臺灣臺東地方法院民事判決108年度原訴字第31號原 告 李佩玲訴訟代理人 吳敏誠
蕭芳芳扶助律師被 告 李俊龍訴訟代理人 羅文昱律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國111年3月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣捌拾陸萬伍仟參佰貳拾玖元，及自民國一○八年十月十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之四十九，餘由原告負擔。
四、本判決於原告以新臺幣貳拾玖萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌拾陸萬伍仟參佰貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或縮減應受判決事項者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，訴之聲明原為請求被告給付原告新臺幣（下同）1,729,100元及其遲延利息。嗣於民國109年3月19日具狀變更上開聲明為1,766,876元（詳本院卷二第34頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠原告於108年4月14日以510萬元向被告購買其所有臺東市○○段
000○號建物（門牌號碼：臺東市○○路000巷00號房屋，下稱系爭房屋）及所坐落土地，並已交付買賣價金、於108年5月24日辦妥所有權移轉登記。
㈡詎原告於108年7月1日遷入系爭房屋後，始發現系爭房屋有如
附表一「原告主張瑕疵」欄所示之嚴重屋況瑕疵。然被告於兩造間所締結不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）所附「不動產委託銷售標的現況說明書（成屋），下稱現況說明書」，為不實勾填如下：
1.第2項「基地尚有無供公眾通行之私有道路？（指道路、現有巷道、人行道及沿道路邊緣帶等）」之項目：被告勾選「否」，此與系爭房屋騎樓違建封閉道路通行之實情明顯不符。
2.第11項「是否有違建、改建或增建之情事？」、「若是，位（屬）於☐頂樓☐露台☐天井☐防火牆☐平台☐陽台☐其他________」之項目：被告勾選「是」，但僅勾選「頂樓」。而於系爭買賣契約第一條「不動產標示及買賣權利範圍」之「一、☑」本賣賣標的包括現有未依法申請增建（外推）之違章建築物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在：○壹樓○露台○陽台○頂樓○平台○防火巷○地下室○其他__買方已確實知悉該權利之限制及有被拆除之風險；倘若發生爭議時，買賣雙方同意依照本約第七條第六項辦理。」項目，被告則勾選「頂樓」及「其他」，並於「其他」欄末手寫「廚房、廁所」，被告只說明頂樓、廚房及廁所為違建，隱瞞原告系爭房屋一樓改建及占用騎樓違建，致原告受誤導，誤將位於系爭房屋一樓三角形突出物區域之廁所打除，而受有財產損失。
3.第22項「水管、馬桶及各項排水設施是否可正常使用？」之項目：被告勾選「是」，與系爭房屋二樓因被告建造鐵皮屋而排水不良之實際屋況不符。
4.第31項「本標的房屋鋼筋是否裸露？」之項目：被告勾選「否」，與系爭房屋2樓天花板鋼筋裸露被隱藏在輕鋼架內之實際屋況不符，此亦影響居住安全。
5.第34項「現況是否有滲漏水之情形？」之項目：被告勾選「否」，與系爭房屋樑柱滲漏之實際屋況不符。
6.第36項「是否曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形？」之項目：被告勾選「否」，與系爭房屋前於93年8月15日發生火災，天花板水泥整片剝落，嚴重受損之實際屋況明顯不符。㈢原告於發現如附表一「原告主張瑕疵」欄所示之情形後，已
於108年8月19日以臺東豐榮郵局45號存證信函通知被告。被告前揭於現況說明書所為不實勾填，顯屬故意隱瞞原告上開重大房屋瑕疵，另代被告簽約之代理人即被告之姊李玉琪亦均未告知原告上開重大重大瑕疵。而上述如附表一「原告主張瑕疵」欄所示之情形，不僅影響交易價格及交易意願，且影響系爭房屋之居住品質及安全，並妨害原告對系爭房屋之使用，依通常交易觀念，應認如附表「原告主張瑕疵」欄所示之情形俱足以減損系爭房屋之價值、效用及品質而屬瑕疵，被告就此自應依民法第354條第1項規定負瑕疵擔保責任。
為此，爰依民法第359條規定請求按上開瑕疵修繕所需費用1,766,876元【計算式：1,443,341元＋67,035元＋256,500元＝1,766,876元】，減少買賣價金，併依民法第179條不當得利之規定請求被告返還所受領之上開價金等語。
㈣並聲明：
1.被告應給付原告1,766,876元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠現況說明書係於108年2月24日由被告簽立，實際使用居住於
系爭房屋內之人則為代被告簽約之代理人李玉琪。李玉琪曾於108年3月8日帶同原告至系爭房屋查看屋況，說明原告購買之系爭房屋範圍及現況，並逐一向原告說明，亦於同日如實告知系爭房屋曾發生火災及發生火災之位置，在此之前亦有告知仲介人員，被告並無隱瞞附表一編號1、2、4、6情事。
㈡附表一編號3所示部分：李玉琪及家人居住於系爭房屋時，並
無原告所指二樓排水不良之情形，被告就此告知並無不實。㈢附表一編號5所示部分：李玉琪於系爭房屋居住使用期間，未
有原告所稱1、2樓牆柱滲漏水情形。況臺東縣建築師公會鑑定報告亦認屋頂混凝土柱頭有明顯裂縫，與原告影片中所述雨天會有漏水情形並沒有絕對相關。再者，漏水原因眾多，殊難遽認為係物之瑕疵，是被告並無刻意隱瞞或不告知之行為。
㈣並聲明：
1.原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執之事項（詳本院卷二第198頁至第199頁，並依論述之妥適，調整其內容）㈠系爭房屋及所坐落土地原為被告所有，原告於108年4月14日
以總價510萬元向被告價購系爭不動產，並已交付買賣價金、於108年5月24日辦妥所有權移轉登記，兩造並簽立系爭買賣契約。
㈡系爭買賣契約第1條第1款約定：「本買賣標的包括現有未依
法申請增建（外推）之違章建物，賣方保證有權處分且隨同主建物移轉，區域在頂樓、廚房及廁所。」，被告並簽立不動產委託銷售標的現況說明書而為如附表「被告於屋況說明書記載內容」欄所示之記載。
㈢系爭不動產於93年8月15日上午11時34分發生火災。㈣本院囑託臺東縣建築師公會（下稱系爭公會）就附表所示瑕
疵為鑑定，鑑定結果為：「附表一編號1、3、4、6、7確符合原告所指瑕疵；編號2因未提供使用執照圖無法判斷，編號5因現況無水痕及勘查當下無下雨無法判斷。...本項拆除及復原工作項目及所需經費概估如附件五(附件六，即附表二)。」，復於109年3月10日為鑑定補充說明：「經查閱建築地址位於臺東市○○路000巷00號房屋之使用執照圖說，確認依東院宜民強108原訴31字第1080020268號函第2項瑕疵所指三角形突出物為合法建築空間，該處面積經查為3.9579平方公尺，約為1.2坪，按該房屋屋齡回推，該處原有價值減損約3萬元整。如欲恢復原有空間，按實際施工計算如下表：...總計：67,035元」。
四、得心證之理由㈠原告主張有附表一編號1至4、6、7「原告主張瑕疵」欄所示
之瑕疵，請求被告減少並給付買賣價金部分
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項本文、第2項分別定有明文。又按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條本文亦有明文。再物之瑕疵擔保責任係無過失責任，縱出賣人不知瑕疵之存在，仍不得免除其擔保責任。再者，所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判決意旨參照）。
2.原告主張系爭房屋有附表一編號1至4、6、7「原告主張瑕疵」欄所示之瑕疵等情，業據其提出臺東縣消防局火災證明書、現場照片為證（詳本院卷一第46頁、第51頁、第58頁至第68頁、第127頁至第128頁），並經本院會同系爭公會勘驗現場屬實（詳本院勘驗筆錄「勘驗結果」欄編號1至4、6、7「本院勘驗結果」部分，本院卷一第117頁至第118頁）。又本院囑託系爭公會就附表一編號1至4、6、7「原告主張瑕疵」欄所指瑕疵情形予以鑑定（詳本院卷一第119頁），經鑑定人勘查系爭房屋現況、建物結構表層、建材目視現況外觀，其中就附表一編號1、3、4、6、7部分，鑑定結果為：「依函示所提7項瑕疵，鑑定結果1,3,4,6,7,確符合原告所指瑕疵狀況。…本案以修復計畫及評估價值減損為要旨，依據現場實際狀況及研擬修復計畫如下：㈠局部修復可行性評估：1.標的物為地上二層構造物、附屬鐵架屋頂及鐵皮鴿舍。2.自一樓裸露之天花板檢視，其原有泥作裝修因火災而燻黑且剝落嚴重，觸摸質感較一般房屋泥作為粉粹，初步判定因受高溫致表層泥作失去原有功能；另目視及觸摸結構表層結構狀況堪稱良好，並無明顯破壞之痕跡，故一樓天花板部分建議可將原有泥作粉刷層全面刨除，重新施作1:3水泥粉光及重新油漆即可；關於結構體經火災高溫影響可能使內部鋼筋破壞及混凝土本身強度受損，不在本鑑定範圍內。3.一樓騎樓違建部分，因屬違法建築，建議應將牆面打除，僅留騎樓柱，使騎樓淨空。4.一樓戶外排水部分，應將外管地面開挖，確認接管至公共排水體系，並將破裂外管更換；內部排水則視原堵塞情形，若嚴重堵塞，應將管路全面更新。5.二樓天花板部分因有部分鋼筋裸露，顯然原有混凝土保護層已受損剝落，應將天花板全面檢查:有裸露鋼筋部分應以無收縮水泥砂漿填補，而後全面重新施作泥作粉光油漆以保護；關於結構體經火災高溫影響可能使內部鋼筋破壞及混凝土本身強度受損，不在本鑑定範圍內。6.屋頂混凝土柱頭有明顯裂縫，與原告說明之雨天會有漏水情形並沒有絕對相關；然由於裂縫過大，顯對屋頂鋼架基礎有結構性影響，恐因強烈颱風導致鋼架屋頂強度不足而破壞，應以無收縮混凝土灌注修補。…8.標的物屋頂結構鋼構鏽蝕之情形，建議先磨除鏽蝕部分，再重新上漆以保護鐵架鐵皮構架。…㈢經費概估：本項拆除及復原工作項目及所需經費概估如附件五（即附表二）。」等語（見鑑定報告書第4頁至第5頁、第7頁、第17頁至第18頁。本院卷二第11頁至第12頁、第14頁、第24頁至第25頁）。另就附表一編號2部分，鑑定結果為：「經査閱建築地址位於臺東市○○路000巷00號房屋之使用執照圖説，確認依東院宜民強108原訴31字第1080020268號函第2項瑕疵（即附表一編號2部分）所指三角形突出物為合法建築空間，該處面積經查為3.9579平方公尺，約為1.2坪，…如欲恢復原有空間，按實際施工計算如下表（即附表三）。」等語（見鑑定補充說明。本院卷二第35頁）。足見系爭房屋確有附表一編號1至4、6、7「原告主張瑕疵」欄所示之情形。系爭房屋既有上開瑕疵，自已減少系爭房屋做為居住使用之通常效用。原告主張系爭房屋有附表一編號1至4、6、7「原告主張瑕疵」欄所示之瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任，自屬有據。
3.被告雖以上開情詞抗辯，且證人即本件買賣交易之被告方仲介林武君（原名林本源）於本院審理時證稱：伊有告訴買方仲介侯君蓉系爭房屋以前有火災過；伊第一次去找買方時，原告夫妻及侯君蓉都在場，聊天時伊有聊起系爭房屋有被火燒過等語，並提出其與侯君蓉間之108年3月5日LINE對話紀錄為證（詳本院卷二第55頁至第56頁、第57頁、第62頁）；及證人李玉琪於本院審理時證稱：伊有於108年2月初帶原告夫妻看系爭房屋，有說系爭房屋的門火災後有改過，因為火災有擦油漆跟裝輕鋼架，被告不知道房屋現況，伊有口頭跟原告說有火災，有跟原告夫妻說為了安全有做輕鋼架，沒有做任何裝潢；伊住的時候沒有排水不良，裂痕也沒有；有跟臺北的仲介（指林武君）說過系爭房屋發生過火災等語（詳本院卷二第99頁至第100頁、第101頁至第102頁）。惟查：
⑴被告本人於火災發生後之93年8月15日16時20分許，就系爭房
屋發生火災一事，曾以屋主身分至豐里派出所製作警詢筆錄，並陳稱：「[問：你的房屋（臺東市○○路000巷00號）於何時發生火警？你如何知道發生火災？]火警發生時間大約是在93年8月15日上午11時30分許，我是於同日12時許返家才知道房屋發生火警。」、「（問：你的房屋遭火災毀損情形如何？是否有住戶遭受波及？損失約價值新臺幣多少元？）我的房屋全毀，火勢延燒到豐榮路145巷51號，損失價值約新臺幣250萬元。」、「（問：當時是否有人在家？有無人員受傷？）當時沒有人在家，也無人員傷亡。」等語，有被告93年8月15日調查筆錄可憑（詳本院卷一第174頁），由被告自陳其當時戶籍地及現住地均為臺東市○○路000巷00號（見上開調查筆錄戶籍地址欄、現住地址欄，本院卷一第174頁）可知，系爭房屋發生火災時，被告居住其內且清楚知悉系爭房屋因火災全毀之災損。兼以證人李玉琪於本院審理時證述系爭房屋天花板之輕鋼架係於火災後裝設（詳本院卷二第99頁），是被告明知系爭房屋曾發生火災，且該屋因火災全毀，亦知悉該屋遭火燒毀後始裝設輕鋼架修繕之事實，均堪認定。又系爭房屋現況說明書為被告所填寫乙節，既經證人李玉琪於本院審理時證述明確（詳本院卷二第99頁），則被告於系爭房屋現況說明書所為如附表一編號1至4、6、7「被告於屋況說明書記載內容」欄所示之填載不實行為，顯屬故意隱瞞系爭房屋之瑕疵。被告執此主張免負瑕疵擔保責任，已難認可採。
⑵被告雖辯稱原告於證人李玉琪帶看房屋及說明時已知悉系爭
房屋如附表一編號1、2、4、6「原告主張瑕疵」欄所示之瑕疵。且證人李玉琪、林武君於本院審理時證稱原告夫妻於系爭買賣契約成立前，即經告知系爭房屋有附表一編號1、2、
4、6「原告主張瑕疵」欄所示之瑕疵。本院審酌：因證人李玉琪於本院審理時明確證稱自己不清楚系爭房屋騎樓是被包在內部空間，不知道系爭房屋騎樓的位置，不知道系爭房屋輕鋼架上面是什麼情形，也不了解系爭房屋角落原本排水排到哪裡，簽約那天沒有說到火災等節在卷（詳本院卷第100頁、第101頁、第103頁）。並稽之證人李玉琪於108年4月14日代被告簽約時，代書詢問系爭房屋增建部分為何，其僅告知系爭房屋增建部分為廚房、廁所、頂樓，一樓、二樓、三樓前面都是增建，復於原告訴訟代理人詢問系爭房屋坪數及增建範圍時，告以：「（吳敏誠：我知道她有後面增建…，但這是24坪…）我最了解，我跟你講，豐榮路在這，這邊是到滿的，這個地方沒有在裡面，這條是這樣過來，路在這邊，門在這邊、放車子的地方，面馬路有收進來…廁所弄到這邊來，這個廁所和廚房就是多出來的地方，占的地方就是蓋滿的地方，就是差這個地方。（吳敏誠：24坪就是按圖蓋的地方，你會覺得地籍圖24和32差很多…姐姐這邊把他蓋出來蓋到馬路）就是差這個地方。」等語，業據本院勘驗住商不動產提出之簽約錄音錄影光碟在卷（詳本院卷二第115頁、第117頁）。衡酌證人李玉琪本人都不知道系爭房屋騎樓位於建物內部，也不知悉系爭房屋輕鋼架上面之情形，也不了解系爭房屋排水管排放方式，甚而向原告夫妻稱該位於系爭房屋一樓三角形突出物區域之廁所為增建部分，原告夫妻自無可能經證人李玉琪帶看房屋與說明屋況而知悉系爭房屋有附表一編號1、2、4「原告主張瑕疵」欄所示之瑕疵。且依一般社會觀念，曾發生火災之房屋於交易市場之價格亦必因此受有相當之貶損而低於無此情狀之房屋，此從系爭房屋現況說明書之「建物瑕疵情形」欄要求賣方揭露不動產委託銷售標的是否曾因火災造成建築物損害及其修繕情形乙節可證。倘若證人李玉琪證述屬實，其偕同原告夫妻帶看系爭房屋時有告知系爭房屋發生過火災，原告夫妻自無忽視此一告知之理，自當會立刻要求證人李玉琪指明系爭房屋發生火災處，並親自查看該屋火災災損及後續修繕狀況，甚至據以作為要求減少買賣價金之事由。然從證人李玉琪於本院審理時證述自己不知道系爭房屋輕鋼架內屋況一節，可推知證人李玉琪帶看房屋時並未提及系爭房屋曾發生火災，否則原告夫妻要求查看系爭房屋火災災損及修繕狀況時，應會要求查看系爭房屋發生火災處及確認輕鋼架內天花板狀況，據以作為評估房屋價金基礎。基此，被告此部分所辯及證人李玉琪上開證述，均非可採。再觀諸本件買賣交易之原告方仲介侯君蓉於本院審理時之證述：「（問：被告曾否告知系爭房屋有『基層騎樓違建封閉道路』、『僅告知頂樓、廚房及廁所為違建，未告知一樓改建及占用騎樓部分亦屬違建』、『2樓排水不良』、『2樓天花板鋼筋裸』、『1、2樓牆柱滲漏』、『房屋於93年8月15日發生火災，致1、2樓天花板水泥嚴重剝落』、『頂樓梁柱明顯裂痕』？）這個是住商的業務員（即證人林武君）有告訴我，廚房跟頂樓有增建。其他的部分在簽約之前有詢問過住商的業務員，他們跟我回答有發生過火災但是沒有很嚴重沒有人員傷亡，用電話告訴我是廚房煮菜的時候燒到旁邊。其他的部分沒有講。」、「（問：你得知有火災的時候有跟原告說嗎？）沒有，那時候住商有跟我說不嚴重，所以屋況說明書勾否」、「（問：你判斷小部份的火災是不用跟買方說的嗎？還是其他因素沒有跟原告說？）我認為他說煮菜燒起來，燒到旁邊，是小事情，因為很多家庭都會發生，後來是原告買了之後發現火災很嚴重告訴我，我才知道。」、「（問：這件事情是否住商業務員跟你說的？）是。」、「[問：（提示本院卷一第123頁至第128頁與證人閱覽）系爭房屋之排水設置與你到場察看時是否相同？]排水是買賣之後的，買賣前因為是輕鋼架，又有老太太在裡面，我們並沒有掀輕鋼架，後來我有問住商的業務員，說有沒有其他問題，住商說沒有。」、「（問：承上，查看時有無天花板粉層剝落、鋼筋裸露、焦黑、裂痕等情形？）我們沒有掀天花板的輕鋼架，所以不知道這些情形。」、「[問：（提示本院卷卷二第62頁與證人閱覽）是否為你與林武君之LINE紀錄？]是的。」、「（問：兩造議價時，曾否提及系爭房屋有前述瑕疵而應減價？）議價的時候沒有，因為當時我們也不清楚。」；有跟林武君去買方家一次，但當時沒有針對屋況部分談到，我們談的都是價錢，沒有談到火災的事情；108年4月3日有以LINE跟林武君說沒有辦法成交，沒辦法成交原因是因為價錢，跟系爭房屋屋況無關；原告有請我詢問是否有發生過火災，我於108年3月5日問林武君系爭房屋是否發生過火災，因為住商業務說沒有很嚴重，我沒有跟原告講系爭房屋發生過火災，我請住商給我一份屋況說明書，把屋況說明書交給買方；我想說這是家庭常見的廚房火災，不至於影響到交易意願及結構。而且火災的陳述，是在廚房也是增建物的部分等語（詳本院卷二第106頁至第110頁）。對照臺東縣消防局火災原因調查報告書就系爭房屋於93年8月15日火災所為之鑑定，「當時於該處現場並未發現有炊事爐具及相關炊事用鍋具、食物碳渣等烹煮事證，因此本案有關炊事不慎起火之可能性微乎其微，可加以排除（詳本院卷一第148頁）」，及被告於火災發生時自陳系爭房屋全毀，損失高達250萬元等情，與證人侯君蓉證述證人林武君告知她的系爭房屋火災發生經過（廚房煮菜的時候燒到旁邊，沒有很嚴重），內容相去甚遠。證人李玉琪、林武君關於其等已據實告知原告、證人侯君蓉系爭房屋發生火災經過之證述，即屬有疑。況被告於填載系爭房屋現況說明書時，於第36項「是否曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形？」之項目：被告勾選「否」，且證人侯君蓉證述其僅將被告填寫之現況說明書交予原告，並未告知原告系爭房屋曾發生火災，更難認被告所辯原告曾經由證人李玉琪、仲介人員告知系爭房屋上開瑕疵乙節為真實。
⑶證人李玉琪雖又證稱其與家人居住於系爭房屋期間，系爭房
屋沒有排水不良，裂痕也沒有，然證人李玉琪並非建築結構、漏水之專業鑑定單位，其僅係依其見聞而為上開陳述，並無從據以認定系爭房屋於移轉時並無附表一編號3、7「原告主張瑕疵」欄所示之瑕疵。
⑷綜上，被告前開抗辯，殊無可採。
㈡原告主張有附表一編號5「原告主張瑕疵」欄所示之瑕疵，請
求被告減少並給付買賣價金部分原告主張系爭房屋有1、2樓牆柱滲漏之瑕疵，並提出現場照片為證（詳本院卷一第71頁、第72頁）。惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照）。查：經核，原告所提現場照片（本院卷一第71頁至第72頁）雖顯示牆柱漏水痕跡，然各該照片未記載照片拍攝日期，原告亦未提出其所指1、2樓牆柱滲漏之其他相關紀錄、說明，本院無從知曉照片中牆柱滲漏之發生日期、當時天候狀況、漏水持續時間等，據此，並無從判斷系爭房屋確有1、2樓牆柱滲漏瑕疵。況本院於108年12月24日現場勘驗時，原告所指滲漏位置無漏水痕跡，有現場勘驗筆錄可憑（詳本院卷一第118頁），則該原告所指瑕疵是否存在，即非無疑。再者，此部分經鑑定結論為：「有關原告影片中雨天會造成屋內漏水情事，由於造成漏水之原因眾多，建議處理方式為切斷外部水路，將屋頂及立面全面重新施作防水」等語（見鑑定報告書第5頁，本院卷二第12頁）。因鑑定報告係建議將系爭房屋屋頂及立面全面重新施作防水為修復方式，而非單就原告主張之1、2樓牆柱滲漏部分重新施作防水，即難據此認系爭房屋確有1、2樓牆柱滲漏之瑕疵。原告就此部分復未提出任何證據以實其說，則原告空言主張，自無可採。
㈢原告主張系爭房屋存有因遭火災致其RC結構受影響之瑕疵，
請求被告減少並給付買賣價金部分原告以系爭公會之鑑定意見中明白表示「如確遭火災，恐影響RC結構」，再參以系爭房屋確實發生過火災，故建築師之鑑定報告顯然遺漏估價項目即結構補強修復費用256,500元【計算式：120,000元（項次2.編號1.結構補強H型鋼支撐）＋68,000元（項次2.編號2.結構柱飾工程、打底粉光）＋68,500元（項次11編號4結構柱補強支撐）＝256,500元】，並提出冠翔企業社所具之系爭房屋修繕工程估價單為證（詳本院卷一第82頁、第83頁；本院卷二第34頁）。經核：
1.本件經本院委請系爭公會鑑定，系爭公會於108年12月24日共同與勘，會勘當日由兩造會同到場，並在現場會同兩造確認所囑託鑑定事項，其中就附表一編號6「原告主張瑕疵」欄所示之瑕疵部分，經系爭公會表示如確遭火災，恐影響RC結構。另如須檢驗災後結構強度，需另以儀器測量等語（詳本院卷一第118頁），而原告亦同意如欲就結構強度部分為鑑定，則由其另外聲請在卷（詳本院卷一第119頁）。再參照系爭公會出具之鑑定報告書於「三、鑑定要旨」欄記載：「本鑑定案以建築物現況建物結構表層、建材目視現況、修復工法及修復所需費用評估為範圍；既有建築物使用機能、耐震能力、因火災後造成之內部結構損壞及隱蔽部分是否應予補強，非屬本鑑定案範疇；…本鑑定乃針對復原可行性及費用之概估…」等語（見鑑定報告書第2頁，本院卷二第9頁），及「七、鑑定結果」欄記載：「㈠局部修復可行性評估：…2.自一樓裸露之天花板檢視，其原有泥作裝修因火災而燻黑且剝落嚴重，觸摸質感較一般房屋泥作為粉粹，初步判定因受高溫致表層泥作失去原有功能…『關於結構體經火災高溫影響可能使內部鋼筋破壞及混凝土本身強度受損，不在本鑑定範圍內』。…5.二樓天花板部分…；『關於結構體經火災高溫影響可能使內部鋼筋破壞及混凝土本身強度受損，不在本鑑定範圍內』。…㈢經費概估：本項拆除及復原工作項目及所需經費概估如附件五（即附表二）。㈣結構安全及耐震：本鑑定經現場狀況初判在原使用目的下，結構應安全無虞；然因標的物曾遭火災導致結構內部受損狀況不明，且因年代久遠，顯不符最新耐震法規相關規定；為確保居住品質及生命財產安全，『應進行相關專業火災災損鑑定及耐震詳評，並依據進行耐震補強及相關補強作業』。」等語（見鑑定報告書第4頁、第5頁、第7頁，本院卷二第11頁、第12頁、第14頁），顯見「系爭房屋結構體經火災高溫影響，可能使內部鋼筋破壞及混凝土本身強度受損」之鑑定，未在系爭公會本件鑑定範圍內。另本院依原告之聲請（詳本院卷第160頁），函詢系爭公會：①該鑑定報告書附件「修復經費概估表」總金額是否涵蓋系爭房屋結構體因火災高溫可能使內部鋼筋破壞及混凝土本身強度受損部分，而補強結構體所需修復經費？②如欲聲請就系爭房屋結構體因火災災損瑕疵，補充鑑定系爭房屋結構體之修復費用所需鑑定費用為多少（詳本院卷二第166頁至第167頁），亦據系爭公會函覆本院：「…三、有關來函說明二所指附件所示之修復經費概估表總金額1,510,376元，僅依108年12月24日勘驗筆錄所載鑑定項目所指瑕疵，評估修復費用，並未涵蓋因曾受火災導致結構受損部分結構體補強所需修復經費。四、有關來函說明三所指因火災災損瑕疵，需另行辦理結構詳細評估，並依評估結果進行結構補強，本會並非內政部指定之詳細評估單位，建議尋鄰近縣市（花蓮縣、高雄市）洽詢辦理。」等語在卷（詳本院卷二第169頁）。本院審酌：因系爭公會於現場勘驗時已表示需另以儀器測量系爭房屋火災後結構強度，且本件鑑定報告書並未就系爭房屋因火災後造成之內部結構損壞是否應予補強為鑑定，附表二、三之修復經費概估表總金額計入系爭房屋結構體因火災高溫破壞鋼筋、混凝土本身強度所需之修復費用。加以系爭公會就系爭房屋火災災損瑕疵之結構補強評估，非內政部指定之評估單位，需另找其他鑑定機關評估。是系爭公會之鑑定報告書不足據為有利於原告之認定。
2.再互核原告所提出之冠翔企業社所具之「系爭房屋修繕工程估價單」（詳本院卷一第82頁、第83頁）及其於108年8月19日臺東豐榮郵局45號存證信函所附之「冠翔企業社估價單（總價表）」（詳本院卷一第53頁至第54頁），前者列計工項有結構補強H型鋼支撐120,000元、結構柱飾工程、打底粉光68,000元、結構柱補強支撐68,500元等費用，總金額為1,701,100元（不含稅）；後者則區分「水泥工程」、「鐵工工程」、「拆除工程」、「鋁門窗工程」、「油漆工程」、「水電工程」及「雜項工程」，其中「水泥工程」項下列有「騎樓結構補強支撐H型鋼包紅磚基準打底」，「鐵工工程」項下則列載「一樓騎樓結構柱鋼骨補強支撐」、「鋼骨上防鏽漆」、「基礎螺栓」，另於「拆除工程」項下列載「騎樓牆面拆除包留結構柱」工項，且僅列計「水泥工程」、「鐵工工程」、「拆除工程」、「鋁門窗工程」、「油漆工程」、「水電工程」及「雜項工程」之小計金額，總金額亦同為1,701,100元。由該兩張估價單列計工項內容不同，總金額卻相同等情，已難認冠翔企業社之「系爭房屋修繕工程估價單」係依原告如附表一各編號「原告主張瑕疵」欄所示之瑕疵逐一估價。且從「系爭房屋修繕工程估價單」之「項次」欄記載為2、11、31、34、36、22、11及和可知，該項次欄之「2、11、31、34、36、22、11」為系爭房屋「現況說明書」之項次，而「和」則係各該項次工項中之保護工程、工地清潔工程、施工材料總廢棄物清運、原有物品搬移、復原費用之加總。則由原告據以估算結構補強修復費用256,500元之「結構補強H型鋼支撐」及「結構柱飾工程、打底粉光」工項，列屬現況說明書項次2，「結構柱補強支撐」工項列於項次11，皆非附表一編號6所示之現況說明書項次36等節，自無從認「冠翔企業社估價單（總價表）」之「結構補強H型鋼支撐」、「結構柱飾工程、打底粉光」、「結構柱補強支撐」工項費用，為修復系爭房屋因遭火災致其RC結構受影響之瑕疵之所需費用。
3.原告復於111年3月4日言詞辯論時，陳明其不再聲請就「系爭房屋結構體經火災高溫影響致內部鋼筋破壞及混凝土本身強度受損之程度」為鑑定（詳本院卷二第193頁至第194頁），被告則否認系爭房屋有原告所主張之瑕疵，及否認其應負此部分瑕疵擔保責任（詳本院卷第188頁）。
4.綜上所述，原告並未能舉證證明系爭房屋存有因遭火災致其RC結構受影響之瑕疵，故原告據此請求被告減少並給付買賣價金256,500元，尚不足取。
㈣按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號民事判決意旨參照）。經查，系爭房屋於交屋前，確有附表一編號1至4、6、7「原告主張瑕疵」欄所示之瑕疵，業經認定如上，揆諸上開說明，原告就系爭房屋之滲漏水瑕疵請求減少價金，自屬依法有據。系爭房屋如附表一編號1至4、6、7「原告主張瑕疵」欄所示之瑕疵既經修復後，應可恢復其通常效用狀態，而回復無上開瑕疵之正常交易交易價值，則系爭房屋因上開瑕疵應減少買賣價金865,329元【計算式：粉刷層刨除工程185,880元＋騎樓淨空工程109,300元＋復原工程244,689元＋排水修復工程120,300元＋其他修復工程45,000元＋廠商利潤及管理費[（185,880元＋109,300元＋244,689元＋120,300元＋45,000元）×7％]＋營造綜合保險費｛[185,880元＋109,300元＋244,689元＋120,300元＋45,000元＋（185,880元＋109,300元＋244,689元＋120,300元＋45,000元）×7％]×0.8％｝＋營業稅｛[185,880元＋109,300元＋244,689元＋120,300元＋45,000元＋（185,880元＋109,300元＋244,689元＋120,300元＋45,000元）×7％]×5％｝＋恢復原有空間67,035元＝865,329元，元以下四捨五入。參本院卷二第24頁至第25頁、第35頁】。被告雖抗辯修復工程中之材料部分均應計算折舊（詳本院卷二第67頁），然考量修復行為屬工程上二次施工狀態，雖近期表徵回復原狀，但長期上仍有加速折舊之虞，故本件應尚無計算折舊問題，併予敘明。
㈤末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第10號民事判例要旨參照）。據上，兩造間就系爭房屋之買賣價金既經原告本於民法第359條規定行使價金減少請求權，自已於865,329元之範圍內發生縮減買賣價金之效果，是系爭房屋之出賣人即被告受領此部分價金之法律上原因即已失其存在，從而原告本於民法第179條不當得利之規定請求其返還所受領之上開利益，自屬有理。
四、綜上所述，原告本於民法第359條請求減少買賣價金865,329元，併依民法第179條不當得利之規定請求被告返還所受領之上開價金，及自起訴狀繕本送達被告之翌日即108年10月10日起（詳本院卷第80頁）至清償日止按法定利率計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行之宣告，核與法律規定均相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 4 月 8 日
民事第一庭 法 官 吳俐臻以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 111 年 4 月 8 日
書記官 王品涵附表一編號 現況說明書項次 被告於屋況說明書記載內容 原告主張瑕疵 1 2、11 基地上無供公眾通行之私有道路（指道路、現有巷道、人行道及沿道路邊緣帶等）、頂樓有違建、改建、增建之情事 基層騎樓違建封閉道路 2 11 頂樓有違建、改建、增建之情事 被告僅告知頂樓、廚房及廁所為違建，未告知1樓改建及占用騎樓部分亦屬違建，致其誤將廁所拆除而受有損害。 3 22 水管、馬桶及各項排水設施可正常使用 被告興建鐵皮屋導致2樓排水不良 4 31 本標的房屋鋼筋無裸露 2樓天花板鋼筋裸露，被告竟以輕鋼架遮蔽而故意不告知瑕疵 5 34 現況無滲漏水情形 1、2樓牆柱滲漏 6 36 未曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形。 系爭房屋於93年8月15日發生火災，致1、2樓天花板水泥嚴重剝落 7 38 本標的樑、柱部分無顯見隙縫裂痕 頂樓梁柱明顯裂痕 原告共計請求減價1,766,876元【即鑑定報告附件六修復經費概估表總計金額1,443,341元＋鑑定補充說明之恢復原有空間估計修復費用67,035元＋[原證7李小姐民宅估價單之（結構補強H型鋼支撐）120,000元＋（結構柱修飾工程、打底粉光）68,000元＋（結構柱補強支撐）68,500元]＝1,766,876元】。附表二項次 項目 單位 數量 單價 (單位：新臺幣) 總價 （單位：新臺幣） 壹 直接費用 一 粉刷層刨除工程 1 斷水斷電及安全區隔作業費 式 1 6,000元 6,000元 2 現有設施包覆保護 式 1 10,000元 10,000元 3 移動式施工架 式 1 10,000元 10,000元 4 刨除作業 ㎡ 162.69 550元 89,480元 5 手持鑿除、敲除機具（含耗品及油料） 式 1 15,000元 15,000元 7 廢棄物運棄 式 1 35,000元 35,000元 8 領班 工 2 2,500元 5,000元 9 水電技術工 工 1 2,200元 2,200元 10 一般小工 工 4 1,800元 7,200元 11 雜費及零星材料 式 1 5,000元 5,000元 12 臨時水電費 式 1 1,000元 1,000元 一項小計 185,880元 二 騎樓淨空工程 1 牆面打除 式 1 30,000元 30,000元 2 手持鑿除、敲除機具（含耗品及油料） 式 1 15,000元 15,000元 3 廢棄物運棄 式 1 50,000元 50,000元 4 領班 工 1 2,500元 2,500元 5 水電技術工 工 1 2,200元 2,200元 6 一般小工 工 2 1,800元 3,600元 7 雜費及零星材料 式 1 5,000元 5,000元 8 臨時水電費 式 1 1,000元 1,000元 二項小計 109,300元 三 復原工程 1 1：3水泥砂漿粉光 ㎡ 162.69 350元 56,942元 2 天花板補土油漆 ㎡ 162.69 315元 51,247元 3 騎樓柱裝修工程 式 1 50,000元 50,000元 4 鋼筋裸露部分灌注無收縮水泥修補 式 1 30,000元 30,000元 5 與牆面交接處修補 式 1 25,000元 25,000元 6 輕鋼架天花板復原 式 1 5,000元 5,000元 7 領班 工 3 2,500元 7,500元 8 水電技術工 工 1 2,200元 2,200元 9 一般小工 工 6 1,800元 10,800元 10 雜費及零星材料 式 1 5,000元 5,000元 11 臨時水電費 式 1 1,000元 1,000元 三項小計 244,689元 四 排水修復工程 1 地坪開挖 式 1 25,000元 25,000元 2 與公共排水接管作業 式 1 10,000元 10,000元 3 破損外管更換 式 1 5,000元 5,000元 4 內部排水管路更換 工 1 50,000元 50,000元 5 領班 工 3 2,500元 7,500元 6 水電技術工 工 6 2,200元 13,200元 7 一般小工 工 2 1,800元 3,600元 8 雜費及零星材料 式 1 5,000元 5,000元 9 臨時水電費 式 1 1,000元 1,000元 四項小計 120,300元 五 防水工程 1 外部立面材料健檢 式 1 5,000元 5,000元 2 外部鍍鋅鋼管鷹架、含防護防塵網 ㎡ 200 450元 90,000元 3 表面材料刨除 ㎡ 282 500元 141,000元 4 廢棄物運棄 式 1 30,000元 30,000元 5 防水才塗佈 ㎡ 282 350元 98,700元 6 外部保護才塗佈 ㎡ 282 550元 155,110元 7 領班 工 5 2,500元 12,500元 8 一般小工 工 15 1,800元 27,000元 9 雜費及零星材料 式 1 10,000元 10,000元 10 臨時水電費 式 1 500元 500元 五項小計 569,800元 六 其他修復工程 1 屋頂柱頭無收縮水泥砂漿灌注修補 式 1 15,000元 15,000元 2 鋼架屋頂除鏽上漆 式 1 30,000元 30.000元 六項小計 45,000元 一~六合計 1,274,968元 三 廠商利潤及管理費 [（一~六）×7％] 式 1 89,248元 89,248元 壹項合計 1,364,216 貳 其他費用 一 營造綜合保險費 （壹項合計×0.8％) 式 1 10,914元 二 營業稅 （壹項合計×5％） 式 1 68,211元 貳項合計 79,125元 總計（壹＋貳） 1,443,341元附表三項次 項目 單位 數量 單價 （單位：新臺幣） 總價 （單位：新臺幣） 壹 直接費用 一 結構恢復工程 1 磚牆結構體 ㎡ 20 1,000元 20,000元 2 1：3水泥砂漿打底 ㎡ 20 300元 6,000元 3 面材裝修（含內外） ㎡ 40 500元 20,000元 4 領班 工 1 2,500元 2,500元 5 一般小工 工 2 1,800元 3,600元 6 雜費及零星材料 式 1 5,000元 5,000元 7 臨時水電工 式 1 500元 500元 五項小計 57,600元 二 廠商利潤及管理費[10％] 式 1 5,760元 壹項合計 63,360元 貳 其他費用 一 營造綜合保險費（×0.8％） 式 1 507元 二 營業稅（5％） 式 1 3,168元 貳項合計 3,675元 總計（壹＋貳） 67,035元