臺灣臺東地方法院民事判決 105年度簡上字第15號上 訴 人 林冠雄
林曼莉兼 上一人法定代理人 羅秋妹被 上訴人 劉世鴻訴訟代理人 葉仲原律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於民國105年2月3日本院簡易庭104年度東簡字第259號第一審判決提起上訴，本院於105年5月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張略以：緣上訴人羅秋妹前經配偶即訴外人林德安（即上訴人林冠雄、林曼莉之父）之授權，而於民國103年10月1日與被上訴人締結不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定：林德安以總價新臺幣（下同）80萬元將坐落臺東縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號土地（下分別稱314、319地號土地，並合稱系爭土地）出售予被上訴人。林德安嗣於103年10月20日死亡，而其繼承人即上訴人3人，業於104年4月27日依約將系爭土地所有權移轉登記為被上訴人所有，惟被上訴人尚欠買賣價金尾款40萬元未付，屢經催討，均拒絕給付。又系爭土地雖於87年間經設定擔保債權總金額為最高限額59萬元之抵押權（下稱系爭抵押權）予臺東縣長濱鄉農會，然上訴人已與臺東縣長濱鄉農會達成辦理塗銷系爭抵押權登記之協議，是被上訴人自應於上訴人塗銷系爭抵押權登記後，給付所欠尾款，否則即有違有違誠信原則。爰本於繼承及系爭契約之法律關係，訴請被上訴人於上訴人將系爭抵押權登記塗銷後，給付40萬元等語。
二、被上訴人則略以：
（一）系爭契約業約定出賣人即上訴人應擔保買賣標的物即系爭土地之產權清楚，如有設定他項權利，出賣人應於點交日前理清等情，惟系爭土地上所設定系爭抵押權既仍存在，致伊有受抵押權追及之風險，則上訴人所為買賣標的物之給付乃有權利瑕疵之情形，是伊自得依民法第264條第1項規定，於上訴人塗銷系爭抵押權登記前，拒絕給付40萬元之尾款。再者，上開權利瑕疵係屬可歸責於上訴人之事由致為不完全給付，爰依民法第353條、第227條第1項及第254條關於給付遲延之契約解除權之規定，催告上訴人於104年11月13日之答辯狀送達之10日內塗銷系爭抵押權登記，若有逾期，則解除系爭契約。
（二）另伊當初與上訴人羅秋妹洽談土地買賣事宜時，乃係口頭約定以總價80萬元一併購買系爭土地及同地段316地號土地（下稱316地號土地），但因上訴人羅秋妹表示需保留農地以辦理農民保險，故僅先就系爭土地辦理移轉登記，待其辦妥農民保險後，再將316地號土地移轉登記予伊，然上訴人嗣卻迄未就316地號土地部分為履行，則系爭土地之交易對伊已無實益，是伊亦得依買賣契約之規定主張解除契約等語置辯。
三、原審判決以系爭契約之買賣標的物包含系爭土地及316地號土地在內，而上訴人既拒絕將316地號土地一併出售予被上訴人，是被上訴人得依不完全給付準用給付遲延之規定，主張解除系爭契約並拒絕給付買賣價金等情為由，駁回上訴人之訴。上訴人不服提起上訴，除援用原審之主張及陳述，另補陳：
（一）兩造間達成買賣合意之標的物及價金，依系爭契約所載，顯僅為系爭土地及80萬元，而原審就316地號土地是否為系爭契約之標的物乙節，漏未曉諭兩造就此部分為完足之陳述及辯論，即逕予認定316地號土地為系爭契約之標的物，並本此而為上訴人敗訴之判決，殊有違反法院依民事訴訟法第199條第2項規定所負之闡明義務，則原審判決自屬違背法令。
（二）再者，證人即承辦系爭契約之締結及系爭土地移轉登記之地政士林元德既證稱：「等農保辦好後，再辦第3筆316地號土地」等語，顯見兩造間固有可能涉及316地號土地之買賣，然因有農民保險之問題，而將土地買賣切割為兩部分，亦即，先就系爭土地達成買賣合意，嗣再由兩造另就316地號土地進行買賣，則兩造於系爭契約中，本未達成以316地號土地為買賣標的物之合意。復以，證人林元德另證稱：「當時雙方談好價格為1分地80萬元…第3筆的錢等到過戶的時候再算」等語，而系爭土地面積合計為
962.3平方公尺，已將近1分地即969.917平方公尺，若面積1,230.1平方公尺之316地號土地亦在系爭契約範圍內，則買賣價金應在160萬元以上，然兩造合意之價金僅為80萬元，亦足見兩造於系爭契約中並未就316地號土地達成買賣價金之合意。據此，兩造於系爭契約中既未以316地號土地為買賣標的物，復未就316地號土地之買賣價金達成合意，則316地號土地自不在系爭契約之範圍內，原審前揭認定實有違誤。
（三）退萬步言，縱認本件買賣包含316地號土地在內，然316地號土地之買賣亦附有「農民保險辦妥」之停止條件，則在該停止條件成就前，就316地號土地之買賣契約尚不發生效力，是被上訴人自不能拒絕給付尾款。另，系爭抵押權業經辦理塗銷完畢等語。並上訴聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人應給付上訴人40萬元，及自104年4月28日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
四、被上訴人除援用原審之主張及陳述外，另補陳：上訴人羅秋妹與伊進行土地交易事宜時，乃同時談及林德安所有之系爭土地及316地號土地等3筆土地；且兩造委任之地政士林元德亦係同時就上開3筆土地申請土地登記謄本及地籍圖謄本；再者，系爭土地乃面積不大、不相連之袋地，但均與316地號土地毗鄰而依序相連，則上開3筆土地合併使用之經濟價值明顯高於單獨購買系爭土地之情形，是單獨購買系爭土地並無實益，綜上，足見兩造所締結系爭契約之標的物確實包含316地號土地在內，僅係有分段履行之約定（即先移轉系爭土地，待林德安辦妥農民保險事宜後，再移轉316地號土地），則上訴人既拒絕將316地號土地一併移轉予伊，致伊無法滿足本件土地買賣契約之目的，伊自得本於不完全給付之規定，主張解除契約等語。並答辯聲明：上訴駁回。
五、得心證之理由：
（一）經查，上訴人羅秋妹於103年10月1日以其配偶林德安之代理人之名義，與被上訴人就林德安所有系爭土地締結系爭契約，並委由地政士林元德承辦系爭契約之締結及系爭土地移轉登記等土地買賣事宜；林德安嗣於103年10月20日死亡，上訴人等3人均為其第一順位繼承人，且均未拋棄繼承，上訴人並已於104年5月7日將系爭土地所有權移轉登記為被上訴人所有；又314地號土地（面積160.21平方公尺）、319地號土地（面積802.09平方公尺）為不相連之土地，而316地號土地（面積1,230.1平方公尺）則分別於西北側與西南側與314、319地號土地毗鄰而依序相連等情，有系爭契約、林德安之死亡證明書、上訴人之戶籍謄本、系爭土地及316地號土地之登記謄本及地籍圖謄本等件在卷可稽（原審卷第7至14、56至59頁），復為兩造所不爭執（本院卷第51頁），堪認為真實，合先敘明。
（二）按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。民法第227條第1項定有明文。次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務。民法第254條、第259條亦分別定有明文。又上訴人本於系爭契約所為給付買賣價金之請求，既經被上訴人以：316地號土地亦為兩造間土地買賣契約之標的物，上訴人拒絕就316地號土地為給付，係屬不完全給付等情為由，本於上開規定主張解除兩造間之買賣契約、拒絕給付價金，而被上訴人此節所辯復為上訴人以前詞所否認，是本件爭點厥為：上訴人僅將系爭土地移轉予被上訴人，然拒絕將將316地號土地併同出售、移轉予被上訴人，是否構成不完全給付？
1.查：系爭土地為不相連之土地，316地號土地則分別於西北側與西南側與314、319地號土地毗鄰而依序相連，業如前述。又本件土地買賣之經過，業經證人林元德到庭證稱：「當時簽契約的時候是羅秋妹要賣三筆土地」、「就是黃金橋314、316、319地號」等語，其並證稱：單獨購買系爭土地，將造成系爭土地均成袋地，一般人不會如此購買土地等語（原審卷第53頁），且上訴人就系爭土地若單獨使用而未與316地號土地合併使用，將致系爭土地難以利用、經濟價值甚低等情，亦不爭執（本院卷第51、52頁）。準此，系爭土地及316地號土地既係依序相連而難以割裂使用之土地，則單獨購買系爭土地顯無實益，且上訴人羅秋妹以其配偶林德安之名義出售土地時，復係就系爭土地及316地號土地一併尋覓買主，則本難認被上訴人就系爭土地之買賣為磋商時，僅係為單獨購買系爭土地而未以「系爭土地及316地號土地」為整體、一併討論316地號土地之買賣事宜。
2.次查，證人林元德另證稱：「因為羅秋妹老公有農保，她如果把土地都賣掉，就會失去農保的資格，所以當時只過戶了兩筆土地，農保辦好後再辦第三筆，當時漏了把第三筆土地備註在裡面。但是當時簽約前，我是一併去申請謄本跟地籍圖，所以謄本都是在一起」等語，並提出其於103年9月18日就系爭土地及316地號土地所一併申請之土地登記謄本、地籍圖謄本為佐（原審卷第55至59頁），核與前開證述相符。且證人林元德就原審法官所詢問：「當時是否確實交易三筆土地？」復證稱：「是的，當時是談好一分地80萬元，第一份契約先寫好二筆土地（即314、319地號）的錢，第三筆的錢等到過戶的時候再算。前兩筆雖然未滿一分，但是還是算一分的錢」等語（原審卷第53頁），而系爭契約所記載之買賣標的物即系爭土地面積合計為962.3平方公尺，約0.992分，買賣價金則為80萬元等情，亦有前揭系爭契約可資參照，核與證人所述復均相符，堪認其上揭證述均為真實。據此，業足證上訴人羅秋妹前與被上訴人洽談土地買賣事宜時，確係以系爭土地及316地號土地為買賣標的物而與被上訴人一併進行買賣之磋商，並達成以每分地80萬元之價金計算標準買賣系爭土地及316地號土地，是更難認被上訴人簽訂系爭契約而購買系爭土地時，未一併就316地號土地之買賣事宜為約定。
3.再查，上訴人前詞所稱：因有農民保險之問題而將土地買賣切割為兩部分，亦即，先就系爭土地達成買賣合意，嗣再由兩造另就316地號土地進行買賣，則兩造於系爭契約中，並未達成以316地號土地為買賣標的物之合意等語（本院卷第17頁），核與前揭系爭契約中所記載之買賣標的物僅有系爭土地，未包含316地號土地等情相符，是其此節主張316地號土地不在系爭契約之範圍內，固非無稽。
惟據其此節主張，益足見上訴人羅秋妹前與被上訴人洽談土地買賣事宜時，確係以系爭土地及316地號土地為買賣標的物而與被上訴人進行買賣之磋商，並達成應以每分地80萬元之價金計算標準買賣系爭土地及316地號土地之合意，僅係同時約定「雙方應先就系爭土地簽訂買賣契約即系爭契約，待辦妥林德安之農民保險事宜後，再就316地號土地簽訂買賣契約」，此核與證人林元德前所證稱：「因為羅秋妹老公有農保，她如果把土地都賣掉，就會失去農保的資格，所以當時只過戶了兩筆土地，農保辦好後再辦第三筆，當時漏了把第三筆土地『備註』在裡面」、「『第一份契約』先寫好二筆土地（即314、319地號）的錢，第三筆的錢等到過戶的時候再算」等語，亦即「第一份契約」即系爭契約中，僅以系爭土地為標的物，並記載其價金，至於316地號土地之買賣事宜則應於「備註」欄予以註明，非載明於買賣標的物之欄位等情，互核亦屬相符，而堪認為真實。
4.又按「預約」係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。買賣契約有預約及本約之分，不動產之買賣，除標的物及價金外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項，故買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先為擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約之本約業已成立。預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行（最高法院64年台上字第1567號、61年台上字第964號、61年台上字第964號民事判例、80年度台上字第1883號民事裁判要旨可資參照）。據上，上訴人羅秋妹前與被上訴人洽談土地買賣事宜時，所達成以每分地80萬元之價金計算標準買賣系爭土地及316地號土地之合意，既有約定「雙方應先就系爭土地簽訂買賣契約即系爭契約，待辦妥林德安之農民保險事宜後，再就316地號土地簽訂買賣契約」，揆諸上開說明，足認林德安與被上訴人間就系爭土地及316地號土地所為上開「以每分地80萬元之價金計算標準買賣系爭土地及316地號土地之合意」之約定，乃係就買賣契約之標的物及價金先為擬定，以作為訂立買賣契約「本約」之依據、張本，從而上開合意核其性質應屬就系爭土地及316地號土地所為買賣契約之「預約」，是縱使系爭契約中未以316地號土地為買賣標的物，上訴人即林德安之繼承人依上開「預約」仍應負有與被上訴人再就316地號土地按上開價金計算標準締結買賣契約「本約」之義務。
5.綜上，上訴人依前揭買賣契約之「預約」，除應就系爭土地締結買賣契約之「本約」即系爭契約外，既尚負有與被上訴人再就316地號土地締結買賣契約之「本約」之義務，而上訴人前經被上訴人請求履行該義務（即一併出售316地號土地）後，復屢予拒絕，有被上訴人於104年8月26日寄發之存證信函（原審卷第17、18頁）、本院105年4月18日之準備程序筆錄可資參照（本院卷第51頁），則上訴人就前揭買賣契約「預約」之履行自足認有可歸責之事由致為不完全給付之情形。又被上訴人於本件訴訟中所為解除契約之表示，其目的乃在於回復雙方締約前之原狀，亦即由被上訴人將系爭土地返還上訴人，上訴人則將所收取之頭期款返還被上訴人（見本院卷第51頁），足見被上訴人所為解除契約之真意應在於將雙方所締結之買賣契約之「預約」及「本約」均予解除，而非僅解除依據「預約」所締結之「本約」（即系爭契約），此就若未將「預約」併予解除，而僅解除系爭契約，則雙方依該「預約」仍負有再締結「本約」之義務，如此顯無實益等情自明。準此，上訴人就上開買賣契約之「預約」既有不完全給付之情形，從而被上訴人本於前揭民法227條第1項準用前揭民法第254條關於給付遲延之規定，主張解除前揭買賣契約之「預約」，併依第259條之規定請求回復雙方締約前之原狀，即屬有據。而系爭契約乃係依上開「預約」所締結，則被上訴人本於上開回復原狀之權利主張併同解除系爭契約，自亦有據。
6.至上訴人固另以前詞主張兩造就316地號土地之買賣附有「等農民保險辦好後再辦理」之停止條件等語（本院卷第60頁）。然查，林德安既已死亡，則上訴人顯已無保留316地號土地以辦理、維持林德安農民保險事宜之需要，從而本應認該條件業已成就，且上訴人就該條件有何應認為未成就之事由存在，並未再為其他主張及舉證，是其再以辦理、維持林德安之農民保險為由，拖延、拒絕就316地號土地與上訴人締結買賣契約，殊難謂可採。
（三）上訴人雖又以：上訴人前於林元德處向被上訴人請求給付本件買賣價金尾款時，被上訴人曾表示待上訴人另外再出售316地號土地予其時，其始同意給付尾款等情為由，聲請傳喚林冠雄，以證明316地號土地不在系爭契約之範圍內（本院卷第60頁）。但查，系爭契約之標的物並不包含316地號土地在內，業經本院認定如前，且依前開說明，就此所為之認定並不影響本件判決之結果，從而上訴人就此聲請調查證據，自無必要，爰不再就此部分予以調查。
六、綜上所述，系爭契約之買賣標的物固難謂包含316地號土地在內，惟兩造就系爭土地及316地號土地既足認已締結買賣契約之「預約」，則上訴人依該「預約」仍負有就系爭土地及316地號土地分別與被上訴人締結買賣契約之本約之義務，則上訴人嗣後拒絕將316地號土地出售予被上訴人，就該買賣契約之「預約」而言，即有不完全給付之情形，是被上訴人於本件訴訟繫屬中，本於民法227條第1項準用第254條、第259條之規定，主張解除上開「預約」、回復原狀即解除系爭契約，即屬有據。準此，系爭契約既經解除，則上訴人再本於系爭契約請求被上訴人給付買賣價金，核非有據，應予駁回。原判決所持理由與本院上開認定雖有部分不同，然結論尚無二致，仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，自應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條、第78條、第85條第1項前段規定，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 15 日
民事第一庭 審判長法 官 盧怡秀
法 官 徐晶純法 官 趙彥強以上為正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 6 月 15 日
書記官 陳憶萱