臺灣臺東地方法院民事判決113年度訴字第83號原 告 黃汀韻訴訟代理人 蘇素梅
黃正雄被 告 許凱翔訴訟代理人 李泰宏律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國114年9月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺東縣○○鄉○○○段000○000地號土地上如附圖所示斜線部分建物（面積104.59平方公尺）及白色部分水泥地（面積98.97平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣2,317元，及自民國113年4月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自民國113年4月23日起至返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣260元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣15萬7,664元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣47萬2,991元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段，於原告以新臺幣772元供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣2,317元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項後段所命按月給付部分，原告於各期到期後，以每期新臺幣87元供擔保後，得假執行；但被告如以每期新臺幣260元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告本件聲明因需經臺東縣臺東地政事務所（下稱臺東地政）進行測量後始得確定，經本院會同兩造及臺東地政測量人員至現場進行測量，臺東地政依測量結果檢送複丈成果圖（見本院卷第394頁，即本判決附圖）後，原告將聲明事項依附圖所示更正如後所述。其訴之變更，本於同一關於返還土地之糾紛事實，與民事訴訟法第255條第1項第2款所設「請求之基礎事實同一者」准許變更聲明之規定相符，而為合法，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠坐落臺東縣○○鄉○○○段000○000地號土地（下分別稱623、625
地號土地，合稱系爭土地）與同段741地號土地（下稱741地號土地），係原告於民國110年1月28日本院民事執行處第一次拍賣程序中（下稱系爭拍賣程序），分別出價新臺幣（下同）134萬9,999元、5萬元、50萬元，以總價189萬9,999元投標後拍定，並於110年2月4日繳足上開價金，嗣於112年6月28日登記取得上開三筆土地之所有權。然被告竟無權占有系爭土地興建建物（下稱系爭建物）及鋪設水泥地面，作為其經營「翔記餐廳」之用，侵害原告對系爭土地之所有權。原告屢次請求被告返還系爭土地均遭拒絕，嗣經調解亦不成立。又被告雖曾於原告標買系爭土地後，向原告提起確認優先承買權存在之訴（下稱前件訴訟），惟歷經三審裁判【本院110年度訴字第115號判決、臺灣高等法院花蓮分院（下稱花蓮高分院）111年度上字第44號判決、最高法院112年度台上字第1158號裁定】，均認定被告之請求無理由而駁回其訴，足證被告確係無權占有系爭土地。另自112年6月28日原告登記為系爭土地之所有人之日起，至原告提起本件訴訟止，此9個月期間被告無權占有系爭土地，致原告受有損害，原告自得向被告請求返還相當於租金之不當得利。而被告於花蓮高分院111年度上字第44號事件審理時，陳稱其曾給付系爭土地之前所有人每半年租金3萬5,000元，故計算本件被告無權占有系爭土地所受之利益為每月5,833元（計算式：3萬5,000元6個月＝5,833元，元以下四捨五入），原告得請求之金額為5萬2,497元（計算式：5,833元×9個月＝5萬2,497元），及依法定利率計算之遲延利息；原告並得請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至被告返還系爭土地之日止，每月5,833元相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項及第179條前段規定，提起本件訴訟。
㈡對被告抗辯之陳述：原告否認系爭土地之原所有人即訴外人
常明德與被告或被告之母即訴外人羅綠容間就系爭土地有租賃關係存在。況被告若就系爭土地存有租賃關係，理應向系爭拍賣程序之執行法院提出相關證據並表明有優先購買之權利，何須再自行提出投標書參與投標？又被告抗辯其母羅綠容於97年間將系爭土地上未保存登記之系爭建物出售轉讓予訴外人林義森，被告係於105年向林義森買受系爭建物等語，顯與被告前提起確認優先承買權存在之訴之主張內容相矛盾，有違禁反言原則，況前件訴訟確定判決已認定被告就系爭土地並無租賃權存在，被告就此應受爭點效之拘束，是被告之抗辯顯非可採。而被告所提證據，均不足以證明被告有權占有系爭土地。退步言，縱認羅綠容與系爭土地原所有人常明德曾有租賃契約關係（原告仍否認該租賃關係），該租賃關係亦自羅綠容提出之「租約中止協議書」（見本院卷第95頁，下稱系爭協議書）所載協議日期100年1月22日終止，而該租賃關係既已消滅，被告自無可能繼受該租賃關係。
㈢並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示斜線部分之建
物及白色部分水泥地拆除，將上開土地騰空返還原告。㈡被告應給付原告5萬2,497元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。並應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告5,833元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告固主張其為系爭土地之所有權人，並提出前件訴訟之判決為據，然被告依法對系爭土地有承租權。下列答辯被告雖曾在前件訴訟中提出，然礙於係屬「新攻擊方法」而未獲審酌，但本件為新訴訟程序，被告當得依法主張，合先陳明。又未辦理保存登記之房屋，非不得為交易、讓與之標的，而未保存登記之房屋於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土地所有人租用基地，仍無礙租地建屋之本質。民法第426條之1雖於88年4月21日始為增訂，並於89年5月5日施行，且無溯及適用之規定，然本條於88年制定時僅係將最高法院判例所表示之法律見解明文化，故本件系爭建物自仍應適用基地租賃契約之推定移轉相關法理。查羅綠容於97年間將系爭建物出售轉讓予林義森，林義森並依法申辦房屋稅籍，及向系爭土地之所有人常明德繳納租金，則系爭土地之原承租人羅綠容既於97年轉讓系爭建物，羅綠容於當時即喪失系爭土地之承租人地位，故羅綠容與常明德於100年1月22日所簽立之終止系爭土地租賃協議書（即系爭協議書），對於其後受讓系爭建物而取得系爭土地租賃權之林義森及於105年向林義森買受系爭建物之被告，均不生任何效力。兩造前件訴訟之歷審裁判，乃引用對被告不生效力之系爭協議書而為被告敗訴之判決，於法即有違誤。兩造就系爭土地有租賃關係存在，被告占用系爭土地具有合法權源，原告請求被告拆屋還地即無理由。而原告主張拆除之系爭建物，係被告之住居房間及營業廚房所在，為被告營生之用，且系爭建物占用原告系爭土地之非臨路面部分，無礙原告使用，為免訴訟，被告願以合理價格向原告買受系爭土地。原告雖主張被告之抗辯違反禁反言原則，然按民事訴訟法第279條第3項之規定，若自認人能證明與事實不符者，得撤銷自認，故本件並無禁反言原則之適用。又原告提出之系爭協議書，反更足以證明系爭建物當時即已就系爭土地及741地號土地存有租約關係。綜上，原告之訴並無理由等語。答辯聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，請准宣告供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第424頁，並依判決格式及當事人意見調整用語）：
㈠系爭土地於112年6月28日以「拍賣」為原因登記為原告所有。
㈡系爭土地上建有門牌號碼臺東縣○○鄉○○村○○000○0 號房屋（
即系爭建物，如附圖所示斜線部分），系爭建物前段為鐵皮屋頂磚造一層樓房屋，後段為鋼構鐵皮造一層樓房屋，前後兩段房屋為相連通，由被告經營之翔記餐廳占用；系爭土地上除附圖所示斜線部分外，為水泥地（下稱系爭水泥地），系爭建物及系爭土地上之水泥地之事實上處分權人為被告，系爭土地使用現狀如本院114年7 月15日之勘驗筆錄。
㈢兩造間就系爭土地曾有確認優先承買權存在事件，經本院以1
10 年度訴字第115 號判決、花蓮高分院111年度上字第44號判決、最高法院112 年度台上字第1158號裁定駁回被告之訴及上訴確定。
四、本院之判斷：原告主張被告占用系爭土地為無權占有，請求被告拆除系爭建物及系爭水泥地，並返還系爭土地等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點為：被告占有系爭土地是否為無權占有？原告請求被告拆除系爭建物及系爭水泥地後返還土地有無理由？原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利？茲論述如下:
㈠原告請求被告拆除地上物返還土地部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。而以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。又所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。依上開說明，本件自應由被告就其有占用系爭土地之正當權源之事實，負舉證責任。
⒉兩造間之前件訴訟所認定被告於系爭土地拍賣時並非承租人乙節，就本件訴訟有「爭點效」之適用：
⑴按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有
既判力。民事訴訟法第400條第1項定有明文。又確定判決之既判力，雖以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯足以影響判決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，基於當事人之程序權業受保障，可預見法院對於該爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性裁判，則為避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」，仍應賦予該判斷一定之判決效力（拘束力），即學說上所謂之「爭點效」，以符程序上誠信原則及當事人公平之訴訟法理。是法院於判決理由中就訴訟標的以外之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，始符上述訴訟法上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理（最高法院84年度台上字第2530號、96年度台上字第1782號判決意旨可資參照）。
⑵經查，兩造間就系爭土地曾有確認優先承買權存在事件，經
本院以110 年度訴字第115 號判決、臺灣高等法院花蓮分院
111 年度上字第44號判決、最高法院112 年度台上字第1158號裁定駁回被告之訴及上訴確定，為兩造所不爭執如上（見
貳、三、㈢），並經本院核閱上開卷宗屬實。而被告於前件訴訟中，係主張其繼受取得羅綠容與常明德間就系爭土地之租賃關係，而為系爭土地之承租人，符合民法第426條之2第1項及土地法第104條第1項規定之「承租人」要件，故對系爭土地有優先承買權，並經前件訴訟將「羅綠容與常明德間就系爭土地是否有租賃關係存在」、「被告與常明德間就系爭土地是否有租賃關係存在」」列為主要爭點（見本院110年度訴字第115號卷第172頁），且前開確定判決就上開爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷，認系爭協議書簽立後，羅綠容與常明德間系爭土地租賃關係已經終止，非系爭土地之承租人，被告自無從繼受取得系爭土地之租賃關係，且被告亦自承其與常明德或常明德遺產管理人間無租賃關係(見臺灣高等法院花蓮分院111 年度上字第44號卷第161頁)，從而認定被告於系爭土地拍賣時並非承租人。
⑶被告雖請求通知林義森到庭作證，惟依證人林義森之證述，
至多僅足以證明羅綠容與常明德之間就系爭土地曾訂有租約，惟不瞭解羅綠容與常明德嗣後終止租約之事；及林義森曾協助羅綠容交付系爭土地租金予常明德等情（見本院卷第338至340頁）。是上開證述對於羅綠容自簽訂系爭協議書後，已非系爭土地之承租人之事實，不生影響；且不論常明德是否曾有意將系爭土地賣予羅綠容或被告，均無礙系爭協議書終止系爭土地租約之效力。此外，被告在本院審理中並未再提出其他足以推翻前訴訟判決所為判斷之新訴訟資料，且前件訴訟判決經核亦無顯然違背法令之情事。準此，參酌首開最高法院判決意旨所揭示民事訴訟法上之誠信原則，就前開確定判決已經判斷之重要爭點法律關係，亦即前件訴訟判決理由中所為：被告於系爭土地拍賣時並非系爭土地承租人之判斷，於兩造間就與上開重要爭點有關之本件訴訟，應有爭點效之適用，兩造均不得再為相反之主張，本院亦不得另作相反之判斷甚明。從而原告於本件訴訟中主張其因拍賣而取得系爭土地之所有權，且與被告間就系爭土地並無租賃關係存在，自屬有據。被告於本件訴訟中，再以其就系爭土地有租賃權存在等語所為之抗辯，顯係與前開確定判決就上開爭點之判斷為相反之主張，則其所辯，殊無可採。
⒊此外，被告就其符合民法第426條之1之要件而就系爭土地取
得租賃權之事實亦未能舉證以實其說，自無上開規定適用之餘地。而系爭土地上如附圖所示斜線部分建物及白色部分水泥地之事實上處分權人為被告乙節，為兩造所不爭執如上（見貳、三、㈡），被告復無法提出其他證據證明其對原告而言，有何合法占用系爭土地之權源。是原告主張被告無權占用系爭土地，被告應將系爭土地之地上物拆除並將土地返還予原告，自屬有據。
㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還
其利益，民法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。是以請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限。復參以城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文；上開規定，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法規定所申報之地價。另依平均地權條例第16條，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決要旨參照）。另按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。
⒉經查，本件被告收受起訴狀繕本日係113年4月22日（見本院
卷第51頁），而623地號土地112年度期間公告地價為每平方公尺360元（申報地價為288元）、113年度期間公告地價為每平方公尺370元（申報地價為296元）；625地號土地112、113年度期間公告地價為每平方公尺120元（申報地價為96元）。而623、625地號土地使用分區及使用地類別均空白，參以623、625地號土地相鄰，系爭623地號土地與環島公路相鄰，623、625地號土地上建有系爭建物，系爭建物前段為鐵皮屋頂磚造一層樓房屋，後段為鋼構鐵皮造一層樓房屋，前後兩段房屋為相連通；系爭建物現為被告經營翔記餐廳及居住使用；系爭土地及系爭建物鄰近綠島航空站之跑道，距離綠島航空站大廳步行約二至三分鐘等情，有本院勘驗筆錄、照片在卷可稽（見本院卷第376頁至第388頁）。本院斟酌系爭土地交通尚屬便利，且依該地之地價、地處狀況以及被告占有使用系爭土地之經濟價值與用途、可能之利得等情，依社會通常之觀念，認依系爭土地申報地價年息6％計算租金應屬適當。至就不當得利數額之計算方式，原告雖主張以被告於花蓮高分院111年度上字第44號確認優先承買權存在事件審理時當庭陳稱其曾給付系爭土地之前所有人每半年租金3萬5,000元，故計算本件被告無權占有系爭土地所受之利益為每月5,833元計算等語，惟上開租金標準，除利用系爭土地之對價外，尚包含利用741地號土地之對價（見本院110年度訴字第115號卷第132頁），故尚難逕為援用。
⒊承上，原告請求被告給付自112年6月28日起算9個月期間（即
至113年3月28日），相當於租金之不當得利共計2,317元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即113年4月23日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；暨自起訴狀繕本送達被告翌日即113年4月23日起至被告返還系爭土地之日止，每月260元相當於租金之不當得利部分（計算式如附表），為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求如主文第1項所示；並依民法第179條規定，請求如主文第2項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件判決所命被告給付之金額未逾50萬元，本院就原告勝訴部分，應依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行；併依同法第392條第2項規定酌定相當之擔保金額准予被告提供擔保免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 10 月 15 日
民事第一庭 法 官 朱家寬附表：
623地號土地部分：
㈠自112年6月28日起至113年3月28止共9個月不當得利數額（元以下四捨五入，下同）：
⒈112年6月28日起至112年12月31止部分：
288元×163.02平方公尺×6％×187/365=1,443元⒉113年1月1日起至113年3月28止部分：
296元×163.02平方公尺×6％×88/365=698元⒊總額：1,443元＋698元＝2,141元㈡自113年4月23日起每月不當得利數額：
296元×163.02平方公尺×6％÷12=241元625地號土地部分：㈠自112年6月28日起至113年3月28止共9個月不當得利數額：
96元×40.54平方公尺×6％×275/365=176元㈡自113年4月23日起每月不當得利數額：
96元×40.54平方公尺×6％÷12=19元623、625地號土地合計部分：㈠自112年6月28日起至113年3月28止共9個月不當得利數額：
2,141元＋176元=2,317元㈡自113年4月23日起每月不當得利數額：
241元＋19元=260元以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 15 日
書記官 欒秉勳