臺灣臺東地方法院民事判決 109年度訴字第24號原 告 富泰大飯店即新知本大飯店法定代理人 簡伶如訴訟代理人 黃絢良律師被 告 信固事業開發有限公司法定代理人 賴嚮景訴訟代理人 吳漢成律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國109年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告於原告將富泰大飯店營業登記證及旅館登記證交付予被告時，應給付原告新臺幣陸佰萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；又承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；而聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法第170條、第175條第1項及第176條分別定有明文。本件起訴時原告法定代理人為賴嚮景，於本院審理期間原告法定代理人先變更為王惠美後再變更為賴嚮景，經原告法定代理人王惠美及賴嚮景先後具狀聲明承受訴訟（見本院卷第38及97頁），並均提出股份有限公司變更登記表（見本院卷第41至44頁、第100至103頁）為佐，揆諸前開規定，經核並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於民國103 年12月15日向被告承租臺東縣○○鄉○○村○○路○○號房屋、坐落基地及附屬設備作為飯店經營之用，兩造約定租賃期間自103年12月15日起至108年12月14日止，約定租金每月新臺幣（下同）70萬元，押租金為
100 萬元，有租賃契約書（下稱系爭租賃契約）為憑。至原告現於房屋內、外經營旅館所需之動產、設備、傢俱及歷史文化物品等動產，則由被告以買賣價金1,200 萬元承購，動產於簽約時視同點交，亦有動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）為證。至價金給付方式為以買賣價金100 萬元充作系爭租賃契約之押租金，自106 年12月15日起至108年8月19日止，每月自租金中退還20萬元作為買賣價金，合計21個月共
420 萬元。嗣於108年9月底至10月間，接獲被告之代理人即訴外人蕭春美通知無法如期支付買賣價金，原告更發現被告之法定代理人即訴外人賴嚮景因違反銀行法遭法院判處有期徒刑9年並沒收6,000餘萬元，被告名下之抵押權亦遭檢察官扣押在案，足證被告顯難以支付買賣價金餘款，原告為免自身權益受損，曾以存證信函函知被告，經與最後3個月之租金180萬元抵銷，再扣除420萬元後，被告截至108年12月30日止，尚積欠600萬償，屢經催討，未獲被告置理，爰依系爭買賣契約及民法第367條之規定，訴請被告給付等語。並聲明：㈠被告應給付原告600萬元，及自108年12月31日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：不爭執尚有600萬元之價金餘款未給付與原告，惟依系爭買賣契約第1項第15款之約定，原告之營業登記證及旅館登記證，於其退租時應併同移轉過戶與被告，然原告亦未盡此義務，爰依民法第264條之規定，主張同時履行抗辯權；又原告於租賃期間擅自改裝頂樓，依系爭租賃契約第8條之約定，原告負有回復原狀義務，且其於租賃期間所設置之設施、器材及傢俱，於租期終止或屆滿時，不得要求被告照價收買，原告固已於108年12月將房屋歸還被告，然並未依約回復原狀，縱兩造於103年12月15日簽訂之協議書第6條約定由被告無償承受原告增建部分，惟並未排除兩造之後所簽訂之系爭租賃契約第8條原告之回復原狀之義務；另原告交付與被告之動產中，飯店備品均為5年以上之舊品，已逾備品使用期限而無法使用，故依民法第359條之規定，請求減少價金，原告現場備品之最大殘值經估價後僅有162萬元，原告得請求之價金至多僅有162萬元，至增建物之拆除費用，經專業營建工程行場勘後為162萬元，被告主張以回復原狀之費用與之抵銷後，已無所餘，原告請求，實屬無理等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：（見本院卷第106至109頁）
（一）被告於103 年9月2日以後取得知本大飯店所有權，立於出租人之地位，將飯店經營權租與承租人即原告富泰大飯店，兩造就飯店之管理事實、行為及負擔，兩造於103年12月15日簽訂協議書，協議內容節錄如下：「1.承租人於出租人取得權狀日後，順數至103年12月14日止，於立公證租賃契約書時，補足租金計150萬元整。2.103年12月15日起到106年12月14日止，計三年，依公證租賃契約之面額，月租70萬元整，出租人實拿月租50萬，每期出具每月1張的支票，計一年份12張支票支付之，共三期。3.106年12月15日起到108年12月14日止（誤植為107年12月14日），計二年，依公證租賃契約之面額，月租70萬元整，出租人實拿月租60萬，每期出具每月1張的支票，計一年份12張支票支付之，共二期。..5.動產買賣，新臺幣1,200萬元，扣除押金100萬元，餘1,100萬元支付方式另議，俟毗鄰國有財產局土地租賃契約完成，再行協商。
6.於租賃契約公證後，出租人同意承租人自費於頂樓加蓋，日後若有違建罰則及影響不動產的結構體時，由承租人自負全責，當終止租約後，得由承租人自行拆除違建物，或無償由出租人承受。」。
（二）兩造有於103年12月15日簽訂系爭租賃契約，由原告富泰大飯店向被告承租臺東縣○○鄉○○村○○路○○號房屋、坐落基地及附屬設備作為飯店經營之用，約定租賃期間自103年12月15日起至108年12月14日止，約定租金每月70萬元，押租金為100萬元，其餘內容詳本院卷第10至16頁。
（三）系爭租賃契約第4條第3項約定「本租約雙方同意辦理公證，公證費用由雙方負擔。」；第8條關於修繕、改裝及添置設施約定「房屋因人為及自然而有修繕之必要時，約定由承租人（即原告）負責修繕，相關修繕費用由承租人負擔。承租人不得變更本房屋之結構，就租賃物為使用之便利或美觀而增設、改設或裝飾，應先得出租人（即被告）書面同意，依法令自行裝設，並須依法使用合法防火建材及不可損害原有建築結構，其費用有承租人自行負擔，租期屆滿或終止租約時，應回復租賃物之原狀，遺留之物及裝潢不得請求出租人補償。前項情形承租人返還房屋時，應由承租人負責回復原狀，回復所須之費用由承祖人負擔。承租人於租賃期間所設置之設施、器材及傢俱，於租期終止或屆滿時，不得要求出租人照價收買；增設之固定物，歸出租人所有。租期屆滿時，須維持飯店可供經營之狀態。」。
（四）因原告享有臺東縣○○鄉○○村○○路○○號房屋內、外經營旅館所需之動產、設備、傢俱及歷史文化物品等現有設備之所有權，兩造就上開動產及現有設備同意由被告以價金1,200 萬元承購並簽訂系爭買賣契約。依系爭買賣契約第1 條關於標的：現有設備所有權之轉移及約定「..下列動產及商標於本約簽訂之日時，所有移轉予出租人（即被告），（明細如後下類），全部概括承受在內，共分以下幾類：（清單以現場點收為主。）1.中央空調系統及冷凍、冷藏及其他空調設備；2.溫泉及冷水供應系統（含管線及附屬設備）；3.溫泉水井及水權（含管線設備）；4.內、外部裝潢、設備、家俱及電器設備；5.房間內所有設備（含浴室設備）；6.冷水水源及供水管線及溫泉、冷水水權；7.龍泉路35號前、後增建之房屋及設施；8.旅館內飯店用品及備品（含消耗性備品）；9.知本大飯店歷史文化物品，含照片、商標等所有物品；10.電話號碼及所有權（租約到期或退租時再過戶）；11.廣告文宣及飯店內之所有著作權；12.以上未列出項目，屬旅館經營使用之設施、物品全部概括在內；13.賣方（即原告）新租約期間修繕之設備及設施；14.賣方新租約另行新購之設備，全部包括在內。（但經買方《即被告》同意訂有書面協議所新購置之設備從其約定，不在此限）；15.富泰大飯店營業登記證及旅館登記證（退租時併同移轉過戶買方，移轉前之相關稅費由賣方負責繳清）。」；系爭買賣契約第2條關於付款方式約定「付款方式：第一期款：新臺幣100萬（轉承租的押金）。第二期款：每月支付新臺幣20萬元，按月攤提於交付租金時同時一次給付。按月支付，差額款於最後一期或退租時付清。當相對人向國有財產局之基地於承租後（秀山段736、737、733地號），施工之造價成本，由本買賣價款中扣抵。」；系爭買賣契約第5條關於動產點交約定「本件買賣動產於簽約時，雙方同意視同點交買方（即被告）」。
（五）兩造於103年12月15日執系爭租賃契約至本院公證處公證。
（六）被告於108 年12月13日委任訴外人李茂華代為辦理其與新知本大飯店關於動產及租約到期點交事宜，經兩造確認全部設備均無毀損且良好及兩造間之債權確為600 萬元，被告願於108 年12月30日前給付完畢等語，有委託書、李茂華及見證人侯壽松手寫資料在卷。
（七）兩造均不爭執被告尚有600 萬元之價金餘款未給付與原告。
（八）原告於108 年12月14日之租賃期限屆滿後，未與被告續約，租賃物業已歸還被告。而原告現況為停業中，停業日期自109年2月6日起至110年2月5日止。
（九）原告之富泰大飯店營業登記證及旅館登記證尚未移轉予被告。
四、本件之爭點：
（一）原告依系爭買賣契約及民法第367 條之規定，訴請被告給付600 萬元之價金及遲延利息，有無理由？如有，被告以原告未將營業登記證及旅館登記證併同移轉過戶為由，而主張同時履行抗辯，有無理由？
（二）被告抗辯原告負有將頂樓回復原狀之義務，是否可採？被告是否得不請求原告自行回復原狀，逕行請求回復原狀之費用？若是，金額若干？
（三）被告依民法第359條行使減少價金請求權，是否已逾民法第365條之除斥期間？被告抗辯物之瑕疵並請求減少價金，有無理由？
（四）若認被告對原告負有債務，被告主張以回復原狀費用與其所負債務與之為抵銷，有無理由？得抵銷之金額若干？
五、本院之判斷：
（一）原告依系爭買賣契約及民法第367 條之規定，訴請被告給付600萬元之價金及遲延利息，乃有理由（至遲延利息詳後論述）。被告以原告未將營業登記證及旅館登記證併同移轉過戶為由，而主張同時履行抗辯，亦為有理由：
1.按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條定有明文。經查，系爭買賣契約被告尚有600萬元之價金餘款未給付，兩造於108年12月13日確認兩造間之債權確為600萬元，被告願於108年12月30日前給付完畢，皆為兩造所不爭執，業如上揭三、（六）（七）所述，被告屆期未支付買賣價金予原告乙情，應堪認定。是原告依雙方如上揭三、（四）所述之系爭買賣契約之約定，請求被告給付原告此部分所積欠之貨款600萬元，自屬有據。
2.次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。被告辯稱：原告之營業登記證及旅館登記證於其退租時應併同移轉過戶與被告，爰主張同時履行抗辯權等語。經查，系爭買賣契約第1條為買賣標的即現有設備所有權之轉移及約定，而其中第15款約定有富泰大飯店營業登記證及旅館登記證（退租時併同移轉過戶買方），業如上揭三、（四）所述，是被告給付價金之義務及原告移轉登記證之義務均係基於系爭買賣契約之雙務契約而生，堪認被告給付價金之義務，與原告移轉營業登記證及旅館登記證予被告之義務，有互為對待給付之關係，且營業登記證及旅館登記證之交付對於系爭買賣契約目的之達成亦屬必要，且兩造不爭執原告迄未移轉營業登記證及旅館登記證予被告，業如上揭三、（九）所述，則被告依上開規定為同時履行抗辯，自屬有據。本院即應為同時履行之判決，即被告於原告將富泰大飯店之營業登記證及旅館登記證交付予被告之時，應給付原告600萬元。
（二）被告抗辯原告負有將頂樓回復原狀之義務，尚非可採，被告不得請求原告自行回復原狀，或逕行請求回復原狀之費用：
被告雖辯稱：原告於租賃期間擅自改裝頂樓，依系爭租賃契約第8條之約定，原告負有回復原狀義務，且其於租賃期間所設置之設施、器材及傢俱，於租期終止或屆滿時，不得要求被告照價收買，原告固已於108年12月將房屋歸還被告，然並未依約回復原狀等語，然查，觀諸兩造就飯店之管理事實、行為及負擔所簽訂之協議書第6條之約定：於租賃契約公證後，出租人同意承租人自費於頂樓加蓋，日後若有違建罰則及影響不動產的結構體時，由承租人自負全責，當終止租約後，得由承租人自行拆除違建物，或無償由出租人承受等語，業如上揭三、（一）所述，雖系爭租賃契約第8條明定原告即承租人有回復原狀之義務，然協議書之內容乃雙方針對租賃飯店管理事實、行為及負擔另為更詳細之協議，意在補充原有系爭租賃契約之不足或就契約再另為特別約定，且係於系爭租賃契約書簽訂後方為之，相較系爭租賃契約書自應優先適用，是被告同意原告裝設頂樓等情，按協議書之約定，於租約結束後，即得由原告自行拆除或是無償由被告承受，而原告歸還租賃物後並未拆除之，是加裝之頂樓即由被告無償承受之，被告抗辯原告負有將頂樓回復原狀之義務，尚非可採，被告自不得向原告請求回復原狀之費用。
（三）被告依民法第359條行使減少價金請求權，已逾民法第365條之除斥期間，是被告抗辯物之瑕疵並請求減少價金，自無理由：
1.按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，民法第356條、第365條分別定有明文。次按民法第365條第1項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同法條項定解除契約之性質同屬形成權，該條項所規定之行使期間，乃權利本身存續之終始期間，不得予延長或縮短（最高法院72年度台上字第4694號、77年度台上字第67號裁判意旨參照）。
2.被告固辯稱：原告交付與被告之飯店備品均為5年以上之舊品，已逾備品使用期限而無法使用，故依民法第359條之規定，請求減少價金等語，然觀諸系爭買賣契約第1條及第5條之約定：下列動產及商標於本約簽訂之時起，所有權移轉予出租人；本件買賣動產於簽約時，雙方同意視同點交買方等語，業如上揭三、（四）所述，而系爭買賣契約係於103年簽訂，是兩造簽約時買賣之動產及商標已視同點交予被告等情，應堪認定。又被告係於109年2月25日本院準備程序中行使物之瑕疵擔保請求權（見本院卷第36頁），自原告於103年簽約視同點交買賣動產予被告後，已逾5年，是被告應視為已承認其受領原告交付之動產，縱被告主張飯店備品於交付時有其所指瑕疵存在，被告之價金減少請求權亦已因除斥期間經過而消滅，被告自不得以飯店備品有瑕疵為由，向原告主張行使減少買賣價金請求權。故被告抗辯物之瑕疵擔保，並請求減少價金等節，自屬無據。
（四）承上，被告不得請求原告將頂樓回復原狀，已如前述，是被告主張以回復原狀費用與其所負債務與之為抵銷，自無論述之必要，併此敘明。
（五）末按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始可免責（最高法院50年台上字第1550號判例參照），是債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除（最高法院107年度第8次民事庭會議決議意旨參照）。經查，被告就原告未為給付之營業登記證及旅館登記證，既得行使同時履行抗辯，依上開說明，就其所負買賣價金給付義務，當不負遲延之責，則原告就前述請求被告給付600萬元部分，仍併請求自108年12月31日起算之法定遲延利息，即不能准許。
六、從而，原告依買賣契約之法律關係，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。而被告為同時履行抗辯請求原告交付營業登記證及旅館登記證，亦有理由，爰於主文中諭知原告應負同時履行之義務。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，於法核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認與本件判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 9 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 楊憶忠
法 官 李立青法 官 施伊玶以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
出上訴狀。
中 華 民 國 109 年 9 月 26 日
書記官 張坤校