發展之結果觀之，對原告不利益，而對被告陳文顯有高額價差之利益，但此利益不平等之交易結果，乃私法自治契約自由下之通常、合法結果，並沒有高度不平衡之「顯失公平」情形；被告吳星輝、卓明洲本於其等與被告陳文顯間之買賣契約，受讓系爭房地之所有權，有法律上依據。從而，原告聲明系爭買賣契約應予撤銷，及被告吳星輝、卓明洲應將系爭移轉登記塗銷，均爰無理由，乃予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴原告與反訴被告於104年8月26日成立系爭買賣契約，約定反訴原告以90萬元向反訴被告購買系爭房地，系爭房地所有權雖已移轉登記於反訴原告指定之吳星輝、卓明洲名下，反訴原告已給付反訴被告系爭買賣契約價金65萬元、且反訴被告應依遺產分割協議書給付余美花27萬元，其中12萬元亦由反訴原告代反訴被告給付，反訴原告合計給付77萬元，系爭買賣契約價金僅餘13萬元未付，但反訴被告拒不交付系爭房地，並對反訴原告提起本訴訴訟，反訴原告乃提起反訴，請求反訴被告應於反訴原告給付系爭買賣契約全部價金同時，將系爭房地交付反訴原告。至於未付價金為13萬、25萬或40萬元（即反訴被告抗辯已收受價金之金額），由法院判斷。反訴聲明：反訴被告應於反訴原告給付系爭買賣契約價金同時，將系爭房地交付反訴原告。
二、反訴被告則以：余良海原所有之系爭房地，由反訴被告與余美花共同繼承，系爭買賣契約約定之90萬元價金，係反訴被告就自己繼承後之應有部分之出售價額，余美花就其繼承之應有部分另以27萬元出售反訴原告，反訴被告不識字，不知為何會有遺產分割協議書。系爭買賣契約之價金，反訴被告只收受50萬元，反訴原告尚有40萬元未付。反訴聲明：反訴原告之訴駁回。
三、①系爭房地為反訴被告占有，為兩造不爭執，足以認定。②關於反訴被告與余美花共同自余良海繼承系爭房地之所有權、反訴被告與余美花間之遺產分割協議書、反訴被告與反訴原告間之系爭買賣契約、反訴原告與吳星輝、卓明洲之買賣契約等4契約內容及法律關係，均詳於本訴部分所述。③系爭買賣契約成立後，系爭房地現已登記為買受人即反訴原告指定之登記名義人吳星輝、卓明洲共有（不爭執事項第四點），系爭買賣契約之價金90萬元，反訴被告對於已收受其中50萬元不爭執，至於反訴原告給付余美花之12萬元，是否為系爭買賣契約價金之一部分、及反訴原告已給付之價金合計為何，為本件之爭執，本院之判斷：
（一）系爭買賣契約之價金90萬元，反訴被告已收受其中65萬元：兩造就系爭買賣契約於104年8月26日之契約書約定，90萬元價金分3次給付，第一期款由買方於契約成立時給付15萬元，第二期款由買方於104年9月10日前給付50萬元，第三期款25萬元待辦妥系爭房地繼承及移轉登記後支付，有兩造分別提出各自保有之契約書在卷（本院卷第12至18頁、85至87頁），反訴原告主張反訴被告業已收受第一期款項15萬元及第二期款項50萬元，有反訴被告於反訴原告持有之契約書上簽收為憑（本院卷第85頁）。本院據此認定，系爭買賣契約之價金90萬元，其中第一期與第二期款項合計65萬元，反訴原告已為給付，並經反訴被告受領。
（二）反訴原告提出之12萬元匯款資料，無證據顯示與系爭買賣契約有關：反訴原告主張反訴被告基於遺產分割協議書之約定，應給付余美花27萬元，已取得余良海關於系爭房地之全部繼承權利，業已提出相符之遺產分割協議書在卷，余美花也於臺東地方法院檢察署104年度交查字第170號案件中證述簽署遺產分割協議書之事實，足以認定。但遺產分割協議書中，並沒有約定該27萬元之給付方法，反訴原告雖表示其代反訴被告向余美花清償其中12萬元，卻沒有提出足以支持此代償事實之證據。余美花於上開證述中，雖表示已受領遺產分割協議書之27萬元，並表示其中15萬元由反訴原告以現金給付、12萬元由反訴原告匯款等語。
是以，遺產分割協議書雖約定由反訴被告給付余美花27萬元，但余美花實際上卻是自反訴原告受領27萬元，反訴原告主動對余美花給付遺產分割協議書約定金額之原因，可能係①本於其與反訴被告間之代償約定，即兩造約定由反訴原告代反訴被告對余美花清償，而抵充系爭買賣契約之價金。也可能②基於反訴原告個人後續交易之便利，因反訴原告在系爭房地未完成移轉登記前，已將系爭房地轉賣給吳星輝、卓明洲，反訴原告為確保自己能順利履行與吳星輝、卓明洲間之買賣契約，避免反訴被告不依遺產分割協議履行，導致反訴原告也必須對吳星輝、卓明洲負擔債務不履行責任，而為自己之利益，依民法第311條第2項規定「第三人之清償，債務人有異議時，債權人得拒絕其清償。但第三人就債之履行有利害關係者，債權人不得拒絕。」逕對余美花給付遺產分割協議書之約定金額。③依反訴原告提出之證據，僅有中性之12萬元匯款單據，佐證匯款之事實，無法推論兩造間有代償之約定，是以反訴原告雖匯款12萬元予余美花，此金額於兩造依民法第312條規定「就債之履行有利害關係之第三人為清償者，於其清償之限度內承受債權人之權利，但不得有害於債權人之利益。」確認反訴被告確實因此受清償利益之前，本院無法肯認反訴原告匯款給付余美花12萬元與兩造間系爭買賣契約價金之關聯性，反訴原告主張此金額得於系爭買賣契約之價金中扣抵，本院無法支持。
（三）反訴原告關於系爭買賣契約之價金90萬元，僅給付其中65萬元，尚有25萬元未給付。
四、綜上，兩造成立系爭買賣契約，約定反訴原告以價金90萬元向反訴被告購買系爭房地，反訴原告已給付其中65萬元，尚有25萬元未給付，系爭房地雖已辦理移轉登記於反訴原告指定之吳星輝、卓明洲共有，但反訴被告仍占有系爭房地，尚未交付買受人。從而，反訴原告聲明反訴被告應於反訴原告給付剩餘價金25萬元同時，將系爭房地交付反訴原告，爰有理由，乃予准許。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第81條。中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
民事第一庭 法 官 郭玉林以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 105 年 8 月 31 日
書記官 廖丁逸