臺灣臺東地方法院民事判決114年度訴字第17號原 告 崔貴信訴訟代理人 蔡勝雄律師被 告 陳俊材被 告 陳品睿上 二 人訴訟代理人 陳信伍律師上列當事人間請求返還國有地承賃權等事件，本院於民國114年10月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張（本件所有被告下合稱被告，單指一人則逕稱其名）：
原告與陳俊材於民國112年11月29日分別簽有證二①協議書（卷第19-21頁，下稱系爭協議）及證二②不動產買賣契約書（卷第27-39頁；即被證1，卷第105-117頁；下稱系爭契約）。依系爭協議之約定，由原告各以價款新臺幣（下同）380萬元、220萬元，將臺東縣○○市○○段0000○0000地號土地（下合稱系爭土地）國有地承租權（下稱系爭承租權），以及其上門牌號碼：臺東縣○○市○○路0段00000號未保存登記房屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權轉讓予陳俊材，總價款為600萬元（下稱系爭價款）。系爭價款分5期付款，第1期款至第5期款分別為200萬元、20萬元、130萬元、50萬元、200萬元。且依系爭契約之約定（僅就系爭房屋之事實上處分權轉讓所為之約定，不涉及系爭承租權部分），系爭房屋事實上處分權之讓售價款220萬元，分2期付款，第1、2期款分別為20萬元、200萬元。原告已依系爭協議使被告取得系爭承租權及系爭房屋之事實上處分權，並將系爭土地及系爭房屋交付被告占有，然陳俊材尚積欠原告系爭協議第5期款200萬元未為給付，爰依系爭協議第5條第5期款之繳款時間及履約說明2.之約定，請求被告返還系爭承租權及系爭房屋之事實上處分權等語。並聲明：㈠被告應將系爭承租權及系爭房屋之事實上處分權返還原告，並將系爭土地及系爭房屋交付原告占有。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭房屋屬臺東縣違章建築查報作業原則依法應予以拆除之違建，客觀上已屬不能修補之物之瑕疵，且系爭房屋價值高達220萬元，被告如若知悉上情，絕無可能購買，被告就系爭房屋已給付價款20萬元，依系爭契約第5條第2項約定，被告主張減價及同時履行抗辯，拒絕給付剩餘價款，始為事理之平等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執之事項（卷第405-406頁；本院依判決格式修正或增刪文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠原告與陳俊材於112年11月29日分別簽有證二①系爭協議（卷
第19-21頁）及證二②系爭契約（卷第27-39頁；即被證1，卷第105-117頁）。依系爭協議之約定，由原告各以價款380萬元、220萬元，將系爭承租權以及系爭房屋之事實上處分權轉讓予陳俊材，總價款為600萬元。系爭價款分5期付款，第1期款至第5期款分別為200萬元、20萬元、130萬元、50萬元、200萬元。且依系爭契約之約定（僅就系爭房屋之事實上處分權轉讓所為之約定，不涉及系爭承租權部分），系爭房屋事實上處分權之讓售價款220萬元，分2期付款，第1期款至第2期款分別為20萬元、200萬元。
㈡陳俊材已給付系爭協議第1期款至第4期款共400萬元予原告，尚積欠原告系爭協議第5期款200萬元未為給付。
㈢陳品睿現為系爭土地之承租人。系爭土地現由被告占有中。
㈣陳俊材取得系爭房屋事實上處分權。系爭房屋納稅義務人現為陳品睿。
㈤臺東縣違章建築查報作業原則第4條查報作業原則：第一款：
81年1月10日以前發生之違建，符合「臺灣省違章建築拆除認定基準」之規定者，一律不予追溯及查報違建；第二款：92年11月1日以前之既成違建如無妨礙公共安全、公共交通、公共衛生、都市景觀及都市計畫等，拍照列管，暫免查報。第三款：前二款既成違建，在原規模之修繕行為（含修建），拍照列管，暫免查報拆除。但若有新建、增建、改建等情事，或加層、加高、擴大建築面積、增加樓地板面積者，則應以新違建查報拆除（即被證4，卷第147-148 頁）。
四、兩造爭執事項：原告依系爭協議第5條第5期款之繳款時間及履約說明2.之約定，請求被告返還系爭承租權及系爭房屋之事實上處分權，並將系爭土地及系爭房屋交付原告占有，是否有理由？
五、本院之判斷：原告依系爭協議第5條第5期款之繳款時間及履約說明2.之約定，請求被告返還系爭承租權及系爭房屋之事實上處分權，並應將系爭土地及系爭房屋交付原告占有，並無理由：
㈠系爭房屋屬應查報拆除之新違建：
依農業部林業及自然保育署航測及遙測分署於77年6月12日照相之類比航攝影像（卷第141頁）以及林務局農林航空測量所於82年4月29日攝影之航空照片（卷第135-139頁），於81年1月10日前，系爭土地上已有建物即系爭房屋存在，依上三、不爭執之事項㈤之臺東縣違章建築查報作業原則第4條第1款規定，系爭房屋應屬於81年1月10日前之不予追溯及查報之既成違建（下稱既成違建）。復參照系爭房屋稅籍資料所示，該屋之房屋稅起課年月：106年12月、1層、構造別：
鋼筋混凝土造、建物類別：4（未保存主建物）、面積為203.21平方公尺（卷第51、129、389頁），可見系爭房屋原屬既成違建，且該屋至遲在106年12月間，已有新建、增建、改建或加層、加高、擴大建築面積、增加樓地板面積之事實，依臺東縣違章建築查報作業原則第4條第3款規定，系爭房屋已屬應查報拆除之新違建（下稱既成違建之新違建）。
㈡系爭房屋屬既成違建之新違建，應構成物之瑕疵，陳俊材與
原告簽立系爭協議及系爭契約時，並未發現或知悉上情，原告自應負物之瑕疵擔保責任，而有系爭契約第5條第2項約定及民法第359條減價規定之適用：
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判決先例意旨參照。違章建築日後恐遭拆除之情形，應屬「物之瑕疵」，倘買賣雙方於交易時，已明確知悉該建物為違章建築，買方即屬明知有瑕疵，賣方因此得就日後被拆除一事免除責任。反之，若買方於交易時非明知該建物為應拆除之違章建築，賣方因此自應就此瑕疵，負物之瑕疵擔保之責。
2.陳俊材與原告簽訂系爭協議（契約標的為系爭承租權及系爭房屋之事實上處分權）及系爭契約（契約標的為系爭房屋之事實上處分權）之目的，係為使被告取得系爭承租權及系爭房屋之事實上處分權，並由原告將系爭土地及系爭房屋交付被告占有使用，且系爭房屋為僅需拍照列管而無庸查報拆除之既成違建，該屋性質上須具有日後得繼續使用且無拆除風險之特性，方符合陳俊材與原告締結系爭協議及系爭契約所定之物之通常效用及契約所定之效用及價值。依系爭契約第1條不動產標示之第4點，關於增建或占用部分之記載，就系爭房屋有無增建部分之欄位，經勾選「無增建部分」選項（卷第27、105頁），又系爭契約第12條特約事項僅註記「一、依照現況點交」，並經陳俊材及原告用印確認（卷第35、113頁），足見陳俊材或原告並未在系爭契約內，就系爭房屋是否屬既成違建之新違建一事，為任何之註記及說明，自難謂原告就系爭房屋是否屬既成違建之新違建之事，已為特地說明。復參酌證人張素蘭於本院審理中證稱：伊沒有跟陳俊材說，系爭房屋是在颱風過後，是原告的前手陳詣重建的；原告跟陳俊材簽訂承租及轉讓契約時，也沒有告知陳俊材說系爭房屋是舊違建不會被拆除，或說這是新違建會被拆除的等語（卷第244頁）。依上所示，系爭房屋屬既成違建之新違建，日後恐有遭拆除、滅失而足以減少房屋價值或契約之效用及價值之物之瑕疵存在。且陳俊材與原告於112年11月29日簽立系爭協議及系爭契約時，並未發現或知悉系爭房屋屬既成違建之新違建，倘陳俊材明知上情，陳俊材為確保其減價權益（或原告為免除瑕疵擔保責任），豈有不在系爭協議或系爭契約內就系爭房屋屬既成違建之新違建乙事為特別註記或說明之理，或將之記載於系爭契約第12條特約事項內。此外，綜觀卷內事證，原告亦無法證明其已告知陳俊材系爭房屋有上開情事，或陳俊材自願承擔系爭房屋屬既成違建之新違建日後遭拆除之風險。可見，陳俊材與原告於成立系爭協議及系爭契約時，陳俊材並不知悉系爭房屋屬既成違建之新違建且有日後被拆除之虞，或於知悉系爭房屋屬既成違建之新違建仍願買受；原告復無法證明陳俊材於締約時就系爭房屋有日後遭拆除之風險等情知之甚詳，或其已將所知上開情事對陳俊材據實告知或特地說明，足認系爭房屋於系爭協議及系爭契約成立時，確有日後隨時遭拆除之物之瑕疵存在，依上開規定及說明，原告自應負物之瑕疵擔保之責。
3.次按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第355條、第359條分別定有明文。另買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果。再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段亦規定甚明。又物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負擔保責任之瑕疵，其瑕疵係於契約成立後始發生者，出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。買受人如請求補正瑕疵，在出賣人補正前，非不得行使同時履行抗辯權。此於種類之債，在特定時即存有瑕疵者，買受人當然亦得請求補正或賠償損害，並有民法第264條關於同時履行抗辯權規定之適用。苟出賣人應負擔保責任之瑕疵於契約成立後（交付前）始發生者，買受人如請求補正瑕疵，在出賣人補正前，買受人既非不得行使同時履行抗辯，則該瑕疵倘係於契約成立時，即已存在，尤無買受人不得行使同時履行抗辯權之理，最高法院98年度台上字第1691號判決意旨參照。
4.依系爭契約第5條第2項約定：物之瑕疵擔保：賣方（即原告）保證買賣標的於點交前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方（即原告）應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方（即陳俊材）不得主張解除契約，僅得請求減少價金（卷第31、109頁）。
5.查，陳俊材於113年9月3日即以存證信函通知原告，主張依系爭契約第5條第2項約定，請求原告應負瑕疵擔保責任，然並未具體表示係行使減少價金或解除契約之權利（卷第194、223-225頁），再參照被告已表明請求減少價金等語（卷第101、220、398頁），揆諸上開說明，陳俊材請求減少價金已生其法律效果，故陳俊材自得依系爭契約第5條第2項約定及民法第359條減價規定，請求原告減少價金，即系爭協議之第5期款200萬元。本件陳俊材與原告就系爭房屋之事實上處分權之讓售，原告既有上述尚未完全給付之情事，尚未補正，且並未賠償損害，依上開說明，陳俊材於原告補正及賠償損害前，其就原告請求之上開200萬元，主張減價及同時履行抗辯，亦即陳俊材於原告為給付前，拒絕自己之給付，自屬有理由。至於陳品睿本非系爭協議及系爭契約之當事人，自不受上開契約之約定條款所拘束，自無違約情事可言，附此敘明。陳俊材既已無系爭協議之第5期款200萬元之給付義務，其自未違反系爭協議第5點第5期款之繳納時間及履約說明1.之給付義務，換言之，陳俊材既無違約情事存在，陳品睿亦非系爭協議及系爭契約之當事人，原告自不得以陳俊材或被告有上開違約情事為由，並依據系爭協議第5點第5期款之繳納時間及履約說明2.之約定，請求被告返還系爭承租權及系爭房屋之事實上處分權，並將系爭土地及系爭房屋交付原告占有，從而，原告主張為無理由，應予駁回。
6.原告雖辯稱依房屋稅籍資料所示，系爭房屋現值為64萬4,700元（卷第389-390頁），縱該屋將來有遭拆除之可能，被告於該屋拆除之前，仍能就系爭房屋為占有使用，系爭房屋縱經拆除，價值至多僅有64萬4,700元，觀諸被告尚未履行給付之款項200萬元，價值顯不相當，被告自不得以此瑕疵來拒絕給付200萬元云云，惟查，房屋課稅現值僅是稅務機關課徵房屋稅之依據，未必與實際市場交易價額相當；而陳俊材與原告就系爭房屋之事實上處分權轉讓所約定之價金為220萬元，且被告業已給付原告20萬元等情，已如上三、不爭執之事項㈠、㈡、㈢所載，則系爭房屋之市場交易價值應為220萬元；再者，系爭房屋為既存違建之新違建，存有日後隨時遭拆除之風險，被告縱有占有使用系爭房屋之利益，然被告上開已給付之20萬元，應可評估為被告占有使用系爭房屋利益之對價，則陳俊材主張系爭房屋之減價，與未給付款項200萬元之間，並無價值不相當之問題，其此部分所辯，亦不可採，併此敘明。
六、綜上所述，原告依系爭協議第5點第5期款繳納時間及履約說明2.之約定，請求被告返還系爭承租權及系爭房屋之事實上處分權，並將系爭土地及系爭房屋交付原告占有，為無理由，應予駁回。另原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據暨所提之攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 114 年 10 月 16 日
民事庭 法 官 陳建欽正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 10 月 16 日
書記官 戴嘉宏