臺灣臺東地方法院民事判決111年度訴字第89號原 告 許志良訴訟代理人 羅文昱律師被 告 永興房屋仲介企業社即邱定發訴訟代理人 葉仲原律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，於民國112年7月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國107年5月14日簽立委託銷售同意書（下稱系爭同意書）一紙，將原告所有坐落臺東縣○○市○○段000○000○000地號土地（下均單稱地號，合稱系爭三筆土地），委託被告代為銷售，並約定就系爭三筆土地買賣價金，由原告實拿新臺幣（下同）400萬元（下稱系爭約定）。嗣經被告居間仲介，系爭土地以500萬元成交，然原告僅取得其中237、179地號土地價金270萬元、234地號土地部分價金130萬元，至系爭234地號土地餘款100萬元，則由被告自行收取。惟逾系爭契約約定之400萬元部分，扣除按一般仲介業者收取成交價格百分之4計算之報酬20萬元，其餘由被告收取80萬元為不動產經紀業管理條例（下稱系爭管理條例）第4條第9款所稱差價，而經紀業不得於委託報酬外，另行收取差價，為同條例第19條第1項所明定，是系爭約定由原告實拿400萬元，其餘出售土地價金則歸被告，核與前揭條例第19條第1項之禁止規定牴觸，自屬無效，被告依同條例第19條第2項規定，應將收取之差價80萬元加計利息後加倍返還原告，爰依民法第179條前段、系爭管理條例第19條第2項等規定提起本件訴訟，請求本院擇一為有利於原告之判斷等語。
並聲明：㈠被告應給付原告160萬元，暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告主張之系爭234地號土地差價100萬元，係由原告與訴外人即234地號土地買受人童廣文自行簽立買賣契約後，由被告所屬經紀人許耀元向童廣文收取後逕行交付予原告，被告就系爭三筆土地僅收取委託報酬20萬元，並於107年6月29日開立同額統一發票共三張予原告，其餘80萬元非被告所經手，縱使原告未取得該餘款80萬元，此亦屬許耀元個人行為，被告未因此受有任何利益或差價，是原告依民法第179條前段及系爭管理條例第19條第2項規定，請求被告給付該差價2倍金額之160萬元本息，實無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第170至171頁）：㈠兩造於107年5 月14日簽立系爭同意書（被告係由其員工許耀
元代理簽署），約定由原告將其所有系爭三筆土地委託被告代為銷售，委託銷售價格為400萬元，委託期間為107年5 月14日至同年月31日。
㈡系爭三筆土地實際銷售價格各如本院卷第12、18、24頁之不
動產買賣契約書第三條付款約定所示，三筆土地總價為500萬元。
㈢系爭237、179地號土地經被告仲介，分別於107年5月15日以1
20萬元賣予吳東和；於107年5月17日以150萬元賣予林鉅清，上開土地買賣價金均已由原告收訖。
㈣系爭234地號土地經被告仲介，於107年5月28日以230萬元賣
予童廣文，其中第一期價金46萬元，及第二期價金69萬元已經原告收訖，第三期價金115萬元則僅由原告於107年7月10日收取其中15萬元。
㈤被告於107年6月29日以原告為買受人，各就系爭237地號土地
開立4萬8,000元、系爭179地號土地開立6萬元、系爭234地號土地開立9萬2,000元之二聯式統一發票。
四、得心證之理由：㈠按本條例所稱差價，係指實際買賣交易價格與委託銷售價格
之差額；經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收；違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人，系爭管理條例第4條第9款、第19條第1項、第2項定有明文。次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，此觀民法第179條前段、民事訴訟法第277前段即明。又主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。又主張權利之原告若先不能舉證，以證明自己主張之事實為真，縱被告就其抗辯事實不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院109年度台上字第77號判決意旨參照）。
㈡原告主張系爭234地號土地價金扣除其已收取，及應支付被告
之委託報酬80萬元差價，為被告所收取一情，經被告所否認，揆諸前述，原告自應就被告確實違反系爭管理條例第19條第1項「收取」上述差價，或受領該利益此節，負舉證責任。經查：
⒈系爭234地號土地價金230萬元，係由買受人即證人童廣文分
三期支付，其於107年5月28日買賣契約簽訂時支付第一期價金46萬元，再於107年6月29日將第二期價金69萬元匯入原告華南銀行帳戶，第三期價金連同代書等費用，則係童廣文分別於107年6月22日、同年月29日各提領35萬元、83萬4,000元現金後，於同年月30日攜至被告辦公室交付予許耀元等事實，有證人童廣文之證述為證（本院卷第117至119頁），並有系爭234地號土地買賣契約、存摺影本、不動產代辦費用收據、許耀元為對象之LINE對話擷圖、合作金庫商業銀行匯款申請書代收入收據、本院電話紀錄等件可佐（本院卷第12、132、133、138、142頁），是童廣文交付之系爭234地號土地第三期價金115萬元，事實上為許耀元所收取，應可認定。原告雖以童廣文交付價金之地點為被告辦公室，主張許耀元收取上開價金之行為應為被告所知悉，惟童廣文交付此部分價金時，現場其他員工並未留意童廣文與許耀元之行為，當日童廣文也是在價金交付後旋即離去，未特別留有簽收字據等情，業經證人童廣文陳明在卷（本院卷第142頁），是難僅以上開價金係於被告辦公室交付，即遽認被告知悉該部分價金為許耀元所收取。至原告雖主張許耀元係受僱於被告，為其履行輔助人，是上述價金應視為被告所收取云云。
惟本件原告係主張民法不當得利及系爭管理條例第19條規定，並非基於兩造間契約之債之法律關係為請求，要無適用民法第224條之餘地，其此部分主張，亦無可取。
⒉況且，系爭三筆土地係約定原告實拿400萬元，當中尚不含服
務費及其他請怪手整地、取得農證、鑑界等費用，實際銷售價格不只如此，此為證人許耀元證述在卷（本院卷第85頁）。質以系爭234地號土地土地使用分區為農業區，童廣文購買該土地之目的係為種植農作物，及設置農業資材室，原告與童廣文就該土地買賣契約第8條約定原告應保證該土地未曾供興建農舍之用；另於第10條手寫約定該土地經整地後，以現況交付買受人等情，有該234地號土地買賣契約，及另案童廣文因該土地買賣糾紛，而以本件原告為被告提起之訴訟第二審判決，即臺灣高等法院花蓮分院109年度上字第47號判決附卷可稽（本院卷第14至16、97至107頁）。可見系爭234地號土地為使買受人得以在取得土地後興建農用工作物，確有耗資整建、取得農證之必要，核與證人許耀元所陳系爭三筆土地價金扣除原告實拿之400萬元外，尚須用以支付委託報酬、整地等費用等證述相符，其證述要屬可信。是許耀元收取前述115萬元，扣除已於107年7月10日轉交原告之15萬元外，其餘款項既已用以支付上開委託報酬、整地等相關費用，自難因原告僅收取400萬元，即遽認系爭三筆土地價金逾此部分，概為被告所收取或受領。
⒊從而，原告未能舉證系爭234地號土地第三期價金80萬元確為
被告所收取，其主張被告應依民法第179條前段、系爭管理條例第19條第2項等規定，加計利息後加倍返還上開80萬元，即屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第179條前段、系爭管理條例第19條第2項規定，請求被告給付160萬元及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經審酌後認均不足以影響判決結果，不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 28 日
民事第一庭 法 官 蔡易廷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 7 月 28 日
書記官 李彥勲