臺灣臺東地方法院民事判決 107年度訴字第178號原 告 許彩屏訴訟代理人 廖敏靜被 告 孫田慧貞訴訟代理人 傅爾洵律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國108年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告將坐落臺東縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○號土地移轉登記於被告、並塗銷上開土地上民國一○六年六月九日登記之抵押權之同時，給付原告新臺幣肆佰捌拾萬元，及自原告移轉土地、塗銷抵押權之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十八，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰捌拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘之假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：①兩造於民國106年5月4日就坐落臺東縣○○市○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地）成立買賣契約，由原告以價金新臺幣（下同）480萬元向被告買受系爭土地（下稱系爭買賣契約），原告於簽訂買賣契約前，已詳問系爭土地得否興建農舍，而被告於買賣契約成立時，則向原告保證系爭土地得合法興建農舍，僅因鄰近臺東航空站而有建物高度限制，被告並於書面載明系爭土地不屬於「不得興建農舍或已提供他興建農舍之農業用地」「賣方切結出售土地無興建農舍或農舍套匯情事，倘有不實，買方得選擇解除買賣契約，賣方無息退還所收價金款」之內容。②原告已給付價金，且因此向臺東地區農會貸款，於系爭土地上設定106年6月9日登記之抵押權（下稱系爭抵押權），至今仍繳納本息；但原告自被告受讓系爭土地所有權後，於107年6月29日、107年7月16日始自交通部民用航空具公文知悉系爭土地「為飛航安全標準範圍內之禁止建築地區」，系爭土地既無法興建農舍，則與原告購買土地之本旨不符。被告無法擔保系爭土地作為農舍之適法基地之品質，原告得依瑕疵擔保及不完全給付之規定，解除系爭買賣契約，請被告返還價金480萬元、及原告為系爭土地所支出之整地費用481,000元、送電工程25,000元、並依民法第227條規定請求被告賠償仲介服務費10萬元、代書費用16,000元、土地測量等行政規費17,167元（合計5,439,167），並自原告書面解除契約之日起（自107年9月18日起）之法定利息。③聲明：
被告應於原告將系爭土地移轉登記返還被告、塗銷系爭抵押權之同時，給付原告5,439,167元，及自107年9月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨以供擔保為條件之假執行宣告。
二、被告則以：①依民法第567條及不動產經紀業管理條例第23條規定，不動產仲介業應以善良管理人注意義務作為調查義務之內涵（最高法院42年台上字第865號民事判例參照）。
被告委由訴外人吳美雲代為出售系爭土地，吳美雲則委任嘉家不動產經紀有限公司（下稱嘉家公司）出售，吳美雲與嘉家公司簽屬系爭土地之專任銷售委託書時，未填載「標的物現況說明書」，系爭買賣契約所附之「標的物現況說明書」及「不動產買賣意願書」上關於「此地無在航區內無禁建問題」等內容，均為嘉家公司人員勾選、填載，此為嘉家公司應調查、查明之內容，土地得否建屋涉及複雜之法令規範，以被告及吳美雲之知識程度，尚無能力判斷。關於系爭土地得否興建農舍，應由具備不動產專業知識之嘉家公司調查，原告亦自嘉家公司得知系爭土地之限高規定，而記載於土地買賣契約書「經紀業已告知，該土地限高，買方確已知曉」，故被告未在系爭買賣契約對原告保證系爭土地得以興建農舍。②臺東航空站坐落於現有位置已37年，原告能明顯知悉系爭土地鄰近臺東航空站，原告既然為興建農舍而購買土地，卻疏未查詢航空站附近之禁建管制，於土地移轉登記逾1年後，始向交通部民用航空局查詢，其不知悉系爭土地禁建事由，乃有重大過失，被告依民法第355條，未保證系爭土地之品質，故不負瑕疵擔保責任。③「農業用地興建農舍辦法」第9條第2項第3款規定，農舍用地面積不得大於該農業用地10%，而依交通部民用航空局之說明資料，系爭土地仍有一部分可供興建農舍，而無原告所主張之瑕疵。④聲明：
原告之訴駁回，暨以供擔保為條件免為假執行之宣告。
三、下述事項，經兩造於言詞辯論時不加爭執，本院依民事訴訟法第270條之1逕認為真正並據以為裁判資料：
（一）系爭土地彼此相鄰，原為被告所有，於106年6月9日以買賣為原因移轉登記於原告，原告現登記為所有權人。而原告業已給付買賣價金480萬元於被告。系爭土地上現經原告設定有系爭抵押權。
（二）兩造係經嘉家公司買賣土地，買賣契約書（卷第8至10頁）、「標的物現況說明書」（卷第14頁）上係由原告、吳美雲（被告委任代理人）簽名。
（三）關於土地可否興建農舍之情形，臺東縣政府106年6月6日回覆尚未申請農舍執照紀錄（卷第15頁），交通部民用航空局於107年7月16日回覆如卷附函文所示（卷第16頁），經本院詢問後，更正說明如108年2月18日函文所示（卷第87頁）。
四、「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。
」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」為民法第353、354、355、359條關於瑕疵擔保責任之規定。原告以被告出售之系爭土地具有瑕疵，而主張解除系爭買賣契約；被告則否認其應負瑕疵擔保責任，關於被告是否應就系爭買賣契約對原告負瑕疵擔保責任，為本件之爭執，本院之判斷：
（一）兩造就系爭買賣契約曾簽立土地買賣契約書，其上記載「賣方切結該出售土地無興建農舍或農舍套匯情事倘有不實，買方得選擇解除契約，賣方無息退還所收價金款」「經紀業已告知，該土地限高，買方確已知曉」（卷第10頁），於「標的物現況說明書」關於土地目前是否有禁建、限建情形，經記載為「有限高」，關於「是否屬於不得興建農舍或以提供興建農舍之農業用地」則勾選「否」（卷第14頁），於（被告提出之）「不動產買賣契約書」上則記載「此地無在航區內，無禁建問題」（卷第66頁）。上開契約文件或由被告提出，或經兩造不爭執為各自（代理人）親簽，則不論文件上之文字實際上由何人書寫（勾選），兩造（或其代理人）於簽署文件時，已有機會閱讀文件內容，應就文件內容所顯示之契約合致內容，負契約責任。自兩造訂立系爭買賣契約之過程中，於上3件文件中記載上開內容，顯示二者：其一，系爭土地得否興建農舍，為原告是否購買之主要考量因素，並在交易過程中慎重詢問，因此以書面方式記載於契約文件。其二，被告於契約過程中，已知悉原告購買系爭土地之主要用途，並明確以書面記載上開內容，足認定兩造雖然可能於交易過程中，未能明確知悉臺東航空站對於系爭土地建築農舍之影響，但兩造已認知「限高」之問題，並認為仍可合法興建農舍，而由被告向原告擔保系爭土地得合法興建農舍，僅就「限高」之問題，另行排除，並就興建農舍相關限制之法律細節事項，避免因交易過程中有調查未盡之風險，額外就「若無法興建農舍」之可能情形，以「買方得選擇解除契約，賣方無息退還所收價金款」（賦與買方解除契約、並免除賣方於回復原狀返還價金時之利息責任）之方式特別約定，故被告具有擔保系爭土地得在「限高」下，合法興建農舍之權利內容之契約義務。
（二）系爭土地之部分因屬飛航安全標準範圍之禁止建築地區，而無法建築，僅有247地號土地東半部，屬於飛航安全標準範圍之限制建築地區，如交通部民用航空局函文及示意圖所示（卷第87、90頁），故系爭土地中，僅有247地號土地東半部可在限制範圍下建築，則系爭土地因多數部分無法建築，僅有少部分可在限制範圍下建築，明顯不符合兩造於系爭買賣契約所約定之「系爭土地得合法興建農舍」之標的物權利內容，原告主張被告應負瑕疵擔保責任，並主張解除契約，乃有理由。
（三）「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償還其價額。」為民法第259條規定。兩造已於土地買賣契約書上記載「賣方切結該出售土地無興建農舍或農舍套匯情事倘有不實，買方得選擇解除契約，賣方無息退還所收價金款」等「無息退還」之內容，是以，在系爭買賣契約解除、而被告發生返還價金義務前，被告對於所收受之系爭土地買賣價金，不須依民法第259條規定返還利息，僅自原告將系爭土地移轉登記返還被告、並將系爭抵押權塗銷之同時（即原告將系爭土地回復原狀之同時），被告始有返還買賣價金480萬元，即自是日起至清償日止按週年利率5%計算之法定利息之義務。
（四）原告其餘關於整地費用481,000元、送電工程25,000元、、仲介服務費10萬元、代書費用16,000元、土地測量等行政規費17,167元等請求，係對於土地直接利用之費用支出，或屬於原告於交易過程應自行負擔之成本，與系爭土地「是否得以合法興建農舍」間，無直接關聯，故原告解除系爭買賣契約後，上開費用與被告之瑕疵擔保責任間不具因果關係，原告不得對被告請求。
五、綜上，原告主張瑕疵而解除系爭買賣契約，乃有理由，原告移轉登記返還系爭土地、塗銷系爭抵押權之同時，被告應返還買賣價金480萬元，原告其餘請求金額，則與本件之瑕疵無因果關係。從而，原告聲明被告應於原告將系爭土地移轉登記返還被告、塗銷系爭抵押權之同時，給付原告480萬元，及是日起至清償日止之法定利息之範圍，於法有據，乃予准許；逾此部分之請求爰無理由，乃予駁回。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之，並依被告聲請酌定金額得供擔保免為假執行；至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
民事第一庭 法 官 郭玉林以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
書記官 張耕華