臺灣臺東地方法院民事判決113年度訴字第79號原 告 黃孟禾訴訟代理人 蔡勝雄律師被 告 黃俊奇訴訟代理人 李泰宏律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國113年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣10萬元，及自民國113年6月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔20％，其餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣10萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺東縣○○市○○段000000地號土地及其上同地段5412建號建物（下合稱系爭不動產）為被告所有，兩造於民國113年3月20日簽立「定金收據」一紙（下稱系爭收據），約定由原告承買系爭不動產，並於同年4月15日前另行簽立買賣契約，如因可歸責賣方之事由而未履行者，依該收據第五條約定，應加倍返還買方所給付之定金，原告則於同日交付定金新臺幣（下同）50萬元（下稱系爭定金）。詎被告於113年4月初明確告知原告其無履約意願，而欲將系爭不動產另行出賣予他人，並透過訴外人張素蘭（下稱其名）將系爭定金返還原告，此違約情事顯可歸責於被告，爰依系爭收據第五條或民法第249條第3款規定提起本件訴訟，請求擇一為有利之判決等語。並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：張素蘭於113年3月20日偕同一女子攜帶50萬元金至被告住處，向被告表示欲購買系爭不動產，並要求被告在其事先備妥之空白文件上簽名，及交付50萬元後即離去，被告迨至收受起訴狀繕本，始知悉原告其人，系爭收據上內容則為張素蘭於被告簽名後擅自填寫，原告實無出賣系爭不動產之意思。且被告於簽立系爭收據約一週後，即向張素蘭表示不賣，並在張素蘭前來取走系爭定金時，當場交給張素蘭1,000元紅包以表歉意，張素蘭亦表同意，故兩造已合意解除系爭收據之契約關係，被告自無簽約義務。縱認被告有違約情事，惟原告充其量僅受有利息損失，自此以觀，系爭收據第五條約定之金額顯有過高，被告自得請求酌減等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，系爭不動產為被告所有，原告於113年3月20日透過張素蘭與被告簽署系爭收據，並當場交付系爭定金，被告復於113年4月11日將系爭定金交由張素蘭轉予原告等事實，為兩造所不爭執，復有系爭不動產第二類謄本、系爭收據在卷為憑（本院卷第8至14、69頁），堪認屬實。
四、本院之判斷：㈠系爭收據係就系爭不動產買賣所訂定之預約，被告應受此拘束：
⒈按預約係約定將來訂立一定契約（即本約）之契約，旨在使
預約當事人負有成立本約之義務。而房屋及基地之買賣，為求慎重，契約當事人通常均就買賣標的、價金、價款繳納方法、房屋移轉登記及交付期限等事項加以約定。是以買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，以作為將來訂立本約之張本。當事人對於本約重要之點已有合意，依其內容具有足以探知本約內容之可確定性，且約定將來訂立本約者，即屬有效預約（最高法院102年度台上字第69號、108年度台上字第1006號判決意旨參照）。又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金相互同意時，買賣契約即為成立，民法第345條第1項、第2項分別定有明文。觀諸系爭收據所載，兩造已明確約定以300萬元購買系爭不動產（本院卷第14頁），本約之具體內容即得確定，可認兩造已透過系爭收據對買賣本約重要之點達成合意，兩造復約定於113年4月15日前另行簽立契約，自堪認系爭收據為有效之預約；而被告就系爭收據之真正亦無爭執（本院卷第57頁），被告即應受系爭收據契約效力之拘束。
⒉被告雖辯稱系爭收據內容係由張素蘭嗣後所填，其無出賣系
爭不動產之意思云云。惟被告自陳於簽立系爭收據後約一週，即向原告表達不願出賣系爭不動產，並當場交付張素蘭1,000元之紅包以示歉意等語（本院卷第38頁），故被告於簽署系爭收據時若無出賣系爭不動產之意思，豈會嗣後另以紅包向原告表示歉意？其所辯前後顯有矛盾，已難憑採。況依證人張素蘭證稱：被告姐姐於113年3月20日上午致電給我稱系爭不動產將遭法院執行，請我趕快幫忙將系爭不動產賣掉，因為原告本來之前就有委託我找房子，價格其亦可接受，所以當日原告便直接支付定金，但當天我有看過執行資料及謄本，被告負債金額可能超過系爭不動產價金，經詢問原告後，其表示願意多付一些價金，但應以113年3月20日前已發生之債務為限，兩造乃於系爭收據加註第七條備註（二）之內容。簽約前亦詢問兩造是否後悔，被告表示不會，過程中被告更帶領我們去看系爭不動產後方倉庫、廚房參觀，系爭收據內容也是被告看完以後才簽名等語（院卷第61、64至66頁）。可見被告明確知悉簽署系爭收據之目的，且其中內容係由張素蘭與被告共同討論後所形成，被告當已瞭解其約定內容，始簽名於其上，要非張素蘭於被告簽名後擅自填寫。參以系爭收據雖以定金收據為名，然觀其打字部分已載明諸如「茲就下列土地標示買賣協議如下」、「買賣總價金」、「違約之約定：授權人保證自己為售出土地之完整所有權人，簽訂本約後授權人（賣方）若因土地相關權利涉訟，應給付被授權人違約金」等顯可知悉為買賣不動產相關文件之內容（本院卷第14頁）；而被告為高職肄業，有本院個人資料限制閱覽卷附戶役政資訊網站查詢個人戶籍資料可稽，依其智識，應足以瞭解簽署系爭收據之目的及法律效果為何，殊難想像原告會在僅有預先繕打之文字書面上簽名後，任由他人自行填寫此等具有重要法律意義之文件。是被告上開置辯，要無可取。
⒊被告又辯稱其在簽署系爭收據約一週後已表示不賣，原告亦
收受其交付之1,000元紅包，雙方自已合意解除系爭收據契約關係云云。惟原告固曾交給張素蘭1,000元紅包，然張素蘭既非本件契約關係當事人，亦非原告之代理人，自無權代為或代受解除契約之意思表示。況張素蘭亦未收受該紅包，當場退還原告，並告知被告表示會與原告協調能否降低違約金額，但原告是否同意調整乃其契約權利等情，業經證人張素蘭證述在卷（本院卷第66至67頁）。顯見張素蘭僅表示願意協調違約金額，其或原告均未收取前述紅包，更未與被告達成解除系爭收據契約關係之合意。被告泛言置辯如前，應無可取。至被告另抗辯系爭收據未依交易慣例製作一式兩份、張素蘭於手寫處未註記或未由兩造簽章云云。惟系爭收據已具買賣預約之重要內容，被告亦不爭執其真正，概如前述，而買賣預約並無前揭要式要求，自不得僅以其製作過程不符交易慣例，即遽指為契約不成立或無效。是被告此部分所辯，亦無可取。
㈡原告得依系爭收據第五條請求之金額以10萬元為適當：
⒈按定金依其作用之不同，可分為證約定金、成約定金、違約
定金、解約定金及立約定金，而當事人交付之定金性質究為上開何者，應依其交付定金之目的判斷之，且其交付定金之目的倘兼具上述一種以上之定金目的，自得兼具數種定金之性質，以定當事人間之法律關係。又違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，為最低損害賠償額之預定，故違約定金屬於要物契約。違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付，屬於諾成契約。兩者性質顯有不同（最高法院106年度台上字第480號、109年度台上字第1402號判決意旨參照）。故契約如約定因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，自屬違約定金之約定。次按違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定，該定金之交付既在契約履行之前，其額度之酌定，自非以契約不履行後，所發生之損害額為衡量標準，而應以當事人預期不履行契約時所受之損害為據。是約定違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之「一部先付」，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平（最高法院108年度台上字第2012號判決意旨參照）。
⒉觀諸系爭收據第五條約定：「逾期未簽約，可歸責於買方時
，經買方通知後一周內仍未履行，定金由賣方沒收；可歸責於賣方時，定金加倍返還。」，可知系爭定金係為擔保日後簽署買賣本約，且若因可歸責於賣方即被告之事由，致不能履行時，被告應加倍返還其所受之定金，堪認前揭第五條之約定兼具立約定金與違約定金之性質。又被告自陳於簽約後認為系爭不動產價格不止300萬元，希望賣到更高價格，因此於簽約後一周即向原告表示不賣等情（本院卷第55至56頁），顯見本件係因可歸責於被告之事由致契約無法履行，則原告依系爭收據第五條約定，即得請求被告加倍返還系爭定金。惟系爭定金金額為50萬元，依前揭約定加倍計算後為100萬元，而本件系爭不動產約定價金為300萬元，是上述加倍計算後之違約定金已達本件買賣價金之3分之1。而原告雖主張其受有已交付之系爭定金無法運用，以及臺東房地產價格趨勢上揚，因被告毀約致其無法以原約定價格取得系爭不動產，故受有價差之損害。但被告於113年3月20日簽立系爭收據後約一周即向原告拒絕出售，是縱認臺東房市漸趨上揚，自兩造簽約迄至被告悔約時，漲幅應相當有限；至原告雖另稱無法使用系爭定金之損害，然系爭定金乃為擔保日後簽立本約所交付，即便無被告悔約情事，原告仍無法自由使用系爭定金，此自難認係因被告不履行契約所致。綜上各情，本院認原告因被告不履行本件預約所生之損害，與前述約定加倍返還之定金金額顯不相當，而有價金一部先付之情，故除已返還之系爭定金50萬元外，原告得依系爭收據第五條請求之金額，應以10萬元為適當，原告請求於此範圍內，應屬有據。
㈢按無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告
而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％。民法第229條第2項、第3項、第233條第1項、第203條分別定有明文。查本件給付定金之請求係以金錢為標的，且無確定給付期限，而本件起訴狀繕本業於113年6月11日送達被告，有本院送達證書附卷可稽（本院卷第29頁），被告迄未給付，則原告併為請求自113年6月12日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息，亦屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭收據第五條之契約關係，請求如主文第1項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍，則無理由，應予駁回。原告前述請求既有理由，則其復依民法第249條第3款規定為同一請求，即無庸審酌，附此敘明。
六、本件原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告得假執行，並依聲請宣告被告得預供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假行之聲請已失所附麗，不應准許，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，經審酌後認均不足以影響判決結果，不再逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
民事庭 法 官 蔡易廷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 30 日
書記官 李彥勲