臺灣臺東地方法院民事判決111年度重訴字第6號原 告 賴俊傳訴訟代理人 黃建銘律師被 告 李秦福上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國112年9月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。原告起訴時訴之聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）7,442,130 元，及其中330萬元自民國111年1月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其餘部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。嗣原告變更訴之聲明（見本院卷第124頁）：被告應給付原告7,340,000元，及其中330萬元自111年1月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其餘部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告上開訴之變更乃減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭說明，尚無不合而應予准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：伊於民國110年8月12日向被告購買坐落臺東縣○○鄉○○段0000地號土地(下稱系爭土地)及其上門牌號碼臺東縣○○鄉○○路000巷00號未辦保存登記建物(下稱系爭建物，合稱系爭房地），約定買賣總價款為710萬元，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。系爭土地嗣於同年11月2日移轉登記予伊指定之登記名義人張湘蓉所有，伊已給付之買賣價金共計404萬元。因兩造約定於點交時交付尾款，然系爭建物因遭訴外人即被告胞弟李鐘讓占用，以致遲未點交。伊先於同年12月7日請求被告處理占用事宜，因被告未理會，遂再以存證信函定期催告被告履行點交，然被告仍未依限點交系爭房地與伊，故伊依系爭契約書第8條第1項及第9條第1項第1款約定解除系爭契約，請求被告返還已支付買賣價金404萬元及違約金330萬元。並聲明：㈠被告應給付原告734萬元，及其中330萬元自民國111年1月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其餘部分自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造於110年8月12日簽訂系爭契約時，原告僅交付現金50萬元而非124萬元，故原告已支付之買賣價金共計330萬元，尚有尾款未給付。而依系爭契約第7條第1項約定，其於原告交付尾款時，始須同時點交系爭不動產，原告既未交付尾款，其自無先點交系爭不動產之義務，故原告主張依系爭契約第9條約定解除系爭契約，並請求返還買賣價金及違約金，顯無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造經協議後，將下列事實列為不爭執事項（見本院卷第126頁，並依判決格式增刪修改文句），爰採為本案判決之基礎事實：
㈠兩造於110年8月12日簽立不動產買賣契約書(即系爭契約) ，
約定由原告向被告購買坐落臺東縣○○鄉○○段0000地號土地(即系爭土地) 及其上未辦保存登記建物（門牌號碼：臺東縣○○鄉○○路000巷00號，即系爭建物），買賣價金710萬元，雙方約定原告於簽約當日支付124萬元，110 年8 月31日原告應給付80萬元，其餘款506萬元待所有權移轉買方名義一次交付。
㈡原告於110年8月31日依約給付80萬元，由原告依被告之指示匯款給被告指定之收款人李瓊枝為給付。
㈢系爭土地於110年11月2 日辦理土地所有權移轉登記與原告指
定之登記名義人張湘蓉，並經張湘蓉於110 年11月3 日提供與債權人臺東縣臺東地區農會設定擔保債權總金額600 萬元之最高限額抵押權。
㈣原告於110年10月26日代墊系爭土地之土地增值稅175,757元
，及由張湘蓉於110年11月4日匯款給被告1,812,485元，及代為支付其他規費，共給付被告200萬元。
㈤系爭建物於系爭契約成立時迄今均由訴外人即被告胞弟李鐘讓占用。
四、得心證之理由㈠原告主張已依系爭契約第9條第1項第1款解除系爭契約，是否
合法？⒈按給付無確定期限者，依民法第229條第2項規定，應先經
債權人催告而未為給付，債務人始負遲延責任。又民法第254條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，須經債權人定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約（最高法院102年度台上字第2166號民事判決意旨參照）。次按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項本文定有明文。又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始可免責，亦經最高法院著有50年台上字第1550號判決，是債務人得主張同時履行抗辯者，未行使其抗辯權前，固可發生遲延責任，然於其合法提出同時履行之抗辯後，其遲延責任即溯及免除（最高法院101年度台再字第6號民事判決意旨參照）。⒉又按系爭契約第7條第1項約定，「不動產點交：1.本約標
的物，雙方同意應於尾款交付日點交。由賣方於標的物現場點交買方或登記名義人。」系爭契約第8條第1項約定「賣方擔保本約標的物產權清楚，並無一屋（地）數賣、被他人佔用或佔用他人土地等情事，如有出租、設定他項權利或債務糾紛等情事，賣方應於前條點交日前理清，但本契約另有約定者，從其約定。」系爭契約第9條第1項第1款約定「賣方違反前條約定，致影響買方權益時，買方得定相當期限催告賣方解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約，解約時賣方除應將買方已付之價款並附加法定利息全部退還買方外，並應按買方已付之價款賠償買方作為懲罰性違約金，買方不得另行請求其他損害賠償。」⒊經查：
⑴系爭契約第7條第1項約定，僅記載「雙方同意應於尾款
交付日點交」，且證人即代書陳玉真於本院審理時證稱：被告的地上物弟弟住在裡面，且裡面有牌位，兩造有談到牌位由被告找好日子移走，被告弟弟要請他姪女、姪兒把他帶走，本來有要在契約裡記載何時帶走，但後來雙方口頭約定尾款交付日要把牌位移走、弟弟帶走才能點交，再交付尾款等語（見本院卷第94頁），足見兩造僅約定於尾款交付日點交系爭房地，然未明確約定點交之期限，且約定之履行次序為被告先將系爭建物中之牌位移走、令胞弟訴外人李鐘讓離開後再進行點交，而後由原告於點交當日交付尾款，首堪認定。
⑵訴外人張湘蓉前於110年12月7日雖曾寄發存證信函給被
告，限被告於收到信函後3日內處理系爭建物居住人搬離乙事，有台東大同路郵局存證號碼000344號存證信函在卷可佐（見本院卷第19頁），然依系爭契約第5條第3項約定「產權移轉處理：三、本約買方得於交付第二期款前指定張湘蓉為登記名義人，登記名義人並應同意與本契約買方所未履行之債務負連帶損害擔保之責任」，故訴外人張湘蓉僅為系爭土地之登記名義人，非系爭契約得請求被告履行點交義務之債權人，故被告經其催告未為給付，應不負遲延責任。
⑶原告前於110年12月21日寄發存證信函（下稱系爭存證信
函）給被告，催告被告於收受信函10日內排除他人占用並完成點交系爭房地，逾期將解除系爭契約之意思表示，經被告於110年12月21日收受，有台北長春路郵局存證號碼001487號存證信函及掛號郵件收件回執在卷可佐（見本院卷第20至24頁）；又兩造雖約定於尾款交付日點交，然被告未行使其抗辯權，揆諸前旨，被告自110年12月21日收受該意思表示時起，應負有於催告期限內履行點交之義務。而訴外人李鐘讓自兩造於110年8月12日系爭契約成立時，迄今仍占用系爭建物，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤），足見被告未於催告期限內即110年12月31日前排除訴外人李鐘讓之占有並完成點交，堪認被告自111年1月1日起，已違反系爭契約第8條第1項約定，於點交日前理清系爭房地被他人佔用等情事之擔保責任，且就點交系爭房地之義務應負遲延責任。⑷原告於被告自111年1月1日違反系爭契約第8條第1項約定
後，尚應依系爭契約第9條第1項第1款前段約定，定相當期限催告被告解決，逾期未解決，始得解除系爭契約，而原告於110年12月21日寄發系爭存證信函時，被告尚未違反第8條第1項約定，原告自無從以系爭存證信函向被告為解除契約之意思表示，則原告主張已於110年12月21日以系爭存證信函合法解除系爭契約乙節，難認有憑。
㈡原告主張已依系爭契約第9條第1項第1款約定解除系爭契約
，難認有據，已如上述，則其依同款約定請求被告返還已付價款404萬元及賠償違約金330萬元，亦嫌乏據。
五、綜上所述，原告主張依系爭契約請求被告返還已付價款404萬元、賠償違約金330萬元及遲延利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 10 月 20 日
民事第一庭 法 官 徐晶純以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 10 月 20 日
書記官 張耕華