臺灣臺東地方法院民事判決 105年度簡上字第36號上 訴 人 呂紹禎訴訟代理人 黃炳飛律師被 上訴人 郭怜君訴訟代理人 陳泰毅上列當事人間請求確認優先承買權不存在事件，本院於民國106年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人於原審起訴主張及上訴答辯意旨略以：訴外人林添丁於民國102年7月1日執本院核發88年度拍字第315號拍賣抵押物裁定暨其確定證明書（下稱系爭執行名義），據以向本院聲請強制執行債務人即訴外人蔡秀欉所有坐落臺東縣○○鄉○里段○○○○○○○○○○○○號土地（重測前為初鹿段123、12
2、121地號土地，下分別稱562、563、566地號土地；563及566地號土地，即如附表所示土地，合稱系爭土地，為蔡秀欉與訴外人張陳瑋、張雅惠共有，應有部分各為三分之一），經本院以102年度司執字第7430號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）受理在案（嗣林添丁於104年8月18日具狀撤回562地號土地之強制執行部分）。被上訴人於105年4月7日以總價新臺幣（下同）350萬元之價格投標買受系爭土地，詎上訴人以其係系爭土地之承租人為由，於105年4月21日具狀主張優先承買權，惟依據系爭土地地目、使用分區之記載，該地係屬耕地自須受耕地租用所約束，然上訴人係經營木材加工廠，非以耕作為目的，自無土地法第107條規定之適用，亦與土地法第106條所定之要件不符，依土地法第115條之規定，應視為放棄耕作權利，已喪失優先承買權；又臺灣臺南地方法院103年訴字第1129號判決亦引用原審法官所引用之最高法院判決，並認定該件當事人未自任耕作而無土地法第107條之適用，足見原審認事用法皆無不當，爰起訴請求確認上訴人就系爭土地優先承買權不存在等語。並於原審聲明：㈠確認上訴人於系爭執行事件中，就系爭土地之優先承買權不存在。㈡請求核發系爭土地之權利移轉證明書。
二、上訴人於原審答辯及上訴意旨略以：系爭土地固為蔡秀欉等人所有，惟上訴人已於101年10月3日與蔡秀欉簽訂農地租賃契約書（下稱系爭租約），是上訴人依土地法第107條之規定自有優先承買權。系爭執行事件中，上訴人均依法受通知並到場，被上訴人於應買前亦知悉系爭土地上有租賃權存在，其事後異議，難謂有法律上之理由，亦有違信賴原則與衡平法則；原審援引最高法院100年度台上字第1914號判決、87年度台上字第592號判決，認上訴人未自任耕作而無土地法第107條優先承買權之適用，惟前揭判決皆係以三七五減租條例第16條第2項承租人未自任耕作則租約無效為論據，系爭租約成立於農業發展條例施行後，依前揭條例第20條已無三七五減租條例適用，原審以此認上訴人無優先承買權自屬未洽；再者，依立法理由而論，土地法第107條是規定農地租賃皆有優先承買權存在，而系爭土地之使用分區亦非耕地，自不受土地法第106條耕地定義之限制，是認上訴人得得準用或類推適用土地法第107條而對系爭土地有優先承買權；又坐落於562地號土地上之臺東縣○○鄉○里段○○○號建物即門牌號碼臺東縣卑南鄉稻葉18號房屋（下稱系爭房屋），雖登記為蔡秀叢所有，然系爭房屋實為上訴人出資建造而由上訴人原始取得所有權，是上訴人亦符合土地法第104條基地租賃而就系爭土地有優先承買權等語。並於原審聲明：原告之訴駁回。
三、原審審理後，認上訴人確未於系爭土地實際耕作而於系爭執行事件無優先承買權存在，判決確認上訴人於系爭執行事件拍賣程序中就系爭土地之優先承買權不存在，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡前項廢棄部分被上訴人第一審之訴駁回；被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠ 上訴人曾於101年10月3日向蔡秀欉承租562、563、566地號土地；系爭土地為蔡秀欉與張陳瑋、張雅惠共有，應有部分各為三分之一，雙方並簽訂系爭租約，約定租期自101年11月1日起至111年10月31日止，共計10年，約定租金自101年11月1日起至103年12月31日止，每月租金2萬元，自104年1月1日起至111年10月31日止，每月租金3萬元。
㈡ 嗣林添丁於102年7月1日執系爭執行名義，據以向本院聲請強制執行債務人蔡秀欉所有之562、563、566地號土地，經本院以系爭執行事件受理在案。
㈢ 嗣林添丁於104年8月18日具狀撤回562地號土地之強制執行部分，僅就系爭土地為強制執行，本院於104年9月24日進行拍賣，系爭土地由訴外人張水源以2,200萬元拍定，於同日本院並函文催知上訴人應於10日內聲明是否行使優先承買權，該函文分別於104年9月29日、同年10月1日經上訴人之受僱人收受、寄存當地之警察機關。又因拍定人未繳足價金，擬於104年11月19日再行拍賣，因張陳偉、張雅惠對林添丁提起債務人異議之訴（下稱系爭異議之訴），並依本院104年度聲字第975號民事裁定提存65萬元擔保金，系爭執行程序因而暫予停止致未能如期執行，系爭異議之訴經本院104年度訴字第211號判決以其訴無理由判決駁回確定後，始繼續強制執行程序。
㈣ 本院復於105年4月7日就系爭土地再行拍賣，被上訴人乃於105年4月7日以總價350萬元之價格投標買受系爭土地，本院復以105年4月14日東院忠102司執地字第7430號函文催知上訴人行使優先承買權，上訴人以其係承租人為由，於105 年4月21日具狀主張優先承買權，並經本院以105年4月25日東院忠102司執地字第7430號執行命令表示應繳足價金350萬元，上訴人業已繳足價金。
㈤ 上訴人承租562、563、566地號土地係作為木材加工廠使用，並於前揭土地上搭建辦公室、住宅、鐵皮涼棚，現場堆置有大量木材。
五、是本件爭點厥為：㈠上訴人有無土地法第107條適用或準用或類推適用而有優先承買權？㈡上訴人有無土地法第104條適用或類推適用而有優先承買權？
六、本院之判斷：
㈠ 上訴人無土地法第107條適用或準用或類推適用而有優先承買權。
1.按耕地指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地；以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用；前項所稱耕作，包括漁牧，農業發展條例第3條第11款、土地法第106條第1項、第2項定有明文。次按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，土地法第107條第1項固有明文，而依條文規定之順序可知，限於第106條所指之耕地承租人始有優先承買權。又按所謂耕地租賃，係以支付地租而耕作他人之農地為要件，所稱之耕作，其目的應在於定期（按季、按年）收穫，以施人工於他人之土地上栽培農作物而言。土地法第104條第1項及第107條第1項，關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年台上第700號判例意旨參照）。承上，土地法第107條規定耕地承租人之優先承買權，係為扶植自耕農而設，故承租人優先承買權之行使，應以其確有租佃關係存在，且該承租土地係屬耕地，俾承租人優先承買耕地後，能成為自耕農者，始符上開法條賦予承租人優先承買權之立法意旨，是以耕地出賣時，承租人有依同樣條件優先承買之權，應以承租人承租耕地，從事種植農作物或為放養漁牧等耕作，始得主張之，若承租人承租耕地非為耕作之目的，或根本未實際從事耕作者，當無主張土地法第107條之優先承買權甚明，且此係土地法體系解釋、目的性解釋之當然結果，而與耕地三七五減租條例無涉，合先敘明。
2.查系爭土地之使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，此有土地登記謄本可稽（見原審卷第55頁至第65頁），依農業發展條例第3條第11款之規定應屬耕地。次查上訴人承租562、563、566地號土地係作為木材加工廠使用，並於前揭土地上搭建辦公室、住宅、鐵皮涼棚，現場堆置有大量木材，已如前四、㈤所述；上訴人訴訟代理人並於本院言詞辯論中自承：系爭租約之目的係經營木材事業，並未在系爭土地上耕作農作物或經營農作物之採收等語（見本院卷第171頁），堪認上訴人並無耕地租賃所稱其目的在於定期（按季、按年）收穫，以施人工於他人之土地上栽培農作物，而與土地法第106條第1項自任耕作之要件有違，揆諸首揭說明，上訴人主張適用土地法第107條規定，其得以拍定價額350萬元同樣條件主張優先承買權等語，即無可取。
3.上訴人另主張其得準用土地法第107條而有優先承買權云云。惟按，農業用地租賃指土地所有權人將其自有農業用地之部分或全部出租與他人經營農業使用者；本條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定；本條例未規定者，適用土地法、民法及其他有關法律之規定，農業發展條例第3條第14款、第20條第1項定有明文。承上，農業發展條例之「農業用地租賃」亦限於「經營農業使用」，而上訴人承租系爭土地作為木材加工廠使用，已如前2.所述，與前揭要件未合，則上訴人主張是否可採已非無疑。況綜觀農業發展條例全文，並無僅準用土地法第107條而排除土地法第106條之規定，是縱認上訴人得依農業發展條例第20條第1項準用土地法規定，依體系解釋亦須先符合土地法第106條「自任耕作」之要件，始有土地法第107條適用甚明。上訴人主張割裂準用土地法第107條，除與法律解釋方法有違，亦將使土地法第107條扶植自耕農之立法目的不達，自無足採。
4.至上訴人主張系爭土地應有類推適用土地法第107條而有優先承買權云云；惟「類推適用」係用以填補「法律漏洞」，而「法律漏洞」係指法律依其內在目的及計畫規範，應有所規定而立法者漏未規定之情形，並應與「立法政策考量」嚴格區分，是若立法者基於政策考量而未設規定，即非法律漏洞（見王澤鑑著《民法總則》，第68頁至第69頁，2008年3月增訂版，自版），亦非司法機關超越立法者之權限從事法之續造，依「類推適用」或「目的性之擴張」所得補充，以維法治國家權力分立之體制，並免造成法秩序之紊亂（最高法院103年度台上字第586號判決意旨參照）。而土地法第107條依首揭說明，係為扶植自耕農所設，立者者並於土地法第106條將耕地租用嚴格限制為「自任耕作、漁牧」，有意排除未自任耕作者之優先承買權，屬立法政策之考量而非法律漏洞，本院自應尊重立法者之權限，而無於上訴人顯未自任耕作情形下類推適用土地法第107條之餘地。從而，上訴人前揭主張，洵無足採。
㈡ 上訴人主張土地法第104條適用或類推適用該條規定而有優先承買權部分為不合法。
1.按當事人不得提出新攻擊或防禦方法，但有下列情形之一者，不在此限：㈠因第一審法院違背法令致未能提出者、㈡事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者、㈢對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者、㈣事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者、㈤其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者、㈥如不許其提出顯失公平者；未於準備程序主張之事項，除有下列情形之一者外，於準備程序後行言詞辯論時，不得主張之：㈠法院應依職權調查之事項、㈡該事項不甚延滯訴訟者、㈢因不可歸責於當事人之事由不能於準備程序提出者、㈣依其他情形顯失公平者；前項第三款事由應釋明之，民事訴訟法第447條第1項、第276條定有明文。
2.查上訴人於原審、105年11月2日上訴理由狀、本院105年12月1日及同年月29日準備程序皆係以土地法第107條耕地租賃為其優先承買權存在之攻擊防禦方法，嗣106年2月15日言詞辯論始以其為系爭房屋原始起造人並主張其有土地法第104條基地租賃關係之優先承買權等語，然此既經被上訴人表示不同意上訴人於二審準備程序終結後提出新攻擊防禦方法等語（見本院卷第171頁），顯屬可歸責於上訴人之事由未能適時提出，復查無民事訴訟法第447條第1項但書各款情形，依上揭規定，本院自得不予斟酌。
3.另依上訴人所提出系爭房屋之建物所有權狀、建物登記第一類謄本及房屋租賃契約以觀（見本院卷第133頁、第155頁至第159頁），可見系爭房屋之所有權人為訴外人蔡秀叢，且建築完成日期為92年7月24日，並於同年9月22日為第一次登記而早於系爭租約之前，又上訴人與蔡秀叢就系爭房屋訂有房屋租賃契約，顯與上訴人主張其為系爭房屋之原始起造人不符，併此敘明。
七、綜上所述，被上訴人主張上訴人未自任耕作而無土地法第107條優先承買權之適用，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件結論不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 3 月 1 日
民事第一庭 審判長法 官 楊憶忠
法 官 郭韶旻法 官 鍾 晴以上正本係照原本作成本件判決不得上訴。
中 華 民 國 106 年 3 月 1 日
書記官 陳憶萱附表：
┌─┬───────────────────────────────────────────────┐│ │土地： │├─┼─┬──────────────────────┬──┬──┬──────┬────┬────┤│編│ │土地坐落 │使用│使用│面 積│ │ ││ │ ├───┬────┬────┬────┬───┤分區│地類├──────┤權利範圍│備 考││號│ │縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○ ○ 段 │ 地號│ │別 │ 平方公尺 │ │ │├─┼─┼───┼────┼────┼────┼───┼──┼──┼──────┼────┼────┤│１│ │臺東縣○○○鄉 ○○里段 │ │ 563 │山坡│農牧│ 2,393.07 │全 部│ ││ │ │ │ │ │ │ │地保│用地│ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │育區│ │ │ │ │├─┼─┼───┼────┼────┼────┼───┼──┼──┼──────┼────┼────┤│２│ │臺東縣○○○鄉 ○○里段 │ │ 566 │山坡│農牧│ 2,589.17 │全 部│ ││ │ │ │ │ │ │ │地保│用地│ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │育區│ │ │ │ │└─┴─┴───┴────┴────┴────┴───┴──┴──┴──────┴────┴────┘