臺灣臺東地方法院民事判決110年度訴字第126號原 告 張書瑋
張書瑜共 同訴訟代理人 蔡勝雄律師
張接興被 告 林金英訴訟代理人 傅爾洵律師（法扶律師）上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，本院於民國112年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺東市建和段一二九一、一三一四、一三一五、一三一六地號土地，辦理繼承登記後，將土地所有權均移轉與原告二人分別共有，應有部分各二分之一。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：於民國97年11月間，伊等由伊父即訴外人張接興代理，與被告之母即訴外人林玉妹簽立買賣契約書(下稱系爭契約)，約定伊等以新臺幣（下同）108萬元買受林玉妹所有坐落臺東市○○段0000○0000○0000○0000地號土地(下合稱系爭土地)，伊等已給付全數買賣價金，林玉妹遲未移轉系爭土地所有權與伊等，而後被告於103年6月30日簽立承諾書（下稱系爭承諾書）同意日後辦理產權移轉時無條件提供相關文件，嗣於110年3月17日林玉妹死亡，被告為林玉妹之唯一繼承人，仍迄未移轉系爭土地所有權，爰依系爭契約及系爭承諾書，請求被告移轉系爭土地所有權。並聲明：如主文第1項所載。
二、被告則以：被告之母林玉妹因「失智症併近期記憶喪失及定向感錯亂」，分別於89年12月28日、90年1月4日、90年1月19日及95年1月6日至臺東馬偕紀念醫院神經科門診就診，復於98年8月26日經本院以98年度禁字第31號裁定宣告為受禁治產宣告之人。系爭契約售價僅108萬元，與系爭土地97年間公告現值總額6,998,231元顯不相當，第3條復約定「第二期：新台幣伍拾捌萬元正俟過戶後付清」，且系爭契約第5條約定：「…移轉過戶應繳納之土地增值稅，由乙方（即林玉妹）負擔」，然單就「建和段1316地號土地」於97年移轉之土地增值稅額即已高達1,468,958元，足見系爭契約顯失公平，一般常人殊不可能同意，堪認林玉妹於97年11月間系爭契約訂定時，對於事物之判斷力應已喪失，為無行為能力之人，其本人顯無意出售系爭土地、或委託他人代為出售系爭土地之意思能力及行為能力致不能為意思表示、受意思表示或不能辨識其意思表示之效果，則系爭契約之乙方姓名攔位所載「林玉妹」及蓋用「林玉妹印」之印文，顯非林玉妹本人親簽及蓋用之印文，亦非林玉妹本人授意委託他人代為辦理，故系爭契約即應屬無效。退步言，縱認系爭契約有效成立，然依系爭契約第3條約定「第二期：新台幣伍拾捌萬元正俟過戶後付清」，原告既已付清卻不同時請求林玉妹移轉系爭土地所有權登記，亦有違常情等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造經協議後，將下列事實列為不爭執事項（見本院卷二第6至7頁），爰採為本案判決之基礎事實：
㈠林玉妹與原告於97年11月間系爭土地簽立土地買賣契約書，
約定總價金為108 萬元，原告已給付全數買賣價金給林玉妹、陳金樹及林金英。
㈡林玉妹於98年8月26日經本院以98年度禁字第31號為禁治產宣告，嗣於110年3月17日死亡，被告為林玉妹之唯一繼承人。
㈢被告於103年6月30日曾簽立系爭承諾書交付原告。
四、本院之判斷：㈠按當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民
事訴訟法第277條前段定有明文；又按無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同。民法第75條定有明文。此項規範意旨在兼顧表意人權益及交易安全。是未受監護宣告之成年人，非無行為能力人，其所為之意思表示，原則上為有效，僅於意思表示在無意識或精神錯亂中所為時方屬無效。所謂無意識，係指全然欠缺意思能力而不能為有效之意思表示；精神錯亂，則指精神作用發生障礙，已達喪失自由決定意思之程度而言。是未受監護宣告之成年人，於行為時縱不具備正常之意思能力，然未達上開無意識或精神錯亂之程度，仍難謂其意思表示無效（最高法院111年度台上字第375號判決意旨參照）。本件被告既主張林玉妹係陷於無意識或精神錯亂狀態與原告締約，依前揭舉證責任分配之說明，自應就所主張先負舉證之責。
㈡查林玉妹於97年11月間與原告訂定買賣契約，嗣於98年8月26
日經本院以98年度禁字第31號為禁治產宣告，故其於訂定買賣契約時，尚未經禁治產宣告，首堪認定。
㈢又證人即系爭契約見證人宋春花於本院審理時證稱：被告母
女因為其中一個身體不好要賣地來找我，我認識張接興，我去找張接興說林金英和林玉妹要賣地，張接興說好。系爭契約簽約時，我們都在林玉妹家，現場有林玉妹、陳金樹、林添發、我和張接興，當時林玉妹精神很好，沒有不一樣的地方，沒有喝酒，還會起來唱歌。林玉妹直接跟張接興講，拿印章和權狀給張接興，現場有拿錢給林玉妹，林玉妹拿的錢，她不想給她先生，我不知道為什麼是陳金樹簽收，我知道賣的錢是118萬元，我看不懂國字，只認得自己的名字，系爭契約是我親自簽名等語（見本院卷二第45至49頁），證人宋春花就林玉妹決定要買地原因、介紹買賣雙方的過程，及簽約之過程如在場人、交易過程、林玉妹之行為，均描述詳盡，前後證述一致，雖其證述之在場人未提及系爭契約所載之黃思雄、范騵縉，且證稱賣價是118萬元亦與實際金額108萬元不符，然其自97年11月間參與系爭契約簽訂，迄至本院作證時已逾14年，記憶有疏漏或錯誤亦屬事理之常，且本院已提示系爭契約供其辨認，其仍證述與系爭契約所載內容不符，益徵證人之證述確基於親身經歷所為，其證述應可採信。
㈣被告就答辯林玉妹係於無意識或精神錯亂狀態與原告締約，應屬無據：
⒈被告主要固以所提之臺東馬偕紀念醫院(下稱臺東馬偕醫院
)診斷證明書、衛生福利部台東醫院病歷、身心障礙證明相關資料、臺東馬偕醫院病歷等件為據（見本院卷一第59、149至181、204至214頁，本院卷二第17至31頁）。然依上開各院所之診斷證明及病歷所示，林玉妹因失智症併近期記憶喪失及定向感錯亂，於89年12月28日至95年1月6日間即89年12月28日、90年1月4日、90年1月19日、95年1月6日4次至臺東馬偕醫院神經科就診，其「診斷成殘傷病名稱」為「腦血管病變」，「診斷殘廢部位」為「肢」，「精神、神經、胸腹部臟器障害經診斷殘廢詳況」：「1.障害部位：神經障害，2.意識狀態：遲鈍，3.認知狀態：記憶思考能力喪失，…7.言語狀態：正常…」；於「治療經過及最終診斷部分」記載「主訴曾於仁和醫院住院（腦出血
88.11.7至88.11.17）」等情，有臺東馬偕醫院診斷證明書、農民健康保險殘廢診斷證明書在卷可參（見本院卷一第59頁、本院卷二第24至25頁），該診斷證明書既記載林玉妹主訴曾於仁和醫院住院之病因及期間，足佐林玉妹雖罹患失智症併近期記憶喪失及定向感錯亂等疾病，然仍尚有記憶能力，則前開殘廢詳況記載林玉妹「記憶思考能力喪失」，應非指林玉妹完全喪失記憶能力。又林玉妹於90年6月8日至98年8月18日曾至衛生福利部台東醫院就醫，經診斷罹患「雙極性情感異常，混合型，重?…」，且本院依職權函詢同院，經回覆：發病或未發病及發病嚴重度會影響其意識狀態，即使是精神科專業人員亦須經仔細的臨床觀察和會談才能判斷其狀態，是否呈現無意識或因精神錯亂而有無意思表達之能力，有衛生福利部台東醫院病歷及111年12月28日東醫歷字第1110071973號函在卷可參（見本院卷一第149至181頁，本院卷二第55頁）等情，則林玉妹於97年11月間簽訂系爭契約前，雖罹患「失智症併近期記憶喪失及定向感錯亂」、「雙極性情感異常混合型」等疾患，然尚無以逕見有被告所稱已達無意識或精神錯亂狀態之程度。另被告雖辯稱林玉妹嗣於98年8月18日至行政院衛生署臺東醫院（現改制為衛生福利部臺東醫院）進行精神鑑定，「…經診斷為：老年失智症合併精神症狀。
目前有部分自主能力，需人協助照護，故應屬司法精神醫學之"心神耗弱狀態"建議同意其禁治產宣告（輔助宣告）」，有精神鑑定報告書在卷可參（見本院卷一第129至130頁），然此為林玉妹於97年11月間簽訂系爭契約後相隔9個月所為之鑑定結果，尚無從據此推論林玉妹於簽訂系爭契約時已有心神耗弱之情形。
⒉被告答辯系爭契約約定之售價與系爭土地97年間公告現值
總額6,998,231元顯不相當，亦高於土地增值稅額，推論林玉妹於簽訂系爭契約時已有心神耗弱之情形云云。然查：
⑴依系爭土地97年之公告現值以觀，總額雖為6,998,231元
【計算式：359.31×350＋196.13×4,000＋503.65×3,428＋1
090.36×4,000＝6,998,231，小數點以下四捨五入】，有地價第一類謄本在卷可參（見本院卷一第63至66頁），然依原告所提出之照片所示（見本院卷一第196頁），系爭土地位於墓地旁，是否有上開交易價值已非無疑，且依證人宋春花證述，當時係林玉妹因有資金需求而主動求售，則其基於經濟之窘迫而以低於市價之交易價格變賣資產，並非罕見。
⑵又原告於林玉妹移轉所有權前，雖已給付全數價金，然
原告於103年6月30日交付尾款38萬元由陳金樹及林玉妹簽收之同日，被告亦簽立同意日後辦理產權移轉時無條件提供相關文件之系爭承諾書交付與原告等情，有系爭契約及系爭承諾書在卷可稽（見本院卷一第8至9頁），原告於林玉妹死亡（110年3月17日）前，即與林玉妹之繼承人即被告簽訂系爭承諾書，而非依系爭契約第5條及第3條約定，請求林玉妹在世時即移轉系爭土地所有權，任令林玉妹承擔高額之土地增值稅額後始給付尾款，足佐原告主張原告與林玉妹履行系爭契約時，因依土地稅法第28條但書規定，因繼承而移轉土地免徵土地增值稅，故其等有先以繼承關係移轉土地後，再依系爭契約為移轉，以減免土地增值稅之合意，應非杜撰。⑶從而，被告據此答辯推論林玉妹於簽訂系爭契約時已有心神耗弱之情形，亦嫌乏據。
⒊準此，林玉妹係主動欲出售土地，而請證人宋春花介紹買
方，且於97年11月系爭契約締結時，林玉妹精神狀態未有無意識或精神錯亂狀態之情形，業經證人宋春花證述明確，且被告就其締約時之意識狀態，有何無意識或精神錯亂狀態之情形，復未提出其他證據以資佐證，則被告據此辯稱系爭契約無效，應不可採。
㈤綜上，系爭契約未有無效之情形，應為有效之契約，被告為
林玉妹之唯一繼承人，應繼承系爭契約義務即移轉系爭土地所有權與原告之義務，故原告請求被告移轉系爭土地所有權，為有理由。
五、綜上所述，原告依系爭契約請求被告將系爭土地辦理繼承登記後，將土地所有權均移轉與原告二人分別共有，應有部分各二分之一，自屬有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 3 月 22 日
民事第一庭 法 官 徐晶純以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 3 月 22 日
書記官 張耕華