臺灣臺東地方法院民事判決 105年度訴字第21號原 告 謝秀暳訴訟代理人 林國泰律師複 代理人 吳育胤律師被 告 趙鋅安訴訟代理人 吳漢成律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國106年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰肆拾貳萬元及自民國一○五年一月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣參佰肆拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：①原告以價金新臺幣（下同）1,542萬元向被告購買坐落臺東縣○○鄉○○○段○○○號土地（下稱系爭土地），因系爭土地為袋地，原告於訂約前已要求被告保證系爭土地須有路寬5公尺之合法鋪設混泥土道路聯外之永久通行權與不動產役權、且保證可以合法興建農舍，經被告同意後，雙方於民國103年8月13日簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），並將被告上開保證之內容，記明於契約書，原告已依系爭買賣契約給付部分價金合計342萬元。②至簽約當日，系爭土地現場仍然僅有一路寬3.5公尺之路徑（下稱系爭路徑）聯外，訴外人甲○○（即被告之代理人）告知系爭土地已符合原告上開要求，被告則自稱豐榮國小老師不會騙人，且提出臨地所有人出具予臺東縣長濱鄉公所之同意書，表示當時經由鄰地通往台11線省道之道路路寬為3.5公尺，將擴寬至路寬5公尺，並將繪有5公尺通行路徑之地籍圖作為將來聯外路徑之草圖（下稱系爭位置圖），作為系爭契約之契約書附件，屬被告依系爭買賣契約應負之擔保責任。但原告嗣後自本院103年度訴字第185號判決（下稱相關判決）內容始知悉，上開鄰地所有人之同意書，並非出具予長濱鄉公所，而是被告與鄰地所有人間之私法契約，系爭路徑也非長濱鄉公所或其他機關合法鋪設，被告復未曾向主管機關申請鋪設道路。又系爭土地於兩造簽立系爭買賣契約之契約書時，尚非為被告所有，被告委託從事不動產經紀業之甲○○，卻未提供正確資訊之不動產說明書，自稱為系爭土地之所有權人，違反不動產經紀業管理條例第23條規定之義務，足認有詐欺之意思。③系爭土地為袋地，因缺乏適法通路聯外，原告因被告及其代理人甲○○之詐欺，陷於錯誤而為系爭買賣契約之意思表示，原告得依民法第92、224條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，並依民法第113、114條規定，請求回復原狀，即請求被告返還所收受之價金；且因缺乏系爭買賣契約所約定之通行權與不動產役權，原告無法於系爭土地上興建農舍，被告未能保證系爭買賣契約所約定之品質，原告對被告主張瑕疵擔保責任，依民法第359、259條規定，解除契約後，請求被告返還所受領之金額342萬元。④聲明：被告應給付原告342萬元，及自起訴書送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨以供擔保為條件之假執行宣告。
二、被告則以：①系爭買賣契約於契約書第10條約定坐落臺東縣○○鄉○○○段00、00、00、00、00、00、00、00地號土地為系爭土地設定地役權，第11條第1項約定「本契約之附件或廣告均為本契約之一部分」，上開土地所有權人同意供被告所有之系爭土地設定地役權，同意以路寬3.5公尺之系爭路徑提供通行，並出具同意書，為原告明知，且兩造於103年8月13日簽立契約書當日，原告見通路僅有3.5公尺而非5公尺，乃要求被告減價100萬元為條件，被告亦允諾，故系爭路徑路寬3.5公尺為原告簽訂契約時已知悉且同意之事項，即使兩造原有原告所述之通行權、不動產役權及保證可供興建農舍使用之約定，也於雙方同意減縮路寬為3.5公尺時，變更原約定。且原告未能舉證被告依系爭買賣契約，應就路寬為5公尺之聯外道路負保證品質之瑕疵擔保責任，因此原告非受詐欺而為系爭買賣契約之意思表示，也未舉證被告應負之瑕疵擔保責任。此外，系爭買賣契約因原告為依約定給付價金，可歸責原告之事由致無法辦理系爭土地之移轉登記，若原告未依約給付價金，被告將解除契約，並請求違約金2,313,000元。②契約附件之系爭位置圖，僅為草圖，不是契約內容，關於系爭路徑，寬度為3.5公尺，被告以向上開鄰地所有人取得通行權及地役權，相關判決判決確定；且依「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」，農舍對外之通路僅須路寬3.5公尺，系爭土地法律上得興建農舍，僅因原告不符合農舍申請人資格，以致無法興建農舍，不可歸責於被告。③聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回，及以供擔保為條件免為假執行宣告。
三、下述兩造不爭執事項，本院依民事訴訟法第270條之1逕認為真正並據以為裁判資料：
（一）兩造於103年8月13日簽立系爭買賣契約，契約書及附件如本院卷第37至57頁所示，但其中關於鄰地所有人出具之土地無償使用同意書、以地籍圖為基礎而繪有路寬5公尺通行路徑之系爭位置圖是否為兩造約定之契約內容，則由法院認定。
（二）原告已依系爭買賣契約給付被告部分價金，合計342萬元，系爭土地由被告於103年8月22日，以103年8月8日之買賣為原因，自訴外人陳明珠受讓，登記為所有權人，現仍登記為被告所有，並有相符謄本、異動索引在卷（本院卷第79至85頁）。
（三）被告曾與訴外人呂細妹、呂智雄、呂永原就上開39、40、41地號土地等鄰地提起確認通行權及地役權事件，經相關判決認定原告就如系爭路徑位置、路寬3.5公尺之部分土地有通行權、不動產役權確定。
四、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」為民法第354、359條關於瑕疵擔保責任之規定。又解除契約後，民法第259條第1項第1、2款規定「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」被告雖以證人乙○○（即為兩造擬定契約書之地政士）、甲○○之證述內容，主張原告於訂立系爭買賣契約時，以同意以減價100萬元為條件，將系爭土地聯外路徑由路寬5公尺減縮為路寬3.5公尺，並否認原告之瑕疵擔保請求權。即使原告同意以減價100萬元為條件，同意將系爭土地聯外路徑自5公尺減為3.5公尺，本院認為被告就系爭買賣契約之標的物即系爭土地，仍然欠缺保證之品質：
（一）兩造關於系爭買賣契約之約定內容，記載如契約書所示，其契約書係以定型化印刷版本，另手寫加註多項約定，有契約書在卷（不爭執事項第一項），第10條「其他約定」中，兩造加註「本標的物土地設定地役權，地號○○○段
00、00、00、00、00、00、00、00等8筆，由賣方負擔相關費用。賣方保證標的物可供建築農舍使用。」等內容，其約定用語「可供建築農舍使用」之明顯意旨，即是系爭土地必須於法律上符合作為農舍基地之要件，自此也可推知原告購買系爭土地之主要目的，係取得可合法興建農舍之土地，且被告依此約定，應擔保系爭土地得適法作為農舍之基地，即扣除可歸責於原告之有關農舍申請人資格限制外，系爭土地不應有無法興建農舍之事由，此為被告依系爭買賣契約對系爭土地「所保證之品質」。
（二）系爭土地現有系爭路徑可通行聯外，惟系爭路徑之路寬僅
3.5公尺，為兩造未爭執。又相關判決之結果，被告就系爭土地，對於呂細妹、呂智雄、呂永原所有之上開39、40、41地號土地等鄰地之通行權及地役權，亦為路寬3.5公尺之通行路徑，堪認系爭土地現在對外通行至公路之合法方式，僅為路寬3.5公尺之路徑。除非在路寬3.5公尺聯接路徑情形下，系爭土地可合法興建農舍，否則被告即不符合系爭買賣契約就系爭土地之保證品質。
（三）被告雖援引「宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法」之規定，認為路寬3.5公尺之路徑，已符合興建農舍之要件。惟此項辦法為宜蘭縣政府為執行「農業用地興建農舍辦法」所發布，系爭土地不在宜蘭縣政府主管範圍，不適用此辦法。
（四）內政部及行政院農業委員會依農業發展條例第18條第5項規定授權發布「農業用地興建農舍辦法」，第3條規定「其申請興建農舍，得依都市計畫法第85條授權訂定之施行細則與自治法規、實施區域計畫地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。」乃主管機關管制農舍興建之法規依據。其中「實施區域計畫地區建築管理辦法」第11條規定「（第1項）建築基地臨接公路者，其建築物與公路間之距離，應依公路法及其有關法規辦理，並應經當地主管建築機關指定(示)建築線；臨接其他道路其寬度在6公尺以下者，應自道路中心線退讓3公尺以上建築，臨接道路寬度在6公尺以上者，仍應保持原有寬度，免再退讓。（第2項）建築基地以私設通路連接道路者，其通路寬度不得小於左列標準：一、長度未滿10公尺者為2公尺。二、長度在10公尺以上未滿20公尺者為3公尺。三、長度大於20公尺者為5公尺。四、基地內以私設通路為進出道路之建築物總樓地板面積合計在1,000平方公尺以上者，通路寬度為6公尺。」上開規定中，關於「建築基地以『私設通路』連接『道路』者」之文義，中「私設通路」與「道路」之定義，①被告主張：前開「實施區域計畫地區建築管理辦法」第11條第1項係針對土地臨接「公路」之情形所規定，第2項則為規定土地不臨接「公路」之情形，因此本件而言，台11線為「公路」、系爭土地不臨接「公路」，系爭路徑即為上開規定所指之「道路」，將來系爭土地興建農舍時，農舍於系爭土地內與系爭路徑之聯接路徑為上開規定所指之「私設通路」，因此原告只要將來於系爭土地興建農舍時，自己在系爭土地內保留5公尺之「私設道路」，即可符合「實施區域計畫地區建築管理辦法」上開規定之見解（本院卷第410頁）。②原告則主張：依系爭位置圖所示，系爭土地距離台11省道公路之距離，明顯大於20公尺，依上開規定，系爭土地聯外路徑之路寬不足5公尺，無法興建農舍之見解（本院卷第410頁）。③關於「私設通路」「道路」「公路」等名詞，「實施區域計畫地區建築管理辦法」未加以定義，但其第11條第1項提及公路法，乃就「公路」而言，參酌公路法第2條規定公路係「指國道、省道、市道○縣道○區道○鄉道、專用公路及其用地範圍內之各項公路有關設施。」而「省道、市道○縣道○區道○鄉道」又指分別由省、市○縣○區○鄉○○○○道路」（公路法第2條第3至7款參照），因此「公路」與「道路」並非互斥之概念，「公路」泛指由各行政機關規劃、修建、養護之「道路」，「道路」乃較「公路」廣義之概念，而多數之「道路」（即受各主管機關管理之道路）均為公路法定義為「公路」。此外，道路交通管理處罰條例第3條第1項第1款規定，亦對「道路」加以定義「一、道路：指公路、街道、巷衖、廣場、騎樓、走廊或其他供公眾通行之地方。」亦顯示「道路」涵義最廣，「公路」為符合特定要件之「道路」，而「道路」不僅包含「公路」，也包含「街道、巷衖、廣場、騎樓、走廊」，依此規定，「道路」之定義性要件為「或其他供公眾通行之地方」，顯示「道路」以供公眾使用為前提；再參照建築法第48條規定「直轄市、縣（市）（局）主管建築機關，應指定已經公告道路之境界線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定。前項以外之現有巷道，直轄市、縣（市）（局）)主管建築機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中定之。」條文將「公告道路」等文字並列，也突顯「道路」具有不特定第三人得知悉之外觀，供公眾通行等特性。④依據上述理由，本院認為「實施區域計畫地區建築管理辦法」所規定之「私設通路」「道路」「公路」三者，著重條文中「私設」之字義，「道路」與「公路」均為供公眾使用者，概念與「私設通路」相對應，後者指私人自行規劃、修建，並供私人使用。「實施區域計畫地區建築管理辦法」第11條第1、2項之所以分別使用「公路」及「道路」兩詞，因第1項因對農舍基地臨接「道路」之情形規定，若該「道路」為「公路」（即滿足公路法第2條規定要件之「道路」），則對應於公路法規定，就已有明確界限範圍之「公路」，逕依公路法相關規定指定建築線，對於非屬「公路」之「道路」（如大法官釋字第400號所指之既成道路），則以「其寬度在6公尺以下者，應自道路中心線退讓3公尺以上建築，…6公尺以上者，仍應保持原有寬度，免再退讓」之標準指定建築線；第2項則為針對農舍基地未臨接「道路」（包含公路）之情形，所為之農舍對外聯絡路徑之概括規定，即農舍基地必須以特定規格之「私設道路」，聯接至已供公眾通行之道路。⑤系爭路逕僅為私人間之通行權與不動產役，僅供系爭土地所有人通行，而非供公眾使用，也不由任何行政機關規劃、修建。本院因此支持原告之見解，認為系爭路徑僅供系爭土地之所有權人使用，不是供公眾通行，並非「實施區域計畫地區建築管理辦法」第11條規定之「道路」，而為該條第2項所規定之「私設通路」，而系爭路徑之長度顯然大於20公尺，如系爭位置圖所示，依「實施區域計畫地區建築管理辦法」第11條第2項規定，系爭土地經由系爭路徑連接道路，該「私設通路」路寬未滿5公尺，無法指定建築線，亦無法作為農舍基地。
（五）被告抗辯：「農地實務」上未有依上開「實施區域計畫地區建築管理辦法」規定而否準興建農舍之情形等內容（本院卷第410頁）。但兩造於系爭買賣契約所為之保證「可供建築農舍使用」約定內容，係指合法興建農舍之情事，如前所述。是以本院於本件乃審酌系爭土地是否具備合法興建農舍之要件，並認為系爭土地依現行法之規定，因「私設通路」之條件不符合規定，未具備興建農舍之法定要件，如前所示，則被告未滿足系爭買賣契約約定之擔保責任，已經明顯。法院對法律之解釋適用，不因為特定行政機關之違法事實而受影響，主管機關臺東縣政府現實上是否有不依法律規定，對於「私設通路」不符合規定之農地，亦准許興建農舍之裁量事實，與上開法規之解釋無關，不影響系爭土地興建農舍之法定要件，自與本件裁判結果無涉。
（六）兩造於系爭買賣契約已經約定被告負有保證使系爭土地得供興建農舍使用之契約義務，而系爭土地因聯外之系爭路徑不符合「實施區域計畫地區建築管理辦法」第11條第2項規定，而無法興建農舍，系爭土地顯然欠缺被告依系爭買賣契約應保證之品質，此法律上之瑕疵明顯無法補正，原告知悉瑕疵存在，得拒絕受領，依民法第354、359條規定，對被告主張瑕疵擔保責任，而解除系爭買賣契約，被告於系爭買賣契約解除後，應依民法第259條第1項第1、2款規定，返還已收受之價金及利息。被告於105年1月20日收受本件之起訴狀，有送達證書為憑（本院卷第87頁），應自105年1月21日起負遲延責任，給付按週年利率5%計算之法定利息。
五、綜上，兩造成立系爭買賣契約，被告應擔保系爭土地得依法興建農舍，但系爭土地因不符合法律規定而無法興建農舍，原告得對被告主張瑕疵擔保責任而解除系爭買賣契約，請求返還已給付之價金。從而，原告聲明請求被告給付342萬元及法定利息，爰有理由，乃予准許。
六、原告陳明願供擔保請求宣告假執行，核與法律規定相符，乃酌定相當擔保金額，准予假執行；被告陳明以供擔保為條件免為假執行之宣告，爰酌定金額得供擔保免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 1 月 19 日
民事第一庭 法 官 郭玉林以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 106 年 1 月 19 日
書記官 廖丁逸