臺灣臺東地方法院民事判決110年度訴字第138號原 告 尤素珠訴訟代理人 湯文章律師複代理人 劉昆鑫律師被 告 張至國
林惠屏上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國112年5月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告林惠屏應將坐落臺東縣○○市○○段○○○○○○○○○地號土地，及其上同段一三六四號建號建物即門牌號碼為臺東縣○○市○○路○○○號房屋騰空遷讓返還予原告。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告林惠屏負擔百分之二十八，餘由原告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣陸萬伍仟貳佰陸拾陸元供擔保後，得假執行。但被告林惠屏如以新臺幣壹拾玖萬伍仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。事 實
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。
七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255條第1項第2、7款亦有明文。本件原告起訴時之第1項聲明原依民法第767條第1項前段所有物返還請求權，請求被告林惠屏應將坐落臺東縣○○市○○段0000○0000地號土地（下合稱系爭土地）及其上同段1364號建號建物即門牌號碼為臺東市○○路000號房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭房地）騰空遷讓返還予原告。嗣於審理中追加請求權基礎民法第455條前段租賃物返還請求權，本件原告請求被告返還因租賃契約而占用系爭房地，請求事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，經核與前開規定尚無不合，應予准許追加。
貳、實體部分
一、原告主張：被告張至國、林惠屏於民國109年9月22日簽訂租賃契約（下稱系爭租賃契約），由林惠屏承租系爭房地，租期自109年10月1日起至112年9月30日止。嗣於109年10月20日伊與被告張至國簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約），約定由伊以新臺幣（下同）1,380 萬元，向被告張至國購買系爭房地，且被告張至國保證被告林惠屏已同意至遲於110年4月30日搬離系爭房地，將系爭房地交還伊；嗣伊給付全數價金，被告張至國於109年12月1日將系爭房地之所有權移轉登記予原告所有。然被告林惠屏迄今仍未搬離系爭房地，將系爭房地交還伊，因系爭租賃契約自110年4月30日，被告林惠屏已無權占有，自應返還系爭房地予伊；而被告張至國已違反系爭買賣契約第16條第10款約定，應賠償違約金50萬元。爰依民法第455條、第767條第1項規定，請求被告林惠屏遷讓系爭房地，及依系爭買賣契約第12條第2、3款請求被告張至國賠償違約金等語。並聲明：㈠被告林惠屏應將系爭房地騰空遷讓返還予原告。㈡被告張至國應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告張至國則以：其於109年9月22日簽訂系爭買賣契約時聯繫被告林惠屏，經被告林惠屏同意於110年4月30日前遷出後，始與原告簽立系爭買賣契約。其已與被告林惠屏協議自110年4月30日起終止系爭契約，且期間亦多次聯繫及為被告林惠屏尋找適合租屋處，並未置之不理。又兩造於109年11月31日簽立「結案聲明」，其於109年12月1日將系爭房地所有權移轉登記予原告，並將系爭租賃契約及押租保證金交予原告，原告自109年12月起每月收取租金，但尚有租賃契約不確定款項125萬元未經原告退回。經其與被告林惠屏聯繫瞭解，被告林惠屏迄今尚未遷出，係因與原告尤素珠雙方溝通問題所致，非屬可歸責於其被告所致，原告應不得請求其賠償違約金等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告林惠屏則以：其有與被告張至國協議住到找到房子，但訴外人即原告之代理人賴俊傳表示讓其繼續住，租金調漲為2萬元，經其同意後，又稱要漲為25,000元，但其不同意。其應依系爭租賃契約應可住到112年9月30日止等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造經協議後，將下列事實列為不爭執事項（見本院卷第255至256頁，並依判決格式增刪修改文句），爰採為本案判決之基礎事實：
㈠被告張至國與林惠屏於109年9月22日簽訂系爭租賃契約，由
林惠屏承租系爭房屋，租期自109年10月1日起至112年9月30日止㈡原告於109年10月20日與被告張至國簽訂系爭買賣契約，由原
告買受系爭房地並分別於109年10月20日、109年10月21日、109年11月25日、109 年11月30日給付被告買賣價金100 萬元、180萬元、300萬元、800 萬元共計1,380 萬元，被告張至國並已於同年12月1 日將系爭房地之所有權移轉登記予原告所有。
㈢原告代理人賴俊傳與被告張至國代理人林佩樺，於109年12月1日簽立系爭買賣契約「結案聲明」。
㈣系爭買賣契約書第16條第10款約定「本件之房地買賣情事已
通知承租人，承租人表示願意放棄優先承買權，並表示在民國110年4月30日以前遷出將房地返還所有權人，確實無誤，如有不實願負法律責任。若貸款時程有誤，以撥付尾款日起算五個月。」㈤系爭買賣契約第12條第2款約定「出賣人因可歸責於自己之事
由，致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不履行者，買受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償。」
五、得心證之理由：㈠原告主張依民法第767條第1項前段、第455條請求被告林惠屏
返還系爭房地，有無理由?⒈就系爭房屋部分：
⑴按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
民法第425條定有明文。又按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。
⑵經查：
①被告張至國與林惠屏於109年9月22日簽訂系爭租賃契
約，由林惠屏承租系爭房屋，租期自109年10月1日起至112年9月30日止。嗣原告於109年10月20日與被告張至國簽訂系爭買賣契約，被告張至國已於同年12月1日將系爭房地之所有權移轉登記予原告所有，為兩造所不爭執，依前開規定，系爭租賃契約對於受讓人即原告繼續存在，首堪認定。
②證人賴俊傳於本院審理時證稱：我是原告代理人，談
房子買賣的時候原告有一起去，被告張至國說前幾個月才再簽了三年租約，簽約付款當天張至國在新生路就有打給林惠屏，答應讓林惠屏住到110年4月30日，林惠屏答應110年4月30日會搬走，房子給原告等語（見本院卷第257至261頁），核與證人孔中勇於本院審理時亦證稱：張至國委託我買賣系爭房地，原告由賴俊傳介紹，當初張至國說跟現在的房客有口頭契約，沒有書面契約，所以隨時都可以搬，但到原告要買在代書那裡簽買賣契約時，張至國表明有跟房客簽三年約，所以在簽買賣契約時張至國有跟房客談好五個月的搬遷期並註明在買賣契約上等語（見本院卷第262至264頁）所述相符。且被告林惠屏亦自陳被告張至國於109年12月有打電話說讓其住到110年4月30日等語（見本院卷第106頁），堪認系爭買賣契約書第16條第10款之約定，確係被告張至國在新生路打電話給被告林惠屏後所為之記載。又證人賴俊傳於簽約付款當天，已在場見聞張至國在新生路打給林惠屏之過程，並經被告張至國告知「林惠屏答應110年4月30日會搬走」乙節；又自109年10月20日協議時，至110年4月30日租期末日，期間尚有6個月，為合理之搬遷期限，且倘被告林惠屏於協議當時僅同意住到找到房子為止，而未承諾於110年4月30日前搬遷，被告張至國理應會反覆向被告林惠屏確認並特定可搬遷之時間，而無逕自向在場人稱「林惠屏答應110年4月30日會搬走」之可能性，堪認被告林惠屏當時已同意於110年4月30日前搬遷，並於該段期間內另覓租屋處，故被告張至國與林惠屏已於109年10月20日合意系爭租賃契約之租期至110年4月30日終止，應堪認定。
③又被告張至國已於109年12月1日將系爭房地之所有權
移轉登記予原告所有。且證人賴俊傳於本院審理時證稱：於109年12月1日簽立系爭買賣契約「結案聲明」時，張至國的配偶林佩樺出面，我和原告都在場，在王代書那邊直接點交，就是以現況點交的意思，要結束仲介案，當初覺得買賣很單純，錢也付了，張至國也有告知原告林惠屏說租到110年4月30日會交房子等語（見本院卷第257至261頁）；證人孔中勇於本院審理時亦證稱：109年12月1日結案，張至國委託他太太來，原告本人沒有到場，我們有電話詢問，原告說委託賴俊傳全權代理。張至國的太太把權狀、租賃契約及兩個月押金都交給賴俊傳，賴俊傳也有打給林惠屏約時間再談之後的租金要匯到哪個帳號等語（見本院卷第262至264頁），並有結案聲明及由簽收單1紙在卷可查（見本院卷第56至57頁），被告張至國於109年12月1日移轉系爭房屋之所有權與原告，並於同日將系爭租賃契約之契約書及兩個月押金交付與原告，且原告代理人賴俊傳後續亦向承租人被告林惠屏洽談後續租金之支付，足見系爭房屋已於109年12月1日由原告受讓。揆諸前旨，系爭租賃契約對於受讓人即原告繼續存在，亦即原告成為系爭租賃契約之出租人，且因系爭租賃契約於109年10月20日已合意租期至110年4月30日終止，故原告受讓系爭租賃契約之租賃期限末日為110年4月30日，應堪認定。
④綜上，原告主張系爭租賃契約至110年4月30日已終止
，依民法第455條請求被告林惠屏返還系爭房屋，應屬有據。
⒉就系爭土地部分：
⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。民法第767條第1項前段定有明文。又按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而抗辯非無權占有者，應就其取得占有係有正當權源之事實負舉證責任（最高法院108年度台上字第1890號判決意旨參照）。
⑵查原告為系爭土地之所有權人，被告原雖以系爭租賃契
約為合法權源，占有系爭土地上系爭房屋，然系爭租賃契約業於110年4月30日終止，已如前述，而被告未提出有何繼續占有系爭土地之合法權源，堪認被告為無權占有系爭土地，則原告主張依民法第民法第767條第1項前段規定，請求被告返還系爭土地，應屬有憑。㈡原告主張被告張至國違反系爭買賣契約第16條第10款，依
系爭買賣契約第12條第2、3款請求被告張至國賠償違約金50萬元，有無理由?⒈系爭買賣契約第12條第2款約定：出賣人因可歸責於自己
之事由，致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不履行者，買受人除得解除契約外，亦得請求出賣人加倍返還已收之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害，並得請求賠償。同條第3款約定：遲延罰金：有第一款、第二款之情形，經他方催告而於催告期間履行者並應按每日以買賣總價款萬分之五支付遲延罰金。有系爭買賣契約在卷可查（見本院卷第51至55頁）。
⒉經查：
①系爭買賣契約第16條第10款約定：「本件之房地買賣
情事已通知承租人，承租人表示願意放棄優先承買權，並表示在民國110年4月30日以前遷出將房地將房地返還所有權人，確實無誤，如有不實願負法律責任。若貸款時程有誤，以撥付尾款日起算五個月。」，有系爭買賣契約在卷可查（見本院卷第51至55頁），足見原告與被告張至國簽訂系爭買賣契約時，已知悉系爭房屋當時為承租人被告林惠屏占有，且有系爭租賃契約存在。又承前所述，被告張至國已於系爭買賣契約訂定當日即109年10月20日，與被告林惠屏合意自110年4月30日終止系爭租賃契約，已履行上開「本件之房地買賣情事已通知承租人，承租人表示願意放棄優先承買權，並表示在民國110年4月30日以前遷出將房地將房地返還所有權人，確實無誤」，應堪認定。②又證人即被告林惠屏於本院審理時證稱：我在答應張
至國後有去找新房子，但在我找的期間，賴俊傳又說要讓我繼續住，賴俊傳一直有跟我聯絡，不是要我搬走，只是要漲租金等語（見本院卷第266頁），證人賴俊傳於本院審理時亦證稱：110年4月30日以前原告有找到其他願意承租的人，我跟林惠屏說對方要三萬，我說我幫她跟原告講能不能兩萬租，原告說要二萬五，最後沒有結論等語（見本院卷第257至261頁），且證人賴俊傳曾於109年12月10日以LINE傳訊息給證人林惠屏稱：「美女妳好我俊傳啦屋主說她少一些美女妳就多加個2仟，每個月2萬2仟OK啦，要住多久多OK啦。看如何來訊一下」等語，有二人LINE對話紀錄截圖在卷可參（見本院卷第118頁），足信上開證人所述屬實。是以，被告林惠屏係因認原告有意願與其續訂租賃契約，而未於期限內另覓新租屋處並搬遷，難認被告張至國就被告林惠屏未於約定期限內搬遷有何可歸責之情事。
③準此，被告張至國已履行系爭買賣契約第16條第10款
約定之內容，且就被告林惠屏未於110年4月30日以前搬遷乙事，亦無可歸責之情事，則原告主張依系爭契約第12條第2、3款請求被告張至國賠償違約金50萬元，應認無據。
六、綜上所述，原告主張依民法第455條、第767條第1項前段，請求被告林惠屏將系爭房地騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許；其餘部分為無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行之宣告，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請自失所附麗，應併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78、79條。中 華 民 國 112 年 6 月 9 日
民事第一庭 法 官 徐晶純以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 6 月 9 日
書記官 張耕華