臺灣臺東地方法院民事判決 105年度訴字第59號原 告 卓明洲訴訟代理人 馬麗萍原 告 吳星輝被 告 陳文顯上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國105年8月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○號土地及其上南河段二八建號（門牌號碼臺東縣東河鄉南東河一二三號房屋）移轉登記返還被告同時，給付原告新臺幣貳佰參拾玖萬伍仟元，及其中新臺幣貳佰零伍萬元自一○四年十月六日起至清償日止，按日利率萬分之二計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾參萬壹仟陸佰陸拾陸元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣貳佰參拾玖萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘之假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：①原告於民國104年9月7日，以價金新臺幣（下同）230萬元向被告購買坐落臺東縣○○鄉○○段○○○○號土地，及其上門牌號碼臺東縣東河鄉南東河123號房屋○○○鄉○○段28建號，土地與房屋合稱系爭房地），簽立買賣契約書（下稱系爭契約）。兩造約定被告應於完成系爭房地完成移轉登記後，將系爭房地點交原告，並約定如被告違反點交義務時，原告得定相當期限催告被告解決，逾期未解決時，原告得解除系爭契約，被告應將原告以給付之價金返還，並按日息以萬分之2計算利息，同時給付原告所繳之房地價款同額為違約金，但違約金不超過買賣價金15%為限，原告不得另請求損害賠償，上開約定均載明在系爭契約。②被告雖於104年10月15日將系爭房地移轉登記於原告共有，卻遲未依約定點交，原告兩次催告後未獲回應，乃於104年12月17日書面函文解除契約，原告已給付之定金5萬元、第一期款100萬元、第二期款102萬元（合計207萬元），被告應返還原告；被告另應依系爭房地約定給付系爭契約總價15%計算之違約金345,000元，及上開約定利息；原告意願將系爭房地移轉登記返還於被告。③聲明：被告應於原告將系爭房地移轉登記於被告之同時，給付原告2,415,000元（207萬元＋345,000元），及自104年10月6日起至清償日止，按日利率萬分之2計算之利息，暨以供擔保為條件之假執行宣告。
二、被告則以：對系爭契約及兩造交易流程無意見，同意解除契約，但請法院依民法第252條規定酌減違約金，原告給付之金額中，有2萬元是辦理移轉登記之代書費用和契稅，不應返還。系爭房地之所有權已辦理移轉登記完畢，僅是系爭房地之占有，因另有訴訟（本院104年度訴字第221號，下稱相關事件），以致被告無法依契約將系爭房地交付原告，被告不是故意不交付系爭房地，系爭房地現在只欠缺交付標的，如果原告願意等，可以等到相關事件一審判決之後再來解決，被告原本不認識原告，不可能會有騙原告之情形。本件同意解除系爭契約，請求法院酌定適當之違約金數額。
三、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第252條規定。兩造對於系爭契約之約定及系爭房地之交易流程不爭執，亦同意解除系爭契約，且原告於解除後，願將系爭房地所有權返還移轉登記於被告，被告同意返還價金，但請法院依上開規定酌減違約金（卷第66頁）。本件之爭執，僅在於被告因解除系爭契約，應給付原告之金額為何，本院之判斷：
（一）兩造解除契約後應遵守之規範基礎：兩造對系爭房地之約定內容如卷附契約書所示（卷第13至23頁）不爭執，足認定為真正，系爭契約第7條第1項約定「不動產點交第一項：本約標的及其地上物之點交，雙方同意於完成登記完畢後有任何使用借貸或租賃糾紛均應由賣方負責。」第9條第1項約定「違約罰責：賣方違反本約第5條第1項、第2項（所有權移轉）及第7條（不動產點交）或第8條（擔保責任）時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約，解約時賣方除應將買方已付之價款並附加按日萬分之2單利計算之利息全部退還買方外，並應支付買方所繳之房地價款同額作為違約金，惟該違約金以不超過房地總價款15%為限，買方不得另行請求其他損害賠償。」（買方為原告，賣方為被告）兩造既已於系爭契約中明確約定解除契約後之處理方式，並明確以文字記載，且明確排除「另行請求其他損害賠償」之方式，系爭契約之文義明顯要求雙方以契約作為交易之規範基礎，雙方應受系爭契約上開約定拘束，是以兩造解除系爭契約後之權利義務，不依民法第259條規定安排，而應依系爭契約上開約定處理。
（二）返還「價款」：系爭契約第9條約定解除契約後，被告（賣方）應退還「已付之價款並附加按日萬分之2單利計算之利息」，如前述。是以被告附有返還義務之金額，僅包含「價款」及利息，並非交易過程中所有費用，均得由原告（買方）於解除契約後請求返還。①原告已分別給付定金5萬元、第一期款100萬元、第二期款102萬元（合計207萬元），為被告不爭執，但被告抗辯第二期款中之2萬元，並非系爭房地價款，而是辦理移轉登記之代書費用和契稅。②系爭契約第3條付款約定中，分四期給付價金，依序為定金5萬元、第一期款100萬元、第二期款100萬元、第三期款25萬元（卷第15頁），則原告第二期款給付之102萬元，比約定應給付之金額高出2萬元，則被告抗辯此部分金額並非買賣價金，而是辦理移轉登記程序費用，堪予認定，此部分費用，非屬對應於系爭房地之價金，僅為交易流程之程序支出，不是系爭契約第9條第1項約定應返還「價款」之範圍，而是「不得另行請求其他損害賠償」之交易中程序損失，原告就此2萬元部分，不得請求被告返還。③原告其餘給付之205萬元（5萬元＋100萬元＋102萬元－2萬元），得請求被告返還，並得請求給付價金翌日起（即104年10月6日起，有匯款單為憑，卷第39頁）按日利率萬分之2計算之利息。
（三）違約金：原告就本件交易流程，陳述：透過村長介紹，隔幾天就從臺北下來付了5萬元訂金，當時有問被告從買賣到交屋要多久，被告說大概1個月時間，但是現在無法交屋，當時買房子時候不知道有相關事件糾紛存在，否則就不會買，沒有必要為了房子一天到晚跑法院，原告全部主張，都是依被告提出之契約內容來主張等情；被告則陳述：簽立系爭契約時，因系爭房地還在前手名下，尚未辦理移轉登記，不知後續會有相關事件之訴訟程序，以致拖延交付系爭房地之時間，系爭契約成立前，被告不認識原告，沒有動機故意欺騙原告，事後也有向原告提議待相關事件一審宣判後再處理等情，均如言詞辯論筆錄所示（卷第63至67頁）。①被告從事代書業，系爭契約之內容由其擬定，衡量雙方在締約機會及契約內容擬訂之決策，被告未居於不利地位。且依系爭契約上開約定內容，藉由解除契約及違約金之約定，讓買方（原告）免除對交易後不確定結果之顧慮，降低原告交易失敗之風險，可提高原告締約之動機，引誘原告立即締約，促成契約成立；就賣方（被告）而言，也可藉由此約定，獲得迅速出售標的、賺取價差之機會，雖然系爭契約成立後，被告無法順利自前手取得權利而無法履約，因此必須賠償違約金，契約履行之「結果」，看似對被告造成不利益，但自契約成立時之抽象規範內容，上開約定對兩造均有各自相當之機會，未失公平。②系爭房地為被告於104年8月26日以90萬元向訴外人曾玉釵購買，惟系爭房地本為訴外人余良海所有，余良海死亡後，由曾玉釵及訴外人余美花共同繼承，以致被告、曾玉釵、余美花尚必須處理繼承問題，始能辦理系爭房地移轉登記，又曾玉釵並主張其與被告之買賣契約具有民法第74條第1項事由，聲請法院撤銷法律行為，紛爭內容詳如相關事件判決所示。被告向曾玉釵購買系爭房地時，（即使不知悉後續將有民法第74條第1項事由之主張）至少已知悉系爭房地尚有繼承問題、占有問題之紛爭，但被告未確定排除上開問題，已在曾玉釵未交付系爭房地及辦理所有權移轉登記前之104年9月7日，將系爭房地以230萬元再出售於原告。被告訂立系爭契約前，已能對於順利排除繼承、占有問題後，可轉售獲取高額價差之利潤，及無法排除繼承、占有問題，將負擔系爭契約之違約責任兩者之損益機會進行衡量，對於事後結果之風險，應由被告承擔。③系爭契約關於違約金約定，為當事人在契約成立前得加以衡酌，並應於契約成立後加以遵守，爰無酌減違約金之必要。系爭契約第9條第1項約定以原告所繳之價金在不逾總價15%之數額，作為違約金之數額，原告本件已給付價金205萬元，如前述，逾總價230萬元15%（即345,000元），應以345,000作為違約金之數額。④此外，上開約定之文義將返還價款與日利率萬分之2利息合併書寫，而未在違約金後載明利息，顯示系爭契約前述日利率萬分之2（相當於週年利率7.3%）之利息約定，係針對解除契約後返還「已付之價款」之規定，不及於違約金。且系爭契約明示「違約金以不超過房地總價款15%為限，買方不得另行請求其他損害賠償。」足以認定雙方已設定違約金之上限為345,000元，不得再以包含利息在內之任何名目增加違約金之數額，原告關於違約金之請求，不得另請求利息。
四、綜上，兩造同意解除系爭契約，且系爭契約已明白約定解除契約後之權利義務，兩造應受拘束，原告應將系爭房地移轉登記返還被告；被告應返還已受領之買賣價金205萬元，及按日利率萬分之2計算之利息，並應給付違約金345,000元。
從而，原告聲明被告應於原告將系爭房地移轉登記返還被告同時，給付2,395,000元（205萬元＋345,000元），及其中205萬元自104年10月6日起至清償日止，按日利率萬分之2計算之利息之範圍，於法有據，乃予准許；逾此部分之請求爰無理由，乃予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依民事訴訟法第392條第2項規定，職權宣告被告得供擔保免為假執行；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79、85條。中 華 民 國 105 年 9 月 6 日
民事第一庭 法 官 郭玉林以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 105 年 9 月 6 日
書記官 廖丁逸