臺灣臺東地方法院民事判決110年度訴字第14號原 告 黃鳳珠訴訟代理人 陳信伍律師被 告 楊琇琇訴訟代理人 湯文章律師複代理人 劉昆鑫律師訴訟代理人 洪彥帛上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國111年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應同意原告自「第一銀行信託專戶永豐建經」專戶取回買賣價金新臺幣壹佰伍拾萬元。
被告應給付原告新臺幣參拾萬元，及自民國一○九年十二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣參拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事 實
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。又民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度台上字第471 號判決意旨參照）。查原告起訴時原先位聲明：「被告應提供臺東縣○○市○○路0000地號土地（下稱系爭土地）之權狀，給原告辦理所有權移轉登記之事宜」，嗣以民事準備㈠狀變更先位聲明為「被告應將系爭土地所有權移轉登記給原告」（見本院卷一第7頁），經核原告上開聲明之變更，與原先聲明為同一基礎事實，與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體部分
一、原告主張：兩造於民國109年7月3日就系爭土地，及其上門牌號碼臺東縣○○市○○街000號之未辦保存登記之房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭不動產），簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約)，約定買賣價金為新臺幣（下同）150萬元，並簽署買賣價金履約保證委任書（下稱系爭履約保證書），約定於過戶完畢後，由履保帳戶提撥代償賣方臺東地區農會房貸及丁明輝之抵押權設定。伊依約將買賣價金共150萬元存入「第一銀行信託專戶永豐建經」之信託專戶，系爭房屋稅籍之納稅義務人已變更登記為伊，然被告竟拒絕提供因遺失而申請補發之系爭土地所有權狀，以辦理所有權移轉登記，爰先位依系爭買賣契約之法律關係，被告應移轉系爭土地所有權予伊；如先位聲明無理由，被告不履行系爭買賣契約，依系爭買賣契約第8條約定，伊得解除系爭買賣契約，請求被告返還買賣價金並支付懲罰性違約金。為此，爰依系爭買賣契約約定，先位聲明：被告應將系爭土地所有權移轉登記給原告；復依系爭買賣契約第8條約定，備位聲明：㈠被告應同意原告單方自「第一銀行信託專戶永豐建經」專戶，取回原告提撥之150萬元買賣價金。㈡被告應給付原告1,758,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：其罹患重度重鬱症，簽訂系爭買賣契約時精神恍惚無意識，系爭買賣契約應屬無效。縱系爭買賣契約非無效，因公契及私契價格不一致，價金意思表示不一致，契約應不成立；又其係因積欠訴外人即被告之子丁明輝債務，利率高達24%而無力償還，丁明輝即趁其急迫無奈精神恍惚之際，要其簽立系爭買賣契約，未告知買賣價格，且系爭買賣契約價格僅市價1/5，足見其意思表示係受原告及丁明輝詐欺，爰依民法第92條規定撤銷其意思表示。縱使系爭契約有效且無得撤銷之事由，原告備位聲明第1項之請求，應待系爭買賣契約履行完成或合意解除，始得提領，亦即待本案判決確定後方可向履約公司請求返還；又原告為不動產業者，系爭買賣契約為定型化契約，未給予其審閱期間，且違約金約定對其顯失公平，應為無效，再原告請求之違約金數額超過買賣價金，且其長期受精神疾病所苦，領有低收入戶證明，該違約金數額對其顯失公允，爰依民法第252條規定請求酌減違約金。並聲明：請求駁回原告之訴。
三、兩造經協議後，將下列事實列為不爭執事項（見本審卷二第6頁），爰採為本案判決之基礎事實：
㈠系爭買賣契約、系爭履約保證書及標的物現況確認書上被告之簽名，均為被告所親簽。
㈡兩造簽署系爭履約保證委任書，約定買賣價金存入「第一銀
行信託專戶永豐建經」之信託專戶，原告已依約於109年7月3日匯款第一期簽約款30萬元及於109年7月22日匯款第三期完稅款120萬元。
㈢系爭買賣契約關於系爭房屋部分，已變更稅籍為原告，關於系爭土地部分，雖已完稅但尚未辦理所有權移轉登記。
㈣原告與訴外人丁明輝為母子關係，丁明輝前為豅騰房屋企業社之負責人，現由原告擔任負責人，均係從事不動產業者。
丁明輝曾借款給被告，並就系爭土地設定40萬元之最高限額抵押權。
㈤被告於101 年11月2 日、106 年12月19日、110 年2 月2 日
曾經診斷有重鬱症，復發，重度伴有精神病行為，並於105年3 月7 日鑑定後，障礙類類別為第1 類，而領有中度身心障礙手冊。
四、本院之判斷：㈠先位請求部分，原告主張系爭買賣契約成立且有效，雖屬有
據，然系爭土地業經第三人查封登記，而不得移轉所有權，故原告請求被告移轉所有權，應無理由：
⒈原告主張兩造就系爭買賣契約之價金意思表示一致，故契
約已成立，且未有無效或得撤銷之情事；被告則辯稱系爭買賣契約因價金不一致而不成立、被告之意思表示係無意識或精神錯亂所為，應屬無效，或意思表示係受詐欺所為，而得撤銷等節，分述如下：
⑴就系爭買賣契約是否因價金不一致而不成立部分：
①按我國目前不動產買賣交易實務，契約當事人除簽訂
之一份買賣契約書外（一般稱私契），另均簽署一份依土地法相關規定，以公告現值為計算依據，向地政事務所辦理土地移轉登記之土地買賣契約書（簡稱公契），而公契記載之土地價額與私契不同，此為一般不動產交易通例。
②查系爭買賣契約約定成交總價為150萬元（房屋下稱私
契），土地所有權買賣移轉契約書記載買價款總金額為2,269,800元，建築改良物所有權買賣移轉契約記載買賣價款金額為133,800元，共2,403,600元【計算式：2,269,800+133,800＝2,403,600】（下合稱公契），有上開所有權買賣移轉契約書在卷可參（見本院卷一第25至28頁），上開公契與私契雖價格不同，揆諸上開說明，私契之買賣價金為契約當事人實際交易價格意思合致之金額，另簽署之公契，則為辦理土地移轉登記，而係依土地法相關規定，以公告現值為計算依據，則原告主張兩造就系爭不動產約定之價金為150萬元，意思表示合致，系爭買賣契約有效成立，應有理由。被告辯稱因私契與公契金額不同，兩造就價金之意思表示不一致，故契約不成立云云，難認可採。
⑵就被告於締結系爭買賣契約時，是否為無意識或精神錯亂而為意思表示部分：
①按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同。民法第75條定有明文。此項規範意旨在兼顧表意人權益及交易安全。是未受監護宣告之成年人，非無行為能力人，其所為之意思表示，原則上為有效，僅於意思表示在無意識或精神錯亂中所為時方屬無效。所謂無意識，係指全然欠缺意思能力而不能為有效之意思表示；精神錯亂，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言。是未受監護宣告之成年人，於行為時縱不具備正常之意思能力，然未達上開無意識或精神錯亂之程度，仍難謂其意思表示無效（最高法院111年度台上字第375號判決意旨參照）。本件被告既主張其係陷於無意識或精神錯亂狀態與原告締約，依前揭舉證責任分配之說明，自應就所主張先負舉證之責。
②查被告就其答辯係於無意識或精神錯亂狀態與原告締
約一節，主要固以所提衛生署臺東醫院診斷證明書、臺北榮民總醫院臺東分院診斷證明書及出院病歷摘要、中國醫藥大學附設醫院診斷證明書及中華民國身心障礙證明（見本院卷一第79至85、87頁）等件為據，且被告於101年11月2 日、106年12月19日、110年2月2日曾經診斷有重鬱症，復發，重度伴有精神病行為，並於105年3 月7 日鑑定後，障礙類類別為第1 類，而領有中度身心障礙手冊，為兩造所不爭執。然依上開各院所之診斷證明及病歷所示，雖可見被告於106年12月19日臺北榮民總醫院臺東分院就醫，經診斷之醫師囑言為：病患目前仍有情緒低落、恐懼、記憶差、疲勞、無法專心、失眠、社交及職業功能退化等症狀，領有殘障手冊；於110年2月2日於中國醫藥大學附設醫院就醫，經診斷之醫師囑言為：患者在106年9月1日至110年2月2日至本院門診就醫，目前仍有情緒低落及失眠，暫影響工作能力，建議繼續追蹤治療；於101年4月3日101年4月9日至臺北榮民總醫院臺東分院住院，入院診斷："Major depression with suicidal attempts"（重鬱有自殺企圖）等情，曾前去該等院所就醫，惟所載各情，尚無以逕見有所稱已達無意識或精神錯亂狀態之程度。又被告就其締約時之意識狀態，有何無意識或精神錯亂狀態之情形，復未提出其他證據以資佐證，則被告據此辯稱系爭買賣契約無效，應不可採。
⑶就被告之意思表示是否係受詐欺所為，而得撤銷該意思表示部分：
①按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷
其意思表示。民法第92條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民法第277條第1項前段定有明文。
②查原告與丁明輝為母子關係，丁明輝曾借款給被告，
就系爭土地設定40萬元之最高限額抵押權，及系爭買賣契約約定買賣價金為150萬元，為兩造所不爭執，首堪認定。被告雖辯稱其向丁明輝借款之利率高達24%，致其無力償還，及丁明輝趁其急迫無奈精神恍惚之際，要其簽立系爭買賣契約，未告知買賣價格等節，未提出相關證據佐證其說。
③再者，就系爭不動產之市場價值部分，被告辯稱系爭
買賣契約約定價格僅市價1/5，並提出以「門牌號碼臺東縣○○市○○街000號」為標的搜尋方圓1公里內於109年4月至110年4月間不動產買賣之時價登錄結果（新生段1651至1680地號）共2筆之平均價格為證（見本院卷一第117頁），原告則主張鄰近區域於102年6月相近坪數之成交價格為180萬元，與本件之買賣價格差距非大，並提出新生段1621至1650地號於102年6月至108年2月間不動產買賣之時價登錄結果為佐（見本院卷一第123頁），依前開查詢之不動產買賣時價登錄價格以觀，兩造於109年7月3日簽訂之系爭買賣契約，價金150萬元確實低於市場價格。然系爭土地於105年4月8日由被告之子楊尚坤為設定義務人，設定最高限額抵押權144萬元予訴外人台東縣台東地區農會，而被告亦自陳積欠丁明輝債務，並於108年4月9日設定40萬元之最高限額抵押權予丁明輝，且被告於110年9月27日經法務部行政執行署花蓮分署以107年道罰執字第00000000號等7件移送機關交通部公路總局高雄區監理所臺東監理站、臺東縣稅務局、臺東縣環境保護局與義務人楊琇琇（即被告）間之行政執行案件，就被告系爭土地辦理查封登記，有法務部行政執行署花蓮分署110年9月27日花執廉107罰00000000字第1100225003R號函、系爭土地公務用謄本及異動索引在卷可參(見本院卷一第156至158、163至170頁)，足見被告於109年7月間訂定系爭買賣契約時，確有無法清償負債之情形，而不動產所有權人基於經濟之窘迫而以低於市價之交易價格變賣資產以清償債務，並非罕見，故尚難以系爭買賣契約價金低於市價，即謂被告以其意思表示係受詐欺所為，且被告復未提出其他證據佐證其有何受詐欺而為意思表示之情事，則其以已撤受詐欺之意思表示，故原告不得依系爭買賣契約為請求之辯詞，應無足採。
⒉系爭買賣契約為被告親自簽名，且非不成立，亦無無效或得
撤銷之情事，則原告主張系爭買賣契約成立且有效，應屬有據。然系爭土地業經法務部行政執行署花蓮分署於110年9月27日辦理查封登記，已如上述，則於該查封登記撤銷前，被告對系爭土地之處分權業遭限制，依強制執行法第113條準用同法第51條規定，被告已不得對該不動產為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，且依土地登記規則第141條規定，地政機關應停止與其權利有關之新登記，是以本件於系爭土地啟封前，被告無從移轉系爭土地所有權予原告，揆諸前開說明，原告請求被告移轉系爭土地，因被告尚屬給付不能，其先位請求即難認為有理由。
㈡備位請求部分：
⒈按系爭買賣契約第8條第1項（下稱系爭條款）「一、賣方
若未依本約履行各項義務，每逾一日賣方應按買賣總價款萬分之二計算違約金予買方（自逾期日起至完成給付日止），但買方不得藉賣方未給付違約金而拒絕履行契約義務或妨礙房屋點交 ，買方應另行主張之。經買方書面通知限期催告（至少七日）仍不履行時，買方得另以書面通知解除本買賣契約，賣方應返還買方已支付價金，並同意按買方已支付價金之同額，作為懲罰性違約金另行給付買方。」有系爭買賣契約在卷可參（見本院卷一第15至16頁）。⒉原告主張依系爭條款為備位聲明之請求，被告以原告為現
為豅騰房屋企業社負責人，係從事不動產業者，故系爭買賣契約為定型化契約，被告未有合理之審閱期間，系爭條款應為無效等語置辯。查原告雖係從事不動產業，現為房屋企業社負責人，然被告非以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者，故系爭不動產之買賣並非消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係，應非消費關係；又觀諸系爭買賣契約之內容，於系爭契約第1頁即載明「本契約內容為雙方磋商非定型化契約」之意旨，且契約內容第2條買賣價金之給付、第6條稅費負擔、第16條其他約定事項部分，均有以手寫紀錄磋商合意內容，有系爭買賣契約在卷可參（見本院卷第11至17頁），堪認確為雙方磋商而非定型化契約，應不適用消費者保護法第11條之1關於審閱期間的規定，則審閱期間的有無，對於系爭買賣契約之成立生效不生影響，則被告據此辯稱系爭條款應為無效，要無足採。
⒊原告主張依系爭條款約定，已於109年8月12日以存證信函
通知限期催告被告履行契約，因被告迄未履行，以109年12月25日起訴狀送達作為解除契約之通知，有存證信函、起訴狀及送達證書附卷可參（見本院卷一第8、47至49、54頁），雖存證信函催告被告3日內會同代書續行履行契約，與系爭條款約定「至少7日」之文義不符，然迄原告實際解除契約之日，已逾7日甚多，足認已給予被告相當時間履行契約，已符合系爭條款約定「至少7日」之目的，則原告依系爭條款主張解除契約，並以109年12月25日起訴狀送達作為解除契約之通知，而解除系爭契約，應屬有據。
⒋又依系爭條款約定，解除契約後賣方，應返還買方已支付
之價金，因系爭買賣契約價金已由原告存入「第一銀行信託專戶永豐建經」之信託專戶，依系爭履約保證書第3條2條第2項就買賣價金之管理約定，前項買賣契約至不動產買賣契約履行完成或解除止，甲乙雙方均不得要求提領、設質與第三人或請求轉為定期存款。第4條第4款就信託專戶支出亦約定，除甲乙雙方應負擔之保證手續費及其他以書面約定之應付或動用款項，甲乙單方不得要求提領信託專戶內之價金。本件原告既已依系爭條款解除系爭買賣契約，依系爭履約保證書第3條2條第2項，即得要求提領買賣價金，即已存入「第一銀行信託專戶永豐建經」專戶之150萬元，然依系爭履約保證書第4條第4款之約定，單方不得要求提領，亦即需雙方同意始得提領，而被告負有返還原告已支付價金之義務，已如前述，則原告請求被告同意由原告自「第一銀行信託專戶永豐建經」專戶取回買賣價金150萬元，應有理由。
⒌原告主張依系爭條款請求被告給付違約金1,758,000元，顯有過高，應予酌減：
⑴按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損
害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條有明定。細繹系爭契約第8條第1項前段約定（見本院卷第15至16頁），被告未依系爭買賣契約履行各項義務，每逾一日賣方即應按買賣總價款萬分之二計算違約金予原告（自逾期日起至完成給付日止），此項約定之違約金，應係屬損害賠償額預定性質；而系爭條款後段約定，解除本買賣契約…並同意按買方已給付價金之同額，作為懲罰性違約金給付給買方，未排除原告得另行依民法第226條第1項規定請求被告賠償損害，可見與損害總額預定性質之違約金不同。
⑵按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。此項核減，法院得以職權為之(最高法院79年台上字第1612號判例意旨可參)。至於違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額(最高法院79年台上字第1915號判例參照)。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。查本件買賣總價款為150萬元，依上開約定損害賠償額預定之違約金數額為每日300元【計算式：1,500,000×2÷10,000＝300】，以原告請求自109年8月11日（即被告拒絕提供因遺失而申請補發之系爭土地所有權狀之日，見本院卷一第45頁臺東縣警察局臺東分局扣押物品收據）起計算至109年11月9日起訴日止(實際經過日數為90天，原告主張天數為86天)之違約金共25,800元【計算式：300×86＝258,000】，為買賣總價款1.72％【計算式：258,000÷1,500,000＝1.72%】，雖非過高，然於系爭買賣契約解除後，原告尚得另請求按買方已給付價金之同額，作為懲罰性違約金給付給買方，二者合計金額已超過系爭買賣契約價金，故本件違約金之約定數額顯屬過高。本院參酌社會客觀一般經濟狀況、被告拖延履約情形、原告至今繳納之價款為150萬元、原告所受損害、如被告依約履行原告可享受之利益等，認本件因損害賠償額預定之違約金加計被告解除契約後之懲罰性違約金，應酌減至總金額30萬元為適當，故原告請求被告給付違約金30萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年12月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則難認有據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依系爭買賣契約法律關係，先位聲明請求被告移轉系爭土地所有權登記，為無理由，應予駁回。備位聲明依系爭買賣契約之系爭條款約定，請求如主文第1至2項所示，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回，爰判決如主文所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述。
七、假執行之宣告：本判決原告勝訴部分即備位聲明第2項部分所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權酌定被告如分別為原告預供相當之擔保金額後，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
民事第一庭 法 官 徐晶純以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 111 年 12 月 30 日
書記官 張耕華