臺灣臺東地方法院民事判決 109年度訴字第73號原 告 林慧馨訴訟代理人 林漢章律師被 告 臺東縣政府法定代理人 饒慶鈴訴訟代理人 李駿
洪渝甯吳漢成律師上列當事人間請求解除契約等事件，本院於民國109年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣玖拾參萬貳仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾壹萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣玖拾參萬貳仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國108年1月23日與被告簽立臺東縣幸福住宅預售買賣契約書（下稱系爭買賣契約）購買坐落臺東縣臺東市○○段○○○○○號土地暨其上第A7棟第3樓第2戶之集合住宅1戶，契約總價款為新臺幣（下同）357萬元，原告已分別於108 年3月6日、同年4月16日、同年6月18日繳交承購保證金10萬元、第1期款18萬4,200元、第2期款29萬1,300元，共計57萬5,500元。系爭集合住宅之建築工程已於106年10月12日開工，依系爭買賣契約第10條第1 項約定，被告應於開工後590日內取得使用執照，惟契約未明文約定扣除星期例假日、國定假日或其他休息日，故應採日曆天計算，是以，被告應於108年5月25日取得使用執照，卻遲至109 年3月3日始取得使用執照。經原告函詢，被告以109年2月25日府建新字第1090023316號函覆，原告始悉被告因變更設計（即增設全區界內圍牆、增設支撐水塔鋼構工程、施工數量、尺寸調整、門框嵌縫工程、窗框崁縫工程、修正水塔容量數量等項目）及天候因素，致展延取得使用執照。不論變更設計乃契約內容或設計未臻完備而需修正、增加，由被告主動通知施工廠商變更契約，抑或係施工廠商因上述原因無法依約施作或繼續施作恐有安全疑慮，而由廠商提出變更設計，均屬可歸責於被告之事由，被告自不應將因變更設計而增加之施工日計入展延期日。縱使變更設計非可歸責於被告，扣除無法施工之天候因素及住戶觀摩參訪58日與變更設計127日共185日，被告亦應於108 年11月26日取得使用執照，足證被告確有違約之情事，爰依系爭買賣契約第10條及第24條第1 項、第3項之約定，解除兩造間之買賣契約，訴請被告返還57萬5,500元及賠償總價款10%之違約金即35萬7,000元等語。並聲明：㈠被告應給付原告93萬2,500 元。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭買賣契約第10條第1項之590日應指工作天，而非日曆天，倘採日曆天應於招標文件載明，若否，即為限期完工或工作天，且亦不因被告與廠商或被告與買受人間而為不同之認定，否則必會有逾期之情事，顯非合理，故本件契約之履約期限應扣除農曆春節、天候因素及住戶觀摩參訪等不能施工日共67日，再加計本件工程經歷2 次變更設計因而增加施工日共127 日，期限應至109年8月23日屆期，且變更設計非可歸責於雙方當事人，從而，被告就系爭集合住宅業於109 年3月3日取得使用執照並未逾期，原告主張解除契約，請求返還價金及賠償違約金，實屬無據；縱採工作天計算，依勞動基準法關於一例一休之規定，每週只能以5 日工作天計算，被告於109 年3月3日取得使用執照亦未逾期，原告自不得依系爭買賣契約第24條第1 項解除契約；況原告未依民法第254 條規定催告被告限期履行，其解除契約亦非合法等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：（見本院卷第202至203頁）
（一）原告於108年1月23日與被告簽立系爭買賣契約購買坐落臺東縣○○市○○段○○○○○號土地暨其上第A7棟第3樓第2戶之集合住宅1戶，契約總價款為357萬元。價款明細為①承購保證金之應付金額10萬元、②第1期款（即一樓樓板勘驗完成）之應付金額21萬4,200元、③第2期款（即四樓樓板勘驗完成）之應付金額32萬1,300元、④第3期款（即取得使用執照）之應付金額53萬5,500元、⑤第4期款（即尾款或金融機構貸款撥款日）之應付金額249萬9,000元，已繳之承購保證金，於1、2、3期價款中分次扣除3萬、3萬、4萬元，此有系爭買賣契約暨附件一、二為證。
（二）原告已分別於108 年3月6日、同年4月16日、同年6月18日繳交承購保證金10萬元、第1期款18萬4,200元、第2 期款29萬1,300元，共計57萬5,500元。
（三）依系爭買賣契約第10條開工及取得使用執照期限之約定：「一、本預售屋之建築工程已於民國106 年10月12日開工，開工後590 日內取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：（一）因天災地變或天候等不可抗力之事由，致賣方不能施工者。（二）因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生者。（三）依採購法辦理工程採購所產生之延後決標或完工日延後，確非可歸責於賣方者。二、賣方如逾前款期限未取得使用執照者，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之二單利計算遲延利息予買方。若逾期3 個月仍未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依本契約第24條違約之處罰規定處理。」；系爭買賣契約第24條違約之處罰之約定：「一、賣方違反「開工及取得使用執照期限」之規定者，買方得解除本契約。....三、買方依第1款或第2款解除本契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」，惟契約並未載明履約期限究以工作天或日曆天為計算。
（四）兩造同意因天候因素、住戶觀摩參訪、農曆春節所致之無法施工日共計67日應予扣除。
（五）兩造同意第一期變更設計增加天數為18日、第二期加增天數為109日，共計127日。
四、本件之爭點：
（一）系爭買賣契約第10條第1 項約定之履約期限，究係指工作天或日曆天？
（二）系爭集合住宅因變更設計致延後完工，是否可歸責於被告？
（三）被告就系爭集合住宅於109 年3月3日取得使用執照，有無違反取得使用執照期限之約定？
（四）若是，原告依系爭買賣契約第10條第2項、第24條第1項之約定解除契約，並依系爭買賣契約第24條第3 項約定，請求被告返還57萬5,500元及賠償35萬7,000元之違約金，有無理由？
五、本院之判斷：
（一）系爭買賣契約第10條第1項約定之履約期限，係指日曆天：
1.按系爭買賣契約第10條之約定：一、本預售屋之建築工程已於民國106年10月12日開工，開工後590日內取得使用執照等語，業如上揭三、（三）所述，可知系爭買賣契約並未就590日之工期計算係以日曆天或工作天計算為明文之約定，惟查，被告與訴外人明正營造有限公司間就系爭集合住宅建築工程之承攬契約已明文約定係540天「日曆天」計算，此為被告所不爭執（見本院卷第205至206頁），則就同一住宅之被告與承攬商間承攬契約及被告與原告間買賣契約之約定，日數分別約定為540日及590日之前提，依社會一般通念尚難認二者約定計算工期之標準不同，是系爭買賣契約雖未明文約定為日曆天計算，解釋上仍應以日曆天為工期之計算較符合當事人之真意。
2.被告雖辯稱：系爭買賣契約未載明以日曆天計算係有意排除等語，惟查，若採工作天計算工期，因星期例假日、國定假日或其他休息日，或者是不可歸責而無法工作之天數均不計算在工期之內，相較於日曆天僅依曆法連續計算，應為特別之約定，自須載明於契約中方有效力，系爭買賣契約既未載明以工作天為工期計算標準，仍以僅依曆法連續計算之日曆天計算較為公允。況依一般預售屋施工實務，施工期限應以日曆天計算，而非實際工作天，被告為專業機關，對此情應已於預先擬定定型化契約條款時將此可能影響施工之變數列入考量，進而計算完工日數，是被告所辯尚屬無據。
（二）系爭集合住宅因變更設計致延後完工，係可歸責於被告：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。經查，被告固抗辯為安全考量變更設計，造成工期增加127日，不應計入等語，然此為原告否認，自應由被告就此負舉證之責。觀諸系爭工程之變更設計內容包含增設全區界內圍牆、增設支撐水塔鋼構工程、施工數量、尺寸調整、門框崁縫工程、窗框崁縫工程、修正水塔容量數量等，此有台東幸福住宅Q&A網頁內容為證（見本院卷第27頁），惟被告對此並無提出相關佐證資料以證明變更設計內容均係出於安全考量，本院自無從認定變更設計內容不可歸責於被告。又完工日期、交屋日期將影響原告之利益（原告可能在外租屋而受有額外租金支出），倘非原告自行提出之變更設計基於誠信原則而計入工期，因變更設計而潛在可能加計工期部分，實不得加以扣除遲延日數。是以，變更設計工期被告辯稱應扣除127日為無理由。
（三）被告就系爭集合住宅於109年3月3日取得使用執照，違反取得使用執照期限之約定：
1.關於上揭三、不爭執事項（四）所述，原告已就「兩造同意因天候因素、住戶觀摩參訪、農曆春節所致之無法施工日共計67日應予扣除」一節於準備程序不爭執（見本院卷第176至178頁），則嗣後於言詞辯論期日始改稱僅同意扣除23.5天一情（見本院卷第202頁），已違反民事訴訟法第276條之規定而不得主張之；況原告亦未同時為自認之撤銷並舉證證明與該自認事項不符之情，自應認原告已同意扣除無法施工日共計67日，是原告上開主張，應不足取。
2.依前揭（一）所述，系爭買賣契約既以日曆天計算工期，被告應於開工後590日內取得使用執照，然兩造同意因天候因素、住戶觀摩參訪所致之無法施工日共計67日應予扣除，業如前揭三、（四）所述，是扣除67日後，被告應於開工後657日（計算式：590＋67＝657）取得使用執照，而系爭工程係於106年10月12日開工，準此，被告應於108年7月31日前取得使用執照，然被告於109年3月3日方取得使用執照，遲延天數為216日，自已違反取得使用執照期限之約定。
（四）原告依系爭買賣契約第10條第2項、第24條第1項之約定解除契約，並依系爭買賣契約第24條第3項約定，請求被告返還57萬5,500元及賠償35萬7,000元之違約金，為有理由：
1.按系爭買賣契約第10條第2項、第24條第1項之約定：若逾期3個月仍未取得使用執照，視同賣方違約，買方得解除本契約，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限等語，業如上揭三、（三）所述。
2.經查，承上所述，被告遲延天數為216日，已達逾期3個月未取得使用執照，業如上述，即視同被告違約，原告自得解除契約，而原告已繳價款為57萬5,500元，被告應將原告已繳之價款57萬5,500元返還予原告，又系爭買賣契約之總價款係357萬元，是原告另請求賠償總價款10%之違約金即35萬7,000元（計算式：3,570,000×10%＝357,000），亦屬有據。
3.至被告辯稱：原告未依民法第254條規定催告被告限期履行，其解除契約亦非合法等語，然按民法第254條之規定，應僅係法律所認解除權之一種。如契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權），或保留一方應於一定期間履行作為解除條件（附解除條件之買賣契約）者，基於私法自治原則，亦非法所不許（最高法院86年台上字第3165號判決意旨參照）。經查，系爭買賣契約第10條第1項約定：「本預售屋之建築工程已於民國106年10月12日開工，開工後590日內取得使用執照…」；第10條第2項約定：「…若逾期3個月仍未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依本契約第24條違約之處罰規定處理…」；第24條約定：「賣方違反開工及取得使用執照期限之規定者，買方得解除本契約…」，系爭集合住宅於109年3月3日取得使用執照，已違反取得使用執照期限之約定，並已逾期3個月以上，應視同違約，故被告因違反第10條第1項、第2項之約定，原告主張依第24條約定已生約定解除契約之事由，應堪認定。又民法第254條固規定契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。惟上開規定非不得由當事人以契約約款加以排除而另為約定，依據系爭買賣契約第10條第2項之約定，被告應於開工後590日內取得使用執照，逾期3個月則視同賣方即被告違約，雙方同意依違約之處罰規定處理；再依第24條約定：賣方違反開工及取得使用執照期限之規定者，買方得解除本契約。是兩造就逾期3個月取得使用執照之效果，已另為約定視為被告違約，並賦予原告契約解除權，至為甚明。從而，被告取得使用執照日期已逾約定期日3個月，原告依據兩造間之約款自已取得解除系爭買賣契約之權利。因此，被告抗辯系爭買賣契約解除應先為催告等語，尚非可採。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約之約定，請求被告返還57萬5,500元及賠償35萬7,000元之違約金，合計93萬2,500元（計算式：575,500＋357,000＝932,500），為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核與規定相符，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 9 月 26 日
民事第一庭 審判長法 官 楊憶忠
法 官 李立青法 官 施伊玶以上正本證明與原本無異。
如對本判決不服，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（須按對造當事人之人數檢附繕本）。
如委任律師提起上訴，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 9 月 26 日
書記官 張坤校