臺灣臺東地方法院民事判決 105年度簡上字第4號上 訴 人 張長慶訴訟代理人 文志榮律師被上訴人 阿渡的店有限公司法定代理人 林明君上列當事人間請求確認返還房屋事件，上訴人對於中華民國104年11月19日本院簡易庭104 年度東簡字第227 號第一審判決提起上訴，經本院於105 年4 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊自民國101 年起向訴外人台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）承租其位於門牌號碼臺東縣臺東市○○路○ 段○○○ 號台糖園區（下稱系爭台糖園區）內如附圖所示之道班房（面積12.5坪）、崗哨（面積4.5 坪）、汽車庫及自行車棚，作為伊經營自行車租賃業之用。伊於10
4 年5 月初與上訴人就道班房、崗哨部分（下合稱系爭地上物）洽談異業結盟事宜，因上訴人初期將投入新臺幣（下同）2 萬元作為崗哨彩繪及環境整理之用，伊遂以此條件同意降低前6 個月之租金，兩造並約定於104 年5 月31日前簽訂正式之租賃契約，此有兩造簽訂之「阿度的店糖廠店玻璃屋警衛亭租賃草約」（下稱系爭草約）為憑。詎上訴人簽訂系爭草約後，行為脫序亦有違草約精神及台糖公司之規約，伊勉強欲於104 年5 月29日與上訴人簽訂合作契約，詎上訴人拒不接受，而兩造既未於104 年5 月31日簽訂正式契約，則系爭草約亦因到期失效，上訴人仍未搬離系爭地上物，伊屢次通知上訴人均未獲置理，本於伊為合法之租賃權人，提起本訴等語。並聲明：上訴人應將如附圖所示之系爭地上物遷讓返還予被上訴人。
二、上訴人於原審未提出書狀為任何聲明或陳述。
三、原審就被上訴人之聲明請求上訴人應將系爭地上物並返還予被上訴人為全部准予，上訴人不服提起上訴，並補稱：依系爭草約之內容，第1 條已約定被上訴人同意出租系爭地上物與其，且第3 至6 條已約定租金起算日、租金數額及租賃期間，足見兩造就系爭地上物已成立租賃契約，故其為有權占用等語。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人除援用原審之陳述及答辯外，並補陳：依系爭草約約定正式合約於5 月31日前完成簽訂，自2016年6 月1 日起始正式起算房租，而系爭草約之簽名處上訴人簽署之名稱與所用印文名稱不一致，簽約主體為何不明，且上訴人自始未給付租金，均足見上訴人亦不認系爭草約即為主約。從而，系爭草約僅為預約，兩造未訂定本約，而系爭草約亦因到期失效，故上訴人應將系爭地上物遷讓返還予伊等語置辯，並聲明：上訴人之上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人自101 年起即向訴外人台糖公司承租其所有系爭台
糖園區內如附圖所示之系爭地上物、汽車庫及自行車棚，作為被上訴人經營自行車租賃業之用，租賃期間至107 年3 月
29 日止。㈡被上訴人於104 年5 月初與上訴人就系爭地上物，簽訂系爭草約。
㈢依系爭草約約定：「二、張長慶初期將投入約20000 元做為
警衛亭彩繪及環境裝潢之整理，因此阿度的店糖廠店同意以警衛亭彩繪及環境裝潢作為房屋押金項目及前6 個月房租降價之條件」，上訴人因而開始占用系爭地上物。
五、兩造就系爭台糖園區內之系爭地上物、汽車庫及自行車棚為被上訴人向台糖公司承租，且兩造於104 年5 月間簽訂系爭草約，被上訴人因而將系爭地上物交付與上訴人占有，為兩造所不爭執。故本件爭點闕為：上訴人得否主張兩造以系爭草約就系爭地上物成立租賃契約，而得繼續占有系爭地上物。茲分述如下：
㈠按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利
人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立，最高法院61年台上字第964 號判例可資參照。又按預約係約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。最高法院64年台上字第1567號判例意旨亦可供參。
申言之，倘於契約中約定需另訂定本約，則該契約即為約定將來訂立一定契約（本約）之契約，而為預約。
㈡查系爭草約第1 條約定被上訴人同意將「玻璃屋警衛亭」租
賃與上訴人，依兩造之陳述，堪認係指系爭地上物。又第2條約定：「張長慶先生初期將投入約20,000元做為警衛亭彩繪及環境裝潢之整理，並於2015年5 月30日前完成。」、第
4 條約定：「初期至5 月底阿度的店糖廠店給于張長慶作為前期準備時間，2015年6 月1 日起正式起算房租。」、第7條約定：「正式合約，於5/31前雙方完成簽約。」依上開約定內容整體觀之，兩造訂定系爭草約，應係基於上訴人同意於104 年5 月30日前，完成警衛亭彩繪及環境裝潢之整理，作為承租系爭地上物之準備，兩造並擬於上開準備工作完成後，於同年5 月31日前就系爭地上物簽訂正式合約。準此，依系爭草約之約定，兩造應於104 年5 月31日前完成簽訂正式合約，亦即係就將來訂定本約為約定，揆諸前旨，系爭草約應為預約，堪以認定。至於上訴人執前詞辯稱兩造已以系爭草約成立租賃契約之本約等語，惟查系爭草約第1 、3 至
6 條雖記載租賃標的、租金起算日、租金數額及租賃期間，然依上開意旨，預約非不得就標的物、租金、租期之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認本約業已成立，故上訴人所辯，難認可採。
㈢從而，兩造就系爭地上物雖簽訂系爭草約，然系爭草約僅為
租賃契約之預約，且兩造未於系爭草約約定之104 年5 月31日前訂定租賃契約之本約，而被上訴人亦於104 年6 月2 日向上訴人寄發存證信函終止系爭草約，有存證信函在卷可參（見本院卷第26至27頁），堪認系爭草約業經終止，則被上訴人主張依系爭草約法律關係，及民法第263 條準用民法第
259 條第1 款規定，請求上訴人回復原狀，即遷讓並交還系爭地上物，應屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭草約法律關係，及民法第263 條準用民法第259 條第1 款規定，請求上訴人交還系爭地上物，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，即屬無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
民事第一庭 審判長法 官 盧怡秀
法 官 趙彥強法 官 徐晶純以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 105 年 4 月 29 日
書記官 楊茗瑋