臺灣臺東地方法院民事判決114年度訴字第182號原 告 曾傳泰被 告 楊惠筠上列當事人間撤銷租賃權等事件，本院於民國115年6月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時聲明：聲請撤銷租賃權返還土地（見本院卷第13頁）。嗣變更聲明為如後所述（見本院卷第186頁），核原告變更應受判決事項之聲明，其請求之基礎事實同一，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告為臺東縣○○市○○段0000地號土地（下稱系爭土地）所有人，坐落系爭土地上之同段16建號建物（即門牌號碼為臺東縣○○市○○路000號房屋，下稱系爭房屋）原為訴外人即被告之父楊紹輝所有，前經臺灣新竹地方法院（下稱新竹地院）於民國96年5月2日以96年度竹北小字第123號判決（下稱前案判決），依民法第425條之1第1項前段、第2項規定，認原告與楊紹輝間就系爭房屋占用系爭土地，有租賃關係存在，並酌定租金為每年新臺幣（下同）3,921元。嗣經楊紹輝將系爭房屋移轉登記為被告所有，被告於103年7月15日匯款3,921元予原告後，於104、105年均未按時繳付租金，原告於105年8月29日以存證信函告知被告，將於105年9月15日終止兩造間租賃關係，被告異議後即於105年8月29日匯款二年之租金7,842元給原告，並於106年7月6日匯款3,921元、於107年7月23日以掛號寄匯4,000元、於108年7月10日匯款3,900元、於109年8月12日以掛號寄匯3,900元，被告無理由減付租金，違反前案判決，原告復於109年8月24日告知被告於109年8月31日終止兩造間租賃關係，被告仍於110年7月31日、111年6月28日、112年7月5日分別匯款3,921元給原告，但被告於113年、114年均未給付租金，原告再次於114年7月2日以存證信函告知被告將於114年7月20日終止兩造間租賃關係，而系爭房屋未完工，屬於廢棄空屋，兩造間之租賃關係既已依民法第440條規定終止，原告自得請求被告拆屋還地等語，並聲明：被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示之系爭房屋拆除，並將該部分土地返還原告。
二、被告則以：被告從96年11月26日開始，每年都是以匯款或現金的方式給付原告租金，後來是請訴外人即被告女兒匯款，112年7月5日那筆有成功匯款，但113年請女兒轉帳時，原告之郵局帳戶顯示為問題帳戶，故113年之租金是到郵局用現金匯給原告，114年時被告到郵局準備匯款給原告，但郵局說不能匯，被告就用存證信函跟匯票寄給原告，但被退回，所以被告就到法院進行提存。原告一直以訴訟方式找麻煩，但被告沒有欠過原告租金，被告用各種管道及方式要給付原告租金，但原告一直拒絕，亦未催告被告繳納租金，故原告無權終止兩造間租賃關係等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第188頁）：㈠原告為臺東縣○○市○○段0000地號土地（即系爭土地）所有人
，被告為坐落系爭土地上同段16建號建物（門牌號碼臺東縣○○市○○路000 號，即系爭房屋）所有人，系爭房屋坐落系爭土地上，占用系爭土地位置、範圍及面積如本院卷第177 頁建物測量成果圖（即本判決附圖）所示。
㈡兩造間就系爭房屋占用系爭土地，有租賃關係存在。
㈢被告曾於下列時間給付租金予原告：103 年7 月15日給付租
金3,921 元、105 年8 月29日給付租金7,842 元、106 年7月6 日給付租金3,921 元、107 年7 月23日給付租金4,000元、108 年7 月10日給付租金3,900 元、109 年8 月12日給付租金3,900 元、111 年6 月28日給付租金3,921 元、112年7 月5 日給付租金3,921 元。
㈣原告於109 年8 月24日以存證信函告知被告，將於109年8 月
31日終止兩造間租賃關係（見本院卷第39頁），且於110 年
8 月6 日以存證信函再度重申上情（見本院卷第41頁），並告知於同日退回被告於110 年7 月31日所給付租金3,921 元。
㈤原告於114 年7 月2 日以存證信函告知被告，因被告積欠113
年及114 年之租金，將於114 年7 月20日終止兩造間租賃關係（見本院卷第33頁）。
四、本院之判斷：㈠按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負
遲延責任；債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任；債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，債務人得將其給付物，為債權人提存之，民法第230條、第234條、第326條分別定有明文。本件被告於103至112年均有給付原告租金，為兩造所不爭執如上（見三、㈢），而被告辯稱：113年之租金有請女兒轉帳，但轉入帳戶為問題帳戶，所以該年租金有到郵局用匯票給原告；114年之租金有到郵局要匯給原告，但是郵局說不能匯，後來有用存證信函跟匯票寄給原告，但被退回來，後來就到法院提存等情，業據被告提出轉帳交易頁面、提存書、收款書、郵政匯票、存證信函、信封、郵局存摺等為證（見本院卷第105至113頁、第142、146頁、第169頁）。是被告上開匯款因原告帳戶成為問題帳戶導致無法匯入，係屬可歸責於債權人即原告之事由，故債務人即被告依法不負遲延責任。況被告在無法匯款後，有將114年之租金提存於法院，亦生清償租金之效力。是原告主張被告遲延給付113、114年之租金等情，尚非可採。㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定，民法第440條第1、3項定有明文。是承租人租金支付有遲延時，出租人應定相當期限催告支付，逾期不付始得終止，且於租用建築房屋之基地，租金積欠總額須達兩年之租額時，出租人始得依規定終止契約。原告雖主張被告於113年、114年間均未按時給付租金等語，惟原告於本院審理時陳稱：「（原告在114年告知被告終止兩造間租賃關係前，有無向被告催繳租金？）如我114年7月2日的存證信函所寫的。」等語（見本院卷第187頁），而觀諸114年7月2日存證信函之內容，原告僅告知被告，因被告積欠113 年及114 年之租金，將於114 年7 月20日終止兩造間租賃關係等情（見本院卷第33頁），難認原告有另外向被告催繳租金，且被告積欠之租金總額已達兩年租額之事實，核與上開規定之租賃關係終止權行使要件不符，是原告主張兩造間租賃關係業經終止等情，並不可採。
五、綜上所述，兩造間就系爭房屋占用系爭土地，有租賃關係存在，且未經原告合法行使終止權，兩造間租賃關係仍為被告所有系爭房屋占用系爭土地之正當權源，被告並非無權占有系爭土地。從而，原告請求被告將坐落系爭土地上，如附圖所示之系爭建物拆除，並將該部分土地返還原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 7 月 8 日
民事第一庭 法 官 朱家寬以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 115 年 7 月 8 日
書記官 欒秉勳