臺灣臺東地方法院民事判決 105年度重訴字第16號原 告 吳金展被 告 王仁來上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國106年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落臺東縣○○市○○段○○○○○○○○號土地、於民國一○四年四月一日訂立之買賣契約不存在。
被告應於原告將前項土地移轉登記於被告之同時，給付原告新臺幣捌佰壹拾捌萬元，及自民國一○五年六月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：①被告委託巨峰房屋仲介企業社（下稱巨峰房仲）出售坐落臺東縣○○市○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），訴外人周秀美、林芋岑（林芋岑原名林品誼，2人均巨峰房仲人員）向原告推薦系爭土地，原告向其等詢問系爭土地可否立即興建房屋等內容，經林芋岑確認系爭土地為建築用地、可立即興建房屋後，原告信任被告及巨峰房仲，於民國104年4月1日與被告成立買賣契約，約定原告以價金新臺幣（下同）818萬元向被告購買系爭土地（下稱系爭買賣契約），原告給付價金後，被告於104年4月13日將系爭土地移轉登記於原告。②原告事後於104年5月始知悉系爭土地已經市地重劃，無法取得建築執照興建房屋。被告經營營造業，明知系爭土地有不能立即開發之原因，卻與巨峰房仲共同隱瞞系爭土地不能申請建案之情形，詐欺原告，原告陷於錯誤而與被告訂立系爭買賣契約，原告乃依民法第92條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，或者原告因意思表示錯誤，而依民法第88條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，並均得依民法第113、114條規定，請求回復原狀，即請求被告於原告將系爭土地移轉登記於被告之同時，返還所收受之價金。③聲明：確認系爭買賣契約不存在。被告應於原告將系爭土地移轉登記於被告之同時，給付原告818萬元，及起訴狀送本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：①被告原自行出售系爭土地，後僅委託周秀美，沒有委託林芋岑，原告自行與巨峰房仲接洽、給付斡旋金100萬元後，巨峰房仲始向被告徵詢意願；原告先與巨峰房仲商談購買意願後，始由被告被動同意出售，被告無從知悉原告購買系爭土地之動機。②系爭土地位於「變更台東鐵路新站附近地區（豐田地區）細部計畫（第一次通盤）檢討」案內，使用分區為市地重劃之事實眾所皆知，是以原告系爭買賣契約之動機錯誤，不能撤銷買賣契約；且原告單純對於買賣標的相關資訊不明瞭，被告沒有故意示以不實之事實，無詐欺行為。③聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項
（一）①「依本法指定之公共設施保留地供公用事業設施之用者，由各該事業機構依法予以徵收或購買；其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依左列方式取得之：一、徵收。二、區段徵收。三、市地重劃。」為都市計畫法第48條規定，兩造對於系爭土地現經市地重劃，現無法申請建築執造興建房屋等情，及兩造於104年4月1日訂立系爭買賣契約，原告已依系爭買賣契約約定給付被告價金818萬元（部分金額由巨峰房仲受領），被告已於104年4月13日將系爭土地移轉登記於原告，原告現為系爭土地所有權人等事實，不加爭執，本院依民事訴訟法第270條之1逕認為真正並據以為裁判資料。
（二）原告曾對被告、林芋岑、周秀美提起詐欺刑事告訴，經檢察官依刑法第339條規定之詐欺罪對林芋岑提起公訴（臺灣臺東地方法院檢察署檢察官104年度偵字第3408號），被告及周秀美則另經檢察官以同案號為不起訴處分確定，兩造同意爰引刑事卷宗資料，作為本件裁判之證據資料。除刑事卷宗外，被告另聲請於本件民事程序訊問證人周秀美，如後述；關於林芋岑部分，因兩造均不願意預納證人日旅費，而同意不於民事程序另傳訊林芋岑。
四、按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。」為民法第88條關於意思表示錯誤之規定；「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。
但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示，其撤銷不得以之對抗善意第三人。」「前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，1年內為之。但自意思表示後，經過10年，不得撤銷。」則為民法第92、93條關於意思表示受詐欺之規定。
意思表示經撤銷後，民法第113條規定「無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效，或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任。」第114條規定「法律行為經撤銷者，視為自始無效。當事人知其得撤銷或可得而知者，其法律行為撤銷時，準用前條之規定。」原告是否受詐欺而為系爭買賣契約之意思表示、意思表示是否錯誤而得撤銷，為本件爭執，本院之判斷：
（一）被告委託巨峰房仲銷售系爭土地之事實：①據被告提出之「土地委託事項變更契約書」（本院卷第51頁），載明被告將系爭土地委託銷售之內容，依記載內容，受託人為巨峰房仲，而周秀美僅是巨峰房仲之「承辦人」，一併以文字說明巨峰房仲與台慶不動產間之加盟關係，顯示委託銷售土地契約係存在於被告與巨峰房仲間，周秀美本人不是契約主體；上開「土地委託事項變更契約書」明顯證明被告與巨峰房仲間具有委託銷售土地之契約，即使被告曾經以自行懸掛布條方式「自售」系爭土地，如卷內照片所示（本院卷第47頁），但其後仍然有將系爭土地委託巨峰房仲出售。②證人周秀美證述：我與林芋岑於104年4月時都在巨峰房仲任職，巨峰房仲加盟台慶不動產，所以有兩個名稱，但為同一老闆。本件由我「開發」，與賣家（即被告）接洽委託銷售系爭土地之事宜，經被告同意後，巨峰房仲所有人員均可以「行銷」，即所有人員均可尋求買家，後由林芋岑尋得有購買意願原告，但因為雙方價金差距，於原告給付斡旋金後，我與被告洽談減低售價事由，因此與被告簽訂「土地委託事項變更契約書」，以降低售價等語，並表示本件巨峰房仲先接受被告委託書受系爭土地，才尋求原告之購買意願，被告提出之「土地委託事項變更契約書」是變更契約約定售價，在此之前，另有委託契約等情，如筆錄所示（本院卷第106頁至109頁）。③證人所述與「土地委託事項變更契約書」記載相符，從「土地委託事項變更契約書」使用「變更」等用語，可推知被告與巨峰房仲於簽立「土地委託事項變更契約書」前，另 有其他契約書，足認法律關係上，被告曾將系爭土地委託巨峰房仲銷售，而非委託周秀美個人銷售，被告關於系爭土地銷售事宜，對巨峰房仲授與代理權；亦足認時點上，被告先委託巨峰房仲銷售系爭土地後，原告始經由巨峰房仲居間而訂立系爭買賣契約，被告不是處於被動地位而單純同意出賣。
（二）民法上開規定之「詐欺」，據其文字語意，係謂欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。①林芋岑與周秀美於兩造簽定系爭買賣契約時，均為巨峰房仲人員，有不動產買賣意願書（本院卷第49頁）、「土地委託事項變更契約書」為證。②原告曾提出其與林芋岑間之通聯譯文及訊息記錄，其中有「我說我們有一點疏失」「重劃路邊退縮一點就可減少一點不要緊，不要計較，到時候坪數政府作一些公共設施再問清楚」「我現在在田石雄議員家……他說這地是住宅區是可以蓋的」「我知你想蓋一個漂亮的房子，所以我拜託他去問縣長」「確實是住宅區，建蔽率60，因為楊彩施建築師也是這樣說」「我會找田石雄議員詢問清楚」「已向多位議員詢問中」「要不然我找人來買這地好嗎?……賣磁磚的要搭鐵厝放貨而已，不需要合法漂亮的」等內容，有譯文及照片在上開刑事卷宗可證，從上開內容中，林芋岑多次表示其已經詢問系爭土地興建房屋事宜，可推知林芋岑已知悉原告購買系爭土地之主要目的，即為興建房屋。林芋岑對於系爭土地可否興建房屋之問題，以其任職於房仲公司之身分，仲介對於買家詢問不動產重要資訊之回答內容，可期待其引述相關法規尋求依據，或向主管機關詢問，取得行政機關涵釋或函文回覆，以法規或主管行政機關之書面為擔保，取得相對正確之結論，但林芋岑不是以上開途徑，而是向非主管此項行政管制之民意機關之議員詢問，或經由議員向縣長詢問，以致無法取得明確之結果，甚至取得錯誤之結論，林芋岑上述作法顯示其對於此項問題，未盡應有之注意義務，未滿足可期待之查證手段。林芋岑另提及「賣磁磚的要搭鐵厝放貨而已，不需要合法漂亮的」等情，更顯示其對於系爭土地是否無法「在符合法律規範之前提下」興建房屋，即使不明白知悉法律上之禁止規定，也已有相當疑慮。③是以林芋岑知悉原告購買系爭土地之主要目的，又知悉系爭土地可能無法「在符合法律規範之前提下」興建房屋，卻沒有盡其查證義務，也未將此項無法興建房屋之疑慮告知原告，隱瞞交易重要事實，堪可評價為詐欺之情事。
（三）被告委託巨峰房仲銷售系爭土地，對巨峰房仲授與代理權，藉巨峰房仲而擴張其交易成功之可能性；對於系爭土地可能具有無法興建房屋之權利限制，應在委託銷售、授與代理權之時，同時加以說明，並應防止代理人發生隱瞞上開情事之仲介行為。被告在簽訂契約前，對於其代理人即巨峰房仲是否有隱瞞交易資訊之情形，可詢問買家（原告）或巨峰房仲人員，對於巨峰房仲在交易過程中有無詐欺情事，仍有管控風險之可能，被告未加管控，對原告是否陷於錯誤而訂立系爭買賣契約之事實，不予關心，就林芋岑上開詐欺情事，即使不明知，也足可評價為「可得而知」原告得依民法第92條撤銷系爭買賣契約之意思表示，且被告負有民法第114條所示之回復原狀義務。因此，原告受被告之代理人巨峰房仲之人員林芋岑詐欺，陷於錯誤而於104年4月1日訂立系爭買賣契約，於104年5月知悉系爭土地無法申請建築執照後，於1年內之105年4月20日提起本件訴訟，依民法第92、93條規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，即有所據；系爭買賣契約之價金依契約書記載為818萬元，且全數由被告簽名受領（本院卷第25、26頁），足認兩造間系爭買賣契約之價金為818萬元。即使被告實際僅取得759萬元，餘由巨峰房仲取得，也是被告與巨峰房仲間基於「土地委託事項變更契約書」之法律關係所為之分配，此分配結果未經原告同意，債之效力也不拘是原告。就兩造間系爭買賣契約之回復原狀義務而言，被告不能執其與巨峰房仲間之法律關係，作為對抗原告之事由。
（四）原告關於系爭買賣契約之意思表示經撤銷後，意思表示視為自始無效，系爭買賣契約即不存在，原告得依民法第
113、114條規定，請求回復原狀，即在原告將系爭土地移轉登記返還被告之同時，被告應將以收受之價金818萬元返還原告，又被告於105年6月27日收受本件之起訴狀，有送達證書為憑（本院卷第41頁），應自105年6月28日起負遲延責任，給付按週年利率5%計算之法定遲延利息。
五、綜上，被告之代理人巨峰房仲之人員，對原告詐欺，致原告陷於錯誤而為系爭買賣契約之意思表示，並依系爭買賣契約給付價金818萬元並受讓系爭土地，被告對其情形可得而知，原告得依民法第92條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示並請求回復原狀。從而，原告聲明確認系爭買賣契約不存在，並請求被告於原告將系爭土地移轉登記返還於被告之同時，給付原告818萬元及法定遲延利息，爰有理由，乃予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 106 年 1 月 20 日
民事第一庭 法 官 郭玉林以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 106 年 1 月 20 日
書記官 廖丁逸