臺灣臺東地方法院民事判決 108年度訴字第105號原 告 吳東和被 告 許志良訴訟代理人 羅文昱律師被 告 邱定發（即永興房屋仲介企業社）訴訟代理人 傅爾洵律師複代理人 陳世昕律師上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國109年11月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本件原告聲明聲明原請求如本院108年度訴字第105號（下稱院卷）第7至8頁所載，嗣於108年12月18日言詞辯論當庭變更如院卷第87至88頁所載（詳如下述）。核其請求事實同一，依前揭說明，自應准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告於民國（下同）107年4月間，經過臺東市○○段○○○○號土地（下稱系爭農地）時，發現系爭農地上插有出售廣告牌而去電廣告牌上所留之電話，由被告邱定發即永興房屋仲介企業社（下稱被告永興房屋）人員接聽後至被告永興房屋辦公室洽談，於107年5月8日委託被告永興房屋居間購買系爭土地，由被告永興房屋所屬經紀人許耀元代表與原告簽署不動產買賣要約書（下稱系爭要約書），約定服務費為購買總價2%，當時原告有明確向許耀元告知購買系爭農地要種植農作物及興建耕作休閒之組合屋。嗣經被告永興房屋仲介安排，原告於107年5月15日與被告許志良即系爭農地出賣人簽定不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），由原告以新臺幣（下同）120萬元購買系爭農地，並完成給付價金及系爭農地之過戶，原告開始於系爭農地上進行整地、申請農電、打深水井及興建耕作休閒之組合屋。不料於107年12月25日左右，原告收到交通部民用航空局臺東航空站（下稱臺東航空站）107年12月25日東航字第1075002282號函（下稱臺東航空站函文）告知系爭農地位於臺東航空站禁止建築地區範圍內，施工中建物已違反相關規定等，函中說明依據臺東縣政府104年10月19日府建管字第0000000000B公告，臺東航空站跑道中心線向兩側各展150公尺範圍內，為禁止建築地區，系爭農地即在上開範圍內等語。原告又於108年3月27日左右收到臺東縣政府108年3月27日府建管字第1080060826號函（下稱縣政府函文）通知原告系爭農地新建未經核准建築許可之構造物（鋼鐵造、面積：約50平方公尺、完成程度100%），經認定違反「建築法」第25條規定一案，勒令停工並請於文到30日內依建築法第30條之規定「補行申請執照」等語。原告詢問後，始知系爭農地因位於臺東航空站禁止建築地區範圍內無法補行申請執照，為避免遭受處罰，原告開始將已興建完成之組合屋拆除，原告一開始洽購系爭農地時已明確向許耀元告知購買系爭農地除了要種植農作物外還要興建耕作休息之組合屋，遂於108年6月17日分別寄出存證信函予被告2人，表示解除契約並請求損害賠償之意思表示。
（二）系爭農地位於臺東航空站禁止建築地區範圍內，事涉使用、收益權之禁止條件，且該禁止條件應屬被告許志良明知之事實，惟於買賣過程中卻未告知原告系爭農地位於臺東航空站禁止建築地區範圍內，而該等禁止法令規範，對於原告欲建造耕作休息之組合屋、種植農作物等而言，乃屬重大資訊內容，被告許志良蓄意不為誠實告知，致原告陷於錯誤而購買系爭農地，自屬侵害原告權利之行為，原告自得依民法第184條第1項規定，向被告許志良請求損害賠償原告已支出之代書及稅規費1萬元、服務費24,000元、申請農電26,300元、打深水井12萬元、興建及拆除耕作休息用組合屋花費151萬9,396元，合計169萬9,696元（下稱組合屋等費用）。且依民法第92條規定撤銷系爭契約後，依民法第179條請求被告許志良返還所受領之價金120萬元；又縱認被告許志良並未達欺瞞之程度，而認系爭農地具有欠缺一般品質及效用之重大瑕疵，且其瑕疵情形為法律上或行政政策上之禁止，已無法補正，而可依民法第359條規定解除系爭契約，併依同法第259條第2款請求被告許志良返還價金120萬元，及依同法第260條規定，請求被告許志良賠償原告組合屋等費用之損害；又倘認被告許志未就該等禁止內容未調查、告知屬於不可歸責，則依民法第266條、第179條規定，被告許志良亦應返還價金120萬元；或倘認被告許志良對於該等禁止亦不知情，惟因被告許志良未說明，使原告就系爭農地使用、收益之重要性質有重大差異認知，則原告亦可依民法第88條規定撤銷為系爭契約之意思表示，併依同法第179條規定，請求被告許志良返還價金120萬元。
（三）被告永興房屋身為房仲經紀業者，對於不動產買賣標的物因事實或法律上之原因，影響完整使用、收益與處分權能之重要資訊，依消費者保護法第4條、不動產經紀業管理條例第24條之2規定，應負有查證及據實報告義務，惟被告永興房屋與原告訂有系爭要約書，且自原告處收取24,000元之服務費用，卻未盡詳細調查與誠實報告義務，違反受任人應盡善良管理人之注意義務，應認其所提供之給付為不完全給付，原告自得依民法第227條第1項、第226條第1項、第260條及消費者保護法第7條規定，請求被告永興房屋賠償原告已支出之組合屋等費用。又系爭買賣契約既經解除，則原告自得請求返還服務費24,000元，另併依消費者保護法第51條規定，請求賠償服務費5倍計算之懲罰性違約金共12萬元。
（四）原告於108年6月17日發函向被告2人為解除系爭買賣契約之意思表示，並再以起訴狀繕本之送達向被告2人為解除系爭買賣契約之意思表示，另依民法第92條、第88條之規定，撤銷系爭買賣契約之意思表示，並以起訴狀繕本送達作為撤銷系爭買賣契約之意思表示等語。並聲明：㈠被告許志良給付原告新臺幣120萬元。㈡被告邱定發即永興房屋仲介企業社給付原告新臺幣12萬元。㈢被告許志良、被告邱定發即永興房屋仲介企業社應給付原告新臺幣169萬9,696元。㈣以上三項均按起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告許志良則以：
（一）原告主張意思表示錯誤或遭被告詐欺之情事，應由原告應負舉證之責，其於簽約前與原告並無任何接觸，未曾保證系爭農地可以興建組合屋，簽約時原告亦未要求被告提出任何保證，本件原告起訴狀表示於107年4月間即已知悉系爭農地之位置及現況，並已預訂購買系爭農地要興建組合屋，迄至同年5月簽立系爭要約書前，已時隔將近1個月之期間，若原告所述為真，對於系爭農地能否興建及有無相關法令限制，自應有相當之瞭解，否則難以達成其購買土地之目的，然從系爭要約書及系爭買賣契約內容，絲毫未見雙方有相關之約定。縱認原告有興建組合屋之目的，然其並未表示於外而成為意思表示之一部，自不得主張撤銷其意思表示。
（二）再者，其所出售者為農地，係以作為農業使用為限，在農用土地上興建建築物顯然是一種例外之情況，僅有在相關法令限制下，並經准許後，始得在農用土地上興建建築物，然相關法令限制多如牛毛，通常人難以全盤知悉，就買賣土地之狀況而言，賣方應僅負擔將符合約定之面積及使用狀況之土地交付移轉與買方之責，至於，土地使用是否有限制？能否達買方購買土地之目的？應由買方自行於簽約前查明或要求賣方進行說明。然原告卻未曾向被告表明有興建組合屋之要求，其自無可能鉅細靡遺交代系爭農地使用之法令限制，原告亦未舉證其有何故意示以不實之事，令原告因錯誤而為意思表示之詐欺行為，原告主張因受詐欺而撤銷意思表示，顯無理由。
（三）系爭農地可正常供農業使用，農地本非為建築用途，故系爭農地坐落於台東航空站禁止建築非屬物之瑕疵或權利瑕疵。縱認屬物之瑕疵或權利瑕疵，亦為原告於契約成立時所明知，其不負擔保責任。且原告至遲於107年12月接獲臺東航空站函文時，即已知悉禁建情事，卻未即時對其通知，遲至108年6月17日始寄發存證信函通知被告，不符民法第356條第1項應即時通知之規定，應視為承認其所受領之物，自不得再主張解除契約返還價金及請求損害賠償，且其解除權或請求權已逾除斥期間而消滅，原告主張解除契約並無理由。又縱認原告得主張解除契約請求返還價金，然依建築法之規定，原告應先申請建築執照後，始得開始建築，然原告竟於未經申請前即著手興建組合屋，原告顯然違法在先，因此而生之建築費用、拆除費用，自屬不可歸責於被告，其此部分請求顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、被告永興房屋則以：
（一）原告自始未向被告永興房屋負責本件買賣契約之不動產經紀人員表示其購買系爭農地係欲用以興建休閒組合屋或農舍，出賣人即被告許志良亦未對其告知系爭農地座落於禁止建築地區，對被告永興房屋而言，僅係單純居間供農業使用之土地，本件買賣並無得興建組合屋之特別約定。
（二）農業用地之作用為種植作物，興建建物則為例外許可之情形，並應符合相關規定始得為之，依據「農業用地興建農舍辦法」（下稱興建農舍辦法）第2條第1項第3款，除參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍外，申請興建農舍之農業用地面積不得小於0.25公頃，並在符合同條項各款規定之條件下，始有經主管機關核定通過興建農舍申請之可能，然系爭農地面積僅有613.29平方公尺，經換算為0.0613公頃，本不得興建農舍，此為原告所明知，雖原告於言詞辯論時改稱是要興建資材室，然依興建農舍辦法第13條第2項附表一農作產銷設施分類別規定（見院卷第167至170頁）關於農地興建資材室部分，每0.1公頃僅能興建20平方公尺，而依據臺東縣政府函文檢附之違規現場簡圖，可知原告興建之組合屋面積約為50平方公尺，是原告稱是要興建資材室等語，顯不可採。且興建農舍、資材室本非系爭農地應具備之通常效用，難認屬系爭農地之瑕疵；且原告於訂約前既已知悉系爭農地無法興建建物，自難要求被告許志良應負瑕疵擔保責任。縱認應負瑕疵擔保責任，然臺東航空站即在不遠處，原告應能預見有禁建之可能，卻未向被告永興房屋表示要在系爭農地興建組合屋或詢問興建建物之限制等事宜，足認原告就不知該瑕疵亦有重大過失，不得主張解除契約。
（三）原告稱其購買系爭農地之目的是要興建組合屋，然僅存於其內心而未表現於外，應屬動機錯誤之情形，不得依民法第88條撤銷為系爭買賣契約之意思表示。至於原告主張被詐欺而欲依民法第92條撤銷意思表示乙節，應由原告負舉證責任，被告永興房屋僅單純出售系爭農地，並無施用詐術。
（四）縱認原告主張解除契約或撤銷購買系爭土地之意思表示為合法有效，原告向其請求損害賠償亦無理由。因訂立系爭買賣契約時，原告及被告許志良均未向其告知購買系爭農地係為興建組合屋及有禁建情事，其自難查知興建建物為系爭買賣契約成立之重要事項，從而不應課予其主動查詢及報告之義務，因此縱有損害發生亦無法歸責被告永興房屋。再者，興建建物前本需先經主管機關審查許可，原告在未經主管機關審查許可並核發執照前，即逕於系爭農地興建建物，縱使因此支出興建組合屋等費用而受有損害，亦係其違法行為所致，與其是否不完全給付並無相當因果關係等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
四、兩造不爭執事項及依卷內資料可認定之事實：
（一）被告許志良為系爭農地（面積613.29平方公尺，使用分區：農業區）之出賣人，委託被告永興房屋仲介販賣，由被告永興房屋之員工許耀元負責接洽原告，之後原告於107年5月15日與被告許志良簽訂系爭買賣契約，以新臺幣120萬元買受系爭農地，並完成付款及過戶，被告永興房屋向原告收受服務費24,000元。
（二）原告與被告永興房屋於107年5月8日簽立之系爭要約書、與被告於107年5月15日簽立之系爭買賣契約書，內容均未就系爭農地是否為航空禁建或能否興建組合屋事項訂立特約（見院卷第17頁、第19至24頁）。
（三）原告於臺東市居住13年，戶籍亦設在臺東，在購買系爭農地前，曾至現場看過系爭農地，知悉系爭農地在機場附近，然因認為一般機場管制區都是圍欄內才算，而系爭農地在圍欄外而認應不屬於機場管制區。原告未曾要求仲介查明是否在管制區內，亦未在訂立契約要求特別保證或載明原告購買系爭農地之使用目的（見院卷第142頁、第157至158頁）。
（四）原告知悉農地至少要0.25公頃才能蓋農舍之法令規定（見院卷第143頁）。
（五）原告於107年9月開始興建組合屋，未申請建築許可，於107年年12月25日左右，接獲臺東航空站函文，內容略以：
系爭農地位於臺東航空站禁止建築地區範圍內，施工中建物已違反相關規定，應立即停工等語（見院卷第27頁）。
原告並未停工而繼續興建，嗣於108年3月27日左右再接獲縣政府函文，內容略以：未經核准建築許可之構造物（鋼鐵造、面積：約50平方公尺、完成程度100%），經認定違反「建築法」，勒令停工並應補行申請執照等語（見院卷第40至43頁）。原告仍未停工或補行申請執照，迄至108年6月民航局表示要強制拆除才停工等情，據原告自承在卷（見院卷第160至161頁），並有上開函文及組合屋興建費用明細（見院卷第54頁）在卷可查，均堪認定。
五、本件之爭點：
（一）被告永興房屋員工許耀元是否有口頭保證可以興建組合屋？被告2人是否有故意不告知系爭農地於航空管制區而有禁建之情形？
（二）原告得否依民法第88條第2項或第92條規定撤銷其意思表示，並依民法第113條規定請求返還買賣價金、服務費及賠償組合屋等費用？
（三）原告得否依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款或第179條及第184條第1項規定請求返還買賣價金、服務費及賠償組合屋等費用？另再依依消費者保護法第51條規定，請求被告永興房屋賠償5倍計算之懲罰性違約金12萬元？
（四）原告得否依民法不完全給付之規定、消費者保護法第7條請求損害賠償？
六、本院得心證之理由：
（一）按民事訴訟法第277條前段規定：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」。原告雖主張被告永興房屋員工許耀元有口頭保證可以興建組合屋，且被告2人有故意不告知系爭農地位於航空管制區而有禁建情形等節，然均為被告2人所否認並分別答辯如前。審酌原告就許耀元確有口頭保證乙節，未能提出任何證據證明，而此節既為被告2人所否認，自難認定其主張為真。再就被告2人是否故意不告知系爭農地有因航空管制而禁建乙節，原告就被告2人是否均明知有禁建之前提事實已未能提出舉證，參以其自承其有意識到系爭農地可能有機場管制問題，然因系爭農地在圍欄外而認應不屬於機場管制區，其未曾要求仲介查明是否在管制區內，亦未在訂立契約時要求特別保證等語觀之，實難認原告有將「系爭農地是否有航空管制禁建事項」向被告2人清楚表明、要求查明答覆並於契約中列為本件買賣之重要事項，則本件買賣之土地又係農地而非建地，農地本供農用而非建造建築物使用，則是否有禁建情形，在買受人未特別提出要求說明、保證下，無從要求出賣人能知悉買受人購買系爭農地之目的而予主動說明或保證，自難認被告2人有故意不告知之情形，是原告上開主張之事實，已尚採憑。
（二）原告得否依民法第88條第2項、第92條規定撤銷其意思表示，並依民法第113條規定請求返還買賣價金、服務費及賠償組合屋等費用？
１、按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條第1項定有明文。而有關物之性質錯誤，本質上屬於動機錯誤，即表意人在其意思形成過程中，對於就其決定為某特定意思表示之物之性質，認識不正確，原不影響意思表示之效力，非在得撤銷之列，但如所涉物之性質係交易上認為重要者，依該條第2項「其錯誤視為意思表示內容之錯誤」之規定，即得由表意人將其意思表示撤銷之。惟物之性質之錯誤，原非意思表示之內容錯誤，惟因其在交易上認為重要，故民法第88條第2項乃將此錯誤視為意思表示內容之錯誤，使生相同之效果，但其錯誤係表意人之過失所致者，仍不得撤銷之，以保護交易之安全。
２、原告起訴主張購買系爭農地欲興建組合屋使用，如事先知悉系爭農地位於飛航禁建範圍內，即不會買受系爭農地等語，然查：
(1)系爭要約書及買賣契約中，均未就系爭農地是否為航空禁建或能否興建組合屋事項訂立特約，或載明原告購買系爭農地之使用目的，有系爭要約書及買賣契約在卷可查；參以本件無從認定被告永興房屋員工許耀元有向原告口頭保證可以興建組合屋、被告2人有故意不告知系爭農地於航空管制區而有禁建情形之情詳如前述，從而原告主張被告2人明知其購買目的係供興建組合屋使用，無從憑採。
(2)系爭農地係農地而非建地，欲於其上興建農舍，依農業發展條例第18條第5項規定，應受興建農舍辦法之拘束，除應符合農民身分，並應依建築法規定辦理，備具各項書圖文件，向直轄市、縣市主管建築機關申請建造執照，始得為之；而於農業用地上興建有固定基礎之農業設施，依農業發展條例第8條之1第3項規定，應依「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」，備具文件申請農業設施之容許使用，並依法申請建築執照。原告於系爭農地上興建面積約為50平方公尺之組合屋，並未取得合法建造執照，不因其辯稱係資材室而有不同，其擅自興建農舍或其他設施，即屬違建性質，已不符合前開規範，不因系爭農地位於臺東航空站之禁限建範圍內，而有異同，原告購入系爭農地時，既知悉系爭土地為農地，且面積僅613.29平方公尺，不得擅自搭建農舍、農用設施，其縱有於系爭農地興建組合屋之意思，然此只存在表意人之內心，未表示於意思表示中，為相對人所無法察覺，依前開說明，尚難逕認該當民法第88條第2項所稱錯誤之情形。
(3)此外，原告如認系爭農地是否位於臺東航空站禁建範圍內乙節為交易重要事項，即得於簽立系爭要約書及買賣契約前先行向臺東航空站確認，或要求被告2人查詢確定，或載明於系爭要約書或買賣契約，然原告均未就此為之，其復未舉證證明其錯誤或不知事情，非因其自己之過失，自不得依民法第88條第2項規定撤銷意思表示。
３、又按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，亦為民法第92條第1項本文所明定。主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任。原告主張被告2人有故意不告知系爭農地有禁建情形而有故意詐欺之情，然查，原告未能舉證以實其說，詳如前述，是其此部分主張亦屬無據，自不得依民法第92條第1項規定撤銷其意思表示。
４、依上開說明，原告既不得依民法第88條第2項、第92條第1項規定撤銷其買賣之意思表示，則系爭買賣契約自屬有效，原告依民法第113條規定，請求被告2人返還買賣價金、服務費及賠償組合屋等費用，即無理由。
（三）原告得否依民法第359條規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條第2款或第179條及第184條第1項規定請求返還買賣價金、服務費及賠償組合屋等費用？另依消費者保護法第51條規定，請求被告永興房屋賠償5倍計算之懲罰性違約金12萬元？
１、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。買賣，因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項、第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院73年台上字第1173號判決要旨參照。買受人主張不動產具有減少通常效用及經濟價值之瑕疵，應由買受人負舉證責任。
２、原告雖主張：系爭農地為禁建農地，無法達到其購買系爭農係為建造組合屋之目的，具有減少通常效用及經濟價值之瑕疵等語。然查，原告自承知悉系爭農地是農地，且使用分區為農業區，並載明於系爭買賣契約書第1條（見本院卷第19頁）。則系爭農地既屬農地，欲於其上興建農舍或其他設施，應依興建農舍辦法、「申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法」等規定辦理，如前所述，此顯與一般購買建築用地而無法申辦建造執照之情形不同，系爭農地仍符合一般農地之正常效用，原告主張系爭農地具有減少通常效用之瑕疵，尚難憑採。況原告就被告2人明知其購買系爭農地之目的為興建組合屋乙節，並未舉證以實其說，難認系爭農地本身有何功能、效用上之缺損，而導致系爭農地本身價值減少，且倘許原告解除契約亦顯失公平，綜合上情，應認原告不得依民法第359條規定解除系爭買賣契約。
３、本件原告既不得依民法第359條規定解除契約，被告2人執有本件買賣價金、服務費仍有法律上原因，原告自無依民法第259條第2款或民法第179條規定請求返還之餘地，又被告2人並無原告所指詐欺之不法行為，原告亦無從依民法第184條第1項或消費者保護法第51條規定，請求被告賠償組合屋等費用或懲罰性違約金。
（四）原告得否依民法不完全給付之規定、消費者保護法第7條請求損害賠償？
１、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227條第1項定有明文。此規定係以債務人有可歸責事由為要件。
２、經查，被告2人既無原告所指刻意隱匿系爭農地屬飛航禁建範圍之行為，亦無從認定兩造以未位於禁建範圍內之農地作為買賣條件，系爭農地本身又無功能、效用上之缺損等情，業述如前，自難認被告2人有不完全給付之情形，原告主張被告應負債務不履行之損害賠償責任、消費者保護法規定之責任，請求被告損害賠償，不應准許。
七、綜上所述，原告請求被告應為如其訴之聲明㈠至㈣所示之給付，為無理由，應予駁回。兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 12 月 28 日
民事第一庭 法 官 王麗芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 28 日
書記官 張耕華