臺灣臺東地方法院民事判決 107年度訴字第154號原 告 林良重被 告 李嘉鴻上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按原告之訴，依其所訴之事實，在法律上顯無理由者，法院得不經言詞辯論，逕以判決駁回之，民事訴訟法第249條第2項定有明文。
二、原告主張：伊於民國107年1月1日向被告承租門牌號碼臺東縣○○市○○○路○○○○○號房屋，並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約書）。系爭契約書記載，該屋基地坐落臺東市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地，原告得自行使用。然被告旋於107年1月16日即將臺東市○○段000、000土地（下稱系爭土地）出賣並移轉登記予訴外人許立經，並未通知伊優先承買，依土地法第107條規定，請求優先購買並訴請塗銷買賣登記等語。
三、按耕地指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地；以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者，為耕地租用；前項所稱耕作，包括漁牧，農業發展條例第3條第11款、土地法第106條第1項、第2項定有明文。次按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權，土地法第107條第1項固有明文，然依條文規定之順序可知，限於第106條所指之耕地承租人始有優先承買權。又土地法第104條第1項及第107條第1項，關於基地或耕地承租人之優先承買權，即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以其基地或耕地有租賃關係存在為其成立之前提要件，故提起此項訴訟之原告，應先證明其基地或耕地之租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求權之可言（最高法院44年台上第700號判例意旨參照）。承上，土地法第107條規定耕地承租人之優先承買權，係為扶植自耕農而設，故承租人優先承買權之行使，應以其確有租佃關係存在，且該承租土地係屬耕地，俾承租人優先承買耕地後，能成為自耕農者，始符上開法條賦予承租人優先承買權之立法意旨。是以，耕地出賣時，承租人有依同樣條件優先承買之權，應以承租人承租耕地，從事種植農作物或為放養漁牧等耕作，始得主張之，若承租人承租耕地非為耕作之目的，或根本未實際從事耕作者，當無主張土地法第107條之優先承買權甚明，且此係土地法體系解釋、目的性解釋之當然結果。
四、經查，系爭土地之使用分區為「特定農業區」、使用地類別為「農牧用地」，此有臺東縣政府107年10月11日函文可參（見本院卷第61 頁），應屬農業發展條例第3條第11款之耕地。然觀兩造間之系爭契約書係屬房屋租賃契約，即以租賃臺東縣○○市○○○路○○○○○號房屋為主要目的（見本院卷第7至12頁），僅於附註中約定：「出租人同意，承租人得任意使用該承租土地」，則原告是否為土地法第107條所稱之「承租人」已非無疑。又原告於本院107年9月20日準備程序中表示：我將系爭土地作為車子的車庫，因為我開當鋪需要停放典當的車輛等語（見本院卷第29頁反面），顯見原告確非土地法第106 條所規範「以自任耕作為目的」之權利主體，依上揭法律規定及最高法院判例意旨，當無行使土地法第107條第1項優先承買權之餘地。
五、綜上所述，原告提起本件訴訟，在法律上顯無理由，依民事訴訟法第249條第2項規定，本院爰不經言詞辯論，逕以判決駁回原告之訴。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 107 年 11 月 8 日
民事第一庭 審判長法官 廖建彥
法 官 鍾 晴法 官 郭韶旻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 11 月 8 日
書 記 官 林慧芬